Anfrage wg. Parteienstellung bei der Endabrechnung (22.2.2011)

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Subject: WG: Endabrechnung zum Verfahren MA 16 - Schli-ZS 5/98/14135
Date: Tue, 22 Feb 2011 19:47:39 +0100

 

Sehr geehrte Frau Graf,
 
bezugnehmend auf das beigefügte und mir zur Kenntnis gebrachte Mail vom 21.2.2011 ersuche ich Sie um die folgenden ergänzenden Erläuterungen:
 

1. Bitte teilen Sie mir Ihre Stellenzugehörigkeit und Funktion mit. Leider ist dies erforderlich, um die Verbindlichkeit der von Ihnen gegebenen Auskunft abzuschätzen, da Wiener Wohnen in der Vergangenheit bei Gericht schon die Verbindlichkeit von erteilten Auskünften in Abrede gestellt hat.  
2. Bitte teilen Sie mir als Betroffenem mit, auf welchen Rechtsgrundlagen Ihre Auskunft beruht, dass Mieter von neu errichteten Dachgeschoßwohnungen keine Parteienstellung bei der Prüfung der Endabrechnung der Sanierung bzw. der Errichtung ihrer Dachgeschoßwohnungen hätten. Die errichteten Dachgeschoßwohnungen sind zwar bezüglich der Errichtungskosten als eigene wirtschaftliche Einheit zu betrachten, aber Teil des besagten Verfahrens und der Entscheidung vom 27.10.1999. Betroffene Dachgeschoßmieter sind aus der Endabrechnung gegebenenfalls ungerechtfertigt belastet bzw. nicht entlastet und haben daher maßgebliches Interesse an der Korrektheit der Abrechnung. Es besteht insbesondere durch die gegenüber beiden Mietergruppen auf Korrektheit zu prüfende Überwälzung der fiktiven Dachreparaturkosten eine Verflechtung zwischen der Verrechnung für das Stammhaus und der Verrechnung für die neu errichteten Dachgeschoßwohnungen. Da vor allem auch den Dachgeschoßmietern keine Einspruchsmöglichkeit im Zuge der Schlichtungsstellenentscheidung aus dem Jahr 1999 geboten war, da diese Wohnungen ja erst nach der Entscheidung errichtet wurden, ist eine Parteienstellung bei der Prüfung der Endabrechnung unabdingbar. Andernfalls würden wohl unweigerlich rechtliche Schritte gegen die vorgeschriebene Höhe des Hauptmietzinses ab Vorliegen der "amtlich geprüften" Endabrechnung eingeleitet werden.
     

Hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

 

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Subject: Sanierung in Wien 14, Linzerstraße 299-325
Date: Mon, 7 Mar 2011 11:58:00 +0100
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Sehr geehrter Herr Kuchta!

Bezugnehmend auf Ihre Anfrage vom 23.2.2011 möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich Referentin der Schlichtungsstelle bin und Verfahren gemäß §§ 18 ff MRG durchführe (derzeit auch den 14. Bezirk).

zu Punkt 2.) eine kurze Ausführung warum Mieter einer Dachgeschoßwohnung keine Parteistellung im Sanierungsverfahren haben:

§ 18c Abs. 1 MRG normiert:
Werden in einem Haus (auf einer Liegenschaft) oder in Häusern auf einer Liegenschaft, die hinsichtlich der Mietzinsbildung eine wirtschaftliche Einheit bilden, nachträglich weitere Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Um-, Ein- oder Zubau neu errichtet (z.B. Dachgeschoßausbau), sind diese hinsichtlich ihrer Errichtungskosten als eigene wirtschaftliche Einheit zu behandeln.

§ 18c Abs. 3 MRG normiert:
Diese Kosten können, soweit sie in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten ersetzen oder nützliche Verbesserungen darstellen, nach Maßgabe des § 4 MRG in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgaben ausgewiesen werden.

