Schlichtungsstellenantrag f.d. Abrechnungsjahr 2008 (18.7.2012)

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Gestern wurde von vier Mietern ein

• umfassender Einspruch bezüglich der Betriebskosten für 2008
• samt ausführlicher Begründung

 

bei der Wiener Schlichtungsstelle eingebracht.

 

Weitere Informationen dazu folgen!

 

 

 

 

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Subject: MA 50-Schli-I/5724/2012, MA 50-Schli-I/3071/2012 und MA 50 Schli I/489683/2013
Date: Thu, 13 Mar 2014 11:44:32 +0100

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

wie in der Verhandlung am 11.3.2014 vereinbart, sende ich Ihnen in der Beilage den Stiegenhaus-Stromvergleich (2007-2011) sowie den Betriebskostenvergleich (2008-2012),
in dem die unterschiedlichsten Flächen per anno für die Aufschlüsselungen ersichtlich sind.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber

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Subject: MA 50-Schli-I/5724/2012, MA 50-Schli-I/3071/2012 und MA 50 Schli I/489683/2013
Date: Thu, 13 Mar 2014 16:14:49 +0100

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

 

wie in der/den Verhandlung(en) am 11.3.2014 vereinbart bzw. beauftragt, übermittle ich Ihnen als Beilagen und ergänzend zum heutigen Mail von Herrn Schreiber, wie von Ihnen gewünscht bzw. via Protokoll beauftragt, ...

 

• eine spezielle Detaillierung, weshalb sich die diversen Aufteilungsschlüssel für unsere Wohnhausanlage zueinander völlig unplausibel entwickeln,
• zur Preisangemessenheitsprüfung für Installateur-Arbeiten die Rechnung zu CD-Zeilennummer 263 aus 2008 sowie die Rechnungen zu den CD-Zeilennummern 249 - 253, 255, 256 und 258 aus 2009,
• zur nun mit diesem Mail weiters beantragten Preisangemessenheitsprüfung für Elektriker-Arbeiten die Rechnungen zu den CD-Zeilennummern 1226 und 1227 aus 2009,
• die CD-Übersicht zu den Grundsteuerbuchungen für 2009 samt den Rechnungen zu den CD-Zeilen 1236 - 1238 aus 2009,
• sowie der guten Ordnung halber noch einmal die bereits in der Verhandlung besprochene Rechnung zu CD-Zeile 4850 aus 2009 (ohne Kommentare / Vermerke der Antragsteller). 

Aus unserer Sicht sind somit die in der Verhandlung vom 11.3.2014 besprochenen / den Antragstellern erteilten Aufträge vollständig erfüllt. 

Sollten wir etwas übersehen haben bzw. doch noch etwas fehlen, ersuchen wir um einen Hinweis Ihrerseits. 

 

 

Zur Preisangemessenheitsprüfung:

 

Da sich - wie bereits in der detaillierten Begründung zum Antrag für 2009 erläutert - für die o.a. Rechnungen zu Elektrikerarbeiten aufgrund der Bildung von ARGE's eine analoge Situation zur beschriebenen Problematik bei den Installateurarbeiten ergibt, wird auch zu diesen beiden Rechnungen eine Preisangemessenheitsprüfung beantragt.

An dieser Stelle ist der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass sich natürlich auch im Instandhaltungsbereich genügend Rechnungen mit der selben Problematik befinden (auch für die Folgejahre), die zwar leider nicht im Rahmen der jährlichen Überprüfung beeinsprucht werden können, aber in die Mietrechtsverfahren bezüglich beantragter Mietzinserhöhungen nach §§ 18 ff MRG Eingang finden werden.

