Jahresabrechnung für 2016

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In der KW 26 ist die Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2016 (nach rechts weiterblättern) - samt Infoblatt und Folder (Rückseiten: jeweils nach rechts weiterblättern) - bei uns eingetroffen. 

Eine Abrechnungsfassung für Stammhaus und Aufzug folgt.

Auffallend ist das doch relativ hohe Guthaben und die daraus erfolgenden beträchtlichen Rückzahlungen an die Mieter!

Genauere Analysen und Ergebnisse daraus folgen in Kürze!

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 14. Juli 2017 09:56
An: [e-mail]
Cc: Ernst SCHREIBER; Walter Kuchta (MBR HBH); Robert Pospichal (MBR HBH); Asoka Michael Schuster (MBR HBH)
Betreff: Abrechnungs-CD und allfällige Ergänzungen für 2016

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

zur am 26.6.2017 bei mir eingetroffenen Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2016 fordert der Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof gemäß geltendem Mitbestimmungsstatut hiermit ein komplettes und authentisches Abbild der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) auf CD-ROM ("WORM-Datenträger") sowie allfällige Ergänzungen dessen in Papierform für das Abrechnungsjahr 2016 und unsere Wohnhausanlage bei Ihnen an. 

 

Die Zusendung dessen soll zum ehestmöglichen Zeitpunkt zu Handen des Mieterbeiratsvorsitzenden und Zustellungsbevollmächtigten Ernst Schreiber erfolgen.

 

 Achtung! Ein USB-Stick oder ein anderer wiederbeschreibbarer Datenträger (CD-RW, DVD-RW - wie leider zuerst für das Abrechnungsjahr 2014 erfolgt ...) wäre wegen der erforderlichen Beweiskraft in allfälligen Mietrechtsverfahren NICHT ausreichend. Bei Bedarf stelle ich Ihnen einen geeigneten CD-Rohling zur Verfügung, wie seitens des Mieterbeirats schon seit 2011 angeboten.

 

Ebenso ist ein nicht komplettes oder nicht authentisches Abbild der Jahresabrechnung NICHT ausreichend! Daher gehen wir davon aus, dass eine übermittelte CD-ROM samt allfälliger Beilagen als komplettes und authentisches Abbild der Belegeinsicht die für beide Seiten verbindliche Basis für möglicherweise nachfolgende Mietrechtsverfahren darstellt.

 

Um den rechtlichen Erfordernissen Genüge zu tun, fordere ich Sie gleichzeitig als bevollmächtigter Vertreter meiner Ehefrau Hanna Kuchta auf, mir einen ehebaldigen Termin für den Beginn der kompletten Einschau in die ORIGINALBELEGE (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) für das Abrechnungsjahr 2016 so rechtzeitig zu zu nennen, dass eine vollständige Einschau - wie gesetzlich vorgesehen - spätestens zum 31.12.2017 gesichert und mit der gebotenen Genauigkeit abgeschlossen sein kann. 

 

Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass eine - wie früher gepflogene - stichprobenweise Einschau via Bildschirm und Debatte der Buchungsvorgänge vorort aufgrund der neuen Gegebenheiten in keiner Weise ausreichend wäre, und diese Einschau wegen der Größe unserer Wohnhausanlage und der (nach unserer Ansicht teils unnotwendigen) Vielzahl an Buchungen nicht nur viele Tage, sondern wohl einige Wochen in Anspruch nehmen wird. 

 

Die grundsätzliche Bereitschaft zur Kostenübernahme für allfällige Belegkopien besteht, sofern die entsprechenden Positionen in einem gegebenenfalls folgenden Mietrechtsverfahren nicht zu Entscheidungen zu Gunsten der Mieter führen - Abwicklung und Kostenteilung nach Billigkeit daher dort (siehe dazu z.B. die oberstgerichtliche Entscheidung 5Ob281/99f vom 9.11.1999).

 

Sollten die erbetenen Informationen in allernächster Zeit sowie in der gewünschten Form bei Ernst Schreiber eintreffen und die oben angesprochene Verbindlichkeit der Informationen außer Zweifel stehen, ist meine o.a. Aufforderung bezüglich einer Terminnennung hinfällig.

 

Wir bedauern den hier erforderlichen formalen Aufwand, der zu diesem Thema wegen Einwänden Ihrer Rechtsvertretung in vorangegangenen Mietrechtsverfahren und Ihrer Vorgehensweise im Vorjahr leider betrieben werden muss außerordentlich.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

(für die entsprechenden Passagen auch als Privatperson und Bevollmächtigter Ihrer Mieterin Hanna Kuchta)

 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 14. Juli 2017 10:18
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Abrechnungs-CD und allfällige Ergänzungen für 2016

Sehr geehrter Herr Kuchta,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen
Büromanagement

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: [e-mail]
Gesendet: Dienstag, 01. August 2017 15:21
An: [e-mail]
Betreff: WG: Abrechnungs-CD und allfällige Ergänzungen für 2016


Sehr geehrter Herr Kuchta,

auf Grund Ihrer Anfrage teilt Wiener Wohnen mit, dass die von Ihnen gewünschte CD-ROM sobald als möglich übermittelt werden wird.

