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From: ernst.schreiber@gmx.at
To: silvia.celand@wien.gv.at
CC: gerhard_kuchta@hotmail.com
Subject: Kennziffern
Date: Tue, 8 Apr 2008 21:28:14 +0200

Sehr geehrte Frau Celand,

anbei die versprochenen Kennziffern.

Bitte senden Sie mir die Berechnungsbasis der Verwaltungskostenberechnung, da die m2 Fläche doch wesentlich von der vermietbaren Fläche abweicht.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiberg

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Anmerkung des MBR: Bitte das "g" zu ignorieren - obwohl einem manchmal wirklich nach Schreien zumute wäre ...

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Antworten auf diese Diskussion

Gesendet: 30.04.2008

Wieder ein erfreulicher Erfolg des Mieterbeirats - diesmal offenbar wieder mit Auswirkungen für Gesamt-Wien!

Es betrifft eine Rückvergütung von Verwaltungskosten (für darin unrechtmäßig einkalkulierte Hausbesorgerwohnungen).

Das diesbezügliche Schreiben von Wiener Wohnen.

Auslöser war eindeutig unsere Position 22.17., "Verwaltungskosten":

(WW) Zu Beginn des Jahres 2006 war noch ein Quadratmetersatz in Höhe von 2,77 € gültig. Dieser wird – geteilt durch zwölf Monate – als Verwaltungskostenanteil der Mietenverrechnung zu Grunde gelegt. Unterjährige Valorisierungen auf Grund der Überschreitung des Indexschwellwertes um 5 % werden nicht aktuell ab dem Zeitpunkt der Anhebung berücksichtigt, sondern erst im folgenden Verrechnungsjahr schlagend.

Im Fall der Wohnhausanlage „Hugo Breitner-Hof“ ist daher folgende Berechnung gegeben:

2,77 € * 74.302,18 m² = 205.817,04 € Jahressumme (bedingt durch Rundungsdifferenzen im Detail wurden der Wohnhausanlage definitiv lediglich 205.660,08 € zur Anrechnung gebracht). Hiebei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass es sich bei der Feststellung der verwaltungskostenrelevanten Fläche um die gesamte nutzbare Fläche handelt – demgemäß sind hier unter anderem auch die nicht mietzinstragenden Hausbesorgerdienstwohnungen als Grundlage enthalten.


(MBR) Die Aussagen bedeuten außerdem, dass die Verwaltungskosten im anstehenden Abrechnungsjahr weiter ansteigen werden – für die gebotene Qualität eine absolute Zumutung! Rundungsdifferenzen im Detail - Erklärung? Es fällt außerdem auf, dass die Hausbesorgerdienstwohnungen hier eingerechnet werden. Die Paragraphen 17, Abs. 1 und 22 sehen für die Berechnung der gesamten nutzbaren Fläche keine so deutlichen Unterschiede vor, dass einmal für die Berechnung der Betriebskostenanteile ein geringerer (damit für den Mieter ungünstigerer) und für die Berechnung der Verwaltungskosten ein höherer (für den Mieter somit wieder ungünstigerer) Basiswert angewendet werden dürfte.

Nun kommt man offenbar zu dem Schluss, dass der Mieterbeirat bei dieser Betrachtung richtig lag!

Ob die Maßnahme zum jetztigen Zeitpunkt auch mit unserer Ankündigung in Verbindung steht, Rechnungshof, Kontrollamt etc. mit der Sachlage zu befassen?

Darüber hinaus sollte man dieses neuerliche Fehler-Eingeständnis von Wiener Wohnen unter dem Licht der Aussagen zu einem Verwalterwechsel und den damit verbundenen Kosten sehen ("Wiener Wohnen vor Monopol-Verlust", 24.09.2007, 18:14 Uhr, Die Presse): Im Wohnbau-Ressort rechnet man allerdings nicht damit, dass jetzt Hunderte Gemeindebauten mit fliegenden Fahnen zur privaten Konkurrenz überlaufen. „Es wird keine Hausverwaltung geben, die derartig umfassende Leistungen zu dem Preis von Wiener Wohnen anbieten kann“, heißt es im Wohnbau-Ressort.

Tja, vielleicht nur nicht, wenn man auf einen genaueren Blick verzichtet ...!

Nicht weiter verwunderlich, dass im Schreiben wieder einmal auf den Auslöser der Korrektur "vergessen wurde" (tut wohl schon weh, gell?).

Und die schlechte Nachricht für unsere - momentane - Hausverwaltung: Auch bei den Flächen und sonstigen Berechnungsgrundlagen, der Ziffernübernahme von einer Aufstellung in die andere (etc.) war das noch nicht einmal der Auftakt zur Ouvertüre!

Da ist nach unseren Recherchen noch einiges im Busch.

