Anfrage / Kontaktnahme (21.3.2008)

[Webmaster]

From: xxxx
To: [e-mail]
CC: xxxxxxxx
Subject: Rechtsstellung des Mieterbeirates
Date: Fri, 21 Mar 2008 17:00:39 +0100

Sehr geehrter Herr Gerhard Kuchta,

bei der am 27. Februar stattgefundenen Veranstaltung der Gebietsbetreuung haben sie mir ihr Visitenkärtchen gegeben und die Adresse eurer Website. Habe herumgestöbert und viele interessante und für uns wertvolle Dinge gefunden. Danke! Ich teile ihre Einschätzung die sie im Protokoll der MB-Sitzung vom 3.3.08 gemacht haben, über das eingangs erwähnte Mieterbeirats-Vernetzungstreffen. Es sollten beim nächsten Mal konkrete Ziele formuliert werden, z.B. schwebt mir vor die Vertretungsbefugnis des Mieterbeirates gesetzlich zu fundieren, ähnlich eines Betriebsrates. Habe ihnen in der Anlage meine Anfrage und die Antwort der Mietervereinigung zu diesem Thema beigefügt.

Wie ihr im Protokoll über die Rechnungseinschau für das Abrechnungsjahr 2006 festhaltet, sind ja die Art und der Umfang so einer Überprüfung sehr vom guten Willen der Angestellten von Wiener Wohnen abhängig. Wie ich eurer Presseaussendung anlässlich des Besuches im September des Vorjahres von Stadtrat Ludwig entnehme, kritisiert ihr auch massive Verstöße von Wiener Wohnen gegen die Informations- und Einbindungspflicht des Mieterbeirates und diese bleiben in der derzeitigen rechtlichen Situation de facto sanktionslos. Unser Gemeindebau, der xxxx-Hof, bekommt am xxxxx Besuch von Stadtrat Ludwig. Vielleicht wäre es möglich uns etwas ausführlicher über diese Veranstaltung und anderer Dinge zu informieren und ich werde mir daher erlauben, sie nach Ostern telefonisch zu kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen
xxxxxxxxx

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xxxxxxxxxxxxxxxxxx Wien, am 16. Dezember 2007

An die
Mietervereinigung Österreichs
Landesorganisation Wien
Reichsratstraße 15
1010 Wien

Betreff: Rechtsauskunft

Sehr geehrte Damen und Herren,

herzlichen Dank für ihr Schreiben vom November, ........
Herr xxxxxxxxxxxx hat uns sehr unterstützt bei der Installierung eines Mieterbeirates in unserem Gemeindebau. Ich wurde zum Vorsitzenden des Beirates gewählt und ersuche in dieser Funktion um Beantwortung der nachfolgenden Fragen.
Wie ist die Stellung des Mitbestimmungsstatuts in unserer Rechtsordnung? Es wurde zwar vom Gemeinderat beschlossen, ist sicher aber kein Landesgesetz oder hat Verordnungscharakter. Die im Statut angesprochenen Normunterworfenen sind – der Mieter; die Mieterversammlung; der Mieterbeirat und Wiener Wohnen. Was ist bei Nichtbefolgung der Bestimmungen, es gibt keine Sanktionen, keinen Instanzenzug, keine Rechtsmittel, es unterliegt also die Befolgung nur dem Prinzip des „good will“, sehe ich das richtig? Die einzige Möglichkeit bei Divergenzen ist die Anrufung der Wohnungskommission gem. §22 des Statuts und wie ist diese zusammengesetzt?
Eine weitere Frage die schon gestellt wurde, ist die Stellung des Mieterbeirates zu den Hausbesorgern und Wiener Wohnen. Was tun wenn Mieter Beschwerde führen wegen (zu recht oder zu unrecht) der Nichterfüllung von Hausmeisterpflichten? Der Mieterbeirat kann doch sicher nicht die Dienstaufsichtspflicht von Wiener Wohnen übernehmen. Es wird oft argumentiert, dass jeder Mieter ca. € 10,- pro Monat für die Hausbesorger bezahlt und er somit ein Anrecht auf saubere Gänge und Gemeinschaftsräume hat.
Schlussendlich eine sicher leicht zu beantwortende Frage. Unser Gemeindebau hat xx Stiegen und davon haben xx eine Gegensprechanlage. Mieter der vier restlichen Stiegen wünschen verständlicherweise auch eine. Muss für die Forderung an Wiener Wohnen diese installieren zu lassen, eine schriftliche Einverständniserklärung aller betroffenen Mieter vorliegen?

