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Die "Alte Leute Siedlung" - ein verlorenes Paradies?


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Die Entwicklungsgeschichte seit der Absiedelung der letzten Bewohner im Jahr 2006 - ja schon davor seit Beginn der Sanierung unserer Wohnhausanlage - ist ebenso unlustig, wie der Zustand dieses Anlagenteils heute (April 2018). Ein Video aus dem April…

Wasserschaden Hanakgasse 6


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Entwicklung vom 24. - 27.11.2017

Gasleitungs-Arbeiten 10-2017


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Situationsbericht 9./10.10.2017 Nikischgasse (Ostseite).

Ludwig/Neumayer: Guthaben für mehr als 155.000 GemeindemieterInnen bei der aktuellen Betriebskostenabrechnung (Rathauskorrespondenz, 30.6.2015)

Jahresabrechnung 2014: 73 Prozent aller Mietverhältnisse erhalten durchschnittlich 89 Euro gutgeschrieben.

Bis spätestens 30. Juni, so die gesetzlichen Bestimmungen, müssen alle Mieterinnen und Mieter die Betriebskostenabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr erhalten. Aus der Abrechnung der von der Hausverwaltung getätigten Ausgaben und den von den MieterInnen bereits geleisteten, monatlich vorgeschriebenen Beiträgen, ergibt sich entweder ein Guthaben oder ein entsprechendes Saldo, das mit einer Nachzahlung verbunden ist. Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung 2014, die Wiener Wohnen in den letzten Wochen seinen Mieterinnen und Mietern zugesandt hat: mehr als 155.000 Wiener GemeindemieterInnen bekommen ein Guthaben ausgewiesen. "Drei von vier Mieterinnen und Mietern erhalten im Durchschnitt 89 Euro zurück", erklären Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und Wiener Wohnen-Direktor Josef Neumayer. Nur für rund 27 Prozent der MieterInnen ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung 2014 eine Nachzahlung von durchschnittlich 55 Euro. Ein Ergebnis, das erneut das sorgfältige und verantwortungsvolle Wirtschaften der Hausverwaltung Wiener Wohnen unter Beweis stellt.

Verantwortungsvoll wirtschaften und serviceorientiert handeln

"Eine gute Hausverwaltung erkennt man daran, dass sie verantwortungsvoll wirtschaftet. Dazu zählt auch, dass sie Vorsorge für alle Eventualitäten trifft, die bei einem Wohnhaus auftreten können. So wird gewährleistet, dass die Mieterinnen und Mieter nicht plötzlich mit drastisch erhöhten Betriebskostennachzahlungen konfrontiert werden. Andererseits sind die Vorschreibungen so zu kalkulieren, dass diese im Rahmen der zu erwartenden Ausgaben liegen und somit entsprechend angemessen sind", so Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.

Die Stadt Wien - Wiener Wohnen kalkuliert die Betriebskosten im Sinne ihrer Mieterinnen und Mieter mit besonderer Umsicht. So sind in der überwiegenden Mehrheit der Wohnhausanlagen der Gemeinde Wien die tatsächlich getätigten Ausgaben unter den Schätzungen und Kalkulationen gelegen. Die jeweiligen Differenzbeträge blieben ebenfalls im Rahmen. "Die Jahresabrechnung 2014 macht deutlich, dass Wiener Wohnen auch im vergangenen Jahr seine Verantwortung als Hausverwaltung sehr sorgfältig im Sinne der Bewohnerinnen und Bewohner wahrgenommen und damit seine Aufgabe voll und ganz erfüllt hat", so der Wiener Wohnbaustadtrat.

Transparent und verständlich

Die Betriebskostenabrechnung von Wiener Wohnen wird den Mieterinnen und Mietern in Form einer übersichtlichen Aufstellung und einem Leitfaden mit den wichtigsten Erläuterungen und Erklärungen für einzelne Positionen und Fachausdrücke zugesandt. Damit kann das oft komplizierte Zahlenwerk auch für Laien gut verständlich dargestellt werden.

