Anfrage wg. der Benützung von Trockenböden (28.5.2011)

[Webmaster]

 

From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: Anfrage wg. der Benützung von Trockenböden
Date: Sat, 28 May 2011 09:15:56 +0200

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

uns sind im Weg des Hörensagens Aspekte zu Ohren gekommen, die wir - um Gerüchten vorzubeugen - offiziell bei Ihnen nachfragen wollen:

 

Entspricht es der Richtigkeit, dass bei Vorhandensein eines Wäschetrockners in der Waschküche die Benützung eines vorhandenen Trockenbodens (nach unserer bescheidenen Meinung immerhin eine bestehende Gemeinschaftseinrichtung) nicht mehr ermöglicht wird bzw. die Hausbesorger oder Hausbetreuer die Anweisung erhalten, den Schlüssel zum Trockenboden nicht mehr auszuhändigen?

 

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

[Webmaster]

Subject: WW-D/28402/2011, Anfrage wegen der Benützung von Trockenböden
Date: Mon, 20 Jun 2011 14:35:19 +0200
From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]

Sehr geehrter Herr Kuchta !

Zu Ihrer E-Mailanfrage vom 28. Mai 2011 betreffend Benützung von Trockenböden erlaubt sich Wiener Wohnen Ihnen folgende Information zu übermitteln:

Zunächst sind folgende Begriffsbestimmungen bzw. aus der Rechtssprechung ableitbare Beurteilungen festzuhalten:

Der Dachboden ist ein nicht allgemein zugänglicher Bauteil eines Hauses, in einem Haus mit Steildach, der nur zu Zwecken der Reparatur und Wartung von beauftragten Firmen begangen werden sollte. Die baulichen Gegebenheiten lassen eine gefahrlose Benützung durch MieterInnen häufig auch nicht zu (unebene Böden mit Stolperstellen, Bodenrinnen, geringe Durchgangshöhen, schlechte Beleuchtung).

Trockenböden bzw. Trockenräume sind eigens bezeichnete, mit entsprechenden Ausstattungen (Hilfskonstruktionen mit Wäscheleinen) versehene Gebäudeteile in unmittelbarer Nähe einer Waschküche. Die Trockenräume und Waschküchen sind in Zwischenkriegshäusern oft im Dachbereich angesiedelt, während in den ab den 1960er Jahren errichteten Häusern die Waschküchen und allfällige Trockenräume eher im Keller- bzw. Erdgeschossbereich geschaffen wurden. Trockenböden sollten vom restlichen Dachboden baulich getrennt sein und müssen bauliche Mindesterfordernisse erfüllen (Durchgangshöhen, Belagbeschaffenheit, Beleuchtung etc.).

Nach der Bauordnung bzw. nach dem MRG kann bei Ausstattung der Waschküche mit Trocknern die Fläche an zur Verfügung zu stellendem Trockenraum erheblich eingeschränkt werden.

Die allgemeine Zugänglichkeit zu allen Dachböden ist nicht notwendig.

Als Gründe für die Auflassung eines vorhandenen Trockenbereichs sind einerseits bauliche, andererseits auch ökonomischen Faktoren und - insbesondere bei Trockenböden im Dachbereich - sich durch eine Sanierung bzw. einen Dachgeschossausbau ergebende Veränderungen zu beachten, wodurch diese Räume oft nicht mehr für das Trocknen zur Verfügung stehen dürfen oder können.

Bauliche Gründe:
Durch Anbringung der Dämmung und eines erforderlichen begehbaren Belages (25 bis 30 cm) kann oft eine gefahrlose Benützung des Dachbodens nicht mehr gewährleistet werden. Teile des Dachstuhles können dadurch nämlich so "tief" sein, dass man sich den Kopf daran anschlagen könnte.

Kostenfaktoren:
Die Dämmung ohne begehbaren Belag ist kostengünstiger, weil für die erforderliche Benützung durch den Rauchfangkehrer nur einzelne Trittplatten montiert werden müssen. Die ordnungsgemäße Ausstattung eines Trockenraumes im Zuge einer Sanierung verursacht auch hinsichtlich der Konstruktion (wasserresistenter Fußbodenaufbau mit Wärmedämmung) wesentlich höhere Kosten als ein "gewöhnlicher" Dachboden. Die Höhe der Sanierungskosten hat direkte Auswirkungen auf die erforderliche Mietzinserhöhung für die MieterInnen.

