Hanakgasse 1A - die "Alte Leute Siedlung"

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Worum geht es überhaupt?

 

Hanakgasse 1A, die sogenannte „Alte Leute Siedlung“, wurde 1955 bis 1957 - mitten im Hugo Breitner Hof – im Zuge der Erbauung der gesamten Anlage für ältere Menschen und Körperbehinderte als ebenerdiger Gebäudekomplex mit 24 Wohneinheiten errichtet.

Eine Besonderheit stellt die herrliche Grünflächenanlage mit mittlerweile altem Baumbestand dar.

Siehe dazu auch die zahlreichen Fotos in der Diashow.

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Anlässlich des legendären Wiener Gipfeltreffens mit dem US-Präsidenten John F. Kennedy wurde der Ministerpräsident der UdSSR, Nikita Chruschtschow, im Juni 1961 durch die „Alte Leute Siedlung“ als Paradebeispiel für idealen Wohnbau dieser Art geführt: Der ebenerdige Bau mit dörflichem Charakter und idyllischer Gartenanlage erwies sich als ideal, um auch alten oder behinderten Leuten so lange wie möglich die Chance zu bieten, sich selbst zu versorgen bzw. Nachbarschaftshilfe in Anspruch zu nehmen. Auch die Kommunikation untereinander in gemütlicher, fast familiärer Atmosphäre lief vorbildlich ab, da die nach innen offene (aber auch von außen frei zugängliche), so einladende Gestaltung mit großzügigem Grünraum auch andere Leute angezogen hat, welche außerhalb dieser kleinen "Anlage in der Anlage" gewohnt haben. So lebten Alte und Junge, Behinderte und Gesunde für viele Jahre gedeihlich mit- und nebeneinander.  

 

Manches mag sich durch die technische Entwicklung überholt haben (Aufzüge erschließen Alten und Behinderten auch höher gelegene Stockwerke), aber in der oben beschriebenen Kombination ist die Konzeption der „Alten Leute Siedlung“ nach wie vor unerreicht. Solche Modelle werden jetzt teilweise erst angedacht, auch im benachbarten Ausland. 

 

Was mit dieser Gestaltungsform als kommerzielles Damoklesschwert aber verbunden ist:

Das fast 9000 m2 große Areal in bester städtischer Lage mit nicht einmal 15 % (noch dazu bloß eingeschoßiger) Verbauung lädt dazu ein, im Rahmen einer ganz anders gearteten Planung aus dem "toten Kapital" sehr viel Geld zu machen ...!

 

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Der Beginn der Generalsanierung:

Schon im Vorfeld der ins Auge gefassten Generalsanierung des Hugo Breitner Hofes gab es auf mehreren Ebenen teilweise heftige Auseinandersetzungen, da zu den Mietern und dem Mieterbeirat Pläne durchgedrungen waren, dass Wiener Wohnen im Zuge der Sanierung einen Abriss der Alte Leute Siedlung und einen Neubau auf dem Areal planen würde, was nicht die Zustimmung der Mieter und des Mieterbeirates fand. Der diskutierte Neubau wurde mehrfach abgelehnt.

Siehe dazu auch das Protokoll der MA 17 vom 19.10.1998 und die erläuternde Information des Mieterbeirats vom 24.11.1998.

Letztere wurde gemeinsam mit den Unterlagen von Wiener Wohnen im Vorfeld des Beschlusses über die Sanierung verteilt. In dieser Mieterinformation von Wiener Wohnen und der Firma Heimbau vom 24.11.1998 wurde einerseits betont, dass der Hugo Breitner Hof eine wirtschaftliche Einheit bildet und andererseits, dass die „Alte-Leute-Siedlung“ erhalten bleibt, eine Sanierung stattfindet und keine Neubauten hergestellt werden.

Ungeachtet dessen hatte Wiener Wohnen bzw. der WBSF mittlerweile in einem Vorprüfbericht vom 9.11.1998 – im Gegensatz zu den getätigten Aussagen und gemachten Zusicherungen - neuerlich einen Abriss der Alte Leute Siedlung zur Überprüfung beantragt. Und das unter falschen Angaben („nicht unterkellerte Anlage“).

Auf dieser Basis wurde am 17.3.1999 von der Wiener Schlichtungsstelle das §18-Verfahren – inklusive Hanakgasse 1A – eröffnet.

Die MA 25 hat in ihrer Äußerung vom 15.7.1999 die falsche Angabe von Wiener Wohnen bzw. dem WBSF erkannt und eine Sanierbarkeit der Alten Leute Siedlung festgestellt.

