Neuerliche Mieterhöhung im Wiener Gemeindebau (11.12.2025)

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Donnerstag, 11. Dezember 2025 13:32
An: Wiener Wohnen; Stadträtin Kathrin Gaal; Dr. Michael Ludwig; Mag. Bettina Emmerling; Andreas Babler; Mag. Beate Meinl-Reisinger
Cc: Oppositionsparteien im Wiener Gemeinderat; diverse Medien; Ernst Schreiber; Martin Kugler
Betreff: Neuerliche Mieterhöhung im Wiener Gemeindebau

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

und wieder haben kurz vor Weihnachten Tausende Gemeindebau-Mieter eine "nette Überraschung" von Wiener Wohnen erhalten: Nämlich eine neue saftige Mieterhöhung von weit über 5 Prozent aufgrund der Valorisierung. Nein, nicht für Wohnungen, da wurde die Valorisierung ja ausgesetzt - aber eben "für alles, was nicht Wohnen ist", also Lokale, Praxen, Werkstätten, Ateliers, Abstellplätze et cetera. 

 

Das trifft kleine Händler in der Nahversorgung, Kleingewerbetreibende, Ärzte, Heilpraktiker, Freischaffende, Künstler, Vereine, die gesamte Infrastruktur in der Wiener Nahversorgung und lokalen Tätigkeit. Und erhöht dort massiv die monatlichen Kosten - die teils wieder auf die Preise umgelegt werden müssen, die Konkurrenzfähigkeit mit den großen Anbietern weiter beeinträchtigt, Menschen zum Aufgeben drängt - und insbesondere über die Mieten und Preise weiter die Inflation befeuert - die dann wieder zur nächsten Valorisierungswelle führt. Schön ist so ein Ringelspiel!

 

So wie bereits Ende 2023, als wir dagegen protestiert und für gut ein halbes Jahr nicht einmal eine Antwort dazu bekommen haben!

 

Aus dem hier zitierten Beispiel ist ersichtlich, dass für ein Atelier, in dem eine gewerbliche Tätigkeit untersagt ist, ab Jänner 2026 insgesamt schon 14,93 Euro pro m2 und Monat verlangt werden - für an sich ein "Kategorie D-Objekt"!

 

Im Statut für die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ heißt es in § 12 - Zitat: Die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ ist nach wirtschaftlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung des Unternehmenszweckes nach § 2 zu führen. Der Wirtschaftsplan hat grundsätzlich so erstellt zu werden, daß langfristig die Aufwände durch die Erträge gedeckt sind. Die Mieten oder sonstigen Entgelte sind im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten so festzusetzen, daß diesen Zielsetzungen entsprochen wird.

 

Und der hier erwähnte § 2 besagt - Zitat: (1) Der Zweck der Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ besteht in der Bereithaltung und Schaffung von einem modernen Standard entsprechenden Mietwohnungen für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien.

(2) Demnach umfaßt der Zweck der Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ die Errichtung, Sanierung und Bewirtschaftung der städtischen Wohnhäuser (bestehend aus Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten einschließlich der sonstigen Einrichtungen wie Garagen u.dgl.). 

 

Mittlerweile wissen wir aber auch aus den angeforderten und erhaltenen Daten, dass bezüglich der eingenommenen ​Hauptmietzinse​ die allermeisten Wohnhausanlagen hoch profitabel sind. Tendenz sogar weiterhin stark steigend, da sukzessive die Mieter mit noch günstigen "Alt-Verträge" sukzessive versterben oder in Pflegeeinrichtungen ziehen etc. (ca. 5 Prozent p.a.).

 

Wir wurden durch den jüngsten Bericht des Stadtrechnungshofes zu Wiener Wohnen auch in den Annahmen aus der ersten Bilanzanalyse von Wiener Wohnen bestätigt: Dass das enorme derzeitige Bilanzdefizit von Wiener Wohnen nicht aus zu geringen Mietzinseinnahmen resultiert, sondern aus krasser Misswirtschaft und Desorganisation - und teilweise sogar durch absichtlich gesetzte Maßnahmen der Umstand verschleiert wird, dass der Wiener Gemeindebau längst hoch profitabel für den städtischen Hauseigentümer und -verwalter ist.  

 

Verlangt man aber als Mieterbeirat statutarisch zustehende Schritte, um den zuvor geschilderten Umständen gemäß § 12 des Statuts für Wiener Wohnen gerecht zu werden, bekommt man dazu nicht einmal eine Antwort!