Weitere Fragen mit oft ökonomischen Folgen in diesem Zusammenhang:

1. Ist keine Hausbesorgerin oder kein Hausbesorger mehr vorhanden, muss eine Regelung der Schlüsselausgabe für den Trockenboden getroffen werden. Selbst wenn einzelne MieterInnen bereit sind, dies zu übernehmen, so hat sich oft herausgestellt, dass nach einiger Zeit Streitigkeiten entstehen, die dann dazu führen, dass die betreffende Mieterin/der betreffende Mieter diese Aufgabe nicht mehr erfüllen will. Daher erfolgt bei jeder Übergabe eines Hausbesorgersprengels an die Haus- und Außenbetreuung GmbH eine entsprechende Überprüfung, ob die Benützung des Trocken-/Dachbodens möglich ist, und wie weit die Betreuung neu geregelt werden muss.
2. Es muss eine regelmäßige (und öftere) Reinigung des Trockenbodens sichergestellt werden, dies belastet die Betriebskosten aller MieterInnen.
3. Ablagerungen von Gegenständen und Gerümpel treten gerade bei Trockenböden vermehrt auf; damit wird nicht nur eine Gefahrenquelle (Brandgefahr) geschaffen, sondern es entstehen zusätzliche Kosten für Entrümpelungen, die ebenfalls zu einer Belastung aller MieterInnen führen.
4. Da auch Kabel zu den am Dach montierten Bügeln für die Satellitenanlagen im Dachboden verlaufen, kann bei einer gleichzeitigen Nutzung als Trockenboden ebenfalls ein Nutzungskonflikt bzw. Gefahrenherd entstehen.
5. In jenen Wohnhausanlagen, in denen versuchsweise der Dachboden "gleichsperrend" mit dem Stiegenhauseingang ausgeführt wurde, gab es neben der Ablagerung von Gerümpel auch Probleme mit Vandalismus (Partyraum etc.).

Aus diesen Gründen sind Dachbodenbereiche, welche nicht als Trockenböden gewidmet sind, für den allgemeinen Zugang gesperrt. Vorhandene und als solche gewidmete Trockenböden sind weiterhin als solche benutzbar.

Im Einzelfall wird, wenn Waschküchen auch nach der Sanierung im Dachbodenbereich bleiben, nach einer ausführlichen Prüfung ein Teil des Dachbodens weiterhin als Trockenboden zur Verfügung gestellt.

Im Hugo-Breitner-Hof selbst wurden im Zuge der Sanierung, in Zusammenarbeit mit dem Mieterbeirat, den Vorgaben entsprechende Trockenböden geschaffen und den MieterInnen zur Verfügung gestellt.


Mit freundlichen Grüßen

Dr. Strassl, MBA
Direktorin
_______________________________________
Stadt Wien - Wiener Wohnen

 

[Webmaster]

 

From: [e-mail]
To: [e-mail]; [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: RE: WW-D/28402/2011, Anfrage wegen der Benützung von Trockenböden
Date: Mon, 20 Jun 2011 21:00:39 +0200

   

Sehr geehrte Frau Doktor Strassl,

 

vielen Dank für die heute erhaltene umfangreiche Antwort.
 
Leider ergeben sich - trotz der Detailfülle - ein paar Fragen:
 
Sie schreiben "Nach der Bauordnung bzw. nach dem MRG kann bei Ausstattung der Waschküche mit Trocknern die Fläche an zur Verfügung zu stellendem Trockenraum erheblich eingeschränkt werden."  Leider war es uns nicht möglich, die entsprechenden Passagen ausfindig zu machen, auf welche sich Ihre Ausführungen beziehen. Bitte um Spezifizierung.

  

Sie schreiben: "Es muss eine regelmäßige (und öftere) Reinigung des Trockenbodens sichergestellt werden, dies belastet die Betriebskosten aller MieterInnen."  Inwiefern kann durch die Reinigung des Trockenbodens eine Betriebskostenerhöhung eintreten? Abgesehen von der Tatsache, dass die Reinigung des Trockenbodens ja auch bisher stattgefunden haben muss. Aus welcher Entgeltposition würde eine Erhöhung, aus welcher umgekehrt eine Reduktion der Kosten stattfinden?

