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Die Entwicklungsgeschichte seit der Absiedelung der letzten Bewohner im Jahr 2006 - ja schon davor seit Beginn der Sanierung unserer Wohnhausanlage - ist ebenso unlustig, wie der Zustand dieses Anlagenteils heute (April 2018). Ein Video aus dem April…
Urgenz wg. Betriebskostenbelastung bei Erstbezug (4.12.2007)
Von: Winter Herbert [mailto:herbert.winter@wien.gv.at]
Gesendet: Dienstag, 04. Dezember 2007 12:07
An: ernst.schreiber@gmx.at
Betreff: Betriebskostennachverrechnung Wohnung Stiege xx, Tür xx
Sehr geehrter Herr Schreiber!
Wie bereits zugesagt, habe ich die Jahresabrechnung des Mieters der oben angeführten Wohnung sicherheitshalber noch einmal geprüft. Sie entspricht korrekt der Richtigkeit.
Die Betriebskostenakontierung wurde während des Leerstehungszeitraumes durch Wiener Wohnen übernommen, die Vorschreibung für den Mieter begann mit 11. November 2006.
Betreffend den auf den ersten Blick durchaus berechtigt wirkenden Einwand, dass das Mietverhältnis erst mit November 2006 begonnen hat, jedoch im Zuge der Abrechnung die kompletten anteiligen Aufwendungen für das gesamte Rechnungsjahr angelastet wurden, ist zu bemerken, dass sich die gängige Rechtsprechung leider nicht danach richtet, wann ein Mietobjekt errichtet oder bezogen worden ist, sondern nach jenem Zeitpunkt, zu welchem die Abrechnung gelegt worden ist.
Diese Judikatur resultiert aus der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 18. Juni 1985 (Geschäftszahl 5 Ob 24/85), welche nachstehend auszugsweise die relevanten Punkte wie folgt definiert:
„Seinen Anteil an den Betriebskosten hat der Hauptmieter zu entrichten, der den Mietgegenstand zu dem Zeitpunkt in Bestand hat, als der Vermieter nicht mehr als ein Jahr vorher fällig gewordene Betriebskosten den Hauptmietern der Liegenschaft zur Zahlung vorschreibt. Eine Zuordnung von als Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen des Vermieters auf bestimmte Zeiträume des Bestehens der einzelnen Mietverträge ist dabei weder vorgesehen noch möglich. Es kommt weder darauf an, in welcher Zeit die durch die Aufwendung abzudeckende Leistung für das Haus erbracht wurde, noch darauf, wann der Vermieter die Kosten trägt, sondern ausschließlich auf den von Zufällen und dem Verhalten des Erbringers der Leistung abhängigen Eintritt der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.
..........
Ein inzwischen ausgeschiedener Hauptmieter des Hauses kann zur Nachzahlung nicht herangezogen werden. Er hat den gesetzlichen Betriebskostenanteil des Mietzinses bezahlt, wenn er den zur Anrechnung gebrachten gleich bleibenden Teilbetrag für jeden Monat seiner Bestandzeit entrichtet hat. Er ist nicht verpflichtet, mehr zu leisten. Die Folge kann nur sein, dass der Hauptmieter, der inzwischen den Mietgegenstand in Bestand genommen hat, den auf diesen Mietgegenstand entfallenden zum zweiten auf die Abrechnung folgenden Zinstermin fällig gewordenen (zusätzlichen) Betriebskostenanteil zu tragen hat. Auf den Mieterwechsel nimmt die Regelung der Betriebskostenverrechnung im § 21 Abs 3 und Abs 4 MRG ebenso wenig ausdrücklich Bezug, wie seinerzeit § 12 MG.
Dies bedeutet, selbst wenn das Mietverhältnis beispielsweise erst mit Juni 2007 begründet worden wäre, wäre die Betriebskostennachzahlung nicht geringer gewesen.
Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung zukommen lassen zu können, ersuche Sie jedoch um Ihr geschätztes Verständnis, dass gesetzliche Grundlagen - auch wenn sie oft nicht als gerecht erachtet werden - eingehalten werden müssen und hoffe, Ihnen dennoch mit dieser Stellungnahme zufriedenstellend gedient haben zu dürfen.
Liebe Grüße:
WINTER
Gesendet: Dienstag, 04. Dezember 2007 12:07
An: ernst.schreiber@gmx.at
Betreff: Betriebskostennachverrechnung Wohnung Stiege xx, Tür xx
Sehr geehrter Herr Schreiber!
Wie bereits zugesagt, habe ich die Jahresabrechnung des Mieters der oben angeführten Wohnung sicherheitshalber noch einmal geprüft. Sie entspricht korrekt der Richtigkeit.
Die Betriebskostenakontierung wurde während des Leerstehungszeitraumes durch Wiener Wohnen übernommen, die Vorschreibung für den Mieter begann mit 11. November 2006.
Betreffend den auf den ersten Blick durchaus berechtigt wirkenden Einwand, dass das Mietverhältnis erst mit November 2006 begonnen hat, jedoch im Zuge der Abrechnung die kompletten anteiligen Aufwendungen für das gesamte Rechnungsjahr angelastet wurden, ist zu bemerken, dass sich die gängige Rechtsprechung leider nicht danach richtet, wann ein Mietobjekt errichtet oder bezogen worden ist, sondern nach jenem Zeitpunkt, zu welchem die Abrechnung gelegt worden ist.