 

Es versteht sich von selbst, dass wir das alles nicht einfach so auf sich beruhen lassen und ersuchen die hier direkt Angeschriebenen um jeweils eine Stellungnahme samt ihren Vorstellungen zum diesbezüglichen weiteren Vorgehen.

 

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement 
Gesendet: Freitag, 16. Jänner 2026 07:38
An: Gerhard Kuchta
Betreff: AW: Neuerliche Mieterhöhung im Wiener Gemeindebau, SAP 300002666

 

Sehr geehrter Herr Kuchta,

 

zu Ihrer E-Mail vom 9.12.2025, in der Sie sich u.a. auch an Wiener Wohnen wenden, nehmen wir wunschgemäß wie folgt Stellung: 

 

Valorisierung Hauptmietzinse Lokal Mietverträge 

Das von Ihnen angeführte Beispiel bezieht sich erkennbar auf das Atelier von Frau Hanna Kuchta. Eine spezifische Anfrage diesbezüglich liegt uns von Frau Kuchta bereits vor; die Bearbeitung erfolgt separat. Grundsätzlich greift die Mietpreisdämpfung ausschließlich bei Mietobjekten zu Wohnzwecken, da ihr Fokus klar auf der Sicherstellung leistbaren Wohnraums liegt.  

 

Unternehmenszweck:

Sie zitieren aus dem Statut vollkommen richtig. Deshalb liegen auch die Durchschnittsmieten im Wiener Gemeindebau bei dzt. netto 4,89 € /m2 und brutto bei 7,71 €/m2. Anders als am privaten Wohnungsmarkt gibt es im Gemeindebau keine Zuschläge für gute Lagen oder Ausstattung. Und anders als im Genossenschaftsbau sind auch keine Eigenmittel notwendig. Jedoch muss auch eine soziale Hausverwaltung wie Wiener Wohnen kostendeckend haushalten: Mit flächendeckenden Mietzinsen unter dem Richtwert ließen sich die gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungsmaßnahmen der Häuser nicht bewerkstelligen. Von einer hohen Profitabilität kann daher keine Rede sein. 

 

Stadtrechnungshof-Bericht: 

Den Vorwurf krasser Misswirtschaft und Desorganisation können wir insofern entkräften, als im kürzlich veröffentlichten Bericht Gegenteiliges nachzulesen ist. So hat der Stadtrechnungshof z.B. in zentralen Bereichen von Wiener Wohnen ausdrücklich Effizienzsteigerungen anerkannt. Die Kennzahlen zeigen ein deutlich gestiegenes Sanierungsvolumen, deutlich effizientere Abläufe und Kosteneinsparungen im Leerwohnungsmanagement sowie weiterentwickelte Steuerungsinstrumente in der technischen Hausverwaltung, die zu spürbaren Einsparungen geführt haben.

Im Erhaltungsbereich wurde das Gesamtbauvolumen laut Stadtrechnungshof zwischen 2013 und 2023 signifikant erhöht. Gleichzeitig stieg die Zahl der in Sanierung befindlichen Wohneinheiten von 45.922 auf 76.560 Wohnungen. 

 

Empfehlungen des Stadtrechnungshofes:  

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass wir Empfehlungen des Stadtrechnungshofes bereits aufgegriffen haben und sich etliche Maßnahmen zur weiteren Effizienzsteigerung bereits in Umsetzung befinden. Unser Ziel bleibt es, den Wiener Gemeindebau wirtschaftlich, transparent und zukunftsfähig weiterzuentwickeln, um damit auch in der Zukunft weiterhin leistbaren Wohnraum zu garantieren. 

 

Mit freundlichen Grüßen

Dezernat Beschwerdemanagement

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Montag, 23. Februar 2026 11:03
An: WrW Dezernat Beschwerdemanagement 
Cc: Wiener Wohnen; Geschäftsgruppe Wohnen; Mag. Elke Hanel-Torsch; Dr. Michael Ludwig; Mag. Bettina Emmerling; Andreas Babler; Mag. Beate Meinl-Reisinger; Oppositionsparteien im Wiener Gemeinderat; diverse Medien; Ernst Schreiber; Martin Kugler
Betreff: WG: Neuerliche Mieterhöhung im Wiener Gemeindebau, SAP 300002666

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

  

vielen Dank für Ihr Mail vom 16.1.2026 zum im Betreff angeführten Thema.

  

In diesem schreiben Sie - Zitat: Das von Ihnen angeführte Beispiel bezieht sich erkennbar auf das Atelier von Frau Hanna Kuchta. Eine spezifische Anfrage diesbezüglich liegt uns von Frau Kuchta bereits vor; die Bearbeitung erfolgt separat. 