§ 18c Abs. 4 MRG normiert:
Werden Baumaßnahmen nach § 18c Abs. 1 MRG durchgeführt, so hat die Gemeinde auf Antrag des Vermieters über die Höhe der Kosten gemäß § 18c Abs. 3 zu entscheiden, die aus der Mietzinsreserve zu decken sind. Reicht die Mietzinsreserve zur Deckung der Kosten für die jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten sowie nützlichen Verbesserungen nicht aus, so sind die Fehlbeträge unter Anwendung der §§ 18, 18a, 18b und 19 MRG zu decken.

Aus den oben angeführten Bestimmungen ergibt sich daher, dass die Errichtungskosten der neu geschaffenen Mietobjekte im Dachgeschoß aus den Hauptmietzinsen ausschließlich nur dieser Objekte zu refinanzieren sind und daher die diesbezüglichen Hauptmietzinseinnahmen jedenfalls für die Dauer der Refinanzierung der Dachgeschoßausbaukosten keinen Eingang in die Hauptmietzinsabrechnung gemäß § 20 MRG finden.

Im Gegenzug dazu nehmen diese Mietobjekte (auch ihre Nutzfläche betreffend) aber nicht an der Mietzinserhöhung zur Deckung der Sanierungskosten des "Resthauses" teil.

Da keine Mietzinserhöhung für die Dachgeschoßwohnungen erfolgt, sind diese Mieter auch nicht dem Verfahren auf Mietzinserhöhung, die übrigen Geschoße betreffend, beizuziehen, da ihre Interessen nicht gemäß § 37 Abs. 3 Z 3 MRG durch die Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt sind.

Kosten gemäß § 18c Abs. 4 MRG stellen bei Dachgeschoßausbauten, beruhend auf den Bestimmungen des § 18c Abs. 3 und 4 MRG, nur jene Kosten dar, die fiktiv für die Dachreparatur angefallen wären, wenn es keinen Dachgeschoßausbau gegeben hätte.

Diese Kosten sind im Verfahren gemäß §§ 18, 19 MRG zu berücksichtigen und haben nichts mit den tatsächlichen Dachgeschoßerrichtungs-kosten zu tun.


Mit freundlichen Grüßen

Ingrid Graf

 

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Subject: RE: Sanierung in Wien 14, Linzerstraße 299-325
Date: Mon, 7 Mar 2011 16:20:54 +0100

Sehr geehrte Frau Graf,
 
herzlichen Dank für Ihre Antwort - zu der sich allerdings fast zwangsläufig weitere Fragen ergeben:
 