Mit freundlichen Grüßen
Caroline Hofmann
Referatsleiterin Kundenmanagement West

Stadt Wien - Wiener Wohnen

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Von: [e-mail]
Gesendet: Sonntag, 10. September 2017 10:04
An: Wiener Wohnen West Kanzlei
Cc: Michael Ludwig (Stadt Wien); Ing. Josef Neumayer (Wiener Wohnen); Ernst SCHREIBER
Betreff: Wegen der angeforderten Abrechnungs-CD bzw. Belegeinschau für 2016

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beziehe mich auf mein Mail vom 14.7.2017 und Ihre Zusendung an den Vorsitzenden unseres Mieterbeirats Ernst Schreiber vom 31.8.2017. Beigelegt war dieser Zusendung eine CD-RW (also nicht der angeforderte und gerichtlich anerkannte WORM-Datenträger). Außerdem ist der Dateninhalt als kostenloses Service für die Funktion als Mieterbeirätin (!!??) bezeichnet und entspricht daher auch bezüglich Inhalt nicht der angeforderten Qualität, da diese CD's von Ihrem Anwalt in Stellungnahmen bei Schlichtungsstelle und Gericht als nicht verbindlich, authentisch und vollständig abqualifiziert werden.

Die gestellte Anforderung vom 14.7.2017 ist daher offen und von Ihnen bisher NICHT erfüllt worden. Wiener Wohnen ist bislang der Verpflichtung zur vollständigen Abrechnungslegung für die Betriebskosten 2016 NICHT nachgekommen.

Ich behalte mir bei weiterer Nichterfüllung der gestellten Anforderung - im Namen und mit Vollmacht meiner Ehefrau Hanna Kuchta - weitere rechtliche Schritte gegen die Stadt Wien - Wiener Wohnen vor.

 

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Von: [e-mail]
Gesendet: Montag, 11. September 2017 10:02
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Wegen der angeforderten Abrechnungs-CD bzw. Belegeinschau für 2016


Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.


Mit freundlichen Grüßen
Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 22. September 2017 11:18
An: [e-mail]
Betreff: Ihr E-Mail vom 10.9.2017, SAP 1386 5127

Sehr geehrter Herr Kuchta,

Ihr E-Mail vom 10.9.2017 an Herrn Hofrat Direktor Ing. Josef Neumayer und Herrn amtsführenden Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Dr. Michael Ludwig wurde dem Dezernat Beschwerdemanagement zur weiteren Bearbeitung sowie zur direkten Beantwortung übergeben.

In den anhängigen Betriebskostenüberprüfungsverfahren wurde Ihnen bereits mehrfach mitgeteilt, dass es sich bei der Abrechnungs-CD bzw. dem USB-Stick um eine freiwillige Serviceleistung von Wiener Wohnen handelt und dass auf diesen Datenträgern aus EDV-technischen Gründen nicht alle Belege enthalten sind. Ihrem Ersuchen auf Übermittlung eines kompletten und authentischen Abbildes der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) auf einem Datenträger kann daher nicht entsprochen werden.

Sollten Sie einen Termin für die gesetzlich vorgesehene Belegeinsicht wünschen, ersuchen wir Sie diesen unter unserer Servicenummer 05 75 75 75 zu vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Weiss
Dezernatsleiterin Beschwerdemanagement

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Sonntag, 24. September 2017 11:37
An: WrW Dezernat Beschwerdemanagement
Cc: Ing. Josef Neumayer (Wiener Wohnen); Michael Ludwig (Stadt Wien); Wiener Wohnen West Kanzlei; Ernst SCHREIBER; Walter Kuchta (MBR HBH); Robert Pospichal (MBR HBH); Asoka Michael Schuster (MBR HBH)
Betreff: AW: Ihr E-Mail vom 10.9.2017, SAP 1386 5127

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit großem Bedauern, aber zugegeben wenig Überraschung nehmen wir / nehme ich Ihr Mail vom 22.9.2017 zur Kenntnis, in welchem Sie mitteilen, dass weder die dem Mieterbeirat übermittelte CD als authentisches und vollständiges Abbild der Jahresabrechnung zu betrachten ist (und offenbar auch nicht ein solches in der gerichtlich anerkannten Form von Ihnen hergestellt werden wird) noch dass den Mietern ein solches komplettes und authentisches Abbild der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) auf einem Datenträger zur Verfügung gestellt wird.

