Jahresabrechnung für 2010

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Gestern (28.6.2011) ist die Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2010 bei uns eingetroffen.

 

Während es bei den Mietern, die über keinen Liftzugang verfügen, geringfügige Gutschriften gab, wurden den Mietern mit Liftbenützung saftige Nachzahlungen vorgeschrieben. 

 

Im Hauptmietzinsbereich wurde das schon exorbitant hohe Jahresdefizit des Vorjahres neuerlich getoppt und beträgt nun fast 1,6 Millionen Euro - nur für ein Jahr! Und neuerlich sind schon auf den ersten Blick fragwürdige Positionen erkennbar (z.B. Versicherungsvergütungen unter den Einnahmen - aber mit Minus, d.h. als Ausgaben ausgewiesen). Auch die Information, dass derzeit ein vorläufig erhöhter Hauptmietzins gemäß § 18 Mietrechtsgesetz eingehoben wird, ist seit Frühjahr 2010 unrichtig. Doch die Endabrechnung der Generalsanierung ist nach wie vor ausständig.

 

Natürlich wird der Mieterbeirat in gewohnter Weise die Abrechnungen prüfen und den Sachverhalt möglichst aufklären. So wie schon für die Jahre 2004 bis 2006 bzw. 2007 werden Mitglieder des Mieterbeirats aller Voraussicht nach Einsprüche gegen die gelegte Abrechnung bei der Wiener Schlichtungsstelle einbringen. Sie müssen dies - auf eigenes Risiko und eigene Rechnung - in ihrer Rolle als Mieter tun, da eine rechtswirksame Vertretung aller Mieter durch den Mieterbeirat dem Gesetz bzw. dem Mietermitbestimmungsstatut nach weder vorgesehen noch möglich ist.

 

Genauere Analysen und Ergebnisse daraus folgen in Kürze!

 

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Ein erster Kostenvergleich!

 

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Subject: Abrechnungs-CD und Rechnungseinschau für 2010
Date: Wed, 6 Jul 2011 08:24:33 +0200

 

 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
aufgrund der doch beträchtlichen Nachzahlungen für viele unserer Mieter für Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2010 erbitten wir eine umgehende Zusendung der Abrechnungs-CD (diese wurde von unserem Mieterbeirat Ludwig Rymski bereits beim Callcenter angefordert) und um umgehende Nennung eines Termins für die Rechnungseinschau, der noch VOR dem 1.8.2011 (Fälligkeitstermin für die Nachzahlungen) liegt.
 

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

 

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Jahresabrechnugnseinsichtforderung 2010‏
Von: Graner Christa ([e-mail])
Gesendet: Montag, 18. Juli 2011 12:19:50
An: [e-mail]


Anbei war diese Stellungnahme!

 

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To: [e-mail]
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Subject: Abrechnungs-CD und Rechnungseinschau für 2010
Date: Sat, 30 Jul 2011 19:48:18 +0200

Sehr geehrte Damen und Herren,

  

ich beziehe mich auf Ihr Mail und Ihre Stellungnahme zur Jahresabrechnung für 2010 vom 18.7.2011.

  

Sie schrieben: "Hinsichtlich Ihres Ersuchens um Zusendung des Jahresabrechnungsdatenträgers darf mitgeteilt werden, dass dieser wunschgemäß umgehend nach Vorliegen der systemtechnischen Voraussetzungen erstellt und versandt werden wird. Selbstverständlich werden wir großes Augenmerk darauf legen, dass diese Daten Ihrem Mieterbeirat nach Möglichkeit noch vor dem 1. August dieses Jahres zur Verfügung gestellt werden können."

  

Dem gemäß ist festzuhalten, dass laut Ihren eigenen Ausführungen also per 30.6. des Folgejahres (laut § 21, Abs. 3 MRG spätester vorgesehener Termin) für eine Betriebskostenabrechnung des abgelaufenen Jahres die systemtechnischen Voraussetzungen offenbar nicht gegeben waren, die entsprechende Abrechnungs-CD zur Verfügung zu stellen. Da Sie in der Folge diese CD einer Einsichtnahme in die Rechnungsbelege gleichsetzen - und sich laut Ihren Ausführungen dadurch eine solche erübrigt, entspricht die Vorgehensweise von Wiener Wohnen nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (siehe auch die oberstgerichtliche Entscheidung 5Ob126/99m). Dies wurde von der Wiener Schlichtungsstelle bereits für die Abrechnung des Jahres 2008 festgestellt (letzter Absatz dieser Seite). An diesem Mißstand hat sich offensichtlich bis heute nichts geändert. Die CD ist bei uns am Freitag, also einen Arbeitstag vor der Abbuchung von Nachbelastungen, eingetroffen.

  

  

Sie schrieben: "Da mit der Übermittlung des Datenträgers der Verpflichtung der Ermöglichung der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege aus Sicht der Stadt Wien – Wiener Wohnen genügend Rechnung getragen wird, ist derzeit eine zusätzliche Rechnungseinsichtnahme im Kundendienstzentrum nicht vorgesehen, ..."

