OGH-Urteile bescheren Mietrechtsverwirrung (HELP.ORF, 6.3.2010)

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OGH-Urteile bescheren Mietrechtsverwirrung
Wer ist für Erhaltungsarbeiten bei Mietimmobilien zuständig? Zu dieser Frage hat der Oberste Gerichtshof in den vergangenen Jahren rund ein Duzend Urteile gesprochen. Doch während OGH-Urteile für Klarheit bei der Auslegung von Gesetzen sorgen sollten, ist bei den Erhaltungsarbeiten eher das Gegenteil der Fall.

So ist ein Mieter bei bestimmten Mietverhältnissen nicht zur Reparatur einer Heizung verpflichtet – der Vermieter laut OGH aber auch nicht. Andererseits dürfen Erhaltungspflichten bei Verträgen außerhalb des Mietrechtsgesetzes auf den Mieter abgewälzt werden – aber nicht (wie durchaus üblich) mit vorformulierten Mietverträgen.

Schuld an der derzeitigen Verwirrung sind auch die unterschiedlichen Voll-, Teil- und Nichtanwendungen des Mietrechtsgesetzes mit zahlreichen Ausnahmen, Stichtagen und Einschränkungen.

MRG oder ABGB
Für die Frage der Erhaltungspflichten bei Mietwohnungen sind zwei Gesetzespassagen relevant: § 3 des Mietrechtsgesetzes (MRG) und § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Im MRG ist geregelt, dass der Vermieter ernste Schäden des Hauses beheben und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten muss. Doch das gilt nur beim Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Bei Teilanwendung und Vollausnahme gilt das ABGB, sagt AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka: "Hier ist im Gesetz geregelt, dass der Vermieter den Vereinbarten Zustand zu erhalten hat, also etwa eine funktionstüchtige Badegelegenheit, eine funktionstüchtige Therme, wenn die repariert oder erneuert werden müssen, dann muss das der Vermieter machen."

Dies ist im Prinzip vertraglich ausschließbar und die Kosten können sogar auf den Mieter überwälzt werden.

Rechtslage "schwer durchschaubar"
In den vergangenen dreieinhalb Jahren hat sich der OGH mehrfach mit dem Thema beschäftigt und einige Urteile gefällt.

Mit dem Effekt, sagt AK-Experte Rosifka: "Es ist selbst für Experten nur mehr sehr schwer durchschaubar, wie jetzt die Rechtslage, die sich ja einerseits aus dem Gesetz, andererseits aus den verschiedenen OGH-Urteilen zusammensetzt, wirklich zu beurteilen ist."

So heißt es in einem Urteil bei MRG-Vollanwendung laut Rosifka etwa, "dass sozusagen der Mieter, der den Schutz des Paragraf drei hat, also der Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen durchsetzen kann zwingend, der soll aber dafür schon per Gesetz keinerlei Recht auf andere Erhaltungspflichten haben, also nicht die Erhaltungspflicht nach 1096 ABGB."

Niemand muss Therme reparieren
Zwei andere Urteile des OGH führen zu einer geradezu absurden Situation, sagt der AK-Experte: "Er hat gemeint, der Vermieter muss zwar nicht aktiv reparieren, um jetzt etwa eine kaputte Therme wieder instand zu setzen, aber der Mieter, dem bleibt ja immerhin noch das Mietzinsminderungsrecht. Er kann den Mietzins mindern, was eigentlich zu einer Art Pattsituation führt: Keiner ist verpflichtet zu erhalten, der Mieter muss frieren und den Mietzins sich einbehalten, damit der Vermieter vielleicht sich doch bequemt, den vereinbarten Zustand herzustellen."

Doch auch bei Vollausnahme des Mietrechtsgesetzes, etwa bei vermieteten Einfamilienhäusern, gab es Höchstgerichturteile, die beim Normalverbraucher eher für Verwirrung als für Klarheit sorgen. "Wenn in einem Mietvertragsformular, in vorformulierten Vertragsbedingungen, Erhaltungspflichten des Vermieters vertraglich ausgeschlossen werden oder sogar auf den Mieter überwälzt werden, dann ist das in der Regel als sittenwidrig beurteilt worden", so Rosifka. Zulässig seien nur entsprechende individuell ausverhandelte Vereinbarungen.

Unübersichtliche Rechtslage "unerträglich"
Das alles sind nur einige Beispiele der derzeitigen Verwirrung und so kommt Walter Rosifka zu dem Schluss: "Das Problem dieser unübersichtlichen Rechtslage ist eigentlich unerträglich//. Es ist ja, wenn man vor der Anmietung einer Wohnung steht natürlich für jeden einzelnen wichtig zu wissen, welche finanzielle Belastung trifft mich."

Unvorhersehbare Erhaltungsarbeiten, die zigtausend Euro kosten können, seien nicht zumutbar. Das Risiko solcher Schäden sollte laut AK-Wohnrechtsexperten eindeutig dem Vermieter zugeordnet werden, weil ja auch in seinem Eigentum sich diese Schäden ereignen. Und schließlich kassiert er ja auch Miete für das entsprechende Mietobjekt.

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