Für die durchzuführenden Preisangemessenheitsprüfungen ist die MA 25 jedenfalls ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass keinesfalls die ja offensichtlich preislich abgesprochen agierenden Unternehmen bzw. daraus gebildeten ARGE'S mit sich selbst bzw. untereinander verglichen werden dürfen, da dies zu einer festgestellten Preisangemessenheit führen würde, die so ja gar nicht gegeben wäre. Da der Sachverständige im bezeichneten Kartellverfahren aber festgestellt hat, dass es genügend andere Anbieter auf dem freien Markt gäbe, welche ebenfalls die von der Antragsgegnerin ausgeschriebenen Leistungen erfüllen könnten (weshalb eine Unterschreitung der Bagatellgrenze konstatiert wurde), wird es ja wohl der MA 25 nicht schwer fallen, solche Anbieter ausfindig zu machen, die nicht Bestandteil einer der vielen ARGE's sind. Die MA 25 wird zur Nachvollziehung dessen auch die für einen Vergleich herangezogenen Anbieter zu bezeichnen haben. 

Zur Belastung der Grundsteuer:

Wie schon in der Verhandlung vom 11.3.2014 vermutet, hat es offensichtlich gar keinen Beleg im Jahr 2009 gegeben, mit welchem die Rückvergütung der zuvor überhöht belasteten Grundsteuerbeträge separat gebucht worden wäre, sondern es wurden Gutschriftsbeträge offenbar mit Belastungen für das Jahr 2009 kompensiert. Deshalb auch nur drei Buchungen - und eine davon betraglich reduziert.

 

 

Zur Unterstützungspflicht von Wiener Wohnen bei der Vermessung der übrigen Mietgegenstände:

 

Neuerlich sprechen wir uns gegen die Ansicht der Antragsgegnerin aus, der Zutritt zu den Mietobjekten für eine korrekte Vermessung sei eine alleinige Sache zwischen der MA 25 und dem jeweiligen Mieter. Wir verweisen dazu neuerlich auf die Bestimmungen von § 8 (2) MRG "Der Hauptmieter hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen sind ..." und § 13 (1) AußStrG "Das Gericht hat von Amts wegen für den Fortgang des Verfahrens zu sorgen und dieses so zu gestalten, dass eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung des Verfahrensgegenstands und eine möglichst kurze Verfahrensdauer gewährleistet sind. Die Parteien haben das Gericht dabei zu unterstützen."

 

Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass die Antragsgegnerin ja in mehrfacher Hinsicht aus einer Fortschreibung der höchstwahrscheinlich zu großen Ist-Werte für die nicht vermessenen Mietobjekte profitieren würde (Hauptmietzins, Verwaltungskosten) - was die Passivität der Antragsgegnerin zum Antrag der Antragsteller, ALLE Mietobjekte einer Vermessung zuzuführen wohl hinreichend erklären dürfte. Außerdem möchte sich die Antragsgegnerin anscheinend den durch die Erzwingung des Zutritts zu den Mietobjekten bei ihr entstehenden Aufwand ersparen, der durch die von den Mietern geleistete Pauschale für die Verwaltungskosten nach § 22 MRG eigentlich sowieso abgedeckt wäre.

 

Das kann so nicht hingenommen werden. Die Antragsgegnerin ist daher ausdrücklich zu einer optimalen Unterstützung der Vermessung der ausständigen Mietobjekte durch die MA 25 zu verpflichten.

 

 

Nachvollziehbarkeit der Bescheide / Einheit des Magistrats:

Selbst wenn seitens der Antragsgegnerin gegenüber den Mietern in der Rolle als Vermieter und Verwalter eine privatrechtliche Funktion ausgeübt wird, ist die Antragsgegnerin dennoch Bestandteil des Magistrats der Stadt Wien und hat in dieser Funktion - gerade bezüglich ihrer privatrechtlichen und gesetzlich bzw. durch Judikatur ja klar umrissenen Verantwortung gegenüber den Mietern (Legung einer nachvollziehbaren Abrechnung etc.) - ihren Eigenbedarf aus wiederum dem Bedarf der Mieter heraus innerhalb des Magistrats der Stadt Wien ausreichend zum Ausdruck zu bringen und zur ausreichenden Umsetzung daraus zu verhelfen. Schließlich wurden die Probleme der Mieter diesbezüglich bereits lange genug in Mietrechtsverfahren zum Ausdruck gebracht. Es wird daher auf das bereits eingebrachte Vorbringen der Antragsteller dazu verwiesen.