Die §§ 20 und 21 MRG besagen, dass ".... den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu gewähren ...." ist, und zwar für den Hauptmietzins (Einnahmen und Ausgaben) sowie die in Rechnung gestellten Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben.

Da Sie offenbar nicht in der Lage oder gewillt sind, ein authentisches und vollständiges elektronisches Abbild der Jahresabrechnung 2016 herzustellen, werde ich - im Namen und mit Ihnen vorliegender Vollmacht meiner Ehefrau Hanna Kuchta - bei Ihnen vor Ort genau gemäß Gesetz Einschau in die Belege halten (sämtliche Originale oder authentische Ausdrucke dieser Belege) - samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen et cetera.

Da die §§ 20 und 21 MRG  außerdem besagen "Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen." werde ich die Belege, Beilagen etc. zur Dokumentation und allenfalls späterer Detailprüfung auch abfotografieren. Ungeachtet dessen wird aufgrund der Fülle an Belegen diese Einschau - wie schon im Mail vom 14.7.2017 angekündigt - wohl viele Tage oder gar Wochen dauern.

Einerseits zum Bündeln der Einschau-Wünsche und andererseits auch aus Beweisgründen (da ja sogar Protokolle ohne näher bezeichnete Auffassungsunterschiede von Wiener Wohnen wiederholt bezüglich Richtigkeit bestritten wurden) werden voraussichtlich mehrere  zur Einschau berechtigte Mieter unserer Wohnhausanlage oder von diesen bevollmächtigte Personen an diesen Einschauterminen zusätzlich zu meiner Wenigkeit teilnehmen.

Aus ebendiesen Beweisgründen muss ich leider auf der Schriftlichkeit zu den Terminvereinbarungen - und zwar direkt mit Ihnen als Vermieter und Verwalter - bestehen. Die Hotline als von Ihnen beauftragtes externes Callcenter hat ja wohl auch keine andere Befugnis, als die Terminanfrage an Sie weiterzuleiten. Keinesfalls besteht dort Kenntnis, wann die Tausenden Belege und Ausdrucke tatsächlich zur Einschau für mich/uns bereitliegen. Bitte teilen Sie mir daher umgehend mehrere Terminvorschläge schriftlich mit, wann und wo mit der Einschau begonnen werden kann.

 

In § 13, Abs. 1 (Allgemeiner Inhalt der Mitwirkung) des Mitbestimmungsstatuts heißt es außerdem: "Unbeschadet der gesetzlich zustehenden Einsichtsrechte jeder einzelnen Mieterin/jedes einzelnen Mieters ist der Mieterbeirat berechtigt, die Einhaltung der Vorschriften über die Berechnung und Verwendung der Mietzinse und sonstigen Einnahmen der Wohnhausanlage zu überprüfen. Er ist berechtigt, in Abrechnungen und Zahlungsbelege Einsicht zu nehmen und diese zu überprüfen. Von der Einsichtnahme sind nur solche Unterlagen ausgenommen, durch deren Kenntnisnahme schutzwürdige Interessen einzelner MieterInnen verletzt werden (Datenschutz). Der/dem Vorsitzenden des Mieterbeirats ist auf Verlangen eine Kopie der gewünschten Belege der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung kostenlos zur Verfügung zu stellen."

Da Sie auch dem Mieterbeirat offenbar kein vollständiges und authentisches elektronisches Abbild der Jahresabrechnung zur Verfügung stellen können, fordert der Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof - unbeschadet der gesetzlich zustehenden Einsichtsrechte jeder einzelnen Mieterin/jedes einzelnen Mieters und daher davon separat - zur am 26.6.2017 eingetroffenen Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2016 hiermit gemäß geltendem Mitbestimmungsstatut ein komplettes und authentisches Abbild der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) in Papierform für das Abrechnungsjahr 2016 und unsere Wohnhausanlage bei Ihnen an, um der zugewiesenen Aufgabe gemäß Mitbestimmungsstatut ordnungsgemäß und ausreichend nachkommen zu können. 

 

Zwar bedauern wir den dadurch entstehenden Ressourcenverbrauch und erforderlichen Personaleinsatz außerordentlich, aber leider lässt hier Ihr Vorgehen - sowohl im laufenden Betrieb als auch in den Mietrechtsverfahren dazu - keine andere Wahl!

Es versteht sich von selbst, dass wir als Mieterbeirat die Mieter unserer Wohnhausanlage, aber auch Mietervertreter aus anderen Wohnhausanlagen, mit denen wir in Kontakt stehen von dieser Entwicklung in Kenntnis setzen und ihnen dringend nahelegen werden, bei Bedarf auch von ebendieser Vorgehensweise Gebrauch zu machen, da auf andere Weise offenbar keine ausreichende Rechtssicherheit zu den von Wiener Wohnen in Rechnung gestellten Betriebskosten bzw. Hauptmietzins-Einnahmen und -Ausgaben herstellbar ist. Den damit leider verbundenen Aufwand an Personal und Ressourcen haben ausschließlich Sie zu verantworten!