Falls doch noch eine Frage offenbleibt und ein näherer Blick auf die Abrechnung der eigenen Wohnhausanlage gewünscht wird, liegt bei Wiener Wohnen eine detaillierte Aufschlüsselung samt Rechnungsübersicht auf. Nach telefonischer Terminvereinbarung können MieterInnen in diese Einsicht nehmen.

Alle Mieterbeiräte erhalten die komplette Betriebskostenabrechnung von Wiener Wohnen übrigens automatisch per USB Stick zugestellt. "Mit diesem kostenlosen Service für alle Mietervertreter im Gemeindebau wollen wir im Sinne größtmöglicher Transparenz die einfache Überprüfung der Jahresabrechnungen erleichtern und sicherstellen", unterstreicht Wiener Wohnen Direktor Josef Neumayer.

(Schluss) csi/bil

Rückfragehinweis für Medien:

Hanno Csisinko
Mediensprecher StR Michael Ludwig
Telefon: 01 4000-81983
E-Mail: hanno.csisinko@wien.gv.at

Renate Billeth
Unternehmenssprecherin Wiener Wohnen
Mobil: 0664 88 75 75 72
E-Mail: renate.billeth@wien.gv.at

http://www.wien.gv.at/rk/msg/2015/06/30010.html

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Subject: Aussendung zur WW-Betriebskostenabrechnung 2014
Date: Tue, 30 Jun 2015 16:41:59 +0200
 

Sehr geehrte Damen und Herren,
 
der heutigen Presseaussendung von Stadtrat Dr. Ludwig und Direktor Ing. Neumayer zur Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für das Abrechnungsjahr 2014 würde man ja - beim ersten Hinsehen - glatt das Paradies entnehmen: Mehr als 155.000 Wiener GemeindemieterInnen bekommen ein Guthaben ausgewiesen. "Drei von vier Mieterinnen und Mietern erhalten im Durchschnitt 89 Euro zurück" ... Nur für rund 27 Prozent der MieterInnen ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung 2014 eine Nachzahlung von durchschnittlich 55 Euro. Ein Ergebnis, das erneut das sorgfältige und verantwortungsvolle Wirtschaften der Hausverwaltung Wiener Wohnen unter Beweis stellt. (Zitat Ende)
 
Nur - ebenso traurig wie bezeichnend - ergibt sich schon auf den zweiten Blick hin, dass diese Rückzahlungen ganz offensichtlich weniger das sorgfältige und verantwortungsvolle Wirtschaften der Hausverwaltung Wiener Wohnen als Ursache haben, sondern vielmehr viel zu hoch eingehobene Betriebskosten-Akonti, die noch dazu gesetzeswidrig auf Basis des falschen Abrechnungsjahres berechnet werden (was Wiener Wohnen - beides - seit Jahren bekannt ist). Siehe z.B. auch die 2013 an Wiener Wohnen übergebene Liste der Verrechnungsthemen.

 

Die Betriebskosten selbst stiegen - anhand unseres Beispiels - in den letzten acht Jahren um 25,65%, also weit über der ausgewiesenen Steigerung des VPI gemäß Statistik Austria im selben Zeitraum (18,4%).
 
Aber man kann ja vieles in den Raum stellen, wenn man - im Gegensatz zu uns und unseren Feststellungen - die Basis der Behauptungen trotz bereits jahrelanger Forderungen danach nicht offenlegt. Hier schon einmal endet die ach so oft und deutlich hervorgehobene Transparenz von Wiener Wohnen und dem Magistrat der Stadt Wien!
 
Aber dem noch nicht genug!
 