Am 17.8.1999 erfolgte die Einladung zur Verhandlung bei der Schlichtungsstelle am 30.9.1999. Auf Basis der Informationen und Zusicherungen vom 24.11.1998 und der aktenkundigen Ablehnung des Abrisses und Neubaues von Hanakgasse 1A durch die MA 25 haben die Mieter des Hugo Breitner Hofes der Generalsanierung zugestimmt bzw. ihr im Rahmen des Schlichtungsstellenverfahrens / der mündlichen Verhandlung vom 30.9.1999 nicht widersprochen.

Am 27.10.1999 erging die Entscheidung der Schlichtungsstelle über das §18-Verfahren – inkl. der Sanierung von Hanakgasse 1A und auf Basis des besagten Gutachtens der MA 25 vom 17.7.1999 (Eingangsdatum 30.7.1999).

Allen Zusicherungen widersprechend hat Wiener Wohnen aber bis heute keinerlei Schritte zur Sanierung von Hanakgasse 1A gesetzt. Im Gegenteil!

Mieter verstarben oder zogen aus Hanakgasse 1A aus - und trugen sowohl die Übersiedlungskosten als auch danach höhere Mieten (obwohl das Interesse für die Absiedlung überwiegend bei Wiener Wohnen lag).

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Vorgänge hinter dem Rücken des Mieterbeirats:

Im Jahr 2004 hat Wiener Wohnen für Hanakgasse 1A eine eigene Einlagenzahl im Grundbuch eintragen lassen und somit das Areal zumindest grundbücherlich aus dem Hugo Breitner Hof ausgegliedert. Dies erfolgte ohne Verständigung des Mieterbeirats, ohne gleichzeitige Berücksichtigung in der Grundsteuer und auch vorderhand ohne Konsequenzen in der Abrechnung von Betriebskosten oder Hauptmietzins. Wahrscheinlich ist auch keine Verständigung der Wiener Schlichtungsstelle bezüglich der Berücksichtigung dieses Umstandes im § 18-Verfahren erfolgt.

Die gesamte Anlage wurde – inklusive der „Alten Leute Siedlung“ - am 15.6.2004 nach § 2a Denkmalschutzgesetz geschützt, also noch zu einem Zeitpunkt, als die Anlage noch nicht (vollständig) saniert war.

Am 28.6.2006 beantragte Wiener Wohnen beim Bundesdenkmalamt jedoch die Entlassung von Hanakgasse 1A aus dem Denkmalschutz und legte ein Gutachten über die Abbruchreife des Objekts vor. Diesem Antrag lag eine detaillierte Ausarbeitung der Firma Projektbau zur Neugestaltung bei (verbale Beschreibung und 11seitiger Farb-Detailplan im Breitformat inkl. Grundriss – bis hin zur Einzelwohnung, Fassadengestaltung, Tiefgarage bis zum einzelnen Stellplatz, …). Titel des Projekts: „Wohnen mit Betreuungskomfort“ aus dem Juni 2006. (BDA?)-Plannummer der Gesamtübersicht: 6373:

* 5 dreigeschoßige Baukörper – alle Einheiten mit Loggia/Terasse (aus dem Plan ersichtlich: an der Straßenseite ein massiver Block – angebaut eine Art „Doppel-U“, das einen weitgehend geschlossenen Block daraus bildet - mit „wettergeschützten Innenlaubengängen“ zwischen den beiden U-Teilen und einem relativ schmalen begrünten Innenhof in der U-Mitte) – „nach Süden offener parkähnlicher Garten“, … „Teile mit Beeten und Grünpflanzen und Pergola im Süden“
* Tiefgarage mit 150 Stellplätzen und „großflächigem Erdkern“ für den Baumbestand
* Flachdach / Gründach
* Bauklasse 1 (9m) – 3 Vollgeschoße, Umwidmung seitens des Bauträgers erforderlich (Ing. Schediwy: Neuwidmung des Plandokuments ab 2006)
* Fassadenverkleidung z.T. mit Metallpaneelen

Im Jahr 2006 wurde Hanakgasse 1A aus dem Verrechnungskreis des Hugo Breitner Hofes ausgegliedert, aber so, dass – zum dreifachen Nachteil der Mieter - nur die damals noch vorhandenen Hauptmietzinseinnahmen nicht der Anlage gutgeschrieben und die m2 der Wohnfläche dieses Anlagenteiles nicht im Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten des Hugo Breitner Hofes berücksichtigt wurden. Die Betriebskosten von Hanakgasse 1A wurden sehr wohl dem Hugo Breitner Hof angelastet. Eine Verständigung des Mieterbeirats davon? Aber wo denken Sie hin!