  

Sie schreiben: "Im Hugo-Breitner-Hof selbst wurden im Zuge der Sanierung, in Zusammenarbeit mit dem Mieterbeirat, den Vorgaben entsprechende Trockenböden geschaffen und den MieterInnen zur Verfügung gestellt."  Die weiteren Ausführungen lassen jedoch leider nicht klar erkennen, ob es in der jüngeren Vergangenheit in der Nutzungsmöglichkeit von "Trockenräumen für die Wäsche der Mieter" (um es allgemein und daher bewusst unscharf zu formulieren) zu einer Veränderung gekommen ist - aus welchen Gründen auch immer.
 
Daher die konkreten Fragen mit der Bitte um eine jeweils konkrete Antwort:

 

• Auf welchen Stiegen in unserer Anlage sind derzeit Trockenböden im Dachgeschoß für die Mieter zugänglich?
• Wurden seit der von Wiener Wohnen angegebenen Fertigstellung unserer Wohnhausanlage im Jahr 2006 Bereiche, die zuvor für die Trocknung der Wäsche der Mieterinnen und Mieter - mit Wissen von Wiener Wohnen (Schlüsselausgabe durch die Hausbesorger oder ähnliches) - zur Verfügung gestanden sind, ab einem gewissen Zeitpunkt für die Nutzung / das Betreten durch die Mieter gesperrt (z.B. den Hausbesorgern eine Schlüsselausgabe untersagt etc.)?
• Falls ja: Welche Bereiche konkret (Stiege, Raum) waren von diesen Restriktionen betroffen?
• Falls ja: Ab welchem Zeitpunkt hat das stattgefunden?
• Falls ja: Aus welchem Grund?
• Falls ja: Wurde der Mieterbeirat davon informiert (wann, wie)?

 

Da die Detailfragen im abschließenden Block wohl eher vom zuständigen Kundendienstzentrum beantwortet werden können, habe ich dieses zur Vereinfachung gleich mit in die Adressierung aufgenommen.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

 

 

[Webmaster]

Subject: WW-D/28402/2011, Anfrage wegen der Benützung von Trockenböden 
Date: Thu, 7 Jul 2011 12:15:14 +0200 
From: [e-mail] 
To: [e-mail] 
CC: [e-mail]

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Wiener Wohnen übermittelt zu Ihrer E-Mail Anfrage vom 20. Juni 2011 hinsichtlich der Benützung von Trockenböden folgende ergänzende Information:

Gemäß § 18c Abs. 2 MRG haben im Falle von Baumaßnahmen im Dachbodenbereich -z.B. zur Vornahme eines Dachbodenausbaus - die Mieter diese Baumaßnahmen zu dulden, auch wenn sie berechtigt sind, diese Dachbodenflächen zu nutzen. Es müssen ihnen jedoch zum Ausgleich für diese Duldung entweder gleichwertige Benützungsrechte an anderen Flächen der Liegenschaft oder eine sonstige Möglichkeit zur Befriedigung ihrer Interessen eingeräumt werden. Eine Prüfung, welche Mieter bis zur Vornahme der Umbauten die Benützungsmöglichkeiten in welchem Umfang vorgenommen haben, ist lt. Judikatur des OGH erforderlich. Es kommt also bei der Frage, ob überhaupt eine Beeinträchtigung entsteht und bei der Frage, in welchem Ausmaß eine ersatzweise Möglichkeit zum Trocknen von Wäsche zu schaffen, ist darauf an, in welchem Umfang die Trockenböden bislang genutzt wurden.

Im Lichte dessen ist, insb. bei nicht vollständiger Ausnützung der vorhandenen Trockenböden durch die Mieter, jedenfalls eine Verkleinerung derselben zulässig. Dies geht auch aus der Judikatur zu § 8 Abs. 2 MRG (Duldungspflichten der Mieter) hervor. Die Gerichte haben auch ganz klar die Aufstellung von Trocknungsgeräten, evtl. in Kombination mit, sei es auch wesentlich verkleinerten, Trockenräumen als gleichwertige Möglichkeit zur Befriedigung der Interessen der Mieter anerkannt.

