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Die "Alte Leute Siedlung" - ein verlorenes Paradies?


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Die Entwicklungsgeschichte seit der Absiedelung der letzten Bewohner im Jahr 2006 - ja schon davor seit Beginn der Sanierung unserer Wohnhausanlage - ist ebenso unlustig, wie der Zustand dieses Anlagenteils heute (April 2018). Ein Video aus dem April…

Wasserschaden Hanakgasse 6


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Entwicklung vom 24. - 27.11.2017

Gasleitungs-Arbeiten 10-2017


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Situationsbericht 9./10.10.2017 Nikischgasse (Ostseite).

Der TV-Beitrag (für kurze Zeit) zum Nachsehen.

 
Aber laut Wiener Wohnen wurden Äpfel mit Birnen verglichen und sind die Betriebskosten im Schnitt gar nicht so hoch - die Grünflächen machen es aus (Grünflächen - war da nicht was?). Und laut Bürgermeister sind die Vorwürfe falsch und die Betriebskosten auf dem Niveau der privaten Wohnbauten - außer der Mehrkosten für die Hausbesorger. Aber: Bedauert die Wiener Stadtregierung nicht das Auslaufen der Hausbesorger-Regelung und die nicht mehr möglichen Neu-Anstellungen? Und wieso - fragt man sich - haben sich laut den Rechnungsabschlüssen von Wiener Wohnen bei einer auslaufenden angeblich so teuren Hausbesorger-Lösung die Kosten im GESAMTEN Hausbesorger- und Hausbetreuungsbereich von 2006 bis 2011 um über 15 Prozent (13 Mio. Euro) erhöht, wobei sich die Kosten für die Hausbetreuung (überwiegend wohl bei der Wiener Wohnen-Tochter) mehr als verdoppelt haben (über 19 Mio. Euro). Im Vergleich dazu sind die Kosten der Hausbesorger nur um 6,4 Mio. Euro gesunken. Wie passt das zusammen?
 
Die wirklichen Zahlen unterliegen laut Wiener Wohnen dem Datenschutz. Nach welchem Gesetz und Paragraphen ????
 
Denn wenn, dann könnte der Offenlegung höchstens ein Wiener Wohnen-Betriebsgeheimnis entgegenstehen. Dieses müsste man wohl aufgrund des begründeten Interesses von rund 500.000 Betroffenen erst einmal näher erläutern. 
 
Außerdem sind viele der Daten in den Rechnungsabschlüssen von Wiener Wohnen sowieso offengelegt. Aber eben nicht so, dass man daraus tatsächlich einen Betriebskostenschlüssel für Gemeindebauten errechnen kann:  Zum Beispiel fehlt - rein zufällig - zur Gänze die Darstellung der eingehobenen Verwaltungskostenpauschale (eine ganz wesentliche Finanzierungsquelle für den Geschäftsbetrieb von Wiener Wohnen) und eine auf Objekttypen aufgeschlüsselte Angabe der Gesamt-Quadratmeterzahl an Mietobjekts-Fläche aufgrund derer man sich den Wert pro Quadratmeter errechnen könnte. Und in den Betriebskosten-Darstellungen finden sich auf einmal auch Werte, die eigentlich dem Hauptmietzins zuzuordnen sind.
 
Alles bloß Zufälle???
 
Wir meinen: Wer nichts zu verbergen hat, der kann auf so ein Theater verzichten!

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Antworten auf diese Diskussion

Gemeindebau: Betriebskosten überdurchschnitt­lich hoch
Die Kosten für Hausbesorger, Müllabfuhr & Co. sind in Privatmiete um ein Viertel billiger.

Die Betriebskosten in Wiener Gemeindebauten sind um 26 Prozent höher als in Privatmiete. Das errechneten ATV, Dossier und NZZ.at anhand von Betriebskostenabrechnungen aus dem Jahr 2014. 32 Gemeindebauten mit einer Nutzfläche von 662.672 Quadratmetern wurden für den Kostenspiegel analysiert.

In Wiener Gemeindebauten betrugen die Betriebskosten ohne Lift demnach im Schnitt 2,24 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei privaten Anbietern sind es laut Mietervereinigung nur 1,78 Euro. Damit habe der Wiener Gemeindebau sogar die höchsten Betriebskosten in ganz Österreich.

Mieter einer 50 Quadratmeter großen Gemeindewohnung zahlen dem Bericht zufolge durchschnittlich 112 Euro an Betriebskosten im Monat oder 1.344 Euro im Jahr. In Privatmiete sind es 89 Euro monatlich bzw. 1.068 Euro jährlich.

Die höchsten Kosten im Gemeindebau verursachen die Positionen "Hausbesorger-Arbeiten und Fremdfirmenbetreuung" (25,8 Prozent), Müllabfuhr (17,3 Prozent) und Verwaltungskosten (12,6 Prozent). In 24 der 32 bisher untersuchten städtischen Wohnhausanlagen lagen die Betriebskosten über den von der Stadt Wien als überprüfenswert eingestuften Werten.

Kritik des Rechnungshofs
Die städtische Gesellschaft Wiener Wohnen vermietet in Wien rund 12 Millionen Quadratmetern Nutzfläche. Der Rechnungshof (RH) hatte 2012 Kritik an der Intransparenz der Abrechnungen von Wiener Wohnungen geübt.