 
Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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Subject: WG: Elektronisches Fax von [phone] (MID=2507450)
Date: Wed, 16 Apr 2014 12:17:09 +0000

Sehr geehrter Herr Schreiber, sehr geehrter Herr Kuchta!

Die Stellungnahme des Antragsgegnervertreters mit Bekanntgabe, in welchen Stiegen Aufzüge existieren, bzw. welche Top Nummern an den Liftkosten nicht beteiligt sind, wird Ihnen zur Kenntnis gebracht. Sie werden ersucht, allfällige in dieser Aufstellung nicht genannten Top Nummern, die nach Ansicht der Antragsteller ebenfalls von den Liftkosten zu befreien wären, der Schlichtungsstelle binnen 3 Wochen bekannt zu geben, um dann eine gezielte diesbezügliche Überprüfung durch die MA 25 zu ermöglichen.

Mit freundlichen Grüßen

Mag.a Irene Hillebrand
Magistratsabteilung 50
Wiener Schlichtungsstelle - Dezernat I

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Anmerkung:

Hier die Mietobjektsliste - machen Sie sich selbst ein erstes Bild daraus!

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Subject: WG: Aufzugskosten und Stellungnahmen des AGV
Date: Tue, 6 May 2014 07:57:39 +0200

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

wie von Ihnen beauftragt übermittle ich Ihnen anbei fristgerecht eine Liste der in den Stiegen mit Aufzügen vorhandenen Mietobjekte mit den entsprechenden und von Ihnen gewünschten Anmerkungen und Bezeichnungen, ebenso mit enthaltenen Verweisen auf eine angefertigte Fotodokumentation der Begehungen. 

Bitte die Schlussbemerkungen dieses Dokuments zu beachten!

Da auch bereits die in den Verhandlungen vom 11.3.2014 aufgetragenen Stellungnahmen des Antragsgegnervertreters bei Ihnen eingetroffen sein müssten, ersuche ich um (möglichst elektronische) Übermittlung derselben Ihrerseits.


Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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Subject: Linzer Straße 299 - 325, Schli I/3071/2012 , BK 2008
Date: Wed, 14 May 2014 12:18:57 +0000

Sehr geehrter Herr Kuchta, sehr geehrter Herr Schreiber!

Die Stellungnahme des Antragsgegnervertreters vom 7.12.2014 wird Ihnen zur Kenntnis übermittelt.

Mit freundlichen Grüßen

Mag.a Irene Hillebrand
Magistratsabteilung 50
Wiener Schlichtungsstelle - Dezernat I

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Subject: Mietrechtsverfahren MA 50-Schli-I/3071/2012
Date: Fri, 18 Jul 2014 19:00:12 +0200

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

 

zur Stellungnahme der Antragsgegnerin vom 2.5.2014 äußere ich mich - mit erteilter Vollmacht von Hanna und Walter Kuchta und daher in deren Namen - gemäß Beilage.

Außerdem erlaube ich mir die Anfrage, wie das Verfahren bezüglich der Vermessung der übrigen Mietobjekte steht.


Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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Subject: Neuvermessung/Zutritt zum Mietobjekt
Date: Thu, 8 May 2014 11:51:08 +0200

 

Sehr geehrter Herr Doktor Schlager,

 

die in dem beigefügten Schreiben angeführte Mieterin hat mich gestern kontaktiert, mir das beigefügte Schreiben überlassen und mir folgendes mitgeteilt (natürlich für mich Hörensagen):

 

Die Dame verlässt altersbedingt kaum ihre Wohnung und hat daher auch die Aushänge zur Vermessung offenbar nicht wahrgenommen. Aufgrund bereits mehrfacher (z.T. auch der Polizei bekannter) Vorfälle ist sie bezüglich Personen, die bei ihrer Wohnung Einlass begehren würden, äußerst misstrauisch.

