Jahresabrechnung für 2024

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Die Jahresabrechnung für 2024 ist in der Kalenderwoche 26/2025 bei den Mietern als Kurzfassung eingetroffen – mit Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für Mieter ohne Lift und offenbar Nachzahlungen für Mieter mit Lift.

In den letzten 10 Abrechnungsjahren sind die Betriebskosten im Hugo Breitner Hof um rund 21,5 % gestiegen, die Betriebskostenakonti um rund 21,3 %. Es mag den Anschein haben, dass nun die Betriebskostenakonti halbwegs passen - tut es aber nicht! Weil einerseits die vorangegangenen Akonti schon den tatsächlichen Betriebskosten vorausgeeilt sind, und nun die neuerliche Erhöhung für 2025 da noch gewaltig viel an "Gratis-Kredit für den Vermieter" drauflegt!

Hier die Details zu den Jahresabrechnungen (Betriebskosten, Akonti, Hauptmietzins, Inflationsraten - aber auch ein neuer Berechnungsteil zu den hier erwirtschafteten Deckungsbeiträgen aus dem Hauptmietzins).

Gesunken sind 2024 interessanter Weise die Müllkosten (von 362 Tsd. auf 328 Tsd. - aperiodische Verrechnung 2023??) und Rauchfangkehrerkosten (von 78 Tsd. auf 71 Tsd.). Und auch im Hausbetreuungsbereich insgesamt - Hausbesorger und alle Fremdfirmen - sind die Kosten insgesamt leicht sinkend.

Teils exorbitant gestiegen sind hingegen die Kosten für Entrümpelung (von 14 Tsd. auf 19 Tsd.), Strom (von 8 Tsd. auf 65 Tsd. - aperiodische Verrechnung??), Versicherung (von 22 Tsd. auf 28 Tsd.), Verwaltungskosten (von 310 Tsd. auf 319 Tsd.) und die Liftkosten (von 138 Tsd. auf 159 Tsd.). Auch bei den Ersätzen wurden viel weniger Einnahmen erzielt (von minus 7 auf minus 0,8 Tsd.).

Die Gesamtmietkosten sind in den letzten 10 Abrechnungsjahren um fast 45 % gestiegen, der Hauptmietzins um fast 66%! Bei einer kumulierten Inflationsrate im gleichen Zeitraum von 35,8 % ...

Aus dem Hauptmietzins-Ergebnis der letzten 10 Jahre (2015 - 2024) wurde ein positiver Deckungsbeitrag von 7.237.637,42 EUR erwirtschaftet!

Und der Saldo aus geleisteten Hauptmietzinsen minus Erhaltungskosten beträgt seit 2006 plus 16.256.412,95 EUR!

Dabei sind in den beiden zuletzt genannten Werten die von Wiener Wohnen oft separat verlangten Anerkennungszinse gar nicht enthalten, die an der Hauptmietzinsreserve der Wohnhausanlage vorbei direkt ins Eigenkapital von Wiener Wohnen übergeleitet werden.

Die Belegdaten wurden bereits angefordert!

Ob eine Beeinspruchung der Betriebskostenabrechnung stattfinden wird, ist von den weiteren Entwicklungen abhängig und daher offen.

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Dazu im Vergleich - recht spannend - der Jahresabschluss von Wiener Wohnen für 2024 - Zitat aus diesem Bericht: Durch das negativ abgeschlossene Geschäftsjahr 2024 wurde der Bilanzverlust um rund EUR 84,6 Mio. auf rund EUR –946,9 Mio. erhöht (Vergleich 2023: EUR -862,3 Mio.).

Aber hier die Rede der dafür politisch verantwortlichen Stadträtin Kathrin Gaal im Wiener Gemeinderat dazu!

Und hier die Darstellung des vorangegangenen Geschäftsjahres - auch schon mit einem Verlust von 862,3 Mio. EUR abgeschlossen - auf der Homepage von Wiener Wohnen. Mit - wie heiß es so schön - einem "Auszug aus der Bilanz" - und einer einzigen Textübereinstimmung zum Wort "Verlust", nämlich "Verlust von Schlüsseln"!

