OGH-Urteil stärkt Rechte von Mietern (Help.ORF - 16.2.2010)

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OGH-Urteil stärkt Rechte von Mietern
Ein neues Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) stärkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. In einem vom Verein für Konsumenteninformation (VKI) geführten Verbandsverfahren ist es unter anderem um zu umfangreiche Wartungsarbeiten gegangen.

Der VKI hat im Auftrag des Konsumentenschutzministeriums gegen Vertragsklauseln geklagt, die ein professioneller Vermieter in seinen Verträgen mit Mietern verwendet. Vier von diesen Bestimmungen sind laut OGH gesetzwidrig.

Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Von diesem Urteil betroffen sind nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen.

Die vom OGH gekippten Klauseln
Die vom Gericht als gesetzwidrig angesehenen Bestimmungen sehen vor,

* dass den Mietern die Kosten für notwendige Reparaturen unter den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden. Zudem sah die Klausel einen beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor.

Dies wertete der OGH als intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise aufzähle. Für die betroffenen Mieter wäre dadurch nicht absehbar, welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der Mieter von dem Betriebskostenkatalog des § 21 Mietrechtsgesetzes (MRG) abweiche, der eine Verrechnung von Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht. Bemerkenswert ist laut Konsumentenschutzministerium , dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht zwingend anzuwenden ist.

* dass der Mieter zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad und WC auszutauschen hat.

Auch diese Klausel wertete der OGH als intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist. Der Mieter ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw. Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Filtertausch aus, ohne dass auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters eingegangen wird.

* dass der Mieter zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat.

Auch diese Klausel ist laut oberstem Gerichtshof undifferenziert. Ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und bestehender Vorgaben des Herstellers eine jährliche Wartungsverpflichtung und die Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorzusehen, sei unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet, sei sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend.

* dass der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.

Auch hier stellte der OGH klar, dass diese Klausel unwirksam sei. Damit werde der Kündigungsschutz unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte das Mietverhältnis jederzeit zu beenden.

Ungleichgewicht
Die aktuelle OGH-Entscheidung macht laut einer Aussendung des Ministeriums "wieder einmal deutlich, dass die rechtliche Lage der MieterInnen außerhalb des Mietrechtsgesetzes günstiger ist als für jene, die in mietrechtsgeschützten Wohnungen im Altbau, geförderten Neubau oder in Genossenschaftsbauten leben."

Während nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung und Wartung der vermieteten Wohnungen verpflichtet sei, treffe ihn bei Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keine derartige weitreichende Erhaltungspflicht.

Klarstellung im Gesetz gefordert
Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer fordert daher, dass die Fragen der Erhaltung und Wartung von Mietwohnungen "klar und sozial verträglich und für alle Mietverhältnisse einheitlich geregelt" werden.

Durch eine entsprechende Klarstellung im Gesetz könnte die sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung von Mietern und die derzeit noch immer bestehenden Rechtsunsicherheiten bei Fragen zu Erhaltung bzw. Wartung des Mietobjekts beseitigt werden, so der Minister.

http://help.orf.at/?story=9897

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16.02.2010:

BMASK: Aktuelles OGH-Urteil stärkt Rechte der MieterInnen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Vier Vertragsklauseln, die ein professioneller Vermieter seinen Verträgen mit VerbraucherInnen zugrunde legt, und die diese unter anderem zu umfangreichen Wartungsarbeiten verpflichten, sind gesetzwidrig - dies erkannte der Oberste Gerichtshof in einer aktuellen Entscheidung. ****

In einem in Auftrag des BMASK geführten Verbandsverfahren des VKI wurde klagsweise gegen Klauseln in einem Mustermietvertrag vorgegangen, der bei Vermietung von Wohnungen in neuen Häusern (nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen) verwendet wird.

Diese Bestimmungen sehen vor,

- dass den MieterInnen die Kosten für notwendige Reparaturen unter den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden; zudem sah die Klausel einen beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor. - dass der/die MieterIn zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad und WC auszutauschen hat. - dass der /die MieterIn zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat. - dass der/die VermieterIn zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.

Zu 1: Die Klausel zu den Bewirtschaftungskosten wertete der OGH als intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise aufzähle. Für die betroffenen MieterInnen wäre dadurch nicht absehbar, welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der MieterInnen von dem Betriebskostenkatalog des § 21 MRG abweiche, der eine Verrechnung von Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht. Bemerkenswert ist, dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht zwingend anzuwenden ist.

Zu 2: Auch die Klausel, wonach der/die MieterIn zur Wartung der Fugen verpflichtet ist, wertete der OGH als intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist. Der/die MieterIn ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw. Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des/der MieterIn zum Filtertausch aus, ohne dass auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters abgestellt wird.

Zu 3: Ebenso sei die Klausel, die in Bezug auf die Therme undifferenziert - ohne Rücksicht auf deren Alter und Type und bestehender Vorgaben des Herstellers - eine jährliche Wartungsverpflichtung und weiters die Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorsieht, unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet, ist sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend.

Zu 4: Schließlich stellte der OGH klar, dass eine Vereinbarung, die den Vermieter die bei Begründung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand zur Kündigung des Mietvertrages berechtige, unwirksam sei. Damit werde der Kündigungsschutz unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte das Mietverhältnis jederzeit zu beenden.

Diese Entscheidung macht wieder einmal deutlich, dass die rechtliche Lage der MieterInnen außerhalb des Mietrechtsgesetzes günstiger ist als für jene MieterInnen, die in mietrechtsgeschützten Wohnungen im Altbau, geförderten Neubau oder in Genossenschaftsbauten leben. Während nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung und Wartung der vermieteten Wohnungen verpflichtet ist, trifft ihn bei Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keine solche Erhaltungspflicht.

"Dieses Urteil zeigt einen klaren gesetzlichen Handlungsbedarf auf. Zentrale Fragen wie die Erhaltung/Wartung der Mietwohnung sollten klar und sozial verträglich und für alle Mietverhältnisse einheitlich geregelt werden", fordert Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer. Durch eine entsprechende Klarstellung im Gesetz könnte die sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung von MieterInnen und die derzeit noch immer bestehenden Rechtsunsicherheiten bei Fragen zu Erhaltung/Wartung des Mietobjekts beseitigt werden", stellt Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer abschließend fest.

Rückfragehinweis:
Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz (BMASK)
Mag. Norbert Schnurrer , Pressesprecher des Sozialministers
Tel.: [phone]
www.bmask.gv.at

Digitale Pressemappe: http://www.ots.at/pressemappe/46

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OTS0025 2010-02-16/09:00

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