Weiteres OGH-Urteil zu Mietverträgen (ORF.AT, 1.2.2011)

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Weiteres OGH-Urteil zu Mietverträgen
In einem Verbandsklagsverfahren des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) hat der Oberste Gerichtshof (OGH) ein weiteres richtungsweisendes Urteil gefällt. Bei Mietverträgen im sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können Mieterinnen und Mieter nicht vertraglich zur Übernahme von Erhaltungspflichten verpflichtet werden.

Eine weitere Klarstellung durch den OGH erfolgte bei der Haltung von Tieren in Wohnungen: Mietern kann die Haltung von Tieren im Mietvertrag nicht generell verboten werden.

Gesetzlicher Graubereich
Der OGH bestätigte laut Konsumentenschutzministerium, in dessen Auftrag der VKI geklagt hatte, seine bisherige Judikatur, wonach es für Erhaltungspflichten einen sogenannten gesetzlichen Graubereich gibt. Betroffen sind davon vor allem Reparaturarbeiten an Gasthermen, Boilern und sogenannte Endausmalklauseln, die Mieter verpflichten, die Wohnung unabhängig vom Grad der Abnützung neu ausgemalt zurückzustellen.

In diesem Graubereich sind weder Vermieter noch Mieter gesetzlich zur Erhaltung verpflichtet. Mieter haben beispielsweise bei defekter Therme zwar ein Mietzinsminderungsrecht, solange der Defekt besteht, können jedoch nicht die Behebung durch den Vermieter fordern.

Gröblich benachteiligend und damit unwirksam
In seinem jüngsten Urteil nimmt der OGH ausführlich zur Frage Stellung, ob eine vertragliche Regelung den Mieter zur Übernahme dieser Erhaltungspflichten verpflichten kann. Die klare Antwort des OGH dazu: Derartige Klauseln sind gröblich benachteiligend und daher unwirksam.

Ebenso wurde eine Klausel als gröblich benachteiligend gewertet, die Mieter zu Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme verpflichtet. Darunter fallen beispielsweise die Verpflichtung zur Reinigung der Wohnung und Fenster, zur fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen sowie die Verpflichtung zur Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (z.B. gesprungene Fliesen, defekte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen, undichte Silikonfugen).

Weiterhin gesetzlicher Handlungsbedarf
Mit dieser wichtigen und mieterfreundlichen Klarstellung wird laut Ministerium für Konsumentenschutz aber neuerlich gesetzlicher Handlungsbedarf deutlich: Die gesetzliche Lücke im Mietrechtsgesetz im Graubereich zu den Erhaltungspflichten müsse dringend geschlossen werden, heißt es in einer Aussendung. Nach geltender Rechtslage seien nämlich weder Vermieter noch Mieter zur Erhaltung verpflichtet.

Trotzdem werden Mieter derartige Erhaltungsarbeiten teilweise durchführen, um z.B. über Heizung und Warmwasser zu verfügen. Damit werde "durch die Macht des Faktischen ein Zustand herbeigeführt, der gesetzlich nicht vorgesehen ist und auch vertraglich zulasten der MieterInnen nicht vorgesehen werden kann", heißt es.

Rückgabe wie "bei Mietbeginn"
Als unzulässig wurde vom Obersten Gerichtshof auch eine Klausel gewertet, die den Mieter verpflichtet die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses im ordnungsgemäßen Zustand wie bei Mietbeginn übernommen, zurückzustellen.

Den Einwand des Vermieters, dass das Mietobjekt in ausgezeichnet renovierten Zustand übergeben wird, ließ der OGH nicht gelten. Diese Tatsache rechtfertige es laut Höchstgericht nicht, dass der Mieter zur Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren verpflichtet wird.

Vielmehr habe der Mieter die gewöhnliche Abnützung, die durch seinen ordentlichen Gebrauch bewirkt wurde, nicht rückgängig zu machen. Dafür, dass Mieter das Mietobjekt entsprechend benützen darf, zahlen sie doch den Mietzins.

Tierhaltung darf nicht generell verboten werden
Der Oberste Gerichtshof stellte auch klar, dass Mieterinnen und Mietern nicht generell und schlechthin im Mietvertrag die Haltung von Tieren verboten werden kann. Durch ein allgemeines Tierhalteverbot in einem Mietvertragsformular werde der Mieter gröblich benachteiligt.

Die Haltung von artgerecht in Behältnissen gehaltenen Kleintieren wie z.B. Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten könne Mietern nicht wirksam untersagt werden.

http://help.orf.at/stories/1674897/