Jahresabrechnung für 2018

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In der KW 26 ist die Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2018 (nach rechts weiterblättern) - samt Infoblatt - bei uns eingetroffen.

Mit deftigen Nachzahlungen für die Mieter verbunden!

Weitere Berechnungen und Schritte dazu sind bereits in Vorbereitung.

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 5. Dezember 2019 10:35
An: *EXTERN* Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Betreff: AW: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann.

Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 9. Dezember 2019 13:47
An: [e-mail] <[e-mail]>
Betreff: WG: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

Sehr geehrter Herr Kuchta,

wie Sie sicherlich wissen, erfolgt die Erstellung der Hausabrechnung sowie die Verarbeitung der Belege elektronisch.

Sie haben daher die Möglichkeit, elektronisch in die Hausabrechnung Einsicht zu nehmen, wofür wir Ihnen die Daten auf einem mobilen Datenträger zur Verfügung stellen würden.

Sollten Sie allerdings die Einsicht in die Belege in Papierform wünschen, so ist dies natürlich auch bei uns im Haus möglich. Der Ausdruck der Belege in Papierform nimmt allerdings einige Zeit in Anspruch und erfolgt nur auf ausdrücklichen Wunsch. Selbstverständlich steht es Ihnen dann frei, diese Belege zu fotografieren.

Bitte teilen Sie uns daher mit, welche Form der Einsichtnahme Sie wünschen – aufgrund des nicht geringen Umfanges der Abrechnung gibt es bei beiden Varianten keine Garantie zu Vollständigkeit, wobei wir fehlende Belege, die sie uns melden, natürlich auch übermitteln werden.

Mit freundlichen Grüßen

XXX

Sachbearbeiterin

Gebietsteil West (Bezirke 6., 7., 8., 9., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19.)

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 12. Dezember 2019 19:53
An: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

 

Sehr geehrte Frau XXX,

 

vielen Dank für Ihr Mail vom 9.12.2019.

 

Zu Ihrem Angebot eines mobilen Datenträgers habe ich abgewartet, ob nun ein ja vom Mieterbeirat unserer Wohnhausanlage diesbezüglich angeforderter RICHTIGER Datenträger bei diesem eintrifft. Laut soeben erhaltener Auskunft vom Vorsitzenden Ernst Schreiber ist dies bisher NICHT der Fall. Daher ist es mir völlig unverständlich, dass Wiener Wohnen hier einen Datenträger (wohl gegen den in Ihrem Informationsschreiben erwähnten Unkostenersatz von 13,08 EUR) anbietet, der offenbar derzeit (und wie lange noch?) gar nicht von Ihrem Unternehmen erzeugt werden kann.

 

Daher bliebe ja nur eine Einsicht in die Belege in Papierform.

 

Doch auch zu dieser ist - ebenso wie für den Datenträger - festzuhalten, dass Ihre Ausführungen, bei beiden Varianten gäbe es keine Garantie bezüglich Vollständigkeit und dass fehlende Belege erst nach Meldung durch mich übermittelt werden würden jeder mietrechtlichen Grundlage entbehren: Ihr Unternehmen hat - als Vermieter und Verwalter - eine Jahresabrechnung gelegt und den Mietern unserer wirtschaftlichen Einheit bezüglich Betriebskosten in Rechnung gestellt. Das ja wohl auf der Basis konkreter Unterlagen und Belege. Diese müssen Ihnen vorliegen - authentisch, nachvollziehbar und vollständig. Und in ebendiese - auch vollständige - Belegsammlung kann der Mieter auf Wunsch Einsicht nehmen. Nicht bloß in Teile, Auszüge, einem Torso der Abrechnung, von den Originalbelegen abweichende Belege oder sonst irgendetwas der Art. Es ist auch nirgends im Mietrechtsgesetz erwähnt, der Mieter müsste sich die fehlenden Belege erst detektivisch herauskombinieren und urgieren et cetera. Insbesondere für Belegbeilagen ist so eine Vollständigkeit nicht durch den Mieter festzustellen. Selbes gilt für allfällige Hilfsaufzeichnungen. Dieses Ansinnen ist daher schon aufgrund allfälliger Prozessrisiken daraus völlig unzumutbar. Eine solche Abrechnung entspräche auch nicht dem erforderlichen Kriterium der für einen durchschnittlichen Mieter gegebenen Nachvollziehbarkeit (Rechtssatz RS0070610).