 

Ungeachtet dessen hätte bei ihr gar niemand wegen der Wohnungsvermessung vorgesprochen, dem sie - wie in Ihrem Schreiben an die Mieterin bzw. von der MA 25 behauptet - den Zutritt und die Vermessung hätte verweigern können. Bei ihrer Nachbarin wäre dies in gleicher Weise der Fall gewesen. Im schlimmsten Fall hätte sie lediglich das Anläuten überhört. 

 

Bei der MA 50 (laut händischer Notiz auf dem Schreiben anscheinend Dr. List) und der MA 25 sei gemäß den Anrufen und dabei erteilten Auskünften bezüglich einer Vermessung unserer Wohnhausanlage nichts bekannt gewesen.

 

Von Ihnen hätte die Dame aufgrund ihrer Beschwerde zu dem Schreiben sinngemäß die telefonische Auskunft erhalten, der Herr Kuchta sei für diese gesamte Aktion verantwortlich.

 

Dazu ist aus meiner Sicht folgendes festzuhalten:

 

Richtig ist (siehe das Verhandlungsprotokoll vom 11.3.2014), dass das Begehren, ALLE Mietobjekte zu vermessen, von mir als einem der Antragsteller im Rahmen der laufenden Mietrechtsverfahren zu Betriebskosten ausgeht. Auch dass die Antragsgegnerin Wiener Wohnen dabei unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und des Außerstreitverfahrens ihre Unterstützung beizutragen hat, um den Zugang zu den Mietobjekten zu gewährleisten.

 

Damit aber endet bereits die mir bzw. uns Antragstellern zuzuweisende Verantwortung diesbezüglich. Sie gilt NICHT für die Art und Weise der Durchführung (Anwaltsbrief statt Schreiben von Wiener Wohnen, Textierung des Schreibens, Organisation des neuerlichen Vermessungsversuchs für die Mietobjekte etc.).

 

Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass selbst bei durchaus gegebener Bereitschaft der Mieter, einen Zutritt zum Mietobjekt zuzulassen, auch durch dieses Schreiben leider keinerlei ausreichende Gewähr für einen möglichen Zugang zum Mietobjekt samt Vermessung besteht - schon durch das Fehlen des Datums für eine (neuerliche) Vermessung und statt dessen dem Verweis auf eine noch folgende Organisation durch die MA 25 diesbezüglich. Wie erfolgt die nächste Verständigung? Wieder wie gehabt? 

 

Die besagte Mieterin hat z.B. darauf hingewiesen, dass sie bei einer telefonischen Vorankündigung natürlich der Erreichbarkeit, Türglocke etc. weit höhere Aufmerksamkeit schenken könnte. Diese Möglichkeit zur telefonischen Kontaktaufnahme wäre natürlich eine wesentliche Hilfe für die rasche und reibungslose Durchführung der Aktion (und hilfreich für viele andere Verwaltungsaktivitäten/Situationen). Wäre da nicht der Umstand, dass Ihre Mandantin Wiener Wohnen offenbar einem Vorschlag aus dem Jahr 2010 zur generellen Einholung der Telefonnummern der Mieter  - zumindest einer Bekanntgabe auf freiwilliger Basis - nicht nähergetreten ist.  

 

Ich ersuche Sie nachdrücklich, diese Gegebenheiten in Ihrer weiteren Kommunikation zu berücksichtigen (vor allem wenn es die Zuweisung von Verantwortung für einzelne Maßnahmen und deren Abwicklung betrifft) und gemeinsam mit Ihrer Mandantschaft und der MA 25 optimale Bedingungen für eine Erreichbarkeit und Verfügbarkeit der Mieter zur Vermessung des jeweiligen Mietobjekts zu schaffen. Schließlich sollen die Mieter ja auch eine realistische Chance haben, ihrer mietrechtlichen Verpflichtung nachzukommen und im Rahmen dessen nach ihrem TATSÄCHLICHEN Verhalten diesbezüglich behandelt werden. 