Liest man weiter, so stößt man - wieder - auf das Thema der "Rechnungsübersicht", die ja als Möglichkeit zur Belegeinsicht auch im Mietrechtsgesetz geregelt ist: Falls doch noch eine Frage offenbleibt und ein näherer Blick auf die Abrechnung der eigenen Wohnhausanlage gewünscht wird, liegt bei Wiener Wohnen eine detaillierte Aufschlüsselung samt Rechnungsübersicht auf. Nach telefonischer Terminvereinbarung können MieterInnen in diese Einsicht nehmenAlle Mieterbeiräte erhalten die komplette Betriebskostenabrechnung von Wiener Wohnen übrigens automatisch per USB Stick zugestellt. "Mit diesem kostenlosen Service für alle Mietervertreter im Gemeindebau wollen wir im Sinne größtmöglicher Transparenz die einfache Überprüfung der Jahresabrechnungen erleichtern und sicherstellen", unterstreicht Wiener Wohnen Direktor Josef Neumayer. (Zitat Ende)
 
Was daran auffällig ist? Nun, einfach der Unterschied zu bisher:
 
Für die Jahresabrechnung 2013 hieß es noch: Interessierte MieterInnen können nach vorheriger Terminvereinbarung jederzeit Einsicht nehmen. Mieterbeiräte erhalten außerdem kostenlos einen USB Stick mit den detaillierten Daten der Wohnhausanlage. Auf Wunsch und gegen einen Kostenersatz ist dieses Service auch für alle anderen Mieterinnen und Mieter möglich. (Zitat Ende)

 

Man hat also seitens Wiener Wohnen für den einfachen Mieter die Möglichkeit gestrichen, dass sich auch Mieter die Jahresabrechnung in elektronischer Form besorgen und zu Hause in aller Ruhe genau zu Gemüte führen können!

 

Wohl aus dem Umstand heraus, dass Wiener Wohnen bisher den Mietern zwar gegen Kostenersatz einen Datenträger mit der Jahresabrechnung zur Verfügung gestellt, dann aber im Streitfall vor der Schlichtungsstelle bzw. Gericht die Verbindlichkeit/Gültigkeit dieser CD als Abbild der Jahresabrechnung bei einer Rechnungseinschau bestritten hat (wohl aus diesem Grund hat Wiener Wohnen auch schon vor Jahren die Weitergabe der Daten von CD auf - normalerweise wesentlich teurere - USB-Sticks umgestellt bzw. dann sogar bei expliziter Anforderung einer CD auf einer wiederbeschreibbaren CD angeliefert, ... weil nämlich nur unveränderliche Datenträger derzeit vor Gericht im Zusammenhang mit einem elektronischen Abbild der Jahresabrechnung anerkannt werden).
 
Wohl im Hinblick darauf, dass wir angesichts dieser Vorgehensweise bei der Wiener Schlichtungsstelle eine optionale Einschaltung der Staatsanwaltschaft angesprochen haben (mögliches Vorliegen eines Tatbestandes nach § 148 StGB).

 

Wohl auch weil man seitens Wiener Wohnen ganz genau weiß, dass nur die wenigsten Mieter den widrigen Weg einer Belegeinschau vor Ort (nunmehr für ganz Wien zentralisiert beim Gasometer) mit dem enormen Zeitaufwand dort gehen werden, die allerwenigsten dabei wissen, was sie wie in welcher Form vorgelegt bekommen müssen, und die allermeisten Mieter daher - trotz mit ziemlicher Sicherheit weiterhin vorliegender Abrechnungsmängel und zu beeinspruchender Buchungen in beträchtlicher Höhe - weit schlechter vorbereitet in die zukünftigen Mietrechtsverfahren gehen werden. 
 
Die Chancen für Wiener Wohnen steigen also enorm, dass man aufgrund der schlechteren Handhabe für die Mieter (in Wahrheit dennoch widerrechtliche !!) Buchungen in den Verfahren durch Einsprüche im Beweisverfahren für sich entscheidet! 
 
Von der Frage der Kopierkosten für die Hunderten, ja Tausenden Belege, welche die Mieter zu tragen bereit sein müssen ganz zu schweigen.

 

Würden die Mieter in einer den Umständen gerecht werdenden Zahl von der jährlichen Beleg-/Abrechnungseinschau vor Ort Gebrauch machen: Das Personal von Wiener Wohnen wäre unweigerlich ebenso damit heillos überfordert wie es auch die Räumlichkeiten dafür sind. Noch dazu weil gemäß OGH-Entscheid für eine verbindlich zu gewährende Anforderung der Belegeinschau nur für ein halbes Jahr nach Legung der Abrechnung zur Verfügung steht.