 

Der Umfang der Abrechnung ist hier schon deswegen völlig unerheblich, weil das Mietrecht nicht nur keinerlei Ausnahmen diesbezüglich in §§ 20 und 21 MRG (jeweils Absatz 3) vorsieht, sondern in § 22 sogar ein (maximales - und von Ihnen so auch angelastetes) Entgelt für die Verwaltung des Hauses, das nach der Nutzfläche der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit bemessen ist. Für größere Häuser mit naturgemäß auch umfangreicherer Abrechnung steht daher dem Vermieter auch ein höherer Betrag zur Verfügung. Dem entsprechend ist für größere wirtschaftliche Einheiten derselbe Anspruch an die Abrechnung zu stellen, wie für kleinere. Wenn nicht sogar aufgrund von Skaleneffekten ein höherer Maßstab anzulegen ist.

 

Daher halte ich fest, dass Wiener Wohnen nach der erfolgten Aufforderung durch einen Mieter derzeit weder auf der Basis von Belegen in Papierform noch auf der Basis von Datenträgern in der Lage ist, eine dem Mietrechtsgesetz Genüge tuende vollständige Einsicht in die Belege zur Jahresabrechnung 2018 für unsere Wohnhausanlage zu gewähren.

 

Die diesbezügliche Anforderung meinerseits - im Namen und Auftrag Ihrer Mieterin Hanna Kuchta - ist nach wie vor aufrecht!

 

Bitte teilen Sie mir daher unverzüglich mit, falls sich die Gegebenheiten bei Ihnen ändern und eine gesetzeskonforme Belegeinschau bei Ihnen doch noch fristgerecht möglich wird. Auf welcher Basis auch immer.

  

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 13. Dezember 2019 07:04
An: *EXTERN* Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann.

Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 17. Dezember 2019 09:26
An: [e-mail] <[e-mail]>
Betreff: WG: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

Sehr geehrter Herr Kuchta,

nach erfolgter Rücksprache mit unserer Rechtsabteilung darf ich Ihnen mitteilen, dass wir Ihnen die Belegeinsicht der Betriebskostenabrechnung 2018 in Papierform ermöglichen können. Da der Druckauftrag einige Tage in Anspruch nehmen wird, können wir Ihnen Termine zur Einsicht beginnend mit Mitte Jänner 2020 gewährleisten.

Bitte übermitteln Sie uns Terminvorschläge für jene Tage, an denen Sie diese Einsicht vornehmen möchten, damit die entsprechenden Räumlichkeiten im Bereich des Servicecenters für Sie reserviert werden können.

Zu den reservierten Terminen können Sie die Rechnungen einsehen bzw. fotografieren. Sollten Sie der Meinung sein, dass Belege fehlen, teilen Sie uns dies bitte schriftlich mit, sodass wir der Sache nachgehen und Ihnen die fehlenden belege nachgereicht werden können.

Gleichzeitig darf ich Sie dahingehend informieren, dass zum Zeitpunkt Ihrer Einsicht kein Personal von Wiener Wohnen oder der Buchhaltung zur Verfügung stehen wird.

Zu den von Ihnen vorgeschlagenen Wunschterminen möchte ich Sie an unsere Öffnungszeiten, speziell am Mittwoch und Freitag, erinnern. An diesen beiden Tagen sperrt das Servicecenter jeweils um 12:00 Uhr, an den anderen Werktagen haben wir durchgehend bis 18:00 Uhr geöffnet.

In Erwartung Ihrer Terminvorschläge verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

XXX

Sachbearbeiterin

Gebietsteil West (Bezirke 6., 7., 8., 9., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19.)