In Erwartung ihrer geschätzten Antwort, zeichnet mit freundlichen Grüßen

xxxxxxxxx

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Shah Mag. Nadja [[e-mail]]
Ihre Anfrage vom 16.12.2007 Rechtsauskunft

Sehr geehrter Herr xxxxxxxxx,

Herr Niedermühlbichler, unser Geschäftsführer, hat mir Ihre Anfrage zur Erledigung weitergeleitet und ich darf Ihnen nachstehendes mitteilen:

Das Mietermitbestimmungsstatut ist rechtlich weder ein Landesgesetz noch eine Verordnung, sondern lediglich Ausdruck eine Selbstbeschränkung der Gemeinde Wien bei der Verwaltung der ihr gehörenden Wohnungen.

Das Statut wurde zwar vom Gemeinderat beschlossen, aber nicht im Sinne der hoheitlichen Verwaltung sondern als privatrechtlicher Akt.

Es kann mit einer Deklaration verglichen werden und hat daher nur zivilrechtlichen Charakter. Wahrscheinlich kann man sie wie die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags verstehen.
Wie Sie selbst richtig festhalten, ist es Ausdruck eines "goodwill", da einer Missachtung letztlich keine wirklichen Rechtsfolgen drohen.

Im Fall von Streitigkeiten soll die Wohnungskommission schlichtend eingreifen. Diese wird von den im Gemeinderat vertretenen Parteien im Verhältnis der dort vorhandenen Mandantszahlen besetzt, wobei als Vorsitzender immer ein Jurist oder Anwalt fungiert.

Wichtig festzuhalten ist, dass das Statut bestehende Gesetze und Verordnungen nicht aushebeln kann.

Zu Ihrer Frage mit der Gegensprechanlage ist es wichtig zu wissen, dass dies eine Verbesserungsarbeit darstellt, die nur dann zulässig ist, wenn ausreichende finanzielle Bedeckung für Erhaltungsarbeiten gegeben ist. Nach dem Mietrechtsgesetz kann die Mehrheit der Hauptmieter - berechnet an der Anzahl der vorhandenen Objekte - Verbesserungsarbeiten bei der Schlichtungsstelle mittels Antrag einfordern, wenn ausreichend Geld vorhanden ist.

Da hier eine große Wohnhausanlage betroffen ist, müsste von der Mehrheit aller Mietobjekte eine Zustimmung erfolgen, wenn es rechtliche durchgesetzt werden soll.

Um diesen Aufwand nicht aufkommen zu lassen, gleichzeitig aber sicherzustellen, dass gegen die Maßnahme keine Proteste erhoben werden, verlangt Wiener Wohnen in so einem Fall die Zustimmung sämtlicher Betroffener - in ihrem Fall der 4 Stiegen.

Sicherlich könnte Wiener Wohnen derartige Arbeiten auch von sich aus umsetzen, ohne hier eine Zustimmung einzuholen, wenn ausreichende finanzielle Mittel vorhanden sind. Doch nach unseren Erfahrungen wird dies kaum gemacht, da es immer wieder nachträglich Beschwerden über derartige "Alleingänge" gibt.

Was die Frage "Hausbesorger" betrifft, so ist ihre Einschätzung völlig richtig, dass der Mieterbeirat hier keinerlei rechtlichen Möglichkeiten hat, in Form einer Dienstaufsicht tätig zu sein.

