Zu hohes Betriebskosten-Akonto 2009 (24.1.2009)

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Von: Ernst Schreiber [mailto:[e-mail]]
Gesendet: Samstag, 24. Jänner 2009 21:01
An: 'Celand Silvia'
Cc: 'Kuchta, Walter'; '[e-mail]'
Betreff: Betriebskosten A-Konto 2009

Sehr geehrte Frau Celand,

alle Mieter der städtischen Wohnhausanlagen erhielten im Dezember 2008 von Wiener Wohnen einen Brief, in diesem mitgeteilt wird, dass die Betriebskosten für 2009 aufgrund zu erwartender Erhöhungen um jährlich 4,62 %, auf Preisbasis 2007, angehoben werden. Nähere Details (ersichtlich auf der Rückseite dieses Schreibens) sollen die Mieter aus der Zinsvorschreibung 2009 entnehmen!

Die Betriebskosten wurden 2007 mit Euro 1.656.308,43 angegeben, die Flächenaufteilung (vermietbare Fläche) betrug 72.783,22 m2, das ergibt einen jährlichen m2 Preis von Euro 22,76 exklusive Mehrwertsteuer.

Wenn ich mir die Vorschreibungen für den HUGO BREITNER HOF anschaue, bzw. nachrechne – welcher Mieter macht dies schon, wird doch sein Mietobjekt durch die größte Hausverwaltung betreut, der man nicht unterstellt, dass durch diese unrichtige Abrechnungen verschickt werden – ist die tatsächliche jährliche Erhöhung 4,73 %.

Zu beachten: PRO Jahr – also von der zuletzt vorgelegten Abrechnung 2007 – auf 2008 – auf 2009. Dies ergibt eine absolute Erhöhung von 9,68 % in den Vorschreibungen 2009 gegenüber den verrechneten Kosten des Jahres 2007. Damit liegt die Erhöhung schon auf dieser Berechnungsbasis knapp unter den laut Mietrechtsgesetz erlaubten maximal 10 % an Erhöhung.

Nachdem mir Vorschreibungen für 2009 von mehreren städtischen Wohnhausanlagen aus verschiedenen Bezirken vorliegen, wo bei allen der Text „ …..jährliche Erhöhung von 4,62 %“ gleich ist, die tatsächlichen Erhöhungen jedoch immer andere Prozentsätze ergeben (in einer uns vorliegenden Berechnung für eine Anlage im 17. Bezirk ergibt sich schon ein Berechnungssatz zu 2007 von über 10%), möchte ich von Ihnen wissen, wer für diese Berechnungen verantwortlich ist. Weiters stellt sich für mich die Frage, ob jemand bei Wiener Wohnen solche Briefe/Berechnungen kontrolliert!

Durch die Neuvermessung der Anlage HUGO BREITNER HOF im Sommer 2008 (Plannummer 1709/05 vom 9.10.2008) hatte Wiener Wohnen bei der Erstellung der Vorschreibung für 2009 bereits davon Kenntnis, dass jahrelang die Grünflächenpflege falsch vorgeschrieben wurde (statt der 84.000 m2 sollten mindestens 12.364,29 m2 lt. Plan WENIGER verrechnet werden – das sind 14,72%). Die zuviel verrechneten Kosten betrugen daher 2007 Euro 14.804,57.

Die Summe der Betriebskosten des Jahres 2007 beinhaltet u.a. eine Rechnung aus einer anderen Anlage (Euro 427,20 – CD Zeile 245).

Reduziert man die Betriebskosten von 2007 um die genannten EUR 15.231,77, ergeben sich 1,641.076,66 und nur (aufgerundete) 22,55 EUR pro m2!

Nimmt man diese Kosten als Basis, so beträgt die Erhöhung 10,7 % und liegt somit schon auf dieser Berechnungsbasis klar über dem erlaubten Höchstsatz laut Mietrechtsgesetz.

