Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung (23.7.2023)

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Sonntag, 23. Juli 2023 12:09
An: Wiener Wohnen West Kanzlei 
Cc: Ernst Schreiber; Hanna Kuchta
Betreff: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

meiner Ehefrau als Hauptmieterin der Wohnung 1140 Wien, Nikischgasse 8/13 wurde Ende dieser Woche Ihre Mietzinsvorschreibung vom 14.7.2023 zugestellt, die laut dem Schreiben am 1.8.2023 zur Anwendung gelangen soll. Diese beeinspruche ich mit der Ihnen vorliegenden Vollmacht meiner Ehefrau und verlange eine Überprüfung sowie die Richtigstellung bzw. Zurücknahme.

 

Sie nehmen in dem Schreiben auf eine Wertsicherung im Mietvertrag gemäß den Regeln des § 16 Abs. 6 Mietrechtsgesetz nach dem Verbraucherpreisindex 2000 Bezug.

 

Eine solche Regelung existiert in besagtem Mietvertrag nicht. Vielmehr liest man dort zur Mietzinsgestaltung und Valorisierung - Zitat:

 

2. Dieses Mietverhältnis unterliegt den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und den Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes 1989 (WWFSG 1989). 

 

3. (1) Von dem Zeitpunkt an, an dem der Hauptmietzins gemäß § 62 WWFSG 1989 nicht mehr verbindlich ist (z.B.: Wegfall der Förderungsmaßnahmen) gilt der Hauptmietzins nach der Ausstattungskategorie A gemäß Mietrechtsgesetz vereinbart. Dieser Hauptmietzins unterliegt der Indexregelung des Mietrechtsgesetzes.

 

(Zitat Ende)

 

Die zuletzt erfolgte Anpassung des Hauptmietzinses per 1.1.2023 (Vorschreibung vom 17.11.2022) erfolgte unter Bezugnahme auf die Anhebung des Instandhaltungsbeitrags und dass die Wohnung mit Mitteln der Wohnbauförderung errichtet wurde. Also erfolgte zu diesem Zeitpunkt und danach offenbar noch die Berechnung VOR einer Umstellung auf Kategoriemietzins. Eine Bekanntgabe, dass die Förderungen nun ausgelaufen wären haben weder wir als Mieter erhalten noch der Mieterbeirat des Hugo Breitner Hofes. Dazu gibt es keinerlei Informationslage - und diesbezüglich ist auch auf unseren "Mailverkehr" zur Anhebung der Instandhaltungsrücklage auf das laut WWFSG höchstzulässige Ausmaß zu verweisen. Unter Anführungszeichen deshalb, weil Sie uns dazu jede Begründung und sämtliche Unterlagen bis heute (!) schuldig geblieben sind - weshalb wir Ihnen am 11.10.2017 mitgeteilt haben, den Mietzins nur unter Vorbehalt der folgenden rechtlichen Klärung und darauf basierenden allfälligen Rückforderung zu leisten.

 

Und nun scheint neuerlich eine Mietzinsanhebung von Ihnen höchst fragwürdig!

 

Denn abgesehen von der Frage, ob nun immer noch der Mietzins gemäß WWFSG gilt oder nicht, hat die Justizministerin in der von Ihnen zitierten Kundmachung vom 7.6.2023 die Beträge je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat pro Ausstattungskategorie ja genau vorgeschrieben.  Laut § 15a, Abs. 3, Zi. 1 MRG sind das für die Ausstattungskategorie A nun 4,47 Euro. Das ergäbe für die uns verrechneten 79,15 m2 Nutzfläche einen Hauptmietzins von gerundet 353,80 Euro - und NICHT, wie Sie auf Seite 2 Ihres Schreibens vom 14.7.2023 anführen 368,05 Euro!

 

Daher fordere ich für unsere Wohnung eine Überprüfung und Richtigstellung.