Müßig zu erwähnen, dass diese Korrektur im Vergleich zur Variante, dass die Hausbesorgerwohnungen in die Betriebskosten-Basisfläche mit einberechnet worden wären, die für den Verwalter weit billigere ist (weil sich die Alternative nämlich für den Einzelmieter senkend auf ALLE Betriebskostenfaktoren ausgewirkt hätte).

Wie gesagt: Wir bleiben an dem Thema dran!
Von: Celand Silvia [mailto:silvia.celand@wien.gv.at]
Gesendet: Dienstag, 06. Mai 2008 15:23
An: ernst.schreiber@gmx.at
Cc: Winter Herbert; Weber Karl
Betreff: AW: Kennziffern

Sehr geehrter Herr Schreiber!

Anbei nun wie versprochen die Berechnung der Verwaltungskosten - Hausabrechnung 2006 - für den Hugo Breitner Hof:

1-8/2006: 2,77 x 8 = 22,16
9-12/2006: 2,91 x 4 = 11,64
Summe 33,80 : 12 = 2,816666 (Mischsatz 2006)

Nutzfläche lt. Kurzfassung: 71.755,69
Nutzfläche HB-Wohnungen: 1.259,76
Summe Nutzflächen: 73.015,45 : 2,816666 = 205.660,14 (Betrag lt. Kurzfassung)

Verwaltungskostenrefundierung Hausbesorgerwohnungen:

Gesamtnutzfläche 1.259,76 m²

Basis Jänner bis August 2006
2,77 € * 8 = 22,16 €

Basis September bis Dezember 2006
2,91 € * 4 = 11,64 €

Gesamt 33,80 €

Verwaltungskosten 2006/m² - Mischsatz 2,816666 €

Hausbesorgernutzfläche 1.259,76 m²
Verwaltungskosten Mischsatz 2,816666
Verwaltungskosten gerundet 2,82
zu refundierende Verwaltungskosten 3.552,52 €

In der Betriebskostenabrechnung 2007 wird dieser Betrag als Ersatz verrechnet.

Den entsprechenden Auszug aus der Langfassung 2007, wo der Ersatz ersichtlich ist, habe ich Ihnen heute bereits übergeben, schicke ihn aber vollständigkeitshalber nochmals mit.

Ich hoffe, die Aufstellung ist halbwegs verständlich.

Mit freundlichen Grüßen

Silvia Celand

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Anmerkung des MBR:

Die aufsummierte Quadratmeteranzahl ist zwar richtig, allerdings ist zu überprüfen, ob sie pro Wohnung aktuell ist - Zusammenlegungen? Und die übergebene Liste verspricht auch für 2007 schon spannende Ansätze.
From: ernst.schreiber@gmx.at
To: silvia.celand@wien.gv.at
CC: gerhard_kuchta@hotmail.com
Subject: Verwaltungskosten/Hausbesorgerwohnungen
Date: Wed, 14 May 2008 13:43:22 +0200

Sehr geehrte Frau Celand,

mit Ihrem Mail vom 6.5.2008 sandten Sie mir ein E-mail über die Nutzfläche der Hausbesorgerwohnungen für 2006. Bei genauer Durchsicht stellte ich fest, dass die Quadratmeterzahl der Hausbesorgerwohnung in Deutschordenstrasse 14/2 nicht stimmen kann. Durch eine Wohnungszusammenlegung vor mindestens 13 Jahren muss die Fläche wesentlich größer sein. Bitte um Überprüfung.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber
From: ernst.schreiber@gmx.at
To: silvia.celand@wien.gv.at
CC: daniela.strassl@wien.gv.at; gerhard_kuchta@hotmail.com
Subject: Verwaltungskosten 2006 - Berechnungsgrundlage
Date: Wed, 21 May 2008 20:06:22 +0200

Sehr geehrte Frau Celand,

Auf unsere Anfrage um Bekanntgabe betreffend die Berechnungsgrundlage für die Verwaltungskosten 2006 teilten Sie uns mittels Mail vom 16.11.2007 u.a. Folgendes mit:

Punkt 17 = Verwaltungskosten

Zu Beginn des Jahres 2006 war noch ein Quadratmetersatz in Höhe von 2,77 € gültig. Dieser wird – geteilt durch zwölf Monate – als Verwaltungskostenanteil der Mietenverrechnung zu Grunde gelegt. Unterjährige Valorisierungen auf Grund der Überschreitung des Indexschwellwertes um 5 % werden nicht aktuell ab dem Zeitpunkt der Anhebung berücksichtigt, sondern erst im folgenden Verrechnungsjahr schlagend.

Im Fall der Wohnhausanlage „Hugo Breitner-Hof“ ist daher folgende Berechnung gegeben:

2,77 € * 74.302,18 m² = 205.817,04 € Jahressumme (bedingt durch Rundungsdifferenzen im Detail wurden der Wohnhausanlage definitiv lediglich 205.660,08 € zur Anrechnung gebracht). Hiebei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass es sich bei der Feststellung der verwaltungskostenrelevanten Fläche um die gesamte nutzbare Fläche handelt – demgemäß sind hier unter anderem auch die nicht mietzinstragenden Hausbesorgerdienstwohnungen als Grundlage enthalten.


