Falsche Mieten im Wiener Gemeindebau (21.4.2026)

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Dienstag, 21. April 2026 15:34
An: Stadt Wien - Geschäftsgruppe Wohnen 
Cc: Ludwig Michael; Wiener Wohnen; Andreas Babler; Stadtrechnungshof Wien; Diverse politische Parteien; Arbeiterkammer; Mietervereinigung; Diverse Medien; Ernst Schreiber; Martin Kugler
Betreff: Falsche Mieten im Wiener Gemeindebau

Sehr geehrte Frau Stadträtin,

der Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof übermittelt Ihnen aufgrund der Bitte eines Mieters um Unterstützung und Klärung, die - leider nicht zum ersten Mal - begründet und belegt einen massiven generellen Missstand in der Mietenverrechnung durch Wiener Wohnen vermuten lässt, den beigefügten Offenen Brief und ersucht Sie um umgehendes, rigoroses Tätigwerden für die Ihnen bzw. der Unternehmung der Stadt Wien "Wiener Wohnen" anvertrauten einkommensschwächeren wohnungsbedürftigen Personen und Familien!

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: Gerhard Kuchta 
Gesendet: Dienstag, 28. April 2026 11:54
An: WRW Fachbereich HV & KB; Staatsanwaltschaft Wien; Stadtrechnungshof Wien 
Cc: Stadt Wien - Geschäftsgruppe Wohnen; Wiener Bürgermeister; Andreas Babler; Elke Hanel-Torsch; Arbeiterkammer (AK); Mietervereinigung; Dossier; Ernst Schreiber; Martin Kugler
Betreff: Falsche Mieten im Wiener Gemeindebau - Forderung der Richtigstellung sowie Prüfung durch den Stadtrechnungshof und Sachverhaltsdarstellung an die Staatsanwaltschaft

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

wir verweisen auf unseren Offenen Brief vom 21.4.2026 und bringen dazu eine Sachverhaltsdarstellung bei der Staatsanwaltschaft ein - insbesondere weil leider davon auszugehen ist, dass es sich hier um keinen Einzelfall handelt.

 

Der Mieter, welcher seinen Mietvertrag mit Stadt Wien - Wiener Wohnen am 29.12.2025 abgeschlossen hat, hat nun seine Mietzinsvorschreibung für den Mai 2026 erhalten, aus welchem der Sachverhalt und die Diskrepanz besonders deutlich hervorspringen!

 

Zur Erinnerung: Im Mietrechtsgesetz heißt es dazu ...

 

§ 17. (1) Insoweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses für einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist oder sich aus den folgenden Bestimmungen ein solcher Verteilungsschlüssel ergibt, bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses, wobei die Nutzfläche der Hausbesorgerwohnung, für die kein besonderes Entgelt entrichtet wird, außer Betracht bleibt.

(2) Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.

(3) Die Nutzfläche ist nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie jedoch auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, daß dies nicht möglich ist oder eine Abweichung vom behördlich genehmigten Bauplan um mehr als 2 vH erwiesen wird.

 

Das Mietrechtsgesetz kennt also ausdrücklich KEINEN Unterschied zwischen Nutzfläche und "Betriebskostenfläche"!

 

Zu dieser konkreten Wohnung hat die MA 25 der MA 50 / Wiener Schlichtungsstelle am 2.8.2013, bei der MA 50 eingelangt am 8.8.2013 (!!) die diesbezüglich relevanten Vermessungsergebnisse für unsere Wohnhausanlage mitgeteilt. Zur konkreten Wohnung mit 42,68 m2! Von Stadt Wien - Wiener Wohnen diesbezüglich nie beeinsprucht und auch längst rechtskräftig geworden. 

 

Die konkrete Wohnung hatte also zum Vermietungszeitpunkt, der Unternehmung Stadt Wien - Wiener Wohnen ganz offensichtlich bekannt, nicht die im Mietvertrag angegebenen 44,44 m2 Nutzfläche!

 

 

Weswegen man seitens Stadt Wien - Wiener Wohnen für die Betriebskostenabrechnung die ja bekannten "richtigen" Nutzflächen-Quadratmeter zur Anrechnung bringt! Denn dort hat es für diese Unternehmung der Stadt Wien keine finanziellen Nachteile: Die Betriebskosten der Mieter teilen sich eben entweder so oder so auf. Obendrein ist hier ein aufmerksamer Mieterbeirat tätig, und können auch andere Mieter die falsche Abrechnung bzw. Aufteilung der Betriebskosten mietrechtlich beeinspruchen.

 

Beim Hauptmietzins aber hat die Stadt Wien - Wiener Wohnen aus einer zu groß angegebenen und abgerechneten Nutzfläche durchaus eigene finanzielle Vorteile aufgrund höherer Hauptmietzins-Einnahmen. Und man verlässt sich anscheinend - leider meist zu Recht - auf den Umstand, dass die ihnen laut Statut (§ 2 Abs. 1) ja ausdrücklich anvertrauten einkommensschwächeren, wohnungsbedürftigen Personen und Familien meistens rechtlich zu wenig bewandert sind, um sich gegen diese Vorgehensweise richtig und vor allem zeitgerecht zu wehren. Beziehungsweise sind sie in den meisten Fällen finanziell auch zu schwach, um sich Risiken aus allfälligen Rechtsverfahren leisten zu können.