 

Dass die immer noch mit (gerichtlich sowieso nicht anerkannten) USB-Sticks gratis bedachten Mieterbeiräte aufgrund des im Dezember letzten Jahres beschlossenen Mitbestimmungsstatuts der Stadt Wien aufgrund der eingetretenen Frustration (über nicht nur die massiven Einschränkungen in den Mitbestimmungsaspekten, sondern nachweislich auch über die praktische Unanwendbarkeit) immer weniger werden, ist inzwischen evident. Anscheinend spekuliert man seitens Wiener Wohnen damit, dass jene "Querulanten", die wirklich auf Seiten der Mieter stehen, als Mieterbeiräte mit der Zeit ganz ausscheiden und nur jene übrig bleiben, mit denen "Wiener Wohnen recht viel Freude hat". Denen nach wie vor gratis USB-Sticks zukommen zu lassen, wird bei Wiener Wohnen wahrscheinlich keine allzu bösen Folgewirkungen nach sich ziehen.

 

DAS also scheint (weiterhin) die Art zu sein, wie die Unternehmung Wiener Wohnen - unter der Schirmherrschaft des zuständigen Stadtrates - ihre Verantwortung als Vermieter und Hausverwaltung "im Sinne der Bewohnerinnen und Bewohner" wahrnimmt und ihre Aufgabe erfüllt!

 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

Ludwig: Kostenlose Services der Stadt Wien zur Überprüfung der Betriebskosten
„Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ – unter www.betriebskostenrechner.wien.at kann die eigene Jahresabrechnung mit wenigen Mausklicks überprüft werden.

Wien (OTS) - Die Stadt Wien bietet überall dort, wo es ums Wohnen geht, eine Vielzahl an kostenlosen Service- und Unterstützungsleistungen an. Diese reichen von kompetenter Informationen und Beratung in den Servicestellen der Mieterhilfe und der Gebietsbetreuung Stadterneuerung bis hin zu konsequenter Unterstützung bei Mietrechts- und wohnrechtlichen Fragen oder Problemen. Mit dem erfolgreichen Wiener Mietenrechner (www.mietenrechner.wien.at) ist es zudem auch möglich, einfach und mit nur wenigen Mausklicks den eigenen Mietzins auf Angemessenheit zu überprüfen. Ergänzend zu diesem Service steht den Wienerinnen und Wienern mit dem Wiener Betriebskostenrechner auch ein weiteres kostenloses Online-Service zur Überprüfung der Betriebskosten zur Verfügung. Der Wiener Betriebskostenrechner, dem sowohl die aktuellen Referenzwerte für die Berechnung der Betriebskostenabrechnung 2014, als auch jene der Jahre 2011, 2012 und 2013 zur allgemeinen Berechnung zugrunde liegen, ist unter der Internetadresse www.betriebskostenrechner.wien.at abrufbar. Das Programm ist österreichweit einzigartig und ermöglicht den Wienerinnen und Wienern, schnell und unbürokratisch die eigene Betriebskostenabrechnung auf Angemessenheit zu kontrollieren. Mit wenigen Mausklicks kann die Gesamtabrechnung als auch die einzelnen Betriebskostenpositionen auf Plausibilität überprüft werden. Durch Eingabe der Werte aus der individuellen Betriebskostenabrechnung wird ermittelt, ob diese, verglichen mit dem zugrundeliegenden Datenmaterial, als niedrig, mittel oder mitunter (zu) hoch einzustufen sind. ****

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser - jederzeit und kostenlos überprüfen "Wie die langjährigen Erfahrungen zeigen, kommt es leider immer wieder vor, dass Hausverwaltungen den Mieterinnen und Mietern zuviel verrechnen. Gemäß dem Motto ,Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser´ sollten die Betriebskosten-Jahresabrechnungen von den Bewohnerinnen und Bewohnern auch kontrolliert werden. Mithilfe des Wiener Betriebskostenrechners kann jede und jeder jederzeit eine grundsätzliche Überprüfung der eigenen Jahresabrechnung vornehmen", erklärt Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.