Bei der Prüfung der Jahresabrechnung 2006 stellte der Mieterbeirat fest, dass für ein Quartal die Grundsteuer (Euro 10.099,42) nicht gebucht wurde. Mit Ihrem Mail vom 16.11.2007 Punkt 14 teilten Sie dem Mieterbeirat mit, dass „seitens der MA 48 für das 3.Quartal 2006 fälschlich eine Gutschrift an Entrümpelungskosten in Höhe von 36.333,81 Euro auf das Konto unserer Wohnhausanlage gebucht wurde. Da seitens der Buchhaltungsabteilung der Magistratsabteilung 48 sowohl die Verrechnungen der Müllgebühren als auch jene der Grundsteuern wahrgenommen werden, wurde auf Grund der gegenwärtig noch geltenden Buchungsautomatik die Gutschrift auf der prioritären Position „Grundsteuer“ verrechnet und somit die Tranche für das 3. Quartal abgedeckt. Der Restbetrag in Höhe von 26.234,38 Euro wurde in der Folge den Müllgebühren zugerechnet, wodurch sich für diesen Zeitraum lediglich eine Restforderung von 29.159,80 Euro zu Buche schlug. Da diese Gutschriftserstellung in Höhe von insgesamt 36.333,81 Euro – wie bereits erwähnt – auf Grund eines Verrechnungsfehlers der Magistratsabteilung 48 (ohne Zutun von Wiener Wohnen!!!) erfolgte, muss dieser Betrag wieder an diese Dienstelle rücküberwiesen und die Wohnhausanlage im Zuge der Jahresabrechnung 2007 mit diesem Betrag zusätzlich belastet werden.

Der Mieterbeirat des HUGO BREITNER HOFES ist der Ansicht, dass es den guten Sitten widerspricht, a-periodische Nachverrechnungen als Basis für Akontoerhöhungen für die Zukunft heranzuziehen. Statt ein Entschuldigungsschreiben für Fehler unserer Verwaltung in der Vergangenheit zu erhalten, bezahlen wir also noch höhere Akonti für die Zukunft!

Man muss auch bedenken, dass Wiener Wohnen – angeblich - die Grundfläche für Hanakgasse 1A seit Anfang 2008 aus unserer Anlage ausgegliedert hat. Sollte dies mit Recht geschehen sein – was wir nach wie vor anzweifeln und wofür uns keinerlei Unterlagen vorliegen – dann reduzieren sich die Betriebskosten daraus weiter, weshalb überhöhte Akonti – gerade in diesen Zeiten - eine Zumutung für die Mieter darstellen.

Wir wollen auch darauf hinweisen, dass unter der Position „Kosten Hausbetreuungs Ges.m.b.H“ in der Betriebskostenabrechnung 2007 ein Betrag von Euro 35.280,-- für die Grünflächenpflege für den Zeitraum Oktober bis Dezember verrechnet wurde – eine Betriebskostenposition (neben anderen auch), die wir aus verschiedenen Gründen bei der Schlichtungsstelle beeinspruchen werden – was die Betriebskostenbasis 2007 voraussichtlich weiter reduzieren wird. Bezieht man auch diese Positionen mit ein, dann liegt die zu hohe Akontierung bereits bei einem Prozentsatz von weit über 15 % !!

Der Mieterbeirat des Hugo Breitner Hofes fordert Sie daher auf, die Vorschreibungen an alle Mieter (in GANZ WIEN) zu überprüfen und - rückwirkend per 1.1.2009 - auf ein gesetzlich vorgegebenes und den tatsächlich zu erwartenden Größenordnungen zu reduzieren!

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber

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Die dahinter liegende grobe Berechnung!

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Von: WrW 14/15/16 Kanzlei [mailto:[e-mail]]
Gesendet: Donnerstag, 12. Februar 2009 15:29
An: [e-mail]
Betreff: WG: Betriebskosten A-Konto 2009

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Sehr geehrter Herr Schreiber!

