Zum Kurier-Artikel "Gemeinsamer Widerstand im Gemeindebau" (19.12.2011)

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Subject: Ihre Darstellung im Kurier-Artikel vom 16.12.2011 (Printausgabe) "Gemeinsamer Widerstand im Gemeindebau"
Date: Mon, 19 Dec 2011 09:51:26 +0100

 

Sehr geehrter Herr Stadtrat Doktor Ludwig,
 
im oben angeführten Artikel kann man folgende Aussagen lesen, die Ihnen zugeschrieben werden, und zu denen sich auf unserer Seite Fragen an Sie ergeben bzw. Feststellungen zu tätigen sind, zu denen wir um Ihre Rückäußerung bitten:
 

„Das stimmt nicht. Ich habe mit den Herren stundenlang geredet“, sagt Ludwig, der sich gegen den Vorwurf der Abzocke strikt verwehrt. 
Wann und wo hätten diese stundenlangen Gespräche stattgefunden?
 
Ein längeres Gespräch mit Mietern in unserer Anlage ist uns nur anlässlich Ihrer Gemeindebau-Tour im September 2007 in Erinnerung (mit dem Mieterbeirat sowieso keines). Unwahr in dem zuletzt verlinkten Kurier-Artikel ist, dass Sie damals vom Mieterbeirat eingeladen worden sind oder zum Beantworten von 70 Fragen gekommen waren (siehe Mail - man hätte die erscheinenden Mieter übrigens ggf. buchstäblich im Regen stehen gelassen). Abschließender Kommentar Ihrerseits dazu war, dass man sich das alles anschauen wird. Anmerkung: Dieser so nicht richtige Kurierbericht (übrigens mit einem in der Kurier-Berichterstattung sonst nicht üblichen Link auf Wiener Wohnen darin) war übrigens der Anlass, unsere eigene Mieterbeirats-Homepage aufzubauen. Und was war dann nach dieser Zusicherung, sich alles anzuschauen? Sämtliche weitere Initiativen (an denen Sie bezüglich des Hugo Breitner Hofes nicht teilnahmen) gingen vom Mieterbeirat aus. Bei den anschließenden Gesprächen wurden uns von Wiener Wohnen teilweise haarsträubende Unwahrheiten aufgetischt. Das ist mittlerweile nicht nur beweisbar, sondern teilweise sogar gerichtlich aktenkundig.
 

Wie sehr Sie auf die Fragen eingehen oder auf Mieter(beiräte) zugehen, zeigt z.B. dieses Mail aus dem Mai 2007 und die Antwort darauf, nämlich KEINE!
Außerdem bitte ich Sie (zum x-ten Mal!) darum, uns mitzuteilen, wann oder wie uns z.B. diese gestellten Fragen zu den „vom Gemeinderat beschlossenen Konditionen über die Verwaltung städtischer Wohnhausanlagen“ beantwortet worden sind. Immerhin geht es dabei um eine statutarisch vorgeschriebene Grundvoraussetzung, um Wiener Wohnen als Hausverwaltung abzulösen.
 

Nicht, dass wir uns durch Ihre Teilnahme an den Gesprächen unbedingt eine Qualitätsverbesserung erwarten würden!
Schließlich haben Sie z.B. bei folgenden Gelegenheiten die Unwahrheit verlauten lassen:
 

• An die BV Penzing zu Hanakgasse 1A (unter anderem: Der Mieterbeirat hätte 2006 der Ausgliederung zugestimmt. Wahr ist vielmehr: Hanakgasse 1A war 2004 bereits ausgegliedert)
• Zum Fragebogen "Wir wollen wissen, wie es Ihnen geht", der Wiener Wohnen den Big Brother Award eingebracht hat (mehrmaliger Argumentationswechsel gegenüber den Medien zum aufgedruckten Strichcode)
• Zum Mietrechtsverfahren für den Hugo Breitner Hof (unwahre Auskunft an den Gemeinderat z.B. bezüglich der von Wiener Wohnen mittlerweile eingestandenen rechnerischen Unrichtigkeit der Abrechnungen)

 
Dass Sie mit uns Mieterbeiräten im Hugo Breitner Hof stundenlang geredet hätten, ist einfach eine neuerliche Unwahrheit!
  