Die Mietervereinigung Österreich, eine SPÖ-nahe Organisation, veröffentlicht seit 2009 jährlich einen Betriebskostenspiegel, jedoch nur für private Mietzinshäuser.

Häupl ungläubig
Bürgermeister Michael Häupl kann der aktuellen Studie keinen Glauben schenken: Der Unterschied könne gar nicht so hoch sein, das sage der Hausverstand, sagte er am Sonntagabend in der ATV-Sendung "Klartext". Mit Ausnahme des Hausmeisters "werden die Betriebskosten im Gemeindebau im Wesentlichen genauso sein" wie bei privaten Mietwohnungen.

(APA/AHO) ERSTELLT AM 04.10.2015, 21:24

http://kurier.at/wirtschaft/marktplatz/gemeindebau-betriebskosten-u...

26 Prozent teurere Betriebskosten in Wiener Gemeindebauten:

Der Bericht dazu von Dossier!

Anmerkung des Mieterbeirats:

Wenn die angeblich schriftlich von Wiener Wohnen bekanntgegebenen 12,8 Mio. m2 an Nutzfläche und die im Wiener Wohnen-Geschäftsbericht 2014 ausgewiesenen 361 Mio. Betriebskosten stimmen, dann kommt man auf 2,35 Euro Betriebskosten pro m2 und Monat - und nicht auf 2,13 Euro, wie der Sprecher von Wiener Wohnen laut Medienbericht angeblich behauptet hat!

Ja selbst bei gleicher Rückzahlungshöhe aus den Betriebskostenakonti wie für 2013 käme man immer noch auf 2,27 Euro. 

Bericht: Betriebskosten im Gemeindebau viel höher als in Privatmiete
4. Oktober 2015, 22:21

SPÖ-nahe Mietervereinigung veröffentlicht Betriebskostenspiegel nur für private Mietzinshäuser

Wien – Die Betriebskosten in Wiener Gemeindebauten sind um 26 Prozent höher als in Privatmiete. Das errechneten ATV, "Dossier" und nzz.at anhand von Betriebskostenabrechnungen aus dem Jahr 2014. 32 Gemeindebauten mit einer Nutzfläche von 662.672 Quadratmetern wurden für den am Sonntagabend veröffentlichten Kostenspiegel analysiert.

In Wiener Gemeindebauten betrugen die Betriebskosten ohne Lift demnach im Schnitt 2,24 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei privaten Anbietern sind es laut Mietervereinigung nur 1,78 Euro. Damit habe der Wiener Gemeindebau sogar die höchsten Betriebskosten in ganz Österreich. Mieter einer 50 Quadratmeter großen Gemeindewohnung zahlen den drei Medien zufolge durchschnittlich 112 Euro Betriebskosten im Monat oder 1.344 Euro im Jahr. In Privatmiete sind es 89 Euro monatlich bzw. 1.068 Euro jährlich.

Höchste Kosten durch "Hausbesorger-Arbeiten"

Die höchsten Kosten im Gemeindebau verursachten dem Bericht zufolge die Positionen "Hausbesorger-Arbeiten und Fremdfirmenbetreuung" (25,8 Prozent), die Müllabfuhr (17,3 Prozent) und die Verwaltungskosten (12,6 Prozent). In 24 der 32 bisher untersuchten städtischen Wohnhausanlagen lagen die Betriebskosten über den von der Stadt Wien als überprüfenswert eingestuften Werten, so die Onlinemedien.

Die städtische Gesellschaft Wiener Wohnen vermietet in Wien rund zwölf Millionen Quadratmeter Nutzfläche. Der Rechnungshof hatte 2012 Kritik an der Intransparenz der Abrechnungen von Wiener Wohnungen geübt. Die Mietervereinigung Österreich, eine SPÖ-nahe Organisation, veröffentlicht seit 2009 jährlich einen Betriebskostenspiegel, jedoch nur für private Mietzinshäuser. Datenbasis ist eine Nutzfläche von etwa 400.000 Quadratmetern.

Häupl: "Das glaube ich einfach nicht"

Der wahlkämpfende Wiener Bürgermeister Michael Häupl (SPÖ) kann sich die Daten des Berichts nicht vorstellen. "Das glaube ich einfach nicht", sagte er am Sonntagabend in der ATV-Sendung "Klartext". Der Unterschied könne gar nicht so hoch sein, das sage der Hausverstand.

Mit Ausnahme des Hausmeisters "werden die Betriebskosten im Gemeindebau im Wesentlichen genauso sein" wie bei privaten Mietwohnungen, so Häupl. (APA, 4.10.2015)

http://derstandard.at/2000023204900/Bericht-Betriebskosten-im-Gemei...

Wiener Wohnen bei Betriebskosten um ein Viertel teurer als Private

Die OTS-Aussendung von ATV, NZZ und Dossier.

Betriebskosten im Gemeindebau: um 26 Prozent höher als in Privatwohnungen

Der Artikel der NZZ(.at).

Halbwahrheiten auf ATV und Dossier/NZZ über Betriebskosten im Wiener Gemeindebau

Wien (OTS) - Nach wochenlangem, einseitigen Kampagnenjournalismus bemühte ein eifriges mulit-redaktionelles Team von ATV, NZZ.at und Dossier gestern erneut die populistische Keule, um Wiener Wohnen und die Marke Gemeindebau bewusst zu beschädigen.