 

Wir nehmen neuerlich zur Kenntnis, dass Sie "aus Sicht der Stadt Wien - Wiener Wohnen" die übermittelte Abrechnungs-CD - so wie sie ist und wie sie laut den Installationshinweisen bzw. laut Leitfaden für die Wiener Wohnen Hausabrechnung zu handhaben ist - einer "Ermöglichung der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege" gleichsetzen und Sie aus Ihrer Sicht "der Verpflichtung der Ermöglichung der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege" genügend Rechnung getragen haben. Dem entsprechend wird die übermittelte Abrechnungs-CD - so wie sie ist und wie sie laut den mitgelieferten Installationshinweisen bzw. laut derzeit geltendem Leitfaden für die Wiener Wohnen Hausabrechnung (auf http://www.mieterbeirat.at/ bereitgestellt seit 30.5.2011) zu handhaben ist - als maßgebliche Basis für das leider auch für das Abrechnungsjahr 2010 einzuleitende Mietrechtsverfahren dienen. Auf der Abrechnungs-CD nicht vorhandene oder unter Anwendung der Benutzeranleitung nicht auffindbare Belege bzw. Bescheide gelten für uns daher als nicht vorgelegt.

 

 

Sie schrieben: "... zumal selbst eine Einsicht vor dem 1. August keine Auswirkungen mehr auf die Vorschreibungen dieses Monats haben würde, da die entsprechenden datenverarbeitungsmäßigen Läufe bereits Anfang Juli 2011 finalisiert worden sind.

Es darf daher – wie auch bereits anlässlich der letzten Jahresabrechnungen – angeraten werden, nach Erhalt der Abrechnungs-CD zunächst die Belegdaten auf dieser einzusehen und in der Folge – sofern sich  zu einzelnen Ausgaben Fragen ergeben – diese gesondert an die Stadt Wien – Wiener Wohnen zu richten."

 

Da Sie die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen (die Belegeinschau in Form der Abrechnungs-CD war Anfang Juli systemtechnisch noch nicht eingerichtet, die Zusammenstellung des Datenträgers für die überwiegenden Nachbelastungen aber schon), müssen wir uns neuerlich der mietrechtlich vorgesehenen Instrumente bedienen, um aus unserer Sicht ungerechtfertigte Belastungen abzuwehren. Zusätzliche Fragen werden wir - auch unter dem Aspekt, dass wir von Frau Doktor Strassl im Mail vom 19.7.2011 auf die Ressourcenbelastung bei Wiener Wohnen durch einlangende "Fragen zur konkreten aktuellen Hausabrechnung" hingewiesen wurden - auf das unbedingt erforderliche Minimum beschränken. Dies auch deshalb, weil sich im laufenden Mietrechtsverfahren für die Jahre 2004 - 2006 herausgestellt hat, dass in der Vergangenheit gestellte Fragen von Wiener Wohnen unrichtig bzw. unzutreffend beantwortet worden sind, und die Glaubwürdigkeit bezüglich Aussagen und Zusicherungen leider weitestgehend verloren gegangen ist.

 

 

Sie schrieben: "Der Ordnung halber darf darauf hingewiesen werden, dass laut der nach wie vor aufrechten Anweisung des Herrn Stadtrates der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung lediglich der vorsitzenden Person eines Mieterbeirates der Datenträger kostenfrei zur Verfügung gestellt werden darf, nicht aber einem anderen Mitglied dieses Gremiums."

 

Diesbezüglich ist - zum Beispiel - auf diesen Artikel in "zu Hause" (Ausgabe 07-2011, Seite 20) zu verweisen: "... kostenlos für alle gewählten Mieterbeiräte". Dem entsprechend ersuchen wir Sie, in Hinkunft mißverständliche oder gar unrichtige Äußerungen gegenüber der Presse zu unterlassen bzw. für entsprechende Richtigstellungen zu sorgen. 

  

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Gestern ist die CD betreffend die Jahresabrechnung 2010 von Wiener Wohnen per Post eingetroffen.

3 Tage vor dem Bankeinzug.

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Subject: Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für 2010 - Werbung vs. konkrete Ist-Situation
Date: Thu, 7 Jul 2011 10:02:28 +0200

 

Sehr geehrter Herr Stadtrat Doktor Ludwig,

 

leider müssen wir darauf hinweisen, dass beim Mieterbeirat teils sogar recht heftige Mieterreaktionen eingetroffen sind, weil die Presseberichte vorab (besser gesagt: wie im konkreten Fall aus öffentlichen Geldern finanzierte Werbeeinschaltungen des Stadtratsbüros bzw. von Wiener Wohnen) zumindest für die tatsächliche Situation in unserer Wohnhausanlage bezüglich der o.a. Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für das Jahr 2010 so nicht nachvollziehbar sind.