In Ihrem Statement, in dem Sie sich gegen einen Generalverdacht wehren, heißt es: Aber manches ist auch persönlich oder politisch motiviert.

Wir sind aufgrund unserer Funktion als Mieterbeirat laut vom Gemeinderat beschlossenen "Mitbestimmungsstatut für die Mieter der Wohnhausanlagen der Stadt Wien - Wiener Wohnen" verpflichtet, die Anliegen der Mieter zu vertreten (§ 10), haben umfassende Kontroll- und Mitwirkungsrechte (§ 14 ff) und sind der Mieterversammlung verpflichtet (§ 10), von der wir im Oktober 2010 mit überwältigendem Ergebnis (wieder)gewählt wurden - man beachte das Ergebnis für die damals schon amtierenden Mieterbeiräte Ernst Schreiber, Walter und Gerhard Kuchta.

Bitte teilen Sie uns mit, welche darüber hinausgehenden persönlichen oder politischen Motive Sie uns zuschreiben!

 
 

Sie ließen weiters verlauten, Sie könnten als Stadtrat jedenfalls nicht alle Abrechnungen kennen und nachvollziehen, dafür sei Wiener Wohnen zuständig.

Bezüglich des Nachvollziehens der Abrechnungen: Willkommen im Club! Das können wir auch nicht!

Aber zum Kennen:

Sie wollen doch nicht wirklich behaupten, nach diesem schon langjährigen Disput mit dem Hugo Breitner Hof, einem der größten Wiener Gemeindebauten, wo es um sehr hohe strittige Beträge geht, von der Sachlage nicht bestens informiert zu sein. Oder doch?

Da verließen Sie sich ja weitestgehend blind auf die Ausführungen eines Unternehmens, dessen Geschäftsführerin Sie gerade abgelöst haben und würden die (nachweislich falschen, irreführenden oder am Thema vorbeigehenden) Aussagen dieser Gesellschaft ungeprüft auf Ihr Briefpapier oder in Ihre Mails übernehmen! Außerdem scheinen Sie bei den wesentlichen Mails von uns zumindest in Cc. als Empfänger auf. Werden diese nicht gelesen?

   

 

Zu der zitierten Aussage: "Bei 500.000 Bewohnern in Gemeindebauten wird es immer unterschiedliche Auffassungen bei Betriebsabrechnungen geben. Die Frage ist, ob das ein System ist, oder ob es sich um Einzelfälle handelt. Ich verwehre mich gegen den Generalverdacht, die Mieter würden systematisch abgezockt."

 

Nur um dafür ein Beispiel zu bringen:

Entspricht es der Wahrheit, dass Wiener Wohnen im Mietrechtsverfahren mit dem Hugo Breitner Hof für die Jahre 2004 - 2006 zugegeben hat, dass das "alte" EDV-System nicht in der Lage war, den geltenden gesetzlichen Anforderungen Genüge zu tun und dass man aus wirtschaftlichen Gründen auf die Einführung des neuen SAP-Systems gewartet hat, um sich zwischenzeitliche Adaptierungskosten zu ersparen? Ist es ebenso richtig, dass zu einem von Wiener Wohnen behaupteten erfolgten finanziellen Ausgleich für die Mieter dem Gericht dann diese Berechnungen nicht vorgelegt werden konnten?

Selbst wenn das rechtsgültige Urteil in dem Verfahren noch aussteht: Die Aussagen selbst sind ja gerichtlich aktenkundig und unter Wahrheitspflicht getätigt worden.