Der Mieterbeirat des HUGO – BREITNER – HOFES konnte sich mit dieser Berechnung nicht abfinden und hinterfragte mehrmals diese Berechnungsmethode.

Im April 2008 bekamen alle Mieter (Wien – weit) einen Brief von Frau Dr. Strassl (Direktorin von WW), in dem sie diesen mitteilte, dass „eine rechtliche Prüfung dieses Umstandes (siehe oben) ergab, dass für Hausbesorgerwohnungen grundsätzlich keine Verwaltungskosten berechnet werden dürfen. Das durch die falsche Berechnung von den Mietern zuviel bezahlte Geld, wird selbstverständlich mit der Jahresabrechnung 2007 im August 2008 refundiert.

Eineinhalb Jahre später!!

Äußerst interessant ist die neue Berechnungsmethode der Verwaltungskosten 2006, welche Sie uns mit Mail vom 6.5.2008 übermittelt haben:

Sehr geehrter Herr Schreiber!

Anbei nun wie versprochen die Berechnung der Verwaltungskosten - Hausabrechnung 2006 - für den Hugo Breitner Hof:

1-8/2006: 2,77 x 8 = 22,16
9-12/2006: 2,91 x 4 = 11,64
Summe 33,80 : 12 = 2,816666 (Mischsatz 2006)

Nutzfläche lt. Kurzfassung: 71.755,69
Nutzfläche HB-Wohnungen: 1.259,76
Summe Nutzflächen: 73.015,45 : 2,816666 = 205.660,14 (Betrag lt. Kurzfassung)

Verwaltungskostenrefundierung Hausbesorgerwohnungen:

................................

Gesamtnutzfläche 1.259,76 m²

Basis Jänner bis August 2006 2,77 € * 8 = 22,16 €
Basis September bis Dezember 2006 2,91 € * 4 = 11,64 €
Gesamt 33,80 €

Verwaltungskosten 2006/m² - Mischsatz 2,816666 €
Hausbesorgernutzfläche 1.259,76 m²
Verwaltungskosten Mischsatz 2,816666
Verwaltungskosten gerundet 2,82
zu refundierende Verwaltungskosten 3.552,52 €

In der Betriebskostenabrechnung 2007 wird dieser Betrag als Ersatz verrechnet.

Den entsprechenden Auszug aus der Langfassung 2007, wo der Ersatz ersichtlich ist, habe ich Ihnen heute bereits übergeben, schicke ihn aber vollständigkeitshalber nochmals mit.

Ich hoffe, die Aufstellung ist halbwegs verständlich.

Mit freundlichen Grüßen
Silvia Celand


Zu der geänderten Berechnungsmethode hat der Mieterbeirat mehrere Fragen:

1) Im November 2007 teilten Sie uns Folgendes mit: „unterjährige Valorisierungen auf Grund der Überschreitung des Indexschwellwertes um 5 % werden nicht aktuell ab dem Zeitpunkt der Anhebung berücksichtigt, sondern erst im folgenden Verrechnungsjahr schlagend“.

Bei der neuen Berechnungsmethode ist jedoch eine Indexerhöhung berücksichtigt. Es ist dem Mieterbeirat unbekannt, dass sich zwischen 11/07 und 5/08 die Berechnungsmethode rückwirkend für 2006 geändert hätte. Der MB ersucht um die Bekanntgabe der Indexziffern und um eine Erklärung der „anderen Berechnungsart“.

2) Wieso hat sich vom 11/07 bis 5/08 die m2 Basis um 1.286,73 m2 reduziert?

3) Die mitgeschickte Nutzfläche der Hausbesorgerwohnungen entspricht laut Ihrer Aussage dem aktuellen Stand. War dieser 2006 in gleicher Höhe? Ich informierte Sie, dass die Fläche der Hausbesorgerwohnung in Deutschordenstrasse 14, nicht wie angegeben 55,67 m2 sondern 74 m2 beträgt. Ich ersuchte Sie, dies umgehend zu korrigieren, da ich WW bereits 1999 auf diesen Fehler aufmerksam gemacht habe – Brief der Schlichtungsstelle von 27.10.1999. Für die Berechnung 2006 hat die falsche m2 Anzahl keine Auswirkung, da auch 2006 mit den falschen Ziffern operiert wurde, so die Aussage von Herrn Winter.

Der Mieterbeirat bedauert es sehr, Sie nochmals mit dieser Problematik beschäftigen zu müssen, aber es geht um eine Differenz von rund Euro 5.000,- für die Mieter, welche diese zurückbekommen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber
Gesendet: 17.05.2008 11:33

Eine für Sie sicher interessante Berechnung und Information zu den auseinanderlaufenden Betriebskosten zwischen Dachgeschoß und Altbestand für die Zeit 2002 - 2005.

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