"Gerade jetzt, wo den Bewohnerinnen und Bewohnern die Jahresabrechnungen der Betriebskosten, die von Gesetz wegen bis zum 30. Juni gelegt werden müssen, zugestellt wurden, verzeichnen wir eine stark steigende Nachfrage", so der Wiener Wohnbaustadtrat. Rund 1.000 Abfragen mit ansteigender Tendenz werden monatlich verzeichnet. "Wir bieten den Wienerinnen und Wienern mit diesem Online-Rechner eine wichtige Unterstützung, die einfach zu handhaben ist und selbstverständlich kostenlos zur Verfügung steht. Darüber hinaus helfen natürlich auch die Expertinnen und Experten der Mieterhilfe bei allen Fragen zu den Betriebskosten weiter."

Der Betriebskostenrechner, der in Kooperation der MA 25 und der MA 50 entwickelt wurde, bietet die Möglichkeit der grundsätzlichen Überprüfung auf Angemessenheit. Die Ergebnisse bieten allerdings selbst bei niedrigen Werten keine Gewähr dafür, dass nicht auch eine unzulässige Verrechnung vorliegen kann. Demgegenüber kann auch bei ausgewiesenen hohen Werten deren Verrechnung dennoch zulässig sein. Mögliche Gründe für niedrige oder hohe Werte, die von Wohnhaus zu Wohnhaus unterschiedlich sein können, können mit nur wenigen Mausklicks erfahren werden.

Bei deutlichen Abweichungen zwischen der Jahresabrechnung und der vom Wiener Betriebskostenrechner ausgewiesenen Beträge ist jedenfalls eine kompetente Überprüfung durch eine der kostenlosen Servicestellen der Stadt Wien oder eine Mieterschutzorganisation zu empfehlen. Dies gilt speziell auch dann, wenn Ausgaben eingerechnet wurden, die gesetzlich unzulässig sind.

In die Betriebskosten dürfen grundsätzlich nur ganz bestimmte, im Gesetz festgelegte Kosten - zum Beispiel Ausgaben für Wasserversorgung, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müllabfuhr, Entrümpelungen, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung allgemeiner Teile des Hauses, Hausversicherungen, Hausbesorger und Lift - eingerechnet werden. Hausverwaltung sind darüber hinaus verpflichtet, den MieterInnen in jedem Fall Einblick detaillierten Zusammenstellungen der Abrechnung sowie auch in die Rechnungsbelege zu gewähren. Überschreiten die Betriebskosten pro Quadratmeter den Wert von zwei Euro wesentlich, dann ist jedenfalls eine genauere Überprüfung anzuraten und zu empfehlen.

Betriebskostenüberprüfungen und Beeinspruchungen sind je nach Mietverhältnis und Mietgegenstand innerhalb von sechs Monaten bzw. in den meisten Fällen innerhalb von bis zu drei Jahren ab Legung der Betriebskostenabrechnung rückwirkend möglich.