 

Oder noch ein Beipiel:

Hat man bezüglich des falsch verrechneten Aufzugsstroms (in der Beleuchtung) allen betroffenen Mietern (also jenen in Anlagen mit Aufzug, die aber objektiv keinen Aufzug benützen können) das von 2006 bis 2008 zuviel bezahlte Geld aktiv von Wiener Wohnen aus rückvergütet?

 

Oder noch ein Beipiel:

Welche Konsequenzen wurden aus dem Kontrollamtsbericht bezüglich der Grünflächenpflege-Kosten durch die Wiener Wohnen Haus & Außenbetreuung gezogen?

Uns ist nur bekannt, dass die Preise bei Übernahme der Tätigkeiten durch die Haus- & Außenbetreuung fast verdreifacht worden sind (für unsere Anlage von 0,61 EUR pro m2 und Jahr auf 1,68 EUR pro m2 und Jahr), und dass nach diesem Kontrollamtsbericht die Preise um einen lächerlichen Cent pro m2 und Monat gesenkt worden sind (also auf 1,56 EUR pro m2 und Jahr - immer noch weit mehr als das Doppelte von vorher). Und die Rückvergütungen bei nicht erbrachten Leistungen durch diese Wiener Wohnen-Tochterfirma sind sowieso ein Drama. 

 

Oder noch ein Beispiel:

Wie verhält es sich mit den Sub-Wasserzählern für Gewerbebetriebe mit hohem Wasserverbrauch? Wiener Wohnen als Hauseigentümer und Verwalter hat keine Kenntnis davon, wer einen solchen hat und wer nicht?

 

Oder noch ein Beispiel:

Wie kann es sein, dass einer einzelnen Mieterin - Jahre später - rückvergütete zu hohe Betriebskosten aus noch länger verstrichenen Abrechnungsjahren der Wohnhausanlage im Rückzahlungsjahr wieder als Betriebskosten verrechnet werden? Haftet die Anlage für die Fehler der Hausverwaltung?

 

Diese Fragen ließen sich mittlerweile fast nach Belieben fortsetzen!

  

Wenn ein Stadtrat z.B. Auskünfte an den Gemeinderat erteilt, die 5 Tage später bei der praktischen Anwendung durch den Anwalt Wiener Wohnens bei Gericht ganz anders aussehen ...

Wenn Wiener Wohnen bei Gericht Unterlagen vorlegt, die - um es pflegeleicht zu formulieren - nicht ganz das sind, was man vorgibt, und das zum wiederholten Mal, ...

 

... sind das noch Einzelfälle?

 

 

Sie verweisen in Ihrer Äußerung auf viele hoch zufriedene Mieter.

Ist es nicht unfair und eher dem Verhalten eines unseriösen Wohnungsvermieters entsprechend, dort auch die - gerade im sozialen Wohnbau große - Zahl an Mietern (= Kunden = Menschen samt ihren Familien, wenn Sie schon die Zahl von 500.000 Bewohnern in Gemeindebauten in den Mund nehmen) einzuschließen, die sich weder ausreichend im Mietrecht und in der Abrechnungspraxis auskennen noch den Mut bzw. die entsprechenden finanziellen Mittel aufbringen (können), um gegen die mächtige Stadt Wien jahrelang zu prozessieren, wenn sie aus zu hohen Abrechnungen ungerechtfertigt belastet werden?

  

 

Sie meinten weiters: Einige Vorhalte, die jetzt kommen, sind uns neu.

Hier haben Sie Recht. Auch wir entdecken - trotz mittlerweile langjähriger Erfahrung - fast täglich neue Fehler(arten) und Ungereimtheiten.

Spricht das nun FÜR oder GEGEN die Abwicklungsqualität von Wiener Wohnen?

  

 

Die von Ihnen zitierten "Strukturreformen" haben nach unserer Beobachtung zu zwei deutlich wahrnehmbaren Effekten geführt:

• Zur großen Frustration bei den Mitarbeitern und
• zu verkomplizierten Zuständigkeiten, wo die Linke nicht mehr weiß, was die Rechte tut, und wo die Mieter von Pontius zu Pilatus geschickt werden - wenn sie nicht überhaupt mit ihren Anliegen an der Abschottung durch die Hotline zerschellen und ebenso frustriert aufgeben.