Unter dem Deckmantel des investigativen Journalismus wurden hier offensichtlich bewusst Halbwahrheiten publiziert, um auf Kosten des Gemeindebaus billige Wahlkampfstimmung zu schüren. Über die Motive der jeweiligen Akteure mag sich jeder sein eigenes Bild machen.

Selektive Auswahl im Dienste vorgefasster Argumentationslinien

Die Redakteure von ATV, Dossier und NZZ.at stellten 32 Betriebskosten-Abrechnungen des Jahres 2014 (das sind weniger als 2% aller Gemeindebauten) dem ebenfalls lediglich auf einer Auswahl Abrechnungen aus dem Jahre 2013 (!) beruhenden Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung gegenüber und zogen daraus den Schluss, dass die Betriebskosten im Gemeindebau weit überhöht wären.

Laut einer OTS-Meldung vom 4.10.2015 lägen die durchschnittlichen Betriebskosten im Wiener Gemeindebau demnach bei 2,24 Euro/m2 und Monat, wo hingegen die Vergleichskosten auf dem privaten Wohnungsmarkt lediglich 1,78 Euro/m2 ausmachten. Zur Untermauerung wurde dann auch noch aus den (ebenfalls nicht auf Vollerhebungen beruhenden) Mikrozensusdaten der Statistik Austria zitiert, wonach im Gemeindebau die durchschnittlichen Betriebskosten sogar bei 2,40 Euro lägen. Interessanterweise bemühen ATV, NZZ.at und Dossier lediglich die von der Statistik Austria hochgerechneten Werte für den Gemeindebau. Dass in derselben Erhebung der Betriebskosten-Wert für den privaten Wohnungsmarkt in Wien von der Statistik Austria mit 2,20 Euro/m2 angegeben wird, verschweigen ATV, NZZ.at und Dossier der Öffentlichkeit.

Dass seitens Wiener Wohnen sehr wohl ein Gesamtdurchschnitt über die Betriebskostenabrechnung für die rund 220.000 Mieter vorliegt und dieser für das Jahr 2014 2,13 Euro/m2 und Monate (ohne Lift) ausmachte, wurde von den selbsternannten Aufdeckungsjournalisten in ihrer gemeinsamen OTS-Aussendung nicht erwähnt.

Statt dessen ging der am Sonntagabend auf ATV aktuell ausgestrahlter Bericht sogar soweit, Wiener Wohnen hier vorsätzliche "Abzocke" zu unterstellen.

Betriebskostenkatalog vom Gesetzgeber klar geregelt

Wiener Wohnen weist die Anschuldigungen, man würde hier den Mietern systematisch zu hohe Betriebskosten verrechnen, aufs schärfste zurück.

Die Betriebskostenabrechnungen umfassen die vom Gesetzgeber klar vorgegebene, jährlichen Aufwendungen für den Betrieb einer Wohnhausanlage. Dazu zählen neben den verbrauchsabhängigen Gebühren für Wasser, Kanal und Müllabfuhr auch die Kosten für die Entfernung von Sperrmüll, Rauchfangkehrerarbeiten, Schädlingsbekämpfungen, Strom für die Beleuchtung von Stiegenhäusern, Gemeinschaftsräumen und Hofanlagen, Versicherungen, die im Mietrechtsgesetz klar festgelegte und für alle Hausverwaltungen geltende Verwaltungskosten-Pauschale, Grundsteuer, Gartenpflege sowie die Kosten (inkl. der Lohnnebenkosten und Arbeitsmaterialien) für sämtliche Hausbesorger-Arbeiten.

Wiener Wohnen bietet seinen 500.000 Bewohnern im Wiener Gemeindebau großzügige Hofanlagen mit insgesamt 610 Hektar Grünfläche (das entspricht der Fläche von Mariahilf, Josefstadt, Neubau und Margareten zusammen), sowie 1360 Spielplätzen, die über ein entsprechend umfangreiches Wegenetz erschlossen werden.

Es liegt auf der Hand, dass Wohnhausanlagen mit großen Hof- und Wiesenflächen und mehreren Gemeinschaftsanlagen wie Waschküchen und Kinderspielplätzen andere Betriebskosten aufweisen als kompakte innerstädtische Wohnhäuser ohne nennenswerte Freiflächen, in denen Kosten für die Bewässerung und Pflege von Grünflächen, die abendliche Beleuchtung von Innenhöfen, den Betrieb von Kinderspielplätzen oder das regelmäßige Kehren und Schneeräumen auf zusätzlichen Gehwegen gar nicht erst anfallen.

Betriebskostenabrechnung für alle Mieter transparent!

Jeder Mieter erhält jährlich eine erläuterte Übersicht über die Betriebskostenabrechnung seines Wohnhauses kostenlos zugeschickt. So verlangt es das Österreichische Mietrechtsgesetz, das von der städtischen Hausverwaltung Wiener Wohnen selbstverständlich eingehalten wird. Als zusätzliches Service erhalten die Mieterbeiräte jeder Wohnhausanlage von Wiener Wohnen kostenlos und unaufgefordert auch die Langfassung jeder Jahresabrechnung auf USB-Stick. Auch Mieter können bei Wiener Wohnen Einblick in die gesamte Jahresabrechnung ihrer Wohnhausanlage nehmen und Auskunft über die Zuordnung einzelner Rechnungen und Abrechnungspositionen einholen.