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Der Mieterbeirat wird aktiv – und hinters Licht geführt:

Am 7.2.2007 fragte der Mieterbeirat bei Wiener Wohnen wegen der Neugestaltung von Hanakgasse 1A an.

In der Antwort von Wiener Wohnen vom 27.2.2007 wurde der Mieterbeirat von der grundbücherlichen Ausgliederung informiert und die Abbruchreife von Hanakgasse 1A, auch in Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt, konstatiert, obwohl der Spruch des Bundesdenkmalamts erst knapp ein halbes Jahr später ergangen ist ...! Kein Wort davon, dass Wiener Wohnen das Gutachten bezüglich Abbruchreife erstellt hat, kein Wort vom Plandokument der Firma Projektbau. Die Realisierungsform wäre noch nicht absehbar, die Untersuchungen noch nicht abgeschlossen ...!

Am 13.3.2007 legte der Mieterbeirat seine Position zur Neugestaltung von Hanakgasse 1A grob dar:

* Einer Ausgliederung war schon im Zug der Sanierungs-Vorbereitung für den Hugo Breitner Hof AUSDRÜCKLICH die Zustimmung VERWEIGERT worden!
* PARTEIENSTELLUNG des Mieterbeirats bei der Neugestaltung dieser gänzlich im Hugo Breitner Hof eingebetteten Anlage
* Stop sämtlicher Vorbereitungsarbeiten bis zur Finalisierung einer gemeinsam getragenen Gestaltungsvariante
* Vorlage der bisherigen Pläne
* Volle Berücksichtigung der einzigartigen Besonderheiten der Anlage Hanakgasse 1A (samt Erhaltung des alten Baumbestandes und der idyllischen Grünflächengestaltung) in den Neugestaltungsplänen

Am 4.4.2007 antwortete Wiener Wohnen, dass die Abtrennung der Liegenschaft deshalb durchgeführt wurde, um die Mieter nicht mit unnötigen Errichtungskosten zu belasten (was aber auch ohne Ausgliederung laut Mietrechtsgesetz möglich wäre - schließlich wird diese Bestimmung ja gerade für die neu errichteten Dachgeschoßwohnungen angewendet). Es war außerdem nur von ersten Sondierungsgesprächen die Rede, um Konzepte für die Gestaltung des Objekts zu entwickeln. Wieder keine Information über das längst vorliegende und beim Bundesdenkmalamt eingereichte Plandokument. Eine Informationsveranstaltung und ein Gedankenaustausch wird angekündigt, der rechtzeitige und gemeinsame Dialog sei unumgänglich – und man hofft, „etwaige erwachsene Missverständnisse beseitigt haben zu dürfen“.

Am 21.5.2007 informierte der Mieterbeirat Stadtrat Dr. Ludwig und protestierte gegen die Ausgliederung – ohne Reaktion.

Im Spruch des Bundesdenkmalamts vom 11.7.2007, mit dem Hanakgasse 1A aus dem Denkmalschutz entlassen wurde, ist z.B. von einer nicht vorhandenen Unterkellerung die Rede. Hätte tatsächlich eine ausführliche Prüfung vor Ort stattgefunden, hätte man diesbezüglich zur selben Erkenntnis kommen müssen, wie die MA25 im Jahr 1999, dass nämlich eine teilweise Unterkellerung besteht. Und auf einmal kam dem kleinen Anlagenteil „keine nennenswerte geschichtliche, künstlerische oder sonstige kulturelle Bedeutung zu“, obwohl auch dieser Anlagenteil erst 2 Jahre zuvor unter Denkmalschutz gestellt worden war. Eine Berufung gegen diesen Bescheid konnte von den Mietern oder dem Mieterbeirat nicht durchgeführt werden, da sie auch von diesem Vorgang seitens Wiener Wohnen oder des Bundesdenkmalamtes gar nicht informiert wurden (die Abbruchreife war ja - in Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt – schon am 27.2.2007 als fix dargestellt worden).

Da sich die Gerüchte über bereits vorliegende Gestaltungspläne weiter verdichteten, fragte der Mieterbeirat im Rahmen einer Bürobesprechung mit Wiener Wohnen am 4.9.2007 zur Liegenschaft Hanakgasse 1A an und erhielt von Ing. Weber (Wiener Wohnen, Leiter des KD 16) folgende Antwort: „.... Es gibt keinerlei Konzepte oder Einreichpläne – auch nicht beim Bundesdenkmalamt. ... Die grundbücherliche Ausgliederung hat mit der Ausgliederung aus dem Verrechnungskreis nichts zu tun.“ Eines mittlerweile so unwahr wie das andere!