Diese Judikatur resultiert aus der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 18. Juni 1985 (Geschäftszahl 5 Ob 24/85), welche nachstehend auszugsweise die relevanten Punkte wie folgt definiert:
„Seinen Anteil an den Betriebskosten hat der Hauptmieter zu entrichten, der den Mietgegenstand zu dem Zeitpunkt in Bestand hat, als der Vermieter nicht mehr als ein Jahr vorher fällig gewordene Betriebskosten den Hauptmietern der Liegenschaft zur Zahlung vorschreibt. Eine Zuordnung von als Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen des Vermieters auf bestimmte Zeiträume des Bestehens der einzelnen Mietverträge ist dabei weder vorgesehen noch möglich. Es kommt weder darauf an, in welcher Zeit die durch die Aufwendung abzudeckende Leistung für das Haus erbracht wurde, noch darauf, wann der Vermieter die Kosten trägt, sondern ausschließlich auf den von Zufällen und dem Verhalten des Erbringers der Leistung abhängigen Eintritt der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.
..........
Ein inzwischen ausgeschiedener Hauptmieter des Hauses kann zur Nachzahlung nicht herangezogen werden. Er hat den gesetzlichen Betriebskostenanteil des Mietzinses bezahlt, wenn er den zur Anrechnung gebrachten gleich bleibenden Teilbetrag für jeden Monat seiner Bestandzeit entrichtet hat. Er ist nicht verpflichtet, mehr zu leisten. Die Folge kann nur sein, dass der Hauptmieter, der inzwischen den Mietgegenstand in Bestand genommen hat, den auf diesen Mietgegenstand entfallenden zum zweiten auf die Abrechnung folgenden Zinstermin fällig gewordenen (zusätzlichen) Betriebskostenanteil zu tragen hat. Auf den Mieterwechsel nimmt die Regelung der Betriebskostenverrechnung im § 21 Abs 3 und Abs 4 MRG ebenso wenig ausdrücklich Bezug, wie seinerzeit § 12 MG.
Dies bedeutet, selbst wenn das Mietverhältnis beispielsweise erst mit Juni 2007 begründet worden wäre, wäre die Betriebskostennachzahlung nicht geringer gewesen.
Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung zukommen lassen zu können, ersuche Sie jedoch um Ihr geschätztes Verständnis, dass gesetzliche Grundlagen - auch wenn sie oft nicht als gerecht erachtet werden - eingehalten werden müssen und hoffe, Ihnen dennoch mit dieser Stellungnahme zufriedenstellend gedient haben zu dürfen.
Liebe Grüße:
WINTER
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Antworten auf diese Diskussion
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Permalink-Antwort von Webmaster am
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Anmerkung: Die Korrespondenz mit dem betroffenen Mieter finden Sie HIER.
Was als selbstverständlich richtige Vorgehensweise von Wiener Wohnen dargestellt wurde, ging mittlerweile zu Gunsten des Mieters aus - er bezahlte exakt nur jenen Betrag, den der Mieterbeirat als richtig errechnet hat! -
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Von: Christoph H. Hackl [mailto:c.hackl@ratiolegis.at]
Gesendet: Dienstag, 27. Mai 2008 09:05
An: ernst.schreiber@gmx.at
Betreff: AW: Betriebskostennachzahlung 2006 xxxxx
Sehr geehrter Herr Schreiber,
vielen Dank für Ihre ausführliche, rechtlich fundierte, und sehr interessante Stellungnahme! Ich werde die von Ihnen ins Treffen geführten Argumente heute vorbringen und darf Sie als Zeugen anführen.
Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung und ebensolche Grüsse,
Christoph H. Hackl
Rechtsanwalt
A-1010 Wien
Rabensteig 1
Tel: (+43 1) 53 26 111
Fax: (+43 1) 53 28 598
e-mail: c.hackl@ratiolegis.at
web: http://www.ratiolegis.at/
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Anmerkung des MBR:
Die abgegebene Stellungnahme und das beigeschlossene Informationsmaterial ist hier ganz bewusst nicht abgebildet - steht Betroffenen aber gegebenenfalls gern zur Verfügung. -
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Nachzahlung BK -2006
Von: Ernst Schreiber (ernst.schreiber@gmx.at)
Gesendet: Freitag, 26. Dezember 2008 18:51:05
An: helga.Sadik@tele2.at; 'Kuchta, Walter' (walter3101@yahoo.de)
Cc: 'Gerhard Kuchta' (gerhard_kuchta@hotmail.com)
Liebe Mitstreiter,
ich habe heute bei folgenden Adressen:
xxx - eingezogen lt. Herrn Winter 11/2006
xxx - eingezogen lt. Herrn Winter 11/2006
xxx - eingezogen lt. Herrn Winter 10/2006
xxx - eingezogen lt. Herrn Winter 11/2006
beigefügtes Schreiben in den jeweiligen Postkästen deponiert. Die Fälle sind lt. Aussage von Herrn Winter ähnlich gelagert wie bei xxx, deren Mieter sich mit Wiener Wohnen bei Gericht verglichen hat (statt 740,- Euro musste er nur 102,- Euro bezahlen).
Mit freundlichen Grüßen
Ernst -
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