Abkassiert: 80 Prozent der Stadtmieten sind zu hoch (Kurier, 2.5.2014)

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Vermieter fürchten Prozess und zahlten 2013 mehrere Millionen Euro zurück.

Mieter werden in Wien, Linz Graz und Salzburg ganz besonders zur Kasse gebeten. Laut Statistik Austria fließen in diesen Landeshauptstädten 23 Prozent des Einkommens in die eigenen vier Wände. 80 Prozent der Wohnungseigentümer zocken ihre Mieter ungeniert ab und kassieren zu viel Miete.

Diesen urbanen Trend bestätigt der Präsident der Österreichischen Mietervereinigung, Georg Niedermühlbichler, im KURIER-Gespräch: "Viele Vermieter versuchen einfach so viel wie möglich herauszuholen und verlangen, was der Markt hergibt". Forderung des Miet­experten: "Wir brauchen dringend eine Mietzinsobergrenze und zwar bundesweit."

Mieter haben oft Angst
Dass man diese Willkür beim Preis nicht hinnehmen muss, wissen nur Wenige. Mit dem Mietkostenrechner der Mietervereinigung kann man sich schon online informieren, ob man zu viel bezahlt.

Entschließt man sich dagegen vorzugehen, kommt es zu einem Verfahren. 600-mal wurde das im vergangenen Jahr alleine in Wien gemacht. Die Erfolgsquote liegt österreichweit – bei mehr als 1000 Verfahren – bei 95 Prozent. "Im Schnitt betragen Rückzahlungen an Mieter von 1500 bis 5000 Euro", sagt Niedermühlbichler. Viele hätten Angst, ihren Vermieter durch eine Beanstandung zu verärgern und ihren Vertrag nicht verlängert zu bekommen. Diese Furcht sei aber unbegründet.

Zu einem Gerichtsverfahren kommt es gar nur in 20 Prozent der Fälle. Die meisten Vermieter stimmen einem außergerichtlichen Vergleich zu. Ab dann wird die von der Mietervereinigung errechnete Miete kassiert und der Überschuss der vergangenen Jahre zurückbezahlt. Sollte es doch zu Problemen mit dem Eigentümer kommen, dann bietet die Mietervereinigung nach dem Verfahren rechtliche Beratung an.

Gerade bei befristeten Verträgen sollte man genau prüfen, erklärt der Mietexperte weiter: "Bei Mietverträgen mit Befristung wird fast immer zu viel bezahlt. Die Vermieter vergessen gerne, den 25-prozentigen Befristungsabschlag geltend zu machen."

8000 Euro Rückzahlung
Ein Verfahren hat auch Studentin Andrea B. genutzt, um ihre Miete zu senken und eine Rückzahlung von 8000 Euro zu lukrieren. "Natürlich rechnet man am Anfang nicht damit, dass man gleich über den Tisch gezogen wird", schildert die 22-Jährige. Eine rund 40 Quadratmeter große Altbauwohnung im siebten Bezirk war ihr erstes Domizil, als die Kärntnerin nach Wien zog. Teuer kam ihr die Miete schon vor. Dass sie monatlich um rund 100 Euro zu viel bezahlte, erfuhr sie erst nach der Überprüfung. Der Aufwand war relativ gering. Für 58 Euro Mitgliedsbeitrag pro Jahr übernimmt die Mietervereinigung die Rechtsberatung und wickelt das Verfahren ab.

"Diesen Beitrag müssen wir verlangen, weil wir als gemeinnütziger Verein aus rechtlichen Gründen nur Mitglieder beraten dürfen", erklärt Mietrecht-Experte Niedermühlbichler weiter. 2013 wurden in der Bundeshauptstadt durch die Verfahren insgesamt 1,8 Millionen Euro an die Mieter zurückbezahlt.

Profis helfen, wenn Eigentümer ihre Kunden abzocken.
Im vergangenen Jahrzehnt sind die Mieten österreichweit um 34,5 Prozent gestiegen. Die Lohnsteigerung betrug im Schnitt in den letzten zehn Jahren aber nur 22 Prozent.