Die Hauptaufgabe des Mieterbeirat ist es, ein Sprachrohr der Mieter zu sein, was mitunter bei großen Differenzen in der Hausanlage sehr schwierig umsetzbar ist. Da wo kein eindeutiger Wille der Bewohner vorhanden ist, sollte demnach der Mieterbeirat auch keine Stellung beziehen. Wohl haben die Mieter ein Anrecht auf saubere Gänge und Räume, doch tragen auch die Mieter dazu bei, den Verschmutzungsgrad zu definieren.

Wenn der Hausbesorger seinen arbeitsrechlichen Verpflichtungen nachkommt und es dennoch schmutzig ist, wird es wohl auch an den Bewohnern liegen. Es ist nicht Aufgabe des Hausbesorger hinter jedem fallen gelassenen Papierstück nachzuputzen.

Auf der anderen Seite wenn ein Hausbesorger seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und es deswegen schmutzig ist, gilt es, dass alle Mieter Beweise zu sammeln und dies dem Dienstgeber (Wiener Wohnen) regelmäßig und laufend berichten - nur so kann Wr Wohnen letztlich ein Kündigungsverfahren wegen Verletzung des Dienstpflichten einleiten.

Wir hoffen Ihre Fragen erschöpfend beantwortet zu haben und verbleiben

mfg
Nadja Shah

Mag Nadja Shah, MAS
Leitende Juristin
Mietervereinigung Österreichs

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From: [e-mail]
To: xxxxx
CC: xxxxxxx, [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: RE: Rechtsstellung des Mieterbeirates
Date: Wed, 2 Apr 2008 08:03:41 +0200

Hallo Herr xxxxx,

bitte nicht böse sein, wenn ich mich jetzt erst melde - ich war bis gestern in Indien.

Die nächsten 2 Tage werden sicher noch stressig - ich nehme an, dass ich ab Freitag wieder einigermaßen zum Schnaufen komme.

Aber kurz zu Ihrer Thematik:

Ich sehe das so, dass dieses Mietermitbestimmungsstatut zwar kein "Gesetz" darstellt (und daher auch nicht bestehende Gesetze aushebeln kann, logisch) - aber wie auch die Juristin der Mietervereinigung schreibt, ist es eine zivilrechtliche Vereinbarung, ob jetzt Bestandteil des Mietverhältnisses/Mietvertrags oder separat zu sehen, und stellt somit klagbares Recht dar, wenn ein Vertragspartner seiner Verpflichtung daraus nicht nachkommt.

Ob diese Vereinbarung auf einer Freiwilligkeit/Selbstbeschränkung dieser Partei beruht oder nicht, ist dabei völlig unerheblich. Und da diese "Selbstbeschränkung" sogar von einer gesetzgebenden Versammlung (Gemeinderat) beschlossen wurde, kann man davon ausgehen, dass diese auch die Einhaltung der Bestimmungen im Auge gehabt hat.

Ich bin daher davon überzeugt, dass bei tatsächlichen Verstößen gegen das Statut Wiener Wohnen vor einem Richter in einem Zivilprozess ganz schlechte Karten hat.

Fragt sich: Wer tut es sich an, zu klagen (trägt also das Prozessrisiko) - und worauf wird geklagt (sprich: was ist der eingeklagte Schaden etc.)?

Fragt sich weiters: Wie reagieren die maßgeblichen Instanzen, wenn einmal publik wird, dass es hart auf hart geht? Ich bin überzeugt, dass die angedachte "Überarbeitung des Statuts" durch das Stadtratsbüro nicht wirklich eine Erweiterung/Stärkung der Mieterrechte im Auge hat, sondern dass man in Wirklichkeit zurückrudern will, weil einige Mieterbeiräte auf einmal das ernst nehmen, was da auf dem Papier steht.

Aber eventuell werden wir im Hugo Breitner Hof sowieso nicht anders können, als die Grenzen dieser Rechte über - für alle Beteiligte - unangenehme Wege auszuloten.

Herzliche Grüße

Gerhard Kuchta