Am 4.9.2007 fragt der Mieterbeirat schriftlich beim Bundesdenkmalamt an, ob irgendwelche Einreichungen bzw. Gestaltungsvorschläge dort vorliegen. Außer einer Weiterleitungs-Benachrichtigung: Keine Reaktion – obwohl auf Basis der Einreichung von Wiener Wohnen kurz zuvor die Entlassung von Hanakgasse 1A aus dem Denkmalschutz erfolgt ist!

Am 20.9.2007 rief ein Mieterbeirat im Bundesdenkmalamt an und erfuhr, dass es bereits eingereichte Gestaltungsvorschläge gibt.

Am 4.10.2007 fand eine weitere Bürobesprechung bei Wiener Wohnen statt, bei der auch Ungereimtheiten bezüglich der m2-Anzahl im Aufteilungsschlüssel für Betriebskosten besprochen wurden. Im weiteren Verlauf gab Wiener Wohnen zu, Hanakgasse 1A aus dem Verrechnungskreis entfernt zu haben. Der Mieterbeirat urgierte daraufhin die Diskrepanz zwischen Verteilungsschlüssel / Hauptmietzinseinnahmen und Betriebskostenbelastung.

Am 2.11.2007 teilte Wiener Wohnen in einer umfassenden Stellungnahme mit, dass lediglich erste Sondierungsgespräche erfolgt seien, um (derzeit unverbindliche) Konzepte für die Gestaltung des Neubaues zu entwickeln und dass vor wenigen Wochen der Bescheid des Bundesdenkmalamtes bei Wiener Wohnen eingelangt sei, dass das vorhandene Objekt nicht mehr dem Denkmalschutz unterliegt. Ein Architektenwettbewerb zur Neugestaltung solle erfolgen, die Mietervertreter und Anrainer sollen nach Vorlage konkreter Projektunterlagen zu einer Informationsveranstaltung und einem Gedankenaustausch eingeladen werden. Bezüglich Verrechnung werde im Detail geprüft, ob und in welchem Ausmaße tatsächlich eine diesbezügliche finanzielle Benachteiligung der Hausgemeinschaft gegeben ist.

Am 22.11.2007 begab sich ein Mieterbeirat zum Bundesdenkmalamt und begehrte Akteneinsicht. Es bedurfte großer Hartnäckigkeit und Argumentationskunst, um diese Akteneinsicht auch zu erhalten. Bei dieser wurden dann die Gegebenheiten – wie oben schon ausgeführt – entdeckt. Der Zuständige im Bundesdenkmalamt betonte auch mehrmals, Wiener Wohnen und Stadtrat Dr. Ludwig auf die Problematik aus diesem Vorgehen hingewiesen zu haben.

Am 30.11.2007 stellte der Mieterbeirat im Rahmen einer Besprechung mit großer Teilnehmerrunde Wiener Wohnen diesbezüglich zur Rede und erhielt von Ing. Mayer (Wiener Wohnen, KD 16) folgende Auskunft: „Was für den einen ein Konzept ist, ist für den anderen vielleicht schon längst überholt – oder ist noch lange keine Einreichung. Eine grundbücherliche Trennung ist noch lange keine Ausgliederung. Der Hugo Breitner Hof besteht aus -zig Grundbuchsnummern. Dies wurde mehrmals gesagt, kommt aber als Thema immer wieder.“

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Aus der OGH-Entscheidung 5Ob107/95
Entscheidungsdatum 29.8.1995

Aus der mehrfachen synonymen Verwendung von "Haus" und "Liegenschaft" im MRG ist zu entnehmen, daß grundsätzlich - auch in § 17 MRG - auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Dies geht soweit, daß selbst bei einem sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden Gebäude der Betriebskostenschlüssel nur auf Grundlage der Bestandteile des Gebäudes zu ermitteln ist, die sich auf der betreffenden Liegenschaft befinden. Ausnahmen von der Liegenschaftsbezogenheit in Fragen der Mietzinsbildung hatten durchwegs Fälle zum Gegenstand, in denen sich mehrere selbständige Objekte auf einer Liegenschaft befanden (vgl die einen auf zwei Liegenschaften befindlichen Mietgegenstand betreffende Entscheidung WoBl 1993, 183/123 mwN). Der erkennende Senat hält auch in der hier zu beurteilenden Rechtssache an diesen Grundsätzen fest. Es besteht nach den getroffenen Feststellungen kein Anlaß, die auf der EZ ***** befindlichen Häuser K***** 11 - 13 und 15 nicht als wirtschaftliche Einheit im Sinne der grundsätzlichen Auslegung des § 17 MRG zu behandeln, wie es eben dem Vorhandensein mehrerer Stiegenhäuser auf einer Liegenschaft im Regelfall entspricht (5 Ob 117/92; 5 Ob 1095/92 = WoBl 1993, 81/61). Es bsteht aber auch gar kein Anlaß, bei den hier gegebenen Verhältnissen unter "Haus" im Sinne des § 17 MRG auch andere als auf der Liegenschaft EZ ***** befindliche Objekte zu verstehen, nämlich die Gebäude auf der Liegenschaft EZ ***** zusammen mit jenem Objekt, das sich auf der Liegenschaft EZ ***** befindet. Daraus folgt zunächst, daß die Betriebskostenverrechnung für die Liegenschaft EZ ***** (K***** 11 - 13 und 15) einerseits und für die Liegenschaft EZ ***** (K***** 17) anderseits getrennt so zu erfolgen hat, daß die geltenden Vorschriften auf die Betriebskostenforderungen des Vermieters ungeachtet des Umstandes angewendet werden, daß die Liegenschaften im Eigentum ein und desselben Rechtssubjektes stehen.