 

Als Mitglied des Mieterbeirats unserer Wohnhausanlage fordere ich aber eine Überprüfung sämtlicher hinausgegangenen Mietzinsvorschreibungen hinsichtlich Berechtigung und Höhe - da nicht davon auszugehen ist, dass sich so eine neuerliche Unklarheit und anzunehmender Weise auch irrtümliche Verrechnung bloß auf die hier gegenständliche Wohnung beschränkt, sondern es mehr solche Fälle gibt. Und es darf wohl nicht bloß aus dem Umstand, dass sich die Mieter - gerade im sozialen/kommunalen Wohnbau der Stadt Wien - wenig mit der Materie auskennen und daher von sich aus kaum Beeinspruchungen einbringen werden, eine ungerechtfertigte Mietzinseinnahme für die hier tätige Unternehmung der Stadt Wien generiert werden!

  

Mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 24. Juli 2023 08:40
An: '*EXTERN* Gerhard Kuchta' <[e-mail]>
Betreff: AW: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023 16755371

Sehr geehrte Absenderin,

sehr geehrter Absender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien - Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta
Gesendet: Sonntag, 17. September 2023 14:38
An: WrW West Kanzlei
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: AW: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023 16755371

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

diese Woche ist in der unten als Mailverkehr beigefügten Angelegenheit sowohl ein Schreiben von Wiener Wohnen bezüglich der unkorrekten Mietzinsvorschreibung eingetroffen als auch eine neue solche - datiert mit 31.8.2023, mit denselben Beträgen, aber einer anderen Begründung.

 

Der § 16 Abs 9 Mietrechtsgesetz besagt - Zitat: ... Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. ...

Festzuhalten ist, dass die ursprüngliche Mietzinsvorschreibung vom 14.7.2023 mangels zutreffender Begründung für die Augustmiete 2023 rechtsunwirksam war, und die neuerliche  Mietzinsvorschreibung, datiert mit 31.8.2023 auch für die Septembermiete 2023 jedenfalls verspätet erfolgt ist! 

 

Einmal weitere Prüfungen des von Ihnen behaupteten Sachverhalts vorbehalten sind jedenfalls die Erhöhungsbeträge für die Monate August und September 2023 unverzüglich zurückzuerstatten. Für die erwähnte Prüfung ist eine Aufgliederung des Hauptmietzinses auf die einzelnen Bestandteile erforderlich, um deren Zusendung ich für unser Mietobjekt ersuche. 

 

Als eben auch Mitglied des Mieterbeirats unserer Wohnhausanlage mache ich Sie darauf aufmerksam, dass diese Rückerstattung selbstverständlich auch für alle analogen Fälle zu gelten hat - vermutlich zumindest die Dachgeschoßmieter unserer Wohnhausanlage. 

 

Ebenso als Mitglied des Mieterbeirats ersuche ich Sie, dem Vorsitzenden unseres Mieterbeirats sämtliche objektbezogenen Förderungsunterlagen für unsere Wohnhausanlage in Kopie zu übermitteln, ebenso die Benützungsbewilligungen bzw. Fertigstellungsanzeigen.

 

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

 

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Von: WrW West Kanzlei
Gesendet: Montag, 18. September 2023 07:11
An: '*EXTERN* Gerhard Kuchta'
Betreff: AW: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023 16791779

Sehr geehrte Absenderin,

sehr geehrter Absender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien - Wiener Wohnen

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Von: WrW West Kanzlei 
Gesendet: Freitag, 13. Oktober 2023 07:16
An: [e-mail] 
Betreff: WG: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023 16791779

Sehr geehrter Herr Kuchta,

Bezug nehmend auf Ihr Mail vom 17.9.2023 erlauben wir uns mitzuteilen, dass seitens Wiener Wohnen die Verständigung über die Valorisierung rechtzeitig versendet wurde, lediglich die Begründung – nicht aber die Beträge – wurde verbessert. Diese Verbesserung der Begründung ändert nichts daran, dass der Mietzins ab August 2023 angepasst werden konnte.