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

(für die entsprechenden Passagen auch als Privatperson und Bevollmächtigter Ihrer Mieterin Hanna Kuchta)

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 25. September 2017 09:28
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: Ihr E-Mail vom 10.9.2017, SAP 1386 5127

Sehr geehrter Herr Kuchta,

ihre Nachricht ist im Beschwerdemanagement von Wiener Wohnen eingelangt und wird an di zuständige Sachbearbeiterin weitergeleitet.


Mit freundlichen Grüßen
XXX
Sachbearbeiterin Posteingang

Wiener Wohnen - Direktion
Dezernat Beschwerdemanagement

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 03. Oktober 2017 14:57
An: [e-mail]
Betreff: WG: BK Abrechnung 2016 - Rechnungseinsicht


Sehr geehrter Herr Kuchta,

bezüglich Ihrer gewünschten Rechnungseinsicht erlauben wir uns Ihnen 3 Termine vorzuschlagen mit dem Ersuchen uns rechtzeitig einen Termin zu bestätigen sowie uns - wenn möglich - mitzuteilen, welche Rechnungen, Bescheide usw. Sie einsehen möchten.

Vorschläge: 08.11.2017 09:00 - 11:00 Uhr oder
15.11.2017 09:00 - 11:00 Uhr oder
22.11.2017 09:00 - 11:00 Uhr.


Mit freundlichen Grüßen
XXX e.h.
Sachbearbeiterin

Stadt Wien - Wiener Wohnen - Gebietsteil West

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Mittwoch, 04. Oktober 2017 08:19
An: WrW West Kanzlei
Cc: Ernst SCHREIBER; Walter Kuchta (MBR HBH); Robert Pospichal (MBR HBH); Asoka Michael Schuster (MBR HBH)
Betreff: AW: BK Abrechnung 2016 - Rechnungseinsicht

 

Sehr geehrte Frau XXX,

vielen Dank für Ihr gestriges Mail. Ich bestätige die drei genannten Termine, weise aber darauf hin, dass wahrscheinlich viele, viele weitere vonnöten sein werden - vor allem wenn jeder Termin nur auf zwei Stunden begrenzt ist.

Die Frage, welche Rechnungen, Bescheide usw. ich einsehen möchte lässt mich allerdings auf ein kleines Kommunikationsproblem schließen. Dazu verweise ich auf den bisherigen Schriftverkehr  mit Wiener Wohnen und daher die Anforderung, die GESAMTE Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2016 einzusehen und per Abfotografieren auch gegebenenfalls kopieren zu können, wie die §§ 20 (3) und 21 (3) MRG und die darauf aufbauende Judikatur dies vorsehen. Dabei handelt es sich um SÄMTLICHE Bestandteile, die zu einer authentischen, vollständigen und leicht nachvollziehbaren Jahresabrechnung gehören (Buchungsaufstellungen, Belege samt sämtlicher Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailberechnungen/Hilfsaufstellungen, ... alles, was Wiener Wohnen diesbezüglich vorzulegen imstande ist) - als Original-Belege, bei Belegen auf Datenträgern als Ausdrucke dieser Belege. Wir werden mit den Betriebskosten - Abrechnungsgruppe für Abrechnungsgruppe - beginnen, und dann zur Hauptmietzinsabrechnung übergehen.

Der Vollständigkeit halber weise ich darauf hin, dass der Mieterbeirat unserer Wohnhausanlage - gemäß geltendem Mitbestimmungsstatut  und unabhängig von dieser formal leider in dieser Weise erforderlichen Belegeinschau durch den Mieter selbst - ebenfalls ein  komplettes und authentisches Abbild der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) in Papierform für das Abrechnungsjahr 2016 und unsere Wohnhausanlage angefordert hat.

Mit großem Bedauern für den durch das Vorgehen von Wiener Wohnen (insbesondere im Rahmen der Mietrechtsverfahren) verursachten Aufwand verbleibe ich

mit den besten Grüßen 

Gerhard Kuchta

[Webmaster]

Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Mittwoch, 04. Oktober 2017 08:37
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: BK Abrechnung 2016 - Rechnungseinsicht


Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen
Stadt Wien – Wiener Wohnen

[Webmaster]

Der vereinbarte Termin für die Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 am 8.11.2017, 9.00 Uhr wurde von Wiener Wohnen am 7.11.2017, 16.44 Uhr telefonisch auf den 17.11.2017, 9.00 Uhr verschoben (auch die Folgetermine)!

Geplanter Folgetermin: 23.11.2017, 9.00 - 11.00 Uhr