Es fehlen einem die Worte ...

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Von: Gerhard Kuchta
Gesendet: Mittwoch, 25. Juni 2025 17:27
An: WRW Fachbereich HV & KB
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: Kopie der Jahresabrechnung 2024

Sehr geehrte Damen und Herren,

zur jüngst erhaltenen Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2024, unsere Wohnhausanlage betreffend verlange ich - im Auftrag unseres Vorsitzenden und unter Bezugnahme auf § 13 Abs. 1 des vom Wiener Gemeinderats beschlossenen Mitbestimmungsstatuts, dem Vorsitzenden des Mieterbeirats Ernst Schreiber eine Kopie sämtlicher Belege der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung (Rechnungen, Arbeitsnachweise, Bescheide, Lastschriftanzeigen, Zahlungsbelege, Hilfsaufzeichnungen et cetera - alles was zur Legung dieser Abrechnungen zum Nachweis und für die Nachvollziehbarkeit gehört) kostenlos zur Verfügung zu stellen. Vorzugsweise auf einem gerichtsfähigen Datenträger als originalgetreues Abbild des Originals oder aber als originalgetreues Abbild in Papierform.


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: Gerhard Kuchta
Gesendet: Mittwoch, 25. Juni 2025 17:50
An: WRW Fachbereich HV & KB
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: Anforderung eines angebotenen USB-Sticks anstelle einer Belegeinsicht für die Jahresabrechnung 2024

Sehr geehrte Damen und Herren,

der guten Ordnung halber und auch zur schriftlichen Dokumentation teile ich Ihnen mit, dass ich gerade vorhin - wie im Informationsschreiben zur Jahresabrechnung 2024 ausgeführt - über die Wiener Wohnen Hotline [phone]) als Bevollmächtigter meiner Ehefrau Hanna Kuchta für sie als Hauptmieterin der Wohnung 1140 Wien, Nikischgasse 8/13 für unsere wirtschaftliche Einheit "Hugo Breitner Hof" und die Jahresabrechnung 2024 einen USB-Stick anstelle der Einsicht in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – gemäß § 20 Abs. 3 und § 21 Abs. 3 MRG angefordert habe.

Mir wurde dazu mitgeteilt, dass ein solcher Datenträger erst frühestens ab September 2025 zur Verfügung steht. Dennoch habe ich auf der Entgegennahme dieser Anforderung - ja eine Verpflichtung aus dem Mietrechtsgesetz und der darauf basierenden Judikatur - bestanden. Mir wurde ein Rückruf diesbezüglich zugesagt und eine Geschäftsfallnummer für mein Anliegen übermittelt. Die Telefonnummer ist 0664/313 46 20.

Da mir bekannt ist, dass auch der Mieterbeirat unserer Wohnhausanlage eine Kopie sämtlicher Belege der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung für diese Abrechnung angefordert hat, kann eine Datenträgerübermittlung an mich eventuell dann entfallen, wenn dem Vorsitzenden des Mieterbeirats sämtliche Unterlagen wie gewünscht bis spätestens Ende September 2025 zugehen. Denn dann wäre ein derartiger Aufwand auf Ihrer und meiner Seite gegebenenfalls verzichtbar. Bis zur Prüfung dieser Zusendung auf ausreichend für eine Überprüfung der Jahresabrechnung 2024 hier vor Ort und meinen ausdrücklichen schriftlichen Verzicht auf Datenträger-Übermittlung bzw. die Einsicht bei Ihnen vor Ort bleibt diese Anforderung jedoch aufrecht und ist durch Sie als Vermieter und Verwalter rechtzeitig für eine vollständige und gesetzeskonforme Einsicht in die Belege für die Jahresabrechnung 2024 gegenüber meiner Ehefrau als Ihre Mieterin und mir als ihrem Bevollmächtigten zu erfüllen.

Es ist aber jedenfalls festzuhalten, dass aufgrund der Bekanntgabe durch Ihre Bevollmächtigen an der Hotline, dass ein solcher von Ihnen angebotener Datenträger erst frühestens mit September 2025 zur Verfügung stehen wird die Beeinspruchungsmöglichkeit für diese Betriebskostenabrechnung 2024 für Ihre wirtschaftliche Einheit "Hugo Breitner Hof" nicht schon nach drei Jahren ab der Fälligkeit der Gutschrift mit 1.8.2025 oder sogar davor enden kann!