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Erste versuchte gütliche Einigung zwischen MBR und Wiener Wohnen:

Ungeachtet dieser sehr diskussionswürdigen Feststellung stimmte der Mieterbeirat in dieser Besprechung dem Angebot eines konstruktiven Neustarts - samt Bereinigung der rechnerischen Divergenzen aus der Vergangenheit - zu.

Als sich relativ rasch herausstellte, dass dieses Angebot nur ein Spiel auf Zeit war, um sich seitens Wiener Wohnen durch Verjährung von Ansprüchen der Altlasten zu entledigen, brach der Mieterbeirat am 19.12.2007 diesen Versuch ab.

Einen Tag nach Abbruch dieser Kooperation berief Wiener Wohnen am 20.12.2007 gegen die Fortschreibung der (vorher etwas niedrigeren) Grundsteuer. Schon diese war aber bereits aufgrund der zu frühen und daher fälschlichen Einbeziehung der als per 2006 fertiggestellt gemeldeten Dachgeschoßwohnungen ungerechtfertigt massiv erhöht - die tatsächliche Fertigstellungsanzeige erfolgte erst am 20.1.2009. Wiener Wohnen beantragte bei diesem Einspruch eine separate Festsetzung der Grundsteuer für die geschaffene wirtschaftliche Einheit (Untereinheit) Hanakgasse 1A.

Am 17.12.2007 wurde Wiener Wohnen informiert, dass sich Obdachlose in Hanakgasse 1A Quartier gesucht haben, wodurch Sachbeschädigungen etc. entstehen. Darauf hin wurde das Areal mit Gittern abgesperrt.

Beginnend mit 8.1.2008 bot Wiener Wohnen / das Büro Dr. Ludwig doch ein Ruhen der Verjährung an (der Mieterbeirat bereitete einen Verwalterwechsel konkret vor, wovon Wiener Wohnen wusste) und lud zu fortführenden Gesprächen für eine gütliche Einigung ein.

Im Rahmen der Ausarbeitung einer Vereinbarung zog der Mieterbeirat alle noch strittigen Textierungspunkte zurück und fügte sich dem Willen des Gegenübers. Aufgrund der bereits gemachten Erfahrungen und der Gegebenheiten aber bis auf einen Punkt: Der Mieterbeirat verlangte – nach Beschluss mit 90%-Mehrheit darüber in der Mieterversammlung am 13.3.2008 – ein Vetorecht der Mieterversammlung für die Neugestaltung auf dem Areal von Hanakgasse 1A.

Als der Weisheit letzter Schluss aus Sicht von Wiener Wohnen wurde dem Mieterbeirat ein Sitz in der Jury für den angekündigten Architektenwettbewerb angeboten. Dieses Offert lehnte der Mieterbeirat ab, da er in diesem Fall bei einem (einzigen) Sitz in der (mehrköpfigen) Jury einfach überstimmt worden wäre – mit der nachträglichen (ja nicht falschen) Behauptung, der Mieterbeirat hätte sowieso auch Sitz und Stimme in der Jury gehabt (und daher das Ergebnis mitgestaltet). Diese von Wiener Wohnen angebotene Variante erhielt in der Mieterversammlungs-Abstimmung keine einzige Stimme.