Wir hoffen, zur Klärung des Sachverhaltes beigetragen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Freitag, 13. Oktober 2023 11:14
An: Volksanwaltschaft; Dr. Peter Resetarits (ORF); AK Wien
Cc: Wiener Wohnen West Kanzlei; Stadträtin Kathrin Gaal; Wiener Bürgermeister; Andreas Babler; Julia Herr; Puls 24; Ernst Schreiber; Helmut Hartmann; Thomas Kainz
Betreff: wg.: Beschwerde und Beeinspruchung der Mietzinsvorschreibung per 1.8.2023

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

wie Sie vielleicht wissen, haben wir uns schon vorzeitig dagegen ausgesprochen (auch schon im Vorjahr), dass auch im sozialen Wohnbau der Stadt Wien - trotz anderer statutarischer Vorgaben und bei durchaus gegebener gesetzlicher Möglichkeit zum Verzicht - die diversen Valorisierungen im Hauptmietzins (Kategorie- und Richtwertmiete) beinhart durchgezogen werden. Ich war dazu auch im Puls 24 Bürgerforum als Fragesteller an Herrn Babler - und habe keine wirklich befriedigende Antwort auf die für Mieter im Wiener Gemeindebau vitale Frage bekommen. Buchstäblich: Denn wir hatten leider vorige Woche bei uns in der Wohnhausanlage den Selbstmordversuch einer jungen Frau, die ihre Miete nicht mehr zahlen kann.

 

Nun geht die Problematik bei Wiener Wohnen aber noch einen Schritt weiter - und zu dieser finden Sie den Mailverkehr als nachfolgenden Text zum Mail (in der zeitlichen Abfolge von unten nach oben zu lesen):

 

Wiener Wohnen hat - offenbar breit gestreut - Mitte Juli 2023 nicht nachvollziehbare Informationsschreiben zur Mietzinserhöhung per 1.8.2023 mit falscher Begründung und Bezugnahme ausgesendet. Die Links im Mailverkehr geben dazu Aufschluss. Das habe ich am 23.7.2023 (laut beigefügtem ersten Mail) beeinsprucht und - auch als Mietervertreter für unsere Wohnhausanlage - eine Überprüfung und Richtigstellung verlangt, da ja davon auszugehen war, dass die selbst erhalten Vorschreibung nicht die einzige mit dieser Problematik ist.

 

Tatsächlich erhielten wir im September (!!!) ein Entschuldigungsschreiben an mich als Mietervertreter samt einer neuen Mietzinsvorschreibung - mit denselben Beträgen, aber einer anderen Begründung. Die kritisierten Beträge für August und September 2023 waren mittlerweile längst abgebucht worden.

 

Das wurde von mir am 17.9.2023 neuerlich beeinsprucht (beigefügtes Mail), weil damit ja die Erhöhungen für August und September rechtsunwirksam waren (falsche Bezugnahme) und die Korrektur erst im September eingetroffen ist. Übrigens offenbar nur für unsere Wohnung. Andere Mieter haben anscheinend bis heute keine Richtigstellung erhalten.

 

Und nun schreibt Wiener Wohnen heute (!!) nach gestriger Urgenz von mir im Vernetzungstreffen bei Wiener Wohnen, dass - Zitat - die Verständigung über die Valorisierung rechtzeitig versendet wurde, lediglich die Begründung – nicht aber die Beträge – wurde verbessert. Diese Verbesserung der Begründung ändert nichts daran, dass der Mietzins ab August 2023 angepasst werden konnte.

 

Also im Klartext herrscht dort offenbar die Meinung: Egal, was Wiener Wohnen an Erhöhungen ausschickt: Wenn der Betrag passt, dann zahle - auch wenn der Rest ein Blödsinn ist. Und Korrekturen schicken wir auch nur dann im Einzelfall, wenn wer auf den Unfug draufkommt.

 

Eine nicht nachvollziehbare Rechtsansicht, die wohl relativ leicht durch Einleitung eines Mietrechtsverfahrens und Ausjudizierung richtiggestellt werden kann.

 

 

Das Problem dabei - und der Grund, weshalb ich mich an Sie wende:

 

Anders als bei Betriebskosten wirkt eine solche Entscheidung im Hauptmietzins aber jedenfalls nur auf den einzelnen Verfahrensführer. 

 

Alle anderen ebenso Betroffenen fielen weiterhin durch den Rost, da eben gerade im sozialen Wohnbau der Stadt Wien und angesichts derartiger Lebenshaltungskosten wie momentan gegeben eine noch zusätzliche Verfahrensführung (samt Kostenrisiken daraus) nicht zumutbar ist!

 

Weshalb wir als Mieterbeirat um Ihre Mitwirkung und Unterstützung dabei bitten, Wiener Wohnen zu einer Abkehr von dieser Rechtsansicht und Vorgehensweise zu bewegen.

  

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)