Bereits Ende August 2015 hatte Wiener Wohnen auf Anfrage von Dossier/nzz.at auf diese umfassenden Informationsangebote für die Mieter im Gemeindebau hingewiesen. Die Redakteure wurden von uns ebenfalls über den Gesamtdurchschnitt aller Betriebskostenabrechnungen im Gemeindebauten informiert, der im Jahr 2014 bei 2,13 Euro/m2 und Montat lag (ohne Lift).

Eine diesbezügliche Auskunft durch unser Unternehmen wurde von den hier tätigen Akteuren von Anfang an angezweifelt - eine Übermittlung der Betriebskosten-Abrechnungen für 220.000 Mieter wurde vom Redakteur von Wiener Wohnen quasi als "Beweismittel" gefordert. Offensichtlich sind die Kollegen der Ansicht, hier Kontrollfunktionen des Stadtrechnungshofes übernehmen zu müssen.

In diesem Zusammenhang möchten wir deutlich feststellen: Wiener Wohnen nimmt seine Auskunftspflicht gegenüber den Mietern aber auch den dafür vorgesehenen Kontrollorganen selbstverständlich wahr. Wer jedoch unter dem Deckmantel des Journalismus gegenüber Wiener Wohnen wiederholt mit rufschädigenden Anschuldigungen auftritt, wird sich damit nicht die Herausgabe von mieterbezogenen Abrechnungsdaten erpressen.

Weitere Erkenntnisse des Kontrollamtsbericht

Der in der gestrigen OTS-Aussendung von ATV, Dossier und NZZ.at zitierte Kontrollamtsbericht aus 2012 stellte bei einem österreichweiten Vergleich der Betriebskosten übrigens fest, dass die Wohnhausanlagen von Wiener Wohnen stets unter dem Durchschnitt für das Bundesland Wien lagen (Berechnung auf Basis Abrechnungen 2011). Auch hier wieder ein Erkenntnis, auf dessen öffentliche Darstellung die Redakteure offensichtlich weniger Wert legten!

Rückfragen & Kontakt:

Mag.a Renate Billeth
Wiener Wohnen Pressesprecherin
T. 0664 88 757572

OTS-ORIGINALTEXT PRESSEAUSSENDUNG UNTER AUSSCHLIESSLICHER INHALTLICHER VERANTWORTUNG DES AUSSENDERS | NEF0011

http://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20151005_OTS0146/halbwahrhei...

From: gerhard_kuchta@hotmail.com
To: buergermeister@magwien.gv.at; michael.ludwig@gws.wien.gv.at; josef.neumayer@wien.gv.at; georg.niedermuehlbichler@spoe.at
CC: kurt.stuerzenbecher@spoe.at; david.ellensohn@gruene.at; johann.gudenus@fpoe.at; manfred.juraczka@oevp-wien.at; wolfgang.aigner1@utanet.at; info@wienanders.at; wien@neos.eu; Dr. Turgay Taskiran; info@wir-wollen-wahlfreiheit.at; alexander.millecker@atv.at; michael.fleischhacker@nzz.at; florian.skrabal@dossier.at; barbara.wakolbinger@apa.at; martin.stuhlpfarrer@diepresse.com; c.kramsl@heute.at; post@stadtrechnungshof.wien.at; ernst.schreiber@gmx.at; walter3101@yahoo.de; asokamichael@yahoo.de
Subject: Offener Brief zur Berichterstattung über Wiener Wohnen
Date: Wed, 7 Oct 2015 10:30:12 +0200

 
Sehr geehrte Herren,
 
bekanntlich gehen zur Berichterstattung von ATV, NZZ und Dossier über Wiener Wohnen derzeit die Wogen hoch. Zu dieser Berichterstattung, aber insbesondere der Äußerung von Wiener Wohnen dazu (Halbwahrheiten, populistische Keule, billige Wahlkampfstimmung, ...) möchten wir in diesem offenen Brief folgendes anmerken:
 
1) Auch die von uns eingeholten Unterlagen und darin vorzufindenden Werte bestätigen grundsätzlich die Größenordnung der von ATV, NZZ und Dossier genannten Zahlen zu den durchschnittlichen Betriebskosten bei Wiener Wohnen. Bemerkenswert ist aber vor allem die unterschiedliche Höhe der Betriebskosten pro m2 und Monat: Die Dossier vorliegende Bandbreite reicht von 1,49 bis 2,73 EUR. Die uns vorliegenden Werte spreizen das Set sogar noch weiter von 1,37 bis 2,73 EUR auf. Das ist eine Differenz von über 99 Prozent
 