Betriebskostenabrechnung muss bis spätestens 30. Juni erfolgt sein Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen Hausverwaltungen bzw. VermieterInnen bis spätestens 30. Juni die Betriebskosten für das zurückliegende Jahr abrechnen. Diese Betriebskostenabrechnung ist den MieterInnen verpflichtend offen zu legen. Den Bestimmungen zufolge sind darin alle Ausgaben für das vergangene Jahr in aufgeschlüsselten Positionen darzustellen. Aus der Abrechnung der getätigten Ausgaben und den von den MieterInnen bereits geleisteten, monatlich vorgeschriebenen Beiträgen ergibt sich ein Guthaben oder ein entsprechendes Saldo, welches mit Nachzahlungen verbunden ist. In die Betriebskosten können allerdings nur ganz bestimmte, im Gesetz festgelegte Kosten eingerechnet werden. Eine gesetzliche Bestimmung, die, wie die Erfahrungen zeigen, nicht immer eingehalten wird. Zudem sind die Betriebskosten-Jahresabrechnungen für den Laien zumeist schwer lesbar. Eine Überprüfung und Kontrolle der Abrechnungen ist oftmals nur durch ExpertInnen möglich.
Unterstützung und Hilfe für Mieterinnen und Mieter Kostenlose Auskünfte und Informationen zu den Betriebskostenabrechnungen erhalten alle Wienerinnen und Wiener außerdem beim InfoCenter "Alles rund ums Wohnen" von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und bei den ExpertInnen der Mieterhilfe. Das InfoCenter "Alles rund ums Wohnen" mit dem angeschlossenen Mieterhilfe-Telefon ist die Einrichtung in Wien, bei der man rasch und kostenlos jeden Werktag von 8 bis 20 Uhr alle Fragen zum Thema Wohnen (also auch zum Thema Betriebskostenabrechnung) beantwortet bekommt. Das InfoCenter ist unter der Telefonnummer 4000-8000 erreichbar. Die ExpertInnen der Mieterhilfe beraten kompetent, kostenlos und unbürokratisch von Montag bis Freitag, 8 bis 17 Uhr. Die Mieterhilfe ist unter der Telefonnummer 4000-25900 erreichbar. Außerdem bieten auch Mieterschutzorganisationen kompetente Auskünfte und Hilfe sowie rechtliche Unterstützung.
Auch Einleitung eines Schlichtungsstellenverfahren ist möglich Sollte der Verdacht auf unzulässige Verrechnungen bestehen, und lässt sich dieser zwischen MieterInnen und Hausverwaltung nicht ausräumen, so wird dies bei der Schlichtungsstelle geklärt. Die Schlichtungsstelle ist eine den Gerichten vorgelagerte Anlaufstelle bei Schwierigkeiten bzw. Rechtsstreitigkeiten zwischen MieterInnen und HauseigentümerInnen bzw. der Hausverwaltung. Die Wiener Schlichtungsstelle ist eine Einrichtung der Stadt Wien. Es werden keinerlei Verfahrenskosten schlagend. Es ist auch keine verpflichtende anwaltliche Vertretung, wie etwa vor Gericht, notwendig.

Die Servicestellen der Stadt Wien - Kontakt und Information

- Mieterhilfe
Tel.: 01/4000-25900
1010 Wien, Rathausstraße 2
Montag bis Freitag von 8 bis 17 Uhr
www.mieterhilfe.at

- InfoCenter
Tel.: 01/4000 8000
1080 Wien, Bartensteingasse 9
Telefonische Auskünfte: Montag bis Freitag von 8 bis 19 Uhr Persönliche Informationen: Montag bis Freitag von 8 bis 17 Uhr (Schluss) csi/kau

Rückfragen & Kontakt:
Hanno Csisinko
Mediensprecher Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig
01/4000-81983
hanno.csisinko@wien.gv.at

OTS-ORIGINALTEXT PRESSEAUSSENDUNG UNTER AUSSCHLIESSLICHER INHALTLICHER VERANTWORTUNG DES AUSSENDERS | NRK0008

http://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20150701_OTS0026/ludwig-kost...

Zu der "Hilfe" des oben angeführten Betriebskostenrechners nehmen Sie bitte die ausgewiesenen Feststellungen zu den IST-Werten - und wie sich diese entwickeln (einfach nach rechts weiterblättern), wenn man immer die erste (!) Stelle Schritt für Schritt um den Faktor 1 erhöht (wobei das bei den Hausbesorger-/Hausbetreuungskosten über den Wert von 1 Mio. offenbar gar nicht möglich ist). Schwimmbad/Sauna, Waschküche, Kanalräumung etc. musste mit einem fiktiven Cent angenommen werden, weil eine Null-Eingabe nicht möglich ist (die Kanalräumung bzw. Kosten der Waschküchen können ohne Möglichkeit der Belegeinschau nicht aus den übrigen ausgewiesenen Kosten herausgerechnet werden).

Zur "Hilfe" des oben angeführten Mietenrechners: Für PrivatmieterInnen in Altbauten - also nicht für den Gemeindebau? Anwendbarkeit des Richtwertmietzinses: Liegt die Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude? Ihre Antwort 'Ja' entspricht nicht den Kriterien !!

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