Zur Frage der Auswirkung der Reinigung von Trockenböden auf die Betriebskosten kann mitgeteilt werden, dass es im Hugo-Breitner-Hof derzeit keine derartigen Auswirkungen gibt: Zwar sind Trockenböden 1x/Monat zu reinigen und allgemeine Dachbodenflächen (nur) 1x/Jahr, jedoch ist beides bereits im Entgelt des Hausbesorgers nach dem Hausbesorgergesetz bzw. auch in den seitens der Haus- und Außenbetreuung GmbH verrechneten Pauschalen enthalten. Unterschiede könnten sich allenfalls bei Beauftragung einer Reinigungsfirma ergeben. Wiener Wohnen bedauert die diesbezüglich offenbar missverständliche Beauskunftung, welche zum Ziel hatte, grundsätzliche Problemkreise bei der Schaffung und Zurverfügungstellung von Trockenböden aufzuzeigen, ohne dass jeder einzelne Punkt dzt. auf den Hugo-Breitner-Hof zutreffen musste.

Im Zuge der Sanierung des Hugo-Breitner-Hofes und der damit verbundenen Dachgeschossausbauten wurde gemeinsam mit dem damaligen Mieterbeirat, Herrn Trautenberger, die Schaffung von allgemein zugänglichen Dachbodenflächen erarbeitet, da bis zur Sanierung alle Dachböden in der Wohnhausanlage Hugo-Breitner-Hof (und in ähnlichen Wohnhausanlagen) zugänglich waren, wenngleich diese nicht immer bzw. nicht ausschließlich als Trockenböden genutzt wurden.

Wiener Wohnen war daher bemüht, trotz Errichtung der Dachgeschoßwohnungen, im Einklang mit den geltenden Bauvorschriften, möglichst viele allgemein zugängliche Dachbodenflächen zu schaffen, die seitens der Mieter zur Trocknung von Wäsche genutzt werden können. Darüber hinaus gehende Verwendungen der Dachbodenflächen, wie z.B. das Abstellen von Gegenständen, wurden und werden seitens Wiener Wohnen nicht gestattet. Bemerkt wird, dass diese Dachbodenflächen teilweise auf Grund der baulichen Gegebenheiten nur bedingt zur Trocknung von Wäsche geeignet sind. Die Situierung dieser zugänglichen Dachbodenflächen ist aus dem Lageplan des Hugo-Breitner-Hofes ersichtlich. Die MitarbeiterInnen des Kundendienstzentrums sind gerne bereit, gemeinsam mit dem Mieterbeirat eine Begehung der Dachbodenflächen durchzuführen.

Seit der Fertigstellung der Sanierungsarbeiten wurden keine wesentlichen, generellen Änderungen in der Nutzung der Dachbodenflächen veranlasst.

In den letzten Monaten wurde jedoch einzelnen Mietern auf Grund festgestellten Fehlverhaltens (Gerümpelablagerung, Verschmutzungen etc.) die Nutzung der "Trockenräume" untersagt. Da es sich jeweils nur um einzelne Mieter handelte, erschien eine Befassung des Mieterbeirates nicht angezeigt. Wiener Wohnen kann nicht ausschließen, dass dieses "Benutzungsverbot" für einzelne Mieter in der Mietergemeinschaft irrtümlich als generelles Benutzungsverbot aufgefasst wurde.

Wiener Wohnen hofft, die historische und aktuelle Situation hiermit nun ausreichend dargelegt zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Dr. Strassl, MBA
Direktorin
_______________________________________
Stadt Wien - Wiener Wohnen

 

 

[Webmaster]

 

From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: RE: WW-D/28402/2011, Anfrage wegen der Benützung von Trockenböden
Date: Thu, 7 Jul 2011 15:49:26 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Strassl,

herzlichen Dank für die gegebenen Auskünfte.

Wir bedauern den sicher auch in diesem Fall verbesserungswürdigen Informationsfluss zwischen Kundendienstzentrum und Mieterbeirat, aufgrund dessen dann solche Rückfragen zur Aufklärung des Sachverhalts erforderlich werden, wordurch Ressourcen bei allen Beteiligten gebunden werden.

Auf die Möglichkeit einer gemeinsamen Begehung der Trockenräume mit Mitarbeitern von Wiener Wohnen kommen wir gegebenenfalls gerne zurück.

Wir werden innerhalb des Mieterbeirats Rücksprache halten und melden uns dann direkt beim Kundendienstzentrum.


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)