Dass dann natürlich ein unterschiedliches Sample auch unterschiedliche Ergebnisse bringen kann, ist vollkommen klar. Seitens Wiener Wohnen aber die Unzulänglichkeit von zwangsläufig nur möglichen Teilbetrachtungen zu bemängeln oder gar anzumerken, dass auch die Statistik Austria lediglich über hochgerechnete Werte für den Gemeindebau verfügt, erscheint wohl nicht nur uns als starkes Stück, wenn man sich andererseits seitens Wiener Wohnen und der politisch Verantwortlichen - unter einer immer wiederkehrenden Berufung auf angeblichen Datenschutz (der im Datenschutzgesetz in Wahrheit durch nichts untermauert ist) - gegen eine leicht mögliche transparente Veröffentlichung der Betriebskosten- und Hauptmietzinsdaten je Gemeindebau wehrt. Die schon seit 2008 angeforderten Kurzfassungsdaten/Abrechnungsdaten sind sowohl im Betriebskosten- als auch im Hauptmietzinsbereich nämlich Wohnhausanlagen-bezogen und nicht mieterbezogen, wie das die OTS-Aussendung von Wiener Wohnen erneut falsch darstellt. Siehe dazu die neuerliche Absage von Stadtrat Dr. Ludwig aufgrund einer gestellten Anfrage. Und man fragt sich natürlich: Wo liegen die Ursachen für diese Geheimhaltung der Detaildaten je Gemeindebau WIRKLICH?
 
Bemerkenswert dabei ist, dass nicht einmal die Rechnungsabschlüsse von Wiener Wohnen - immerhin der angeblich größte Hausbesitzer und Hausverwalter Europas - so gestaltet sind, dass man zweifelsfrei und ohne erforderliche Hochrechnungen tatsächlich einen allgemein gültigen, widerspruchsfreien Betriebskostenschlüssel für Gemeindebauten errechnen kann:  Zum Beispiel fehlt - rein zufällig (??) - zur Gänze die Darstellung der eingehobenen Verwaltungskostenpauschale (eine ganz wesentliche Finanzierungsquelle für den Geschäftsbetrieb von Wiener Wohnen - für 2014 höchstwahrscheinlich in der Größenordnung von rund 43,3 Mio. Euro) und eine auf Objekttypen aufgeschlüsselte Angabe der Gesamt-Quadratmeterzahl an Mietobjekts-Fläche, aufgrund derer man sich den tatsächlichen Betriebskostenwert pro Quadratmeter errechnen könnte. Und die übrigen erforderlichen Werte muss man sich irgendwo aus dem Rechnungsabschluss zusammensuchen: Die ausgewiesene "Versicherung Wohnhausanlagen" zum Beispiel befindet sich mitten zwischen Werten, die längst dem Hauptmietzinsbereich zuzuordnen sind (Laufende Gebäude- und Leerwohnungsinstandhaltung, Entrümpelung bei Delogierungen und Leerwohnungen, Instandhaltungsprojekte, ...). Dafür fragt man sich, was "Betriebskosten-Akonti" unter "Aufwendungen für bezogene Leistungen" zu suchen haben, und was z.B. der Not-Gebrechensdienst und die laufende Baumkontrolle unter den Betriebskosten. Aber egal, ob man dieses Durcheinander nun entflechtet oder nicht, oder die Verwaltungskosten hochrechnet oder nicht, kommt man zwischen der Summe der hier aufgeschlüsselten Betriebskosten und den unter den Umsatzerlösen ausgewiesenen Betriebskosten auf keinen gemeinsamen Nenner. Und das ist noch niemandem der Verantwortlichen beim größten Hauseigentümer und Hausverwalter Europas aufgefallen???
 
 
2) Besonders bemerkenswert ist dabei der Umstand, dass Wiener Wohnen die oben angeführten eklatanten Unterschiede in der Betriebskostenhöhe anscheinend nicht selbst analysiert und trotz der bekannten Wohnkostenproblematik kein gezieltes Kostensenkungsprogramm in die Wege geleitet hat. Ganz im Gegenteil: 
 
Siehe z.B. die schon so oft angesprochene Thematik der 100% Wiener Wohnen-Tochter Haus- & Aussenbetreuungs GmbH, wo Herr Direktor Ing. Neumayer in einer Generalversammlung vom 14.5.2013 (Seite 42 der Eintragung zum Jahresabschluss 31.12.2012 in der Firmenbuchdatenbank) unter anderem auf die Möglichkeit der Gewinnabführung an die Eigentümerin hingewiesen hat, um nicht den Eindruck entstehen zu lassen, dass zu Lasten der Mieterinnen und Mieter Gewinne lukriert werden. Die auch gerichtsanhängigen drastisch überhöhten Preise für die Grünflächenbetreuung sind eine der Ursachen für diese Gewinne - aber leider nicht nur diese!
 
Siehe aber zum Beispiel auch die von Bürgermeister Dr. Häupl für Wiener Wohnen ins Treffen geführte Hausbesorgerproblematik: Wieso - fragt man sich - haben sich laut den Rechnungsabschlüssen von Wiener Wohnen bei einer auslaufenden angeblich so teuren Hausbesorger-Lösung die Kosten im GESAMTEN Hausbesorger- und Hausbetreuungsbereich von 2006 bis 2011 um über 15 Prozent (13 Mio. Euro) erhöht, wobei sich die Kosten für die Hausbetreuung (überwiegend wohl bei der Wiener Wohnen-Tochter) mehr als verdoppelt haben (über 19 Mio. Euro Differenz). Im Vergleich dazu sind die Kosten der Hausbesorger nur um 6,4 Mio. Euro gesunken. Wie passt das zusammen? Und so nebenbei bemerkt: Man sollte sich wenigstens zur Kritik an der Kritik besser zwischen Bürgermeister und Wiener Wohnen abstimmen!
 