 

  

Sie meinen weiter: Wir sind schmal organisiert. Die Beschäftigten bei Wiener Wohnen stehen unter einem hohen Druck.

Die Personalausstattung in der kaufmännischen und technischen Verwaltung ist zu gering - auch aufgrund der oben angeführten Strukturreformen. Die Leute sind schlecht geschult (da wissen mittlerweile manche Mieterbeiräte mehr) und werden systemtechnisch völlig unzureichend unterstützt. Angesichts dessen sollte man das Geld lieber dort ausgeben, statt für selbstdarstellerische Eigenwerbung, die aller Realität zum Trotz den Leuten weismachen will, es sei eh alles in bester Ordnung.

  

 

Wenn Sie in der Folge auf die Leistungen anspielen, die man im Privatbereich nicht einmal andenken würde, dann erhebt sich für viele Leistungen und Aktivitäten die Frage nach dem Kosten-Nutzen-Verhältnis, ob es sich also um tatsächliche Leistungen mit Priorität oder um puren Aktionismus handelt (Gemeindebau-Quartett - mit falschen Anlage-Daten, Urlaub im Gemeindebau mit - gelinde gesagt - schwacher Beteiligungszahl, Mieterbeirats-Homepage mit fragwürdigem Zusatznutzen und fragwürdiger Qualität/Aktualität, ...). Zum Vergleich Wiener Wohnens mit dem Privatsektor: Vergleichen Sie diese Miete auf Basis dieses Mietvertrags mit diesen Berechnungen der Mietervereinigung (auch 2 nachfolgende Bilder und bei Bedarf 2 vorausgehende). In diesem Licht kann mit großer Berechtigung festgestellt werden, dass der soziale Wohnbau in Wien im Aussterben begriffen ist und nur deswegen noch gesundgerechnet wird, weil die neuen, überaus teuren Wohnungen mit alten, noch günstigen Mietverträgen auf einen  passablen Durchschnitt zusammengezogen werden. Und zur Qualität, den Wohnungsinstandsetzungen, der Rechtsauslegung und den laufenden Betriebskosten von Wiener Wohnen war ich selbst Zeuge von Aussagen anderer Verwalter, die meinten: "Würden WIR uns so etwas erlauben, wären wir weg vom Markt."
  

 

Zu Ihrer Beteuerung "Dabei tun wir viel für die Mieterbeiräte, schulen sie auch"  ist anzumerken:

Die Schulungen der Mieterbeiräte sind durchaus positiv hervorzuheben. Bemerkenswert ist aber: Je mehr es in die Praxis geht (HMZ- und BK-Abrechnung, Anwendung der Abrechnungs-CD), desto rechtlich fragwürdiger werden die Aussagen der Wiener Wohnen-Mitarbeiter. Und eine permanente Vernetzung der Mieterbeiräte - außerhalb von Wohlfühl-Zusammenkünften wie dem sicher nicht billigen jährlichen Mieterbeiratsfest im Wiener Rathaus - wird trotz gestellter Anforderungen offenbar bewusst nicht forciert, wohl um eine Multiplikation dessen zu vermeiden, wo Wiener Wohnen sich über die bestehenden Erfordernisse einfach so hinwegsetzt (siehe auch die diesbezüglichen Kontrollamtsberichte).