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 17. Dezember 2019 11:37
An: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

 

Sehr geehrte Frau XXX,

 

mit Bedauern nehme ich zur Kenntnis, dass Wiener Wohnen offenbar auch bei einer Belegeinschau erst 2020 und selbst in Papierform nicht in der Lage ist, von sich aus eine Vollständigkeit bei der Belegeinschau zu gewährleisten. 

 

Um Wiener Wohnen einerseits die Gelegenheit zu geben, der gesetzlich vorgesehenen Abrechnungslegung bis 31.12. des Folgejahrs bestmöglich nachzukommen zu können und andererseits sowohl die Kosten auf Vermieter/Verwalterseite als auch die Umwelt zu schonen bestelle ich im Namen meiner Frau Hanna Kuchta die Jahresabrechnung 2018 auf einem bei Gericht anerkannten Datenträger. Sie brauchen daher den so umfangreichen Druckauftrag nicht zu erteilen bzw. braucht dieser nicht ausgeführt zu werden.  

 

Die Gegebenheiten punkto Vollständigkeit sind ja nach Ihren Angaben sowohl beim Datenträger als auch in Papierform dieselben. Und eine Produktion des Datenträgers sollte sich ja prompt bewerkstelligen lassen. Bitte daher um unverzügliche Zusendung, um auch die sonst erforderliche Einleitung eines Mietrechtsverfahrens zur Wahrung der Rechte und Fristen hintanhalten zu können!

 

Der guten Ordnung halber weise ich darauf hin, dass eine Verpflichtung des Mieters zur nachträglichen (schriftlichen) Urgenz von bei einer Belegeinschau nicht vorgelegten Belege und Unterlagen mietrechtlich nicht besteht. Selbes gilt für ein elektronisches Abbild dieser Belegsammlung. 

  

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 17. Dezember 2019 11:55
An: *EXTERN* Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018 (SAP 14963956)

Sehr geehrte Absenderin,

sehr geehrter Absender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Stadt Wien - Wiener Wohnen

[Webmaster]

Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 19. Dezember 2019 12:10
An: [e-mail] <[e-mail]>
Betreff: WG: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018

Sehr geehrter Herr Kuchta,

wir entnehmen Ihrem Schreiben, dass sie auf die Belegeinsicht in Papierform verzichten und stattdessen eine elektronische Einsichtnahme bevorzugen. Sie erhalten daher in den nächsten Tagen die elektronische Abrechnung auf einem mobilen Datenträger auf dem Postweg zugesandt. Wie bereits erwähnt, kann eine Vollständigkeit der Belegsammlung nicht gewährleistet werden – eine Nachreichung von eventuell fehlenden Rechnungen ist jedoch auf Anforderung möglich.

Der Ordnung halber teilen wir Ihnen dazu noch mit, dass die gesetzlich vorgeschriebene Legung der Abrechnung der Betriebskosen und der besonderen Aufwendungen des Jahres 2018 bereits im Juni 2019 erfolgte.

Mit freundlichen Grüßen

XXX

Sachbearbeiterin

Gebietsteil West (Bezirke 6., 7., 8., 9., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19.)

Stadt Wien – Wiener Wohnen

[Webmaster]

Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 19. Dezember 2019 14:56
An: Wiener Wohnen West Kanzlei <[e-mail]>
Betreff: WG: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018

 

Sehr geehrte Frau XXX, 

 

vielen Dank für Ihr Mail.

 

Der guten Ordnung halber weise ich nur auf den darin enthaltenen Irrtum hin, dass die gesetzlich vorgeschriebene Legung der Abrechnung der Betriebskosen und der besonderen Aufwendungen des Jahres 2018 durch Wiener Wohnen bereits im Juni 2019 erfolgt sei. Dazu verweise ich auf den Rechtssatz RS0070665. 