 
3) Zur  Prüfung des Kontrollamts KA - K-8/11 der Unternehmung  "Stadt Wien - Wiener Wohnen" lautet die KurzfassungDie im Rahmen der Prüfung der Betriebskostenverrechnung bei der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" vorgenommene Vergleich der Betriebskosten aller von dieser Unternehmung verwalteter Wohnhausanlagen des Jahres 2006 mit dem Jahr 2011 ließ als Kostentreiber die Bereiche Hausbesorgungsarbeiten, Müllabfuhr und Gartenbetreuung erkennen. Die Prüfung der Betriebskostenverrechnung der im Prüfauftrag erwähnten Wohnhausanlagen zeigte im Detail teilweise starke Anstiege einzelner BetriebskostenpostenWenngleich die Betriebskosten für die Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" Durchlaufposten darstellen, so ist deren Weiterverrechnung nicht nur mit größtmöglicher Achtsamkeit durchzuführen, sondern vielmehr danach zu trachten etwaige Einsparungspotenziale zu erkennen und diese zu realisieren, um so letztlich die als Unternehmensziel definierte Kundinnen- bzw. Kundenzufriedenheit zu erreichen.
 
In dieser o.a. Prüfung des Kontrollamts, auf die offensichtlich auch Wiener Wohnen in der OTS-Äußerung Bezug genommen hat, lautet z.B. die Stellungnahme der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" auf Seite 41: Grundsätzlich erfolgt schon jetzt ein jährlicher Vergleich der einzelnen Wohnhausanlagen. Im Jahr 2013 wird eine vertiefte Untersuchung der Betriebskosten anhand ausgewählter Wohnhausanlagen durchgeführt und die daraus gewonnenen Erkenntnisse werden 2014 einer Behandlung zugeführt. 
 
Was aber ist in der Folge geschehen??? 
Man kann es den Umsatzerlösen in den Rechnungsabschlüssen von Wiener Wohnen entnehmen:
 
Betriebskosten 2011: EUR 338.645.502,71 (- 12.785.769,31 EUR Rückzahlung) = EUR 325.859.733,40 = 24,50/m2 und Jahr *)
Betriebskosten 2012: EUR 351.665.584,03 (- 971.719,04 EUR Rückzahlung)       = EUR 350.693.864,99 = 26,37/m2 und Jahr
Betriebskosten 2013: EUR 352.976.024,39 (- 12.143.335,15 EUR Rückzahlung)  = EUR 340.832.689,24 = 26,62/m2 und Jahr **)
Betriebskosten 2014: EUR 361.038.750,12 (- rund 10.642.000 EUR Rückzahlung) = rund EUR 350.397.000 = 27,37/m2 und Jahr ***)
 
*) Wen wundert, dass man die Aussagen von Wiener Wohnen tatsächlich anzweifeln könne, der möge zum Beispiel die Beilage VI, Seite 11 im Rechnungsabschluss für 2012 mit der Beilage VI, Seite 10 im Rechnungsabschluss für 2013 vergleichen - und zwar die Umsatzerlöse für 2012: Einmal betrugen sie insgesamt EUR 886.453.308,02 - dann später aber nur EUR 884.150.390,30. Einmal wurden den Mietern für das Jahr 2011 EUR 12.785.769,31 an Betriebskosten rückvergütet, dann wieder EUR 15.088.687,03. Und was ist jetzt richtig? Falls der neuere, höhere Wert, dann wäre der Betriebskostenanstieg zwischen 2011 und 2012 noch wesentlich dramatischer (plus 8,4 Prozent).
 
Und wer immer noch meint, man könne die von oder für Wiener Wohnen genannten Werte ja nicht in Abrede stellen, der möge z.B. die Anzahl der Mietobjekte aus der Pressemeldung zu den Betriebskostenrück- bzw. -nachzahlungen für 2014 hernehmen, die ungefähr daraus abzuleitende Gesamtanzahl errechnen und mit den im Rechnungsabschluss für 2014 genannten Werten auf Seite 2 des Lageberichts vergleichen. 
 
Ganz abgesehen davon, dass die Unstimmigkeit und mangelnde Plausibilität des Zahlenmaterials bei Wiener Wohnen auch im zitierten Kontrollamtsbericht deutlich zu Tage tritt (und nicht nur in diesem). Der Bericht ist durchaus zur GÄNZE lesenswert - und nicht nur in dem Teil, den Wiener Wohnen in der OTS-Aussendung für sich geltend zu machen versucht! 
 
**) Zwar sind laut Bilanz von Wiener Wohnen die Betriebskosten gesunken, aber durch die Haus- und damit Nutzflächenübertragung an die WISEG per 1.1.2013 auch die Gesamtnutzflächen von laut Kontrollamt vorher 13,3 Mio. Quadratmeter auf dann offenbar 12,8 Mio. Quadratmeter (laut eingeholter Information auf einer schriftlichen Darstellung durch Wiener Wohnen für das Jahr 2014 beruhend). Dadurch sind die durchschnittlichen Betriebskosten pro m2 und Jahr nicht gesunken, sondern gestiegen
 
***) Von 2012 auf 2013 stiegen die in den Rechnungsabschlüssen ausgewiesenen Betriebskosten pro m2 um knapp unter einem Prozent, von 2013 auf 2014 um rund 2,8 Prozent. Da der durchschnittliche VPI 2013 laut Statistik Austria 2,0 %, für 2014 aber nur 1,7% betragen hat, kann man die Unterschiede weitgehend vernachlässigen. Trotz gegenteiliger Zusicherung von Wiener Wohnen an das Kontrollamt hat sich die Betriebskostenbelastung gemessen am VPI von 2012 - 2014 insgesamt praktisch nicht verändert. Der Betriebskostenanstieg aber genau im Jahr NACH der Prüfung durch das Kontrollamt war dramatisch: Plus 7,6 Prozent - bei einer gleichzeitigen durchschnittlichen Inflationsrate im Jahr 2012 von 2,4 Prozent!
 