Der Mieterbeirat bestand zu diesem Zeitpunkt weder auf der schriftlich zugesicherten Sanierung noch auf einer totalen Mietermitbestimmung für Hanakgasse 1A, wie von Wiener Wohnen später behauptet wurde, sondern forderte – schon als Entgegenkommen, wenn man die abgegebenen Zusicherungen und auch die Des-Information bis dahin betrachtet – lediglich ein Vetorecht gegen absolut untragbare Gestaltungsvarianten. Die so formulierte Vereinbarung war bereits vom Mieterbeirat unterschrieben und harrte lediglich der Gegenzeichnung durch Wiener Wohnen. Diese erfolgte jedoch nicht, sondern Wiener Wohnen ließ daraufhin den gesamten Einigungsversuch platzen.

Dem Mieterbeirat war ab diesem Ausgang vollkommen klar, dass Wiener Wohnen Konzepte auf diesem Grundstück umzusetzen plant, die nie und nimmer eine Zustimmung durch die Mieterversammlung des Hugo Breitner Hofes finden würden.

Siehe diesbezüglich auch die Einreichung beim Bundesdenkmalamt, welche ja eine fast vollkommene Bebauung der derzeit so schönen Grünzone im Inneren des heute vorhandenen Komplexes vorsah – wobei auch dem Gesprächspartner beim Bundesdenkmalamts klar war, dass dies nur eine „abgespeckte“ Planungsvariante war, weil das Bundesdenkmalamt einer höheren Verbauungsvariante vor der Entlassung des Objektes aus dem Denkmalschutz nicht zugestimmt hatte.

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Nach der geplatzten Einigung: Funkstille mit kleinen Unterbrechungen:

Mit März 2008 wurden die durch den Wegfall von Hanakgasse 1A je m2 zuviel bezahlten Betriebskostenteile wieder vergütet – auch das mit einigen Abwicklungsproblemen. Fast schon selbstverständlich, dass man den Mietern im Begleitschreiben verschwieg, dass der Mieterbeirat die Diskrepanzen entdeckt und so die Rückvergütung von insgesamt (Betriebskosten plus Hauptmietzinsreserve) über 75.000 Euro erwirkt hat.

Am 22.4.2008 folgte die Rückvergütung der fehlenden Hauptmietzinseinnahmen. Und offenbar wurde die ausgegliederte Einheit Hanakgasse 1A mit viel technischem bzw. personellem Aufwand für das Jahr 2007 wieder dem Hugo Breitner Hof zugeordnet.

Am 25.4.2008 richtete die Geschäftsführung von Wiener Wohnen einen Brief an alle Mieter des Hugo Breitner Hofes, in welchem die alleinige Schuld für das Scheitern der Einigung aufgrund der angeblich geforderten „totalen Mietermitbestimmung im Zuge der Projektrealisierung“ dem Mieterbeirat zugeschoben wurde, und der zahlreiche weitere unwahre Darstellungen enthielt.

Der Mieterbeirat verfasste deshalb am 8.5.2008 eine Entgegnung und verteilte diese an alle Mieter der Anlage.

Am 23.5.2008 teilte die Bezirksvorstehung Penzing per Mail mit, dass Wiener Wohnen Anfang Juni 2008 mit der Interessentensuche in Form eines Wettbewerbs starten und Ende September 2008 eine Jurysitzung über das Projekt - 80 Wohneinheiten, Schwesternstützpunkt, Arztpraxis, Stützpunkt der Hausbesorger GmbH, Tiefgarage mit ca. 130 Pflichtstellplätzen, Bauklasse WI (9m) –stattfinden würde.

Der Mieterbeirat zog sich daher per Mail vom 26.5.2008 auf den Standpunkt zurück, Wiener Wohnen solle seine schriftliche Zusicherung einer Sanierung von Hanakgasse 1A umsetzen.

Die neuen Gegebenheiten bezüglich Grundsteuer wurden am 1.10.2008, aber rückwirkend mit 1.1.2007, wirksam (also dem Zeitpunkt, mit dem die separate wirtschaftliche Einheit gerade wieder eingegliedert wurde – und nicht mit dem Zeitpunkt der tatsächlichen grundbücherlichen Ausgliederung 2004). Auch gegen diese Bescheide konnte von den Mietern oder dem Mieterbeirat nicht berufen werden, da sie seitens Wiener Wohnen nicht von den Maßnahmen informiert wurden.

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Zweite versuchte gütliche Einigung zwischen MBR und Wiener Wohnen:

In einem zweiten gütlichen Einigungsversuch ab der Mieterversammlung vom 2.10.2008 wurde zwar über Mehrheitsbeschluss in der Mieterversammlung das Thema der Neugestaltung von Hanakgasse 1A ausgeklammert, die Bemühungen scheiterten trotzdem – an so Kleinigkeiten wie z.B. der Kontaktaufnahme zwischen Wiener Wohnen und einem Rechtsanwalt oder dem bereits hinlänglich bekannten Thema der Verjährung.