Mieten unterliegen gesetzlichen Höchstgrenzen. Werden diese überschritten, kann die Miete für die Zukunft, aber auch rückwirkend angepasst werden.

Wohnungen, die vor 1953 gebaut wurden, unterliegen den Mietgrenzen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Wohnungskategorie, Größe, Lage, Art und Ausstattung bestimmen den gesetzlichen Mietzins. Bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen muss der Befristungsabschlag einfließen.

Folgende Faustregel ist zu empfehlen: Wohnen Sie in einem Altbau und beträgt Ihre Brutto-Gesamtmie-te bei einem befristeten Mietvertrag mehr als 7 bis 9 Euro/Quadtratmeter, sollte eine Mietzins-Prüfung angestrebt werden.

Bei unbefristeten Mietverträgen liegt diese Grenze bei rund 8 bis 10 Euro/Quadratemeter. Bei unterdurchschnitt-lich ausgestatteten Wohnungen kann der Zins auch deutlich darunter liegen.

Wird die Hauptmietzins-Obergrenze überschritten, kann bei unbefristeten Verträgen innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss eine Mietanpassung begehrt werden.

Eine Kaution ist laut MRG bis zu sechs Bruttomonatsmieten möglich.

Infos finden Sie unter www.mietervereinigung.at

(KURIER) ERSTELLT AM 02.05.2014, 06:00

http://kurier.at/chronik/wien/wien-80-prozent-der-stadtmieten-zu-ho...

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Ein persönlicher Kommentar dazu findet sich HIER.

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WIEN
Montag, 16. Juni 2014 von Carina Pachner
Mieter-Aufstand:
Langer Kampf um Rückzahlungen
Ermittlungen gegen Hausverwaltung: Betroffene erhalten kommentarlos Geld zurück

Seit mehreren Monaten hoffen hunderte Mieter in Wien auf Veränderungen: Sie prangern teure Mieten, hohe Betriebskosten und fehlende Abrechnungen an. Gegen die Hausverwaltung "WOGE Realitäten GmbH" läuft weiterhin ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung und gewerbsmäßigen Betruges, wie die Staatsanwaltschaft Wien bestätigt. Die Firma "WOGE" weist bis heute sämtliche Vorwürfe scharf zurück. Betriebskostenabrechnungen seien immer korrekt gelegt und ausgehängt worden, heißt es in der eidesstattlichen Erklärung der Geschäftsführung. "Seit einiger Zeit werden tatsächlich Abrechnungen ausgehändigt", sagt der 48-jährige Ex-"WOGE"-Mieter Willem Bisschop. Und seit Anfang 2014 erhalten plötzlich etliche Mieter hohe Summen von der Hausverwaltung zurück.

Derzeit prüft ein von der Staatsanwaltschaft bestellter Gutachter für Wirtschaftsangelegenheiten und Steuerrecht den Fall. Er war unter anderem bereits in den Fällen Hypo und Meinl tätig. "Es ist schwer abzuschätzen, wann das Gutachten fertig ist", teilt eine Sprecherin der Staatsanwaltschaft mit.

Willem Bisschop hat als betroffener Mieter den Verein "Mietrecht" gegründet, dem sich bisher rund 400 Mieter der Hausverwaltung "WOGE" angeschlossen haben. Eine Sammelklage gegen die Hausverwaltung in Zusammenhang mit verschiedenen Häusern ist in Vorbereitung. Klagen will der Verein in wenigen Wochen, Inhalt der Klage sind die Betriebskosten. Im Interview mit NEWS.AT verrät der 48-Jährige, wie sich die momentane Situation gestaltet, welche Chancen die Mieter haben und warum plötzlich enorme Guthaben zurückgezahlt werden.

NEWS.AT: Im Sommer 2011 haben Sie Anzeige gegen die Hausverwaltung WOGE erstattet. Die Staatsanwaltschaft ermittelt nun schon seit mehreren Monaten wegen Steuerhinterziehung und gewerbsmäßigen Betrugs. Wie sieht der momentane Stand in der Causa aus?