Bezugnehmend auf Ihre Anfrage vom 26.1.2009 erlauben wir uns Ihnen folgendes mitzuteilen.

Der angegebene Prozentsatz von 4,62 % (also von 2007 bis 2009 gemessen 9,24 bzw. 9,23 %) ist korrekt. Die Differenz zu Ihrer Berechnung liegt darin, dass Sie die Ersätze in den Gesamtbetrag der Betriebskosten mit einrechnet haben. Im Normalfall handelt es sich bei den Ersätzen jedoch nicht um Betriebskosten des laufenden Jahres sondern meist um Vergütungen, die Vorperioden betreffen (wie z. B. die Vergütung für die Verwaltungskosten der Hausbesorgerwohnungen aus der BKA 2006, die bei Ihrer Wohnhausanlage insgesamt 3.552,52 von den Gesamtersätzen von 3.630,52 ausgemacht haben). Wenn man also von der Summe der Allgemeinen Aufteilung von EUR 1.656.308,43 die Ersätze von 3.630,52 dazuzählt kommt man auf EUR 1.659.938,95. Dieser Betrag - aufgewertet um 9,23 % ergibt EUR 1.813.151,32 - dividiert durch die Fläche von 72.783,22 m² ergibt 24,91 - dividiert durch 12 Monate ergibt EUR 2,08. Das ist auch der im Jahr 2009 vorgeschriebene Akontobetrag je Quadratmeter und Monat. Selbst wenn man die verbleibenden EUR 78,-- in den Ersätzen nicht zu den Ausgaben hinzuzählt ergibt sich der gleiche Akontobetrag für 2009.

Selbstverständlich wurde das von Wiener Wohnen kontrolliert und nachgerechnet.

Bei den von Ihnen angegebenen anderen Anlagen (z. B. im 17. Bezirk) wird es sich wohl auch um die Ersätze handeln. Da Sie uns keine genauen Adressen der Wohnhausanlagen genannt haben, können wir dies auch leider nicht nochmals nachprüfen.

Weiters muss man auch darauf hinweisen, dass lt. MRG die Erhöhung von 10 % auf Basis der Ausgaben des der Hausabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsjahres zulässig ist.

Inwieweit und in welchem Ausmaß durch die Neuausmessung der Grünflächen sowie die offensichtlich irrtümliche Falschbuchung einer Rechnung sich die Betriebskosten von 2007 verringern, war zum Zeitpunkt der Akontoberechnung jedenfalls noch nicht bekannt. Auf Basis der nunmehr bekannten und neu durchgerechneten Beträge, ergäbe sich eine Verminderung des Akontos um ca. EUR 0,02 je Quadratmeter und Monat.

Bezüglich der im Jahr 2007 erfolgten Rückverrechnung einer irrtümlich im Jahr 2006 geleisteten Gutschrift ergäbe sich eine Verminderung des Akonto um ca. EUR 0,05 je Quadratmeter und Monat.

In Summe dürfte es sich somit um eine Verminderung von EUR 0,07 je Quadratmeter und Monat handeln - also von derzeit 2,08 auf 2,01 je Quadratmeter und Monat.

Durch die Herausrechnung des Alte-Leute-Heims verringern sich zwar voraussichtlich (geringfügig) die zu erwartenden Betriebskosten - aber es fehlt für die Aufteilung die gesamte Fläche. Folgt man daher Ihrer Argumentation, dann müsste man das Akonto noch höher ansetzen, da durch den Wegfall der leer stehenden Flächen (die kaum Betriebskosten verursacht haben), sich die restlichen Betriebskosten auf eine geringere Fläche aufteilen.

Es darf jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich ab 1.1.2009 die Müllgebühren als auch die Abwasserkosten erhöht haben. Sonstige eventuelle Gebührenerhöhungen sind bis jetzt noch nicht bekannt, allerdings nicht auszuschließen. All diese Kosten finden natürlich ihren Niederschlag in den Ausgaben der künftigen Betriebskostenabrechnung für 2009.