  

Nun ist einerseits darauf hinzuweisen, dass es sich dabei nur um ein uns vorliegendes Beispiel für die vielen laufenden Mieterhöhungen bei Wiener Wohnen außerhalb des reinen Wohnbereichs handelt. Denn es ist ja wohl nicht anzunehmen, dass die Miete mit Vorschreibung vom 1. Dezember 2025 nur für dieses Atelier erhöht wurde. Und andererseits: Die Bearbeitung der spezifischen Anfrage ist offenbar immer noch im Gang, denn eine Antwort hat die Mieterin von Ihnen bis jetzt immer noch nicht erhalten. Und wir schreiben heute den 23. Februar 2026!

  

Sie schreiben weiter - Zitat: Sie zitieren aus dem Statut vollkommen richtig. Deshalb liegen auch die Durchschnittsmieten im Wiener Gemeindebau bei dzt. netto 4,89 € /m2 und brutto bei 7,71 €/m2. Anders als am privaten Wohnungsmarkt gibt es im Gemeindebau keine Zuschläge für gute Lagen oder Ausstattung. Und anders als im Genossenschaftsbau sind auch keine Eigenmittel notwendig. Jedoch muss auch eine soziale Hausverwaltung wie Wiener Wohnen kostendeckend haushalten: Mit flächendeckenden Mietzinsen unter dem Richtwert ließen sich die gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungsmaßnahmen der Häuser nicht bewerkstelligen. Von einer hohen Profitabilität kann daher keine Rede sein. 

  

Dabei übersehen Sie allerdings, dass uns nun aufgrund unseres Informationsbegehrens nach Informationsfreiheitsgesetz auch die ​Hauptmietzinsdaten​ sämtlicher Wiener Gemeindebauten vorliegen!

  

Und diese sprechen eine eindeutige Sprache: Die überwiegende Mehrzahl der Gemeindebauten weist über die vergangenen 10 Jahre eine hoch positive Mietzinsreserve aus! Und hierbei ist auf den massiven Überhang der Einnahmen gegenüber den Ausgaben in gerade den letzten Jahren hinzuweisen. Was ja logisch ist, weil insbesondere die Mieter mit noch günstigen Altmieten sukzessive versterben oder z.B. in Pflegeeinrichtungen übersiedeln, während die neu einziehenden Mieter mit 100% Richtwert belastet werden. Dass dies über den laufenden Erhaltungs- und Verbesserungsaufwand weit hinausgeht, das belegen die erhaltenen Zahlen. Mit jeder einzelnen solchen Veränderung wird der einst tatsächlich soziale Wohnbau der Gemeinde Wien weniger sozial!

  

Wenn wir auch die Hauptmietzins-Aufstellung in einer genauer auswertbaren Form von Wiener Wohnen erhalten haben, werden wir konkreter auf die von Ihnen angeführten Mietzinshöhen eingehen können.

  

Zur Behauptung, es wären anders als im Genossenschaftsbau bei Wiener Wohnen keine Eigenmittel notwendig ist allein schon auf die vielfach verlangten und teils nicht nachvollziehbar berechneten Finanzierungsbeiträge hinzuweisen. Von allenfalls bestehenden (oft ebenso problematischen) Aufschlägen nach § 18 ff Mietrechtsgesetz, Anerkennungszinsen, überhöht verlangten Adaptierungskosten für gewerbliche Objekte etc. ganz abgesehen. Übrigens berechnet Wiener Wohnen - dort, wo es angebracht wäre - auch keine Abschläge vom Richtwert!

  

Und - wie bereits im vorangegangenen Mail von uns klargestellt - muss man zwischen Gemeindebauten mit negativer Mietzinsreserve und einer mit hohem Verlust arbeitenden städtischen Hauseigentümerschaft und -verwaltung unterscheiden. Denn letzteres hat offenbar andere Gründe, als zu gering verlangte Mieten oder zu hohe Erhaltungsausgaben!

  

Wenn Sie aber weiter schreiben - Zitat: Den Vorwurf krasser Misswirtschaft und Desorganisation können wir insofern entkräften, als im kürzlich veröffentlichten Bericht Gegenteiliges nachzulesen ist. So hat der Stadtrechnungshof z.B. in zentralen Bereichen von Wiener Wohnen ausdrücklich Effizienzsteigerungen anerkannt., dann zeigt das eine bedauerliche Form von Realitätsverweigerung, mangelnder Kritikfähigkeit und einem fehlenden tatsächlichen Willen zur maßgeblichen, nachhaltigen Verbesserung! 

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)