Willem Bisschop: Die Staatsanwaltschaft ermittelt weiter und hat inzwischen einen Sachverständigen bestellt, der beauftragt wurde, ein Gutachten zu erstellen.

NEWS.AT: Was erwarten Sie sich von dem Gutachten und wann soll es vorliegen?
Bisschop: Die Staatsanwaltschaft hält sich bedeckt, aber erfahrungsgemäß braucht ein Sachverständiger 3 bis 5 Monate um eine Causa in diesem Umfang zu sichten und zu beurteilen. Aus meiner Sicht sind die Fakten eindeutig und wir hoffen auf das Gutachten.

NEWS.AT: Insgesamt betreut die Firma "WOGE" rund 100 Häuser in Wien. Was hat sich für die betroffenen Mieter verändert?
Bisschop: Es sind über 120 Prüfungsanträge gegen die "WOGE" von der Schlichtungsstelle, der MA 50, an das Gericht weitergeleitet worden. Die Hausverwaltung hat anscheinend darauf reagiert. Plötzlich wurden in vielen Häusern Betriebskostenabrechnungen vorgelegt. Die Abrechnungen weisen alle pro Haus ein Betriebskosten-Guthaben von circa 10.000 Euro auf.

NEWS.AT: Wie sehen diese Rückzahlungen konkret aus?
Bisschop: Die Rückzahlungen sind meiner Meinung nach seltsam. Die Summen, die von der "WOGE" als Betriebskosten-Guthaben ausgewiesen werden, scheinen nichts mit dem zu tun zu haben, was die Mieter tatsächlich zurückbekommen. Die Guthaben beziehen sich auf ein Jahr und ein Haus. In vielen Häusern gibt es beachtliche Rückzahlungen an einzelne Mieter, die quasi die ausgewiesene Summe des Hauses überwiesen bekommen haben. Das spielt sich in der Größenordnung von 5.000 bis 10.000 Euro pro Person ab, das ist oft mehr als eine Jahresmiete.

NEWS.AT: Wie begründet die Hausverwaltung diese Rückzahlungen gegenüber den Mietern?
Bisschop: Die Hausverwaltung gibt überhaupt keine Begründung an. Auch aus den seit kurzem ausgelegten Betriebskostenabrechnungen ist nicht ersichtlich oder nachvollziehbar, warum ein Mieter genau die jeweilige Summe erhält und woraus sich die Guthaben zusammensetzen. Die Guthaben die jetzt zurückgezahlt werden, werden kommentarlos gezahlt. Selbst wenn Mieter ausdrücklich nachfragen, woher das Geld kommt, erhalten sie keine Reaktion. Vereinzelt zahlen die Mieter deshalb freiwillig das Guthaben sogar zurück.

NEWS.AT: Inwieweit sind Mieter bereits von offizieller Seite entschädigt worden?
Bisschop: Das Gericht, das mir lange keinen Glauben geschenkt hat, stützt sich hauptsächlich auf Berechnungen der MA50 und der Mietervereinigung. Laut diesen Berechnungen besteht pro Mieter ein Guthaben zwischen 300 und 500 Euro. Nach eingehender Prüfung hat "Bisschop & Partner Consultants" (Consultant-Unternehmen von Willem Bisschop; Anm. der Red.) diese Stellungsnahmen beeinsprucht und die Prüfungen der Behörden für grob fahrlässig erklärt. Das Gericht ist der Darstellung gefolgt und hat den Einspruch angenommen. Dann hat die Hausverwaltung kommentarlos mit den Rückzahlungen von Betriebskosten-Guthaben von bis zu 10.000 Euro begonnen, gleichzeitig sind die Mieten teilweise um bis zu 100 Euro reduziert worden. Ich denke, das spricht für sich.