Seitens Wiener Wohnen erscheint es daher gegenüber den Mietern nicht vertretbar, den monatlichen Akontobetrag herabzusetzen, noch dazu in diesem geringen Ausmaß, und eventuell mögliche Nachzahlungen für alle Mieter dadurch zu verursachen.

Wir hoffen, Ihnen mit dieser Information gedient zu haben

Mit freundlichen Grüßen

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Von: Ernst Schreiber [mailto:[e-mail]]
Gesendet: Montag, 16. Februar 2009 20:23
An: 'WrW 14/15/16 Kanzlei'
Betreff: AW: Betriebskosten A-Konto 2009

Sehr geehrte Damen und Herrn,

es wäre nett, wenn man erfahren könnte, wer der Verfasser dieses Mails ist.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber

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anonymes Mail vom 12.2.2009‏
Von: Ernst Schreiber ([e-mail])
Gesendet: Mittwoch, 18. Februar 2009 14:36:36
An: [e-mail]; [e-mail]

Liebe Mitstreiter,

am Dienstag, den 17.2.2009 bekam ich um 17 Uhr 30 einen Anruf von Frau Celand, wo sie mir mitteilte, dass sie die Verfasserin des anonymen Mails vom 12.2.2009 war. Dieses Mail wurde über den Server des Kundendienstzentrums an mich geschickt, ohne Namen. Sie teilte mir weiters mit, dass dies nach Auftrag der Direktion in Zukunft nur mehr so geschehen wird. KUNDENDIENST pur!!

Am Donnerstag, den 12.2.2009 bekam ich einen Anruf von der Gebietsbetreuung (Frau Weybold). Sie erzählte mir, dass sie einen Streitfall zwischen zwei Mietern in unserer Anlage zu schlichten versuchte (Mediationsgespräch). Ein Mieter beschwerte sich, dass der Hund seines Nachbarns, der den ganzen Tag in der Wohnung eingesperrt ist, andauernd bellt, was unerträglich ist. Der Hundebesitzer verantwortete sich damit, dass er zur Arbeit gehen muss….. Frau Weybold wollte von mir wissen, ob ich jemand kenne, der sich um den Hund kümmern könnte……. Leider nicht.

Mit freundlichen Grüßen

E. Schreiber

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HIER ging es zu dem Thema im Jahr 2009 weiter!

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Subject: "Betriebskosten-Akontierung", Ihre Auskunft GWS 1360/2009/Scp/Art vom 19.5.2009
Date: Tue, 27 Jul 2010 10:54:16 +0200

Sehr geehrter Herr Doktor Ludwig,

leider ist uns Ihre o. a. Auskunftserteilung an die Bezirksvorstehung Penzing zur Betriebskosten - Akontierung durch Wiener Wohnen erst am 26.7.2010 - über Umwege - zugegangen.

Daher richten wir nun zu dieser Auskunftserteilung folgende Fragen an Sie:

1. Sie schreiben, dass Wiener Wohnen die Betriebskosten - Akonti für 2009 so berechnet hat, dass sie nicht über dem gesetzlich zulässigen Höchstsatz liegen und dass dies auch für den Hugo Breitner Hof zutrifft. Wie passt das zu dem Mail von Wiener Wohnen vom 12.2.2009, in dem sogar Wiener Wohnen von einer zustehenden Verminderung um 0,07 EUR pro m2 und Monat spricht? Immerhin beträgt schon dies eine zu hohe Akontierung im Ausmaß von 60.361,89 EUR für unsere Anlage (bezogen auf die dann tatsächlich abgerechnete m2-Zahl für 2009). Laut unserer Berechnung und Jahr betrug das zu Unrecht eingehobene Akonto sogar 1,06 EUR pro m2 und Jahr (und nicht, wie von Wiener Wohnen zugestanden 0,84 EUR).

2. Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen bei der gegenständlichen Errechnung der Akontierungsbasis zwar Korrekturen, die auf vorangegangene Jahre Bezug genommen und Wiener Wohnen begünstigt haben, berücksichtigt, aber solche zu Gunsten der Mieter leider "vergessen" hat - obwohl das Vorliegen solcher Korrekturen längst bekannt war?

3. Ist es richtig, dass die zuständigen Mitarbeiter von Wiener Wohnen in einer Besprechung am 27.2.2009 unter Punkt 7) die Richtigkeit der Mieterbeirats-Überlegungen bestätigt haben: "Betriebskosten -Akonto 2009: Die Mitarbeiter von Wiener Wohnen bestätigen grundsätzlich die Richtigkeit der Überlegungen des Mieterbeirats bezüglich der Akonto-Höhe, weisen aber darauf hin, dass sich bei einer Reduktion und Rückvergütung der geleisteten Beträge eine höhere Nachzahlung bei der Abrechnung für 2009 – also im Jahr 2010 - ergeben könnte. Sie ersuchen den Mieterbeirat um Rückäußerung diesbezüglich."?

4. Ist es richtig, dass Wiener Wohnen erst dann (ab der Stellungnahme vom 18.3.2010) zu dem Standpunkt übergegangen ist, das Akonto richtig berechnet zu haben, als der Mieterbeirat in seiner Sitzung am 2.3.2009 zu der Erkenntnis gekommen ist, dass eine Richtigstellung tatsächlich unumgänglich ist und dies Wiener Wohnen mittels Anmerkung im o.a. Protokoll vom 27.2.2010 so mitgeteilt hat? Ab dann hieß es von der Seite Wiener Wohnens lapidar: "Es steht Ihnen selbstverständlich zu, sollten Sie damit nicht einverstanden sein, die vorgesehenen Rechtsmittel auszuschöpfen." Dies wohl wissend, dass bis zum Abschluss eines solchen Verfahrens das Akonto längst von Wiener Wohnen restlos eingehoben wäre.

5. Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen bei der Akonto-Berechnung und -Einhebung generell nicht von der Betriebskosten-Basis des vorausgegangenen Kalenderjahres ausgeht, wie in § 21, Abs. 3 MRG vorgesehen - "Der Vermieter darf zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf." - sondern nachweislich von der Basis aus einem Jahr davor? Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen eigentlich, wenn die Betriebskostenbasis des vorausgegangenen Kalenderjahres noch gar nicht vollständig ermittelt worden ist bzw. zwischenzeitlich keine Erhöhung von Betriebskosten oder öffentlichen Abgaben stattgefunden hat, laut Mietrechtsgesetz GAR KEINE Anhebung des Betriebskostenakontos durchführen dürfte?

6. Ist es richtig, dass für das Abrechnungsjahr 2009 dann per 1.8.2010 nicht unbeträchtliche Rückzahlungen an die Mieterinnen und Mieter des Hugo Breitner Hofes zu leisten sind, die letztendlich ausschließlich auf die zu hohe Akontierung zurückgeführt werden müssen? Denn von den Vorschlägen zur Betriebskostenreduktion, die der Mieterbeirat im o.a. Protokoll vom 27.2.2009 eingebracht hat, wurde kein einziger von Wiener Wohnen umgesetzt (Verwaltungskosten auf deutlich unter 2 Euro / m2 senken; Preise bei allen Kostenverursachern seitens der Stadt Wien deutlich senken, die Gewinne ausweisen; Kosten aus den „Inhaus-Vergaben“, wie z.B. bei der Grünflächenpflege, wieder auf einen marktgerechten Wert absenken).

7. Sind Sie immer noch der Meinung, dass diesbezüglich "keine weiteren Sicherstellungen für zukünftige Vorgänge nötig" sind, da "die Berechnungen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen"?

8. Werden Sie bezüglich solcher Gegebenheiten von Wiener Wohnen falsch informiert oder informieren Sie die Bezirksvorstehung Penzing falsch?

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
E. Schreiber

[Webmaster]

HIER die Antwort und der weitere Verlauf!