Doch zumindest wurde in einem Mail des Stadtratsbüros vom 27.10.2008 bekannt gegeben, dass Hanakgasse 1A (wieder?) aus dem Hugo Breitner Hof ausgegliedert wurde – und zwar rückwirkend mit Jahresbeginn 2008 (also schon in den Zeitraum der ersten versuchten Einigung hinein): Die "Alteleutesiedlung" wurde mit Stichtag 1.1.2008 ausgegliedert. Dh eigen EZ im Grundbuch. (Zitat Ende) Die eigene Einlagezahl im Grundbuch für Hanakgasse 1A besteht jedoch bereits seit 2004! Dem Mieterbeirat sind keine vertraglichen Vereinbarungen oder sonstige rechtsverbindliche Akte bekannt, die eine veränderte Zugehörigkeit dieser Einlagezahl per 1.1.2008 nach sich ziehen könnten. Liegt es tatsächlich im alleinigen Ermessen des Hauseigentümers oder -verwalters, wann über welche Einlagezahlen eine wirtschaftliche Einheit zu bilden ist? Richtet sich diese Erfordernis nach den Einlagezahlen im Grundbuch, dann wäre allein schon aus dem Grund die gesamte Abrechnung für den Hugo Breitner Hof (EZ 155, KG 01208 Oberbaumgarten) seit dem Jahr 2004 unrichtig.

Am 15.12.2008 teilte Herr Magister Cser (Büro Dr. Ludwig) per Mail mit: Bezüglich der Hanakgasse 1A kann ich ihnen mitteilen, dass Wiener Wohnen Anfang des Jahres 2009 die MieterInnen in Form einer Mieterveranstaltung informieren wird.

Dem Mieterbeirat wurde auch in einer Besprechung mit Wiener Wohnen am 18.12.2008 mitgeteilt, dass die Fläche von Hanakgasse 1A rückwirkend per 1.1.2008 aus dem Hugo Breitner Hof herausgenommen wurde, was sich auch im vorgelegten Vermessungsplan und –ergebnis ausdrückte: Bemerkenswert ist, dass die Fläche der „Alte Leute Siedlung“ Hanakgasse 1 A im Plan unter der neuen Zahl 26-14,332 ausgewiesen wird und laut Auskunft von Frau Celand aus der Verrechnungseinheit des Hugo Breitner Hofes per 1.1.2008 rückwirkend herausgenommen wurde. Sie wurde beauftragt, die im Jahr 2008 angefallenen Kosten/Erträge aus der Verrechnungseinheit HBH zu eliminieren.

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Informationsveranstaltung zu Hanakgasse 1A:

Am 12.3.2009 urgierte der Mieterbeirat, dass trotz mündlicher und schriftlicher Zusicherung keine Mieterinformation in Sicht war.

Darauf hin fand am 26.3.2009 eine kurzfristig anberaumte Mieterinformation statt, die von teilweise heftigen Kontroversen gekennzeichnet war. Wiener Wohnen teilte mit, dass das eigentliche Projekt Neubebauung "Alte-Leute-Heim" Hanakgasse1A nicht vorstellbar ist, denn es gibt noch keines. Das Bundesdenkmalamt habe von sich aus den Denkmalschutz für Hanakgasse 1A aufgehoben. Die Form der Neubebauung ist noch offen. Es wird jedenfalls kein Block errichtet werden, der höher ist, als die jetzigen im Hugo Breitner Hof. Die Bebauung ist dort vorgesehen, wo sie auch jetzt ist. Es könne nur der Weg zu dem Projekt präsentiert werden, der in den nächsten Wochen genau skizziert werden wird (ausgeschriebenes Wettbewerbsverfahren, Jury, ...). Die Konzeptentwicklung soll unter Einbindung der Anrainer erfolgen, die ihre Ideen, Anforderungen und Wünsche einbringen sollen. Auch der alte Baumbestand muss berücksichtigt und die schöne Grünfläche erhalten bleiben. Es gibt einen Grundstücksbeirat, der alle derartige Vorhaben vorgelegt bekommt. Dann erst kommt es zur Zustimmung zum Neubau durch die Stadt Wien. Mit dem Baubeginn ist in 1 bis 1 1/4 Jahren zu rechnen. Die Baudauer wird etwa 2 Jahre betragen.