NEWS.AT: Was werfen Sie der "WOGE" konkret vor?
Bisschop: Ich werfe der Hausverwaltung das vor, weswegen auch die Staatsanwaltschaft ermittelt, nämlich Steuerhinterziehung und gewerbsmäßigen Betrug. Dabei dreht sich hauptsächlich alles um die Betriebskosten. Jährlich sind die Betriebskosten pauschal erhöht und jahrelang keine Abrechnungen ausgelegt worden, erst jetzt erhalten die Mieter erstmals Rechnungen. Die zahlreichen Beweisdokumente belegen meiner Ansicht nach, dass meine Behauptungen stimmen. So wird ein Hausbesorger für zwei Häuser mit jeweils über 40.000 Euro verbucht.

NEWS.AT: Wie zufrieden sind Sie mit der Vorgehensweise der Behörden?
Bisschop: Der ganze Fall zieht sich unnötig in die Länge. 2013 ist das Ermittlungsverfahren zur Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft gewandert und dann wieder zurück zur Staatsanwaltschaft Wien geschoben worden. Dadurch haben wir schon einmal ein Jahr verloren, in dem nichts passiert ist. Der Sachverständige, der jetzt bestellt wurde, hätte viel schneller angefordert werden müssen, da die Sachlage schon so klar ist. Und außerdem müssten die Magistrate viel gründlicher und exakter prüfen und die Bezirksgerichte hätten sich den Fall schneller und gründlicher ansehen sollen.

NEWS.AT: Wie sehen die weiteren Schritte des Vereins "Mietrecht" und die der betroffenen Mieter aus?
Bisschop: Der Verein konzentriert sich hauptsächlich auf die strafrechtliche Verfolgung und daraus resultierenden Rückzahlungen von Geldern. Aus mietrechtlicher Sicht soll in Zukunft dafür gesorgt werden, dass die "WOGE" Betriebskostenabrechnungen auch künftig gelegt und gesetzeskonform sind, dass die betroffenen Häuser teilweise fremdverwaltet werden und dass eine Rückzahlung der Gelder der letzten Jahre oder Jahrzehnte stattfindet. Die Mieter sind aufgefordert, sich verstärkt zu wehren und sich von Hausverwaltungen nicht alles gefallen zu lassen. Die Hausverwaltung ist der Angestellte der Mieter, dass vergessen die meisten. NEWS.AT hat in einem seiner ersten Artikel, von einem Haus in der Angeligasse berichtet. Dieses Haus wurde nun völlig saniert. Natürlich nicht ganz freiwillig, sondern durch Druck der entsprechenden Behörden. Solche Fälle liegen inzwischen zuhauf vor, was ein schöner kleiner Erfolg ist, denn dadurch kommen die Mieter in den Genuss, ordentlich wohnen zu können.

NEWS.AT: Der mietrechtliche Aspekt ist eine Seite. Was erhoffen Sie sich von den strafrechtlichen Ermittlungen?
Bisschop: Strafrechtlich gesehen sind wir sehr zuversichtlich, dass die Behörden, die Staatsanwaltschaft und die Finanzpolizei die Causa aufklären werden. Das Ziel des Vereins ist es, wenn Anklage erhoben wird, sich diesem Verfahren mit allfälligen Ansprüchen anzuhängen. Die "WOGE" ist ein krasser Fall, aber sicher kein Einzelfall. Die strafrechtliche Verfolgung ist deshalb so wichtig, weil den Hausverwaltungen bislang nie etwas geschehen. Sie haben einen Teil der Forderungen zurückgezahlt, oft sang und klanglos, und die Sache war erledigt. In der Regel wehrt sich lediglich ein Einzelner, der Rest bleibt als Gewinn hängen. Durch die Möglichkeit Sammelklagen gegen eine Hausverwaltung einzubringen und die Verantwortlichen strafrechtlich zu belangen, bekommt die Sache einen anderen Beigeschmack. Plötzlich drohen Freiheitsstrafen und es belieben keine Gewinne hängen. Bei einer strafrechtlichen Verurteilung würden die Verantwortlichen auch ihre geschäftliche Grundlage verlieren.

http://www.news.at/a/wien-mieter-aufstand-kampf-mieten