 
4) Interessant ist, dass man sich seitens Wiener Wohnen und der politischen Verantwortlichen zwar auf das angeblich so unzureichende Sample von ATV, NZZ und Dossier einschießt - selber aber die angeblich so hohen Wohnkosten im privaten Mietwohnungsbereich bei jeder nur möglichen Gelegenheit benutzt, um die vergleichsweisen Vorteile des Gemeindebaus gegenüber den Privatwohnungen hervorzustreichen. So hat auch Bürgermeister Dr. Häupl im Klartext-Interview die viel niedrigeren Betriebskosten im Bereich der Privatwohnungen angezweifelt
 
Aber nur zur Erinnerung: Der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung für private Mietwohnungen (auf welchem diese Vergleichswerte beruht haben) basiert auf dem Datenmaterial jener Abrechnungen, die der Mietervereinigung von ihren Mitgliedern zur Überprüfung vorgelegt wurden. Daher ist davon auszugehen, dass es sich tendenziell um Abrechnungen handelt, die eher überhöht waren bzw. Anlass zur Beeinspruchung gegeben haben. Die Mietervereinigung rät ja den Mietern schließlich, die Abrechnung dann überprüfen zu lassen, sollten ihre Beträge signifikant von den Werten des vorliegenden Betriebskostenspiegels abweichen. Es ist daher eher anzunehmen, dass die durchschnittlichen Betriebskosten im privaten Mietwohnungsbereich sogar eher NIEDRIGER sind, als in dieser Teildarstellung der Realität durch die Mietervereinigung. 
 
Um diesen Betriebskostenspiegel einmal näher zu betrachten: Abgesehen davon dass z.B. der "aktuelle" Betriebskostenspiegel 2015 eigentlich "Betriebskostenspiegel 2013" heißen müsste - um der Unaktualität und Wahrheit gleich von Anfang an Genüge zu tun, ist auch hier natürlich klar, dass es durch das Sample ebensolche Schwankungen geben kann, wie es ATV, NZZ und Dossier vorgehalten wurde. Warum also wird dieser Betriebskostenspiegel für den privaten Mietwohnungsbereich dann nicht über Weisung des Präsidenten der Mietervereinigung und SPÖ-Landesparteisekretärs Niedermühlbichler sofort eingestellt? Denn besonders auffällig ist, dass die bei der Mietervereinigung verfügbare Quadratmeterzahl für die Abrechnungsjahre 2007 bis 2013 kontinuierlich von rund 3,5 Millionen Quadratmeter auf nun nur mehr rund 400.000 Quadratmeter zurückgegangen ist. Das Sample der Mietervereinigung beträgt also nur mehr rund ein Zehntel der ursprünglichen Größe! Was übrigens auch darauf schließen ließe, dass anscheinend selbst im privaten Wohnbau die Dienste der Mietervereinigung immer weniger in Anspruch genommen werden.

Auf welchen wirklich fundierten und belegten Werten österreichweite Vergleiche der Betriebskosten beruhen, muss aufgrund der Ausführungen von Wiener Wohnen und den hier dargelegten Ausführungen eigentlich generell in Frage gestellt werden.
 

5) Bezüglich der von Wiener Wohnen erwähnten großzügigen Hofanlagen mit insgesamt 610 Hektar Grünfläche und der 1360 Spielplätze, die über ein entsprechend umfangreiches Wegenetz erschlossen werden, ist darauf hinzuweisen, dass z.B. durch Nach- oder Erstvermessung des Außenbereichs unserer Wohnhausanlage festgestellt wurde, dass wir statt den bisher über Jahrzehnte verrechneten rund 84.000 m2 in Wahrheit nur (mehr) rund 64.000 m2 Grünfläche verfügen. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hat man nämlich bei der Festlegung der Berechnungsgrundlage bloß von der Gesamt-Grundstücksgröße laut Grundbuch einfach die bebaute Fläche abgezogen und als Grünfläche angenommen. Spielplätze, Wege, Müllplätze, eine Nebenstraße etc. wurden also als Grünfläche berechnet und daher in der Betreuung doppelt bezahlt. Eine längst ausgegliederte Fläche hat man uns darüber hinaus brav weiterbezahlen lassen - und eine nie zur Anlage gehörende Fläche am Schönbergplatz gleich noch dazu. Und natürlich bekommt man aus diesen langjährigen Mehrbelastungen nur die letzten drei Jahre rückvergütet (EUR 39.021,47 inkl. USt.). Wieviel haben wir dann über die Jahrzehnte insgesamt zuviel bezahlt??? Sozialer Wohnbau in Wien! Es ist durchaus davon auszugehen, dass es sich auch bei dieser Situation um KEINEN Einzelfall handelt. 
 