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Nach der Informationsveranstaltung: Funkstille mit kleinen Unterbrechungen:

Bei der Verhandlung vor dem Bezirksgericht Fünfhaus am 29.7.2009 zu den Betriebskosten 2004 bis 2006 hat Wiener Wohnen aufgrund der Neuvermessung der Anlage im Jahr 2008 eine Rückvergütung für die Grünflächenpflege angeboten – und zwar so, als ob Hanakgasse 1A schon ab 2004 nicht zum Hugo Breitner Hof gehört hätte. Zwar ist das bezüglich dieses einzelnen Kostenfaktors ein Vorteil für die Mieter des Hugo Breitner Hofes, doch stellt sich endgültig die Frage nach der richtigen Zuordnung von Hanakgasse 1A. Daher wurde eine Feststellung durch das Gericht beantragt, für welche Zeiträume nun Hanakgasse 1A zum Hugo Breitner Hof gehört hat und für welche nicht bzw. welche Folgen sich daraus ergeben.

Am 14.9.2009 fragte der Mieterbeirat per Mail in der Bezirksvorstehung an, ob es Neuigkeiten zu Hanakgasse 1A gibt. Antwort: Keine neuen Informationen. Es fand auch noch keine Jurysitzung statt.

Am 21.10.2009 stellte Bezirksrat Krisch einige Anfragen zum Hugo Breitner Hof – unter anderem bezüglich des Planungsstatus zu Hanakgasse 1A.

Am 12.11.2009 antwortete Dr. Ludwig der Bezirksvorstehung, dass die Arbeiten zur Änderung des Flächenwidmungsplans aufgenommen worden wären, aber noch kein Einreichungszeitpunkt abschätzbar sei. Erst danach wäre ein Bauträgerwettbewerb möglich. Das (aus dem schon zuvor erläuterten Grund bereits abgelehnte) Angebot eines Sitzes in der Jury für den Mieterbeirat sei aufrecht.

Soweit die bisherige Chronik eines Skandals!

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Beschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus:

Am 18.3.2010 trug das Bezirksgericht Fünfhaus in einem Beschluss Wiener Wohnen auf, sich binnen 6 Wochen zu acht offenbar nach wie vor unklaren Punkten zu äußern, wobei sich der Punkt 3 (Ziffer a und b) eigentlich auch auf die Veränderungen durch die Ausgliederung von Hanakgasse 1A bezogen haben müsste.

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Am 4.5.2010 hat der Anwalt Wiener Wohnens auf die Fragen des Gerichtes geantwortet - und bei der Beantwortung der Frage 3 (a und b) leider ganz darauf vergessen, dass auch die oben beschriebenen Umstände zu einer Veränderung im Nutzflächenschlüssel geführt haben bzw. hat völlig übersehen, dass nicht nur die Dachgeschoßwohnungen nachgefragt waren.

Die Antragsteller haben in ihrer Entgegnung vom 16.7.2010 (Seite 4, oben) auf diesen Umstand hingewiesen.

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Einschätzung der zukünftigen Entwicklung:

Aller Wahrscheinlichkeit nach werden derzeit nur die Wiener Gemeinderatswahlen im Oktober 2010 abgewartet, um die Mieter des Hugo Breitner Hofes danach vor vollendete Tatsachen zu stellen und ihnen als Betroffene eine Neugestaltung von Hanakgasse 1A, "aufs Auge zu drücken", die keinesfalls ihre Zustimmung oder Sympathie finden wird.

Wetten werden angenommen – insbesondere deshalb, weil in der prekären Finanzlage von Wiener Wohnen ein solches wenig verbautes Grundstück in bester Lage eine zu große Verlockung darstellt – schriftliche Zusicherung hin oder her, wunderschöne Grünanlage und alter Baumbestand auf oder ab , ...

Vollkommen klar, dass dies ganz massive Widerstände und ggf. auch rechtliche Schritte heraufbeschwören wird (Einspruch gegen die erforderlichen Veränderungen im Flächenwidmungsplan etc.).

Und dass diese Gegebenheiten auch wesentliche Auswirkungen auf die Beeinspruchung der immer noch ausständigen Endabrechnung aus der § 18-Sanierung haben werden, versteht sich ebenfalls von selbst - insbesondere weil jetzt schon abzusehen ist, dass die Baukosten um etwa 13 Millionen Euro (über 26 Prozent!) überschritten wurden.

Und das, ohne bisher einen Handgriff für die versprochene Sanierung von Hanakgasse 1A geleistet zu haben.

Den vorläufig erhöhten Hauptmietzins im Rahmen des §18-Verfahrens zahlen die Mieterinnen und Mieter immer noch weiter – inklusive jener Werte, die in der Vorausschau eigentlich für die Sanierung von Hanakgasse 1A gedacht waren ...!