 

Zitat: Gemäß § 20 Abs 3 MRG ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnungen über das vergangene Kalenderjahr im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und diesen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Überdies sind auf Verlangen eines Hauptmieters von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften (Ablichtungen) anfertigen zu lassen. Auch bei der letztgenannten Bestimmung handelt es sich um eine Verpflichtung des Vermieters, das heißt um einen essentiellen Bestandteil der Abrechnungspflicht, die wohl nur aus einem Redaktionsversehen (infolge unveränderter Übernahme der seinerzeitigen Bestimmung des § 29 MG, das eine solche Verpflichtung des Vermieters noch nicht kannte, in das MRG) nicht in den Katalog der durch Ordnungsstrafen erzwingbaren Verhaltensweisen des Vermieters (§ 20 Abs 4 MRG) aufgenommen wurde. Stellt diese Verpflichtung des Vermieters aber einen vom Gesetzgeber gewollten Bestandteil der Abrechnungspflicht im weiteren Sinn dar, dann ist sie von dem erteilten Auftrag, die Abrechnungen zur Einsicht aufzulegen und in die Belege Einsicht zu gewähren, mitumfasst. Verlangt ein Hauptmieter sodann im Zuge der Einsichtnahme die Herstellung von Ablichtungen auf seine Kosten, so hat der Vermieter diesem Verlangen - gegebenenfalls nach Erlag eines angemessenen Kostenvorschusses durch den Mieter - nachzukommen, widrigenfalls er durch Ordnungsstrafen im Sinne des § 20 Abs 4 MRG vom Gericht dazu veranlasst werden kann (der von Würth in Korinek-Krejci, HB z MRG 378 vertretenen gegenteiligen Ansicht kann nicht beigetreten werden).

 

Diese Gewährung einer Belegeinsicht ist NICHT im Juni 2019 erfolgt, sondern es wurden nur Methoden für diese Einsichtnahme erwähnt, sofern eine solche vom Mieter gewünscht wird. Und aus Ihren vorangegangenen Mails geht hervor, dass Wiener Wohnen selbst bei einer erst im Jänner 2020 erfolgenden Einsicht in die Belegsammlung keine Gewähr für die Vollständigkeit dieser Sammlung bieten kann.

  

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

 

[Webmaster]

Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 20. Dezember 2019 08:06
An: *EXTERN* Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018

Sehr geehrte Absenderin,

sehr geehrter Absender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Stadt Wien - Wiener Wohnen

[Webmaster]

Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 20. Dezember 2019 19:59
An: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: AW: SAP 14963956 WG: Anforderung einer Belegeinschau für die Jahresabrechnung 2018

 

Sehr geehrte Frau XXX,

 

ich bestätige den heute erfolgten Erhalt von

 

1. einem USB-Stick mit den aktuellen Ergebnissen aus der Abrechnung der Betriebskosten und Hauptmietzinse für das Jahr 2018 der städtischen Wohnhausanlage 1140 Wien, Linzer Straße 299 - 325 sowie
2. einem Begleitschreiben und
3. drei mehrseitigen schriftlichen Beilagen (2. und 3. insgesamt 9 Seiten).

 

Vielen Dank!

  

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

 

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Von: Ernst Schreiber
Gesendet: Sonntag, 22. Dezember 2019 11:10
An: [e-mail] 
Cc: Gerhard Kuchta
Betreff: Anforderung der Jahresabrechnung 2018

 

Sehr geehrte Frau Fritz, 

bezugnehmend auf einerseits unsere Anforderung vom 24. Juni 2019 zum obigen Betreff und andererseits das soeben erhaltene Mail von Herrn Kuchta erlaube ich mir die Nachfrage, wo denn diesbezüglich nun der versprochene und urgierte korrigierte/ergänzte Datenträger für den Mieterbeirat bleibt. Wie aus den Daten auf dem Stick für Herrn Kuchta hervorgeht stammen diese ja aus dem November 2019. Und wir schreiben heute den 22. Dezember 2019! 

Es ist nicht einzusehen, dass Mieter kostenpflichtige Datenträger bei Wiener Wohnen bestellen müssen, bloß weil Wiener Wohnen ihren statutarischen Verpflichtungen gegenüber dem Mieterbeirat nicht zeitgerecht nachkommt und die Gratis-Übermittlung der Daten zurückhält.

  

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

Ernst Schreiber

(Vorsitzender)