Die impertinente Vorgehensweise Wiener Wohnens bezüglich der Grünflächenpflege durch Ausschaltung des Marktes und Inhausvergabe der Arbeiten an die eigene 100%-Tochter wurde - samt Folgen - bereits weiter oben erwähnt. Man vergleiche den o.a. Korrekturwert für DREI ganze Jahre Gärtnerarbeit mit dem korrigierten Dreiviertel-Jahr (!!) bei der Haus- und Außenbetreuung (EUR 27.703,37 inkl. USt.). Hochgerechnet auf die Gesamtkosten der Haus- und Aussenbetreuung für EIN Jahr sind das EUR 36.937,83.
 
 
6) Wenn Wiener Wohnen die Transparenz der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern postuliert, dann widerspricht das nicht nur den Ausführungen im zitierten Kontrollamtsbericht, sondern spottet z.B. auch dem Versteckspiel, das gegenüber den Mietern und Mietervertretern bezüglich Gültigkeit und Verbindlichkeit der Abrechnungs-Datenträger immer noch voll im Gange ist. Denn wie man der Auskunft  dazu entnehmen kann, ist es gar nicht "die Langfassung jeder Jahresabrechnung auf USB-Stick", wie es die OTS-Aussendung von Wiener Wohnen darstellt. Siehe auch diese Ausführungen dazu. Und wer sich dann z.B. später in unglaublicher Weise erdreistet, zu ein- und derselben Betriebskostenbuchung im Mietrechtsverfahren drei unterschiedliche Rechnungsversionen vorzulegen, der sollte sich mit solchen Darstellungen doch eher zurückhalten.
 
 
7) Richtig ist, dass die jährlichen Aufwendungen für den Betrieb einer Wohnhausanlage vom Gesetzgeber klar vorgegeben sind. Richtig, in den Mietrechtsverfahren aktenkundig und auch in den Kontrollamtsberichten aufgezeigt ist aber auch, dass sich Wiener Wohnen nicht an die gesetzlichen Vorgaben und insbesondere die darauf aufbauende Judikatur hält. Dies betrifft die Betriebskosten, aber insbesondere auch den Hauptmietzinsbereich. Siehe dazu z.B. die von uns bezüglich Wohnungsgrößen und Sanierungsverfahren eingebrachten Sachverhaltsdarstellungen an die StaatsanwaltschaftZum Vorwurf der vorsätzlichen "Abzocke" und von systematisch zu hoch verrechneten Betriebskosten (auch Hauptmietzinse) sind wir daraus längst in der Lage, den Wahrheitsbeweis anzutreten!
 
 
Wiener Wohnen hat Halbwahrheiten kritisiert? Und das ist richtig, es sind Halbwahrheiten - denn auch das hier ist noch lange nicht alles, was es dazu zu sagen gäbe! Ja trotz dieser Textfülle hier ist es leider nicht einmal im Ansatz die Hälfte ...
 
  
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

Hinweis und persönliche Klarstellung:

Dieser offene Brief wurde im Rahmen der Berichterstattung über Wiener Wohnen auch als Gastkommentar in der NZZ veröffentlicht (mit Begleittext und Zwischenüberschriften durch die Redaktion).

Da es sich beim obigen Text um einen OFFENEN Brief handelt und die NZZ sich auch im Verteiler befunden hat, habe ich meine ausdrückliche Erlaubnis dazu gegeben.

Doch selbstverständlich handelt es sich hier weder um eine bezahlte redaktionelle Tätigkeit noch stehe ich diesem Medium näher als jedem anderen, das sich den Spießrutenlauf antut, endlich über die Gegebenheiten bei Wiener Wohnen, dem Verhalten der Politik dazu und den Problemen daraus für die Mieter und Bewohner in der Form von tatsächlich hartnäckigem investigativem Journalismus zu berichten. 

Auch hat diese gesamte Berichterstattung nichts mit dem persönlichen politischen Tätigwerden zu tun, wie es die Einleitung der Redaktion vielleicht nahelegt (was sich eigentlich schon aus der Zeitspanne von selbst ergibt, seit der wir uns - auch gegen den teilweise sogar ins Skurrile gehenden Widerstand von Wiener Wohnen - um die Anliegen der Mieter und vor allem die konkret von den Medien nun aufgegriffenen Themen bemühen). Vielmehr ist es nachweislich umgekehrt: Die nun tatsächlich erfolgte Gründung der "Demokratischen Alternative" hat umgekehrt damit zu tun, dass man uns Betroffene und Vertreter dieser Betroffenen auf der bisher sowieso schon problematischen Arbeitsebene (obiges Stichwort: Spießrutenlauf) noch mehr ignoriert, als schon bisher. Wir hatten nur die Wahl zwischen Resignieren/Aufgeben oder den Verantwortlichen auf IHREM Parkett endlich Paroli zu bieten. Wir haben uns für zweiteres entschieden und es daher für die Wienwahl 2015 wenigstens versucht. Und trotz des Scheiterns dabei arbeiten wir auch politisch weiter. Ob wir das persönlich in unserer Lebensplanung nun so echt und wirklich wollen oder nicht ...!

Trotz Existenz dieser Partei und teilweise sogar bestehender Personalunion bleibt der Mieterbeirat selbst in seiner Arbeit parteipolitisch NEUTRAL!

Gerhard Kuchta

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