 

Gutschriften sind nach den uns bisher vorliegenden Zahlen weit geringer ausgefallen, Nachzahlungen aber beträchtlich:

Mieter mit Liftbenützung haben pro m2 rund 1,12 Euro nachgezahlt. Für 25.625,85 m2 ergibt dies eine Gesamt-Nachzahlung von rund EUR 28.700,00.
Mieter ohne Lift haben pro m2 rund 0,32 Euro als Gutschrift erhalten. Für 46.353,06 m2 ergibt dies eine Gesamt-Gutschrift von rund EUR 14.600,00.
 
Insgesamt hat unsere Wohnhausanlage also rund EUR 14.100,00 nachgezahlt.
 
Rechnet man die Gesamtfläche von 71.978,91 m2 auf insgesamt rund 1.380 Mietobjekte um, so ergibt das eine Durchschnittsgröße pro Objekt von knapp über 52 m2. Geht man von der rechnerischen Annahme aus, dass sich diese Mietobjekte gleichmäßig auf beide Zahlergruppen verteilen, so hätten die Liftbenutzer durchschnittlich rund EUR 58,50 nachgezahlt und die übrigen Mieter rund EUR 16,50 zurückbekommen.

 

 

Da Wiener Wohnen der am 3.6.2008 erfolgten Anforderung zur Bereitstellung von Abrechnungswerten für ALLE Wohnhausanlagen der Stadt Wien für einen repräsentativen und transparenten Vergleich - aus welchen Gründen auch immer - bis heute nicht nachgekommen ist, können wir uns nur auf die jeweils vorliegenden Daten beziehen. Diese sprechen eine deutliche Sprache, die vom von Ihnen über Werbeeinschaltungen und Pressemitteilungen vermittelten Bild über Wiener Wohnen wesentlich abweicht.

 

Unser Mieterbeirats-Vorsitzender wird in bewährter Weise auch heuer wieder Daten einzelner Wohnhausanlagen sammeln, in mühevoller Arbeit aufbereiten, analysieren und als Orientierungshilfe für alle Interessierte bereitstellen.

 

Insbesondere ist jedoch festzuhalten:

 

Insgesamt stiegen die Betriebskosten im Vergleich zum verrechneten Vorjahreswert (bei einer Jahresinflation von 1,9 %) um rund 4,9 Prozent und liegen mit 2,06 bzw. 2,45 EUR pro m2 und Monat deutlich über den Richtwerten der Mietervereinigung (EUR 1,65 bzw. 1,83 pro m2 und Monat für unseren Bezirk). 

 

Fehlbuchungen, falsche Kalkulationen und daher notwendige a-periodische Korrekturen mögen hier - so wie jedes Jahr - eine verfälschende Wirkung im Prozentsatz der Betriebskostenerhöhung haben. Für den angestellten Jahresvergleich dürfte dies aber heuer weitgehend zu vernachlässigen sein. Genauen Aufschluss darüber wird erst die zu übermittelnde Abrechnungs-CD geben.

 

 

Auch wenn in den Richtwerten der Mietervereinigung - aus welchen Gründen auch immer - keine Daten von Gemeindewohnungen enthalten sind:

Ein Indiz für das ach so gelobte Wirtschaften bei Wiener Wohnen ist es allemal!

 

Siehe dazu z.B. auch das Mietrechtsverfahren 2004 - 2006, das begonnene Mietrechtsverfahren für 2007 (weitere umfangreiche Verfahren müssen für 2008 und später leider folgen) und die Kurzübersicht zu den Betriebskostenthemen für unsere Wohnhausanlage. Siehe dazu auch das nun vorliegende gerichtliche Gutachten zur Grünflächenpflege durch die Wiener Wohnen Hausbetreuungs GmbH und die auch dort festgestellte beträchtliche Überteuerung.

 

 

Von den nur mehr als "desaströs" zu bezeichnenden Zuständen in der Hauptmietzinsabrechnung ganz zu schweigen. Siehe z.B. die hier dargestellten Gegebenheiten (in die das Jahr 2010 erst einzuarbeiten ist - was eine weitere Verschlimmerung der Lage bedeutet) und die in der Folge verlinkten Kontrollamtsberichte. Siehe z.B. die hier und hier zum Hauptmietzins gestellten Fragen und Anmerkungen. Und eine überprüfbare Endabrechnung der Generalsanierung ist sowieso immer noch ausständig.

  

 

Da wir von Ihnen bzw. Ihrem Zuständigkeitsbereich in der Vergangenheit leider entweder keine, ausweichende oder sogar unwahre Darstellungen erhalten bzw. wahrgenommen haben, verzichten wir auf Ihre Rückäußerung zum oben Ausgeführten. Es steht Ihnen aber selbstverständlich frei, eine Stellungnahme abzugeben.
   

 

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

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Wg. Delivery-Errors vom Stadt Wien-Server war eine Zweitsendung an die Gemeinde Wien-Mailadressen über Yahoo erforderlich.

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Hier eine erste Vergleichsrechnung für diverse Gemeindebauten.

 

Dieser Vergleich wird in der Folge noch erweitert und verfeinert werden.

Hier der daraus resultierende Betriebs- und Aufzugskosten-Vergleich.

 

Die Kosten unserer Anlage befinden sich in allen Bereichen im Spitzenfeld.