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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Subject: WG: Neuvermessung/Zutritt zum Mietobjekt
Date: Mon, 12 May 2014 07:23:53 +0000

MA 25 – 2236/2013
1140 Wien, Linzer Straße 299-325 (Hugo-Breitner Hof)

Sehr geehrter Herr Kuchta,

seitens der Magistratsabteilung 25 wurde der Akt bereits mit 7. August 2013 erledigt und das Gutachten an die Magistratsabteilung 50 übermittelt. Deshalb, wird ihre E-Mail zuständigkeitshalber an die

Magistratsabteilung 50 – Gruppe Schlichtungsstelle
(1190 Wien, Muthgasse 62
Telefon: [phone]
E-Mail: [e-mail]; [e-mail] )

übermittelt.

Mit freundlichen Grüßen
XXXX
Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung
________________________________________

Magistrat der Stadt Wien
Magistratsabteilung 25 -

Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser

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CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: WG: Neuvermessung/Zutritt zum Mietobjekt
Date: Tue, 13 May 2014 11:00:55 +0200

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

 

Sie finden mich einigermaßen verwirrt. 

 

Wie kann der Antragsgegnervertreter in seinem Schreiben an die Mieterin (und wohl auch andere Mieter bei gleich gelagerter Situation) darauf verweisen, dass die MA 25 mit der Mieterin in nächster Zeit wegen eines neuen Vermessungsversuchs in Kontakt treten wird, wenn die MA 25 laut Mailanhang anscheinend gar keinen diesbezüglich erteilten Auftrag in Händen hat bzw. keinen solchen als aktuell gegeben sieht?

 

Bitte um Nachricht und Klarstellung.

 

Außerdem erinnere ich an die Bitte um Übermittlung der Stellungnahmen des Antragsgegnervertreters. 


Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

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Das Verständigungsschreiben der MA 25 zur Fortsetzung der Mietobjekts-Vermessung im September.

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Subject: AW: Neuvermessung/Zutritt zum Mietobjekt
Date: Tue, 13 May 2014 12:15:44 +0200
From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Zu Ihrem E-Mail vom 8.5.2014 ist Folgendes festzuhalten:

Meine Schreiben haben sich ausschließlich an jene Mieter gerichtet, die laut dem Aktenvermerk der MA 25 vom 21.5.2013 erklärt haben, den Zutritt zu ihrem Mietobjekt zu verweigern bzw. nicht zu wünschen, und sollten die Mieter auf die möglichen rechtlichen Folgen einer neuerlichen Weigerung hinweisen.

Diese Vorgangsweise wurde deshalb erforderlich, weil Sie namens der von Ihnen vertretenen Antragsteller auf der Vermessung sämtlicher Mietgegenstände bestehen und von Wiener Wohnen sogar gerichtliche Schritte gemäß § 8 Abs 2 MRG zur Durchsetzung der Zutrittsgewährung fordern.

Die Frage der Terminkoordinierung war in diesem Zusammenhang kein Thema und werden die Termine für die von Ihnen in der Verhandlung vom 11.3.2014 beantragten Vermessungen von der hiefür zuständigen MA 25 bekanntgegeben werden.

Ihre Kritik an der Vorgangsweise meiner Mandantschaft, welche nur dadurch erforderlich wurde, dass die von Ihnen vertretenen Antragsteller nicht bereit sind hinsichtlich der wenigen nicht vermessenen Objekte die von der MA 25 angesetzten Schätzwerte zu akzeptieren, ist daher unberechtigt und wird zurückgewiesen.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Dr. Gerhard Schlager

RUDECK – SCHLAGER
RECHTSANWALTS KG