 

  

Zu Ihrem Hinweis: "Ich kann nur sagen, dass sehr häufig mit den Beiräten korrespondiert wird" ist unsererseits nur zu erwidern:

Eine Antwort, die nicht auf die Frage eingeht, ist keine Antwort, sondern eine Aneinanderreihung von Buchstaben. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Berufungssenat der Stadt Wien - trotz deutlicher Hineise auf die Urachen der Berufung - die sinnentleerten Floskeln als korrekt gegebene Antworten wiederholt und die Berufenden in einem kostenpflichtigen Verfahren an den Verfassungs- und Verwaltungsgerichtshof verweist. Jeder, der des Lesens mächtig und nur einigermaßen bereit ist, sich mit der Sachlage auseinanderzusetzen, kann ermessen, dass sowohl die erteilten Auskünfte als auch der Berufungsbescheid an Problematik und Brisanz nichts zu wünschen übrig lassen.

 

  

Doch wie Sie im Artikel schon so richtig bemerken: "Aber man kann nicht immer für alle da sein" ...!

Doch wenn Sie meinen "Und man kann sich nicht immer nur um die kümmern, die am lautesten schreien":

Nein, nicht immer. Es sind andere auch noch da. Aber solange die Probleme nicht gelöst sind, werden wir lauter schreien - und lauter - und lauter.

Daran wird weder Ihr Kommunikationsstil noch irgendeine Hinhalte-, Beschönigungs- oder Verwässerungstaktik etwas ändern.

  

Auch Ihr Nachsatz ist bemerkenswert: "Letztlich steht allen noch die Schlichtungsstelle oder der Weg vor Gericht offen."

 

Ein "Sollns uns halt klagen" wird doch sonst eher nur den von Ihnen oft zitierten "privaten Wohnbau-Abzockern" nachgesagt. Interessanter Weise - und gerne unter den Teppich gekehrt: Wiener Wohnen verliert laufend Mietrechtsverfahren. Aber eben mit dem Effekt, dass kaum einem anderen Vermieter oder Verwalter derartige Mittel und Wege offen stehen, die Verfahren in die Länge zu ziehen. Eine uns bekannte Wohnhausanlage hat im Jahr 2011 endlich das Verfahren gewonnen, um zuviel bezahlte Betriebskosten aus dem Jahr 2000 (!!) rückerstattet zu bekommen. Hier wird mit unserem eigenen Miet- (oder sogar Steuergeld - wenn man sich das Bilanzdefizit von Wiener Wohnen anschaut?) gegen uns prozessiert - und mit diesem Geld ist Wiener Wohnen offenbar nichts zu teuer. Das finanzielle Risiko und den Aufwand daraus tragen so und so WIR - als Verlierer des Verfahrens, oder sogar als Gewinner.

 

Und ebenso ist dieses "Sollns uns halt klagen" mit dem Nachteil verbunden, dass andere gleich benachteiligte Anlagen und die Mieter dort, die den Weg eines Mietrechtsverfahrens nicht beschreiten, durch den Rost fallen. Da die Verfahren gegen Wiener Wohnen in vielen Fällen - auch bei lapidaren Beträgen - bis zum Höchstgericht gehen, können Mieter anderer Wohnhausanlagen auch nicht abwarten, bis eine rechtskräftige Entscheidung vorliegt, um das eigene Risiko zu minimieren, denn bis dahin sind ihre eigenen Ansprüche verjährt. Einfach Pech gehabt?

 

Und natürlich wird - laut Aushang von Wiener Wohnen zum vorhin zitierten Gerichtsverfahren - das Geld nur an Mieter rückerstattet, die damals ebenso in der Anlage gewohnt haben, wie sie das heute tun. Für alle übrigen Wohnungen, wo die Mieter bis zum Ende des Verfahrens mit rechtskräftigem Urteil mittlerweile ausgezogen oder verstorben sind, verbleibt das zuviel eingenommene Geld bei Wiener Wohnen. Ebenso schauen neu eingezogene Mieter - laut Rechtsansicht von Wiener Wohnen - durch die Finger, obwohl das Mietrecht diesbezüglich eigentlich auf die WOHNUNG wirkt, nicht auf den Mieter ad personam (siehe Betriebskosten-Nachzahlung oder -Gutschrift).

 

Sozialer Wohnbau in Wien anno 2011 ???

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

  

E. Schreiber

(Vorsitzender)