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement 
Gesendet: Donnerstag, 25. September 2025 10:42
An: Gerhard Kuchta
Betreff: AW zu SAP 300002666
 
Sehr geehrter Herr Kuchta!
 
Bezüglich der von Ihnen gewünschten Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 ersuchen wir Sie, direkt mit der zuständigen Hausverwaltung und Kundenbetreuung West im Wege der E-Mail-Adresse [e-mail] einen Termin zu vereinbaren.
 
Mit freundlichen Grüßen

Dezernat Beschwerdemanagement
Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Donnerstag, 25. September 2025 15:20
An: WrW Dezernat Beschwerdemanagement 
Cc: Stadträtin Kathrin Gaal; Ernst Schreiber
Betreff: AW: AW zu SAP 300002666

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

Sie verwirren mich mit Ihrem heute eingelangten Mail völlig! Auch weil dem die genaue Bezugnahme auf meine Anforderung fehlt - eine interne SAP-Nummer bei Wiener Wohnen gibt darüber in keiner Wewise Auskunft.

 

Aber an sich kann sich diese Antwort Ihrerseits ja nur auf die Anforderungen als Mitglied des Mieterbeirats oder die als Bevollmächtigter der Hauptmieterin Hanna Kuchta beziehen. Die waren beide vom 25. Juni (!!) 2025 - sind heute also auf den Tag genau 3 Monate alt. Das Bearbeiten DIESES Geschäftsfalls (egal welcher) bis zum Verfassen DIESER Antwort hat 3 Monate gedauert??? 

 

Aber dem noch nicht genug!

 

Weder im einen noch im anderen Fall wurde an sich eine Belegeinschau angefordert, sondern

 

• für den Mieterbeirat kostenlos eine eine Kopie sämtlicher Belege der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung (Rechnungen, Arbeitsnachweise, Bescheide, Lastschriftanzeigen, Zahlungsbelege, Hilfsaufzeichnungen et cetera - alles was zur Legung dieser Abrechnungen zum Nachweis und für die Nachvollziehbarkeit gehört) - vorzugsweise auf einem gerichtsfähigen Datenträger als originalgetreues Abbild des Originals oder aber als originalgetreues Abbild in Papierform. Dies ist bis heute nicht beim Mieterbeirat eingelangt - steht diesem aber nach § 13 (1) des Mitbestimmungsstatuts zu. Durch eine Belegeinschau ist dies nicht zu ersetzen.
• für die Mieterin bzw. ihren Bevollmächtigten einen USB-Stick anstelle der Einsicht in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – gemäß § 20 Abs. 3 und § 21 Abs. 3 MRG. Dieser USB-Stick traf mit Schreiben vom 24.7.2025 bei der Mieterin ein. Auch hier ergibt sich also keine Erfordernis zur Vereinbarung einer Belegeinschau. Sollte sich aus den Unterlagen bei Wiener Wohnen ergeben, dass dieser USB-Stick falsche oder unvollständige Daten enthält, so ist die Abrechnung gemäß den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zu korrigieren und ein neuer, richtiger und vollständiger Datenträger auf Kosten von Wiener Wohnen zuzustellen. 

 

Es ist daher völlig unklar, worauf sich dieses heute erhaltene Mail von Ihnen bezieht. Bitte um Aufklärung!  

 

Auch für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement 
Gesendet: Donnerstag, 25. September 2025 16:18
An: Gerhard Kuchta
Betreff: AW: DBM: MBR Kuchta, AW zu SAP 300002666
  
Sehr geehrter Herr Kuchta!
 
Ihre Nachricht ist im Beschwerdemanagement von Wiener Wohnen eingelangt und wird an die/den zuständigen Referent*in weitergeleitet.
  
freundliche Grüße

XXX
Dezernat Beschwerdemanagement
Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Die Antwort von Wiener Wohnen dazu.