1. Sie setzen eine Parteienstellung im Verfahren laut § 18 ff MRG für die Stammhausmieter mit einer Parteienstellung bei der Endabrechnung insgesamt gleich, obwohl diese Endabrechnung teilweise ebenso die Errichtung der Dachgeschoßwohnungen betrifft. Worauf begründet sich das?
2. Wenn Mieter von Dachgeschoßwohnungen die Endabrechnung, also somit die Errichtungsosten nicht überprüfen können, für die sie aufkommen bzw. weiterhin aufkommen sollen: Wer überprüft diese Endabrechnung dann?
3. Inwieweit haftet dieser Zuständige den Mietern gegenüber für die Richtigkeit dieser Abrechnung?
4. Wie ist sichergestellt, dass die in Rechnung gestellten Arbeiten tatsächlich ordnungsgemäß und im verrechneten Ausmaß durchgeführt worden sind?
5. Wer muss für relevante Betragsdifferenzen (zu Ungunsten der Mieter) zwischen Ausschreibung und tatsächlichen Kosten aufkommen?
6. Wie ist sichergestellt, dass die Förderungen den richtigen Arbeiten und Verrechnungskreisen im richtigen Ausmaß zugeordnet werden?
7. Wie ist sichergestellt, dass die bereits entrichteten Hauptmietzinse richtig zugeordnet und in der richtigen Höhe einberechnet werden? Anscheinend dürften hier durch die Systemumstellung bei Wiener Wohnen und mehrfache Wechsel in der Darstellung der Zinsstruktur einige offene Fragen entstanden sein bzw. dürfte die in der Schlichtungsstellenentscheidung auferlegte Trennung der Darstellung zwischen Stammhaus und Dachgeschoßwohnungen nicht so erfolgt sein, wie es eine transparente Abrechnung erfordern würde. Daher erscheint es mehr als fraglich, ob die Hauptmietzinseinnahmen aus den Dachgeschoßwohnungen für die Dauer der Refinanzierung der Dachgeschoßausbaukosten tatsächlich keinen Eingang in die Hauptmietzinsabrechnung gemäß § 20 MRG finden bzw. schon gefunden haben. 
8. Wie ist dabei sichergestellt, dass die Überrechnung der fiktiven Kosten für die Dachreparatur zwischen den beiden Verrechnungkreisen (Stammhaus / Dachgeschoß) tatsächlich den Gegebenheiten und richtigen Relationen entspricht?
9. Zur zitierten Bestimmung § 18c Abs. 4 MRG: Hat Wiener Wohnen diesbezüglich einen Antrag gestellt bzw. wie (hoch) wurde über diesen entschieden? Sind das die auf Seite 100 der ursprünglich den Mietern zugegangenen Entscheidung unter Punkt IV genannten ATS 81.778.918,00?  
10. Wenn Mieter in Dachgeschoßwohnungen der Ansicht sind, dass die ihnen verrechneten Kosten und somit die Hauptmietzinse zu hoch sind: Welche rechtlichen Schritte können sie ergreifen und an wen müssen sie sich dazu wenden?
11. Welche Unterlagen sind dann von wem vorzuweisen? 
12. Dem Vernehmen nach wurde im Frühjahr 2010 - nach Hinweis durch die Schlichtungsstelle - von Wiener Wohnen kein neuerlicher Antrag auf Verlängerung des vorläufig erhöhten Hauptmietzinses gestellt. Als Referentin der Schlichtungsstelle für Verfahren gemäß §§ 18 ff MRG auch für den 14. Bezirk können Sie bestimmt Auskunft darüber geben, welche Umstände dazu geführt haben.
13. Wenn nun den Stammhausmietern keine weiter erhöhten Hauptmietzinse verrechnet werden: Wie können Dachgeschoßmieter, die ja weiterhin einen vorläufigen Hauptmietzins entrichten, endlich für geschaffene Klarheit sorgen, welche Kosten für die Errichtung ihrer Wohnungen angefallen sind? Außerdem sind auch weitere Vorgänge laut Punkt 8 des Mietvertrags an das Vorliegen einer Endabrechnung geknüpft bzw. erfolgen dann zum spätesten Zeitpunkt (Vermessung, Richtigstellung des Finanzierungsbeitrags).
14. Ist es richtig, dass Stammhausmietern eine Einsicht in eine Endabrechnung verwehrt werden kann oder gar keine Endabrechnung gelegt werden muss, wenn Mieter länger als 3 Jahre keinen erhöhten Hauptmietzins bezahlen und der Vermieter daher eine Verjährung dieser Ansprüche behauptet? 

  
Es ist mir klar, dass dies zahlreiche und v.a. auch heikle Fragen sind.
 
Aufgrund Ihrer Rückmeldung, dass den Mietern von Dachgeschoßwohnungen keine Parteienstellung zukäme, sind dies aber leider auch dringende und brennende.
 
Daher verbleibe ich, Ihrer geschätzten raschen Rückmeldung mit einiger Spannung entgegensehend,
  
hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

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Subject: wg.: Sanierung in Wien 14, Linzerstraße 299-325 - Mail vm 7.3.2011
Date: Tue, 22 Mar 2011 08:45:26 +0100

Sehr geehrte Frau Graf,

ich verstehe natürlich, dass die Beantwortung meiner 14 Zusatzfragen im beigefügten Mail vom 7.3.2011 etwas Zeit in Anspruch nimmt.

Andererseits sind die ausstehenden Antworten von großer Bedeutung für die Betroffenen und ggf. mit unverzüglich einzuleitenden rechtlichen Schritten verbunden.

Ich merke mir daher als spätesten Termin für Ihre Rückantwort den 15.4.2011 vor.

Hochachtungsvoll
Gerhard Kuchta

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Von: Graf Ingrid ([e-mail])
Gesendet: Montag, 11. April 2011 10:02:47
An: [e-mail]

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Die von der Schlichtungsstelle sonst kommentarlos eingetroffene Antwort dazu.