 

Es gab vor Jahren die Aktion "Willkommen Nachbar", im Rahmen welcher bereits ansässige Mieter die neu Eingezogenen begrüßt und ihnen Hilfe angeboten hat. Da im Rahmen dessen auch zahlreiche Mietervertreter tätig waren, und dabei die Mieter auf solche Gegebenheiten und rechtzeitige Handlungserfordernisse aufmerksam gemacht wurden ist es wenig verwunderlich, dass diese Aktion mittlerweile eingestellt wurde.

 

Auch das Angebot des Mieterbeirats, zur Minimierung falscher Mietvertragsabschlüsse freiwillig hilfreiche Überprüfungshandlungen zu setzen wurde von Stadt Wien - Wiener Wohnen dankend abgelehnt, (Zitat) ... da sowohl Vorbereitung, Vertragsabschluss als auch weiterführende Verwaltung im alleinigen Aufgabenbereich von Wiener Wohnen liegen, welchem gewissenhaft und mit einem hohen Anspruch an Genauigkeit nachgegangen wird (Zitat Ende)  

 

Wir verweisen auf bereits frühere Berichterstattung dazu und fordern Wiener Wohnen dazu auf, nicht nur im konkreten Fall die Quadratmeter-Zahl der Nutzfläche entsprechend zu korrigieren und die Hauptmiete entsprechend zu senken, sondern dies auch in gleichgelagerten anderen Fällen zu tun - und diese Vorgehensweise in Zukunft generell zu unterlassen!

 

Ebenso ersuchen wir den Stadtrechnungshof um Prüfung dieser Vorgehensweise (insbesondere auf eben ähnlich gelagerte Fälle - auch in anderen Wohnhausanlagen der Gemeinde Wien).

 

Außerdem bringen wir diese Angelegenheit als Sachverhaltsdarstellung an die Staatsanwaltschaft zur Prüfung auf strafrechtlich relevante Umstände ein (z.B. nach §§ 146 ff StGB).

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WRW Fachbereich HV & KB 
Gesendet: Donnerstag, 30. April 2026 12:11
An: Gerhard Kuchta
Betreff: WG: Falsche Mieten im Wiener Gemeindebau - Forderung der Richtigstellung sowie Prüfung durch den Stadtrechnungshof
 
Sehr geehrter Herr Kuchta,
 
Es ist die Prüfung von Mietverträgen nicht Gegenstand der Mitbestimmung. Gerne können sich Mieter*innen bei Anliegen oder Problemen auch direkt an uns wenden.
 
Etwaige Anschuldigungen gegen das Unternehmen Wiener Wohnen werden zurückgewiesen.
 
 
Freundliche Grüße 

XXX
Hausverwaltung und Kundenbetreuung
Gebietsteil West
 
Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement
Gesendet: Mittwoch, 29. April 2026 09:35
An: Gerhard Kuchta
Betreff: AW: Kuchta, falsche Mieten im Wiener Gemeindebau, SAP 300010228

 

Sehr geehrter Herr Kuchta,

 

danke für Ihren Hinweis in Ihrem Brief vom 21.4.2026 bezüglich der Wohnnutzfläche des Mietobjekts Stiege 126, Top 1.

 

Nach Rücksprache mit der zuständigen Hausverwaltung & Kundenbetreuung ist hier tatsächlich ein Fehler unterlaufen und wurde die Zinsfläche nicht wie vorgesehen an die Betriebskosten-Fläche angepasst.

Für diese Unachtsamkeit und die eventuell daraus entstandenen Unannehmlichkeiten möchten wir uns entschuldigen. Selbstverständlich wurde die Fläche rückwirkend mit Mietbeginn auf den richtigen Wert korrigiert. Das daraus entstandene Guthaben ist auf dem Mietzinskonto bereits verbucht.

 

Zur Aktion 65 Plus:  Es ist richtig, dass sich die Aktion an Hauptmieter*innen richtet, die mindestens 65 Jahre alt sind. Sie soll ihnen den Wechsel in eine kleinere, besser geeignete Wohnung erleichtern und gleichzeitig einen ermäßigten Mietzins ermöglichen. Maßgeblich ist dabei aber nicht nur das Alter der Interessent*innen, sondern es muss die alte Gemeindewohnung auch mindestens 65 m² groß sein und das Mietverhältnis seit 10 Jahren bestehen.

 

Diese Grundvoraussetzungen sind auch auf der Webseite von Wiener Wohnen: https://www.wienerwohnen.at/aktuelles/neuigkeiten/neues-aus-dem-gemeindebau/aktion-65-plus.html sowie auf der Webseite der Wohnberatung Wien: https://wohnberatung-wien.at/wohn-ticket/allgemeines öffentlich einsehbar.

 

Im Falle des von Ihnen genannten Beispiels war die Wohnungsgröße der bisherigen Wohnung deutlich kleiner, weshalb die Aktion leider nicht angewendet werden konnte. Im Rahmen eines Wiener Wohn-Tickets von groß auf klein kommt eine Ermäßigung des Mietzinses für die neue Wohnung daher auch nicht zum Tragen.

 

Mit freundlichen Grüßen

Dezernat Beschwerdemanagement

Stadt Wien – Wiener Wohnen