OGH-Urteil: Mieter müssen Thermen selbst zahlen (8.5.2009)

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Wenn eine mitvermietete Therme ausfällt und repariert oder erneuert werden muss, stellt sich die Frage, wer diesen Aufwand zahlen soll: der Mieter oder der Vermieter? Nach den Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) in Verbandsklagen der Arbeiterkammer (AK) gegen Mietvertragsklauseln konnte man davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet sei.

Nun sagt der OGH in einem Musterprozess des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) das Gegenteil: Der Vermieter sei gesetzlich nicht zur Erhaltung der Therme verpflichtet. Nachsatz: Wenn durch die fehlende Therme das Mietobjekt unbrauchbar würde (Ausfall in der kalten Jahreszeit), dann könne der Mieter aber seinen Mietzins mindern.

Betrifft Altbauten und Genossenschaftswohnungen
Überraschender Weise gelangt der OGH nun zum Ergebnis, dass den Vermieter doch keine über die im Mietrechtsgesetz normierte (eingeschränkte) hinausgehende Erhaltungspflicht trifft und daher der Mieter für den Austausch der defekt gewordenen Therme aufzukommen hat.

Diese Entscheidung betrifft Mietwohnungen für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) wie zum Beispiel klassische Altbauten und Genossenschaftswohnungen.

Druckmittel der Mietzinsminderung
Der Mieter kann sich aber nach dem OGH mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung behelfen. Insofern sei ja die Brauchbarkeit der Wohnung doch vom Vermieter zu gewährleisten.

Der Mieter sei nämlich für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit seiner Wohnung von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Folgendes Beispiel dazu hat der OGH vor Augen.

Wird etwa in der kalten Jahreszeit eine ursprünglich funktionierende Heizanlage defekt, dann kann der Mieter für die Dauer der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Die Entscheidung des OGH bedeutet also:
- Der Mieter kann den Vermieter direkt nicht zur Reparatur oder zum Austausch der Therme zwingen, bzw nicht – wie im vorliegenden Fall – deren Kosten ersetzt bekommen.

- Der Mieter kann – bei Unbrauchbarkeit der gesamten Wohnung (etwa wegen Ausfalles der Heizung im Winter) – den Mietzins gänzlich mindern; damit kann er – "durch Frieren" – den Vermieter indirekt zum Handeln zwingen.

- Der Mieter kann seine Aufwendungen bei Beendigung des Mietverhältnisses – allerdings unter Berücksichtigung der Abschreibungen – ersetzt verlangen.

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Mietrecht

Thermenreparatur: Klarheit frühestens in kommender Legislaturperiode
Weder Mieter noch Vermieter sind für den Erhalt des Wohnungsinneren zuständig; das ist der gegenwärtige Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Eigentlich wollte die Regierung diesen Missstand bis 2013 behoben haben, so steht es jedenfalls im Regierungsübereinkommen. In dieser Legislaturperiode rechnet jedoch niemand mehr mit einer Gesetzesänderung.

"Das ist unsere Therme: Sie ist 15 Jahre alt. sie tropft, und die Flamme geht immer wieder aus. Vor ein paar Wochen ging sie gar nicht mehr an. Wir wohnen seit acht Monaten hier, und wir wussten auch nicht, dass die Therme so alt ist." Hannah, 24 Jahre alt, Studentin, steht in ihrem Badezimmer. Sie wohnt in einer Wohnungsgemeinschaft im vierten Bezirk in Wien, 78 Quadratmeter Altbau. "Dann war der Installateur da und hat sie wieder zum Laufen gebracht. Er hat aber gesagt, dass einige Ventile undicht sind und getauscht gehören, dass das aber zu teuer sei, und eigentlich eine neue Therme her müsste."

Aus dem Gehäuse der Therme tropft es ohne Unterlass, zum Glück befindet sich die Badewanne direkt darunter, das Wasser hat eine putzmittelresistente, grünbräunliche Spur ins Email gelegt. Der Installateur, von der Hausverwaltung bestellt, brachte einen Kostenvoranschlag für ein neues Gerät, mehr als 2.000 Euro sollten dafür fällig werden. Eine Summe, die das Budget der Studierenden-WG gesprengt hätte. Die Hausverwaltung machte keine Anstalten, für den Ersatz aufzukommen.

Mieterhöhung gegen neue Therme
"Es wurde uns der Vorschlag gemacht, entweder eine Mieterhöhung von 20 Euro pro Monat ab sofort, oder selber tauschen, und wenn wir ausziehen könnte man mit Abschlag wieder was verlangen." Hannah konnte sich erinnern: Da gab es doch einmal ein höchstrichterliches Urteil, dass solche Kosten nicht auf den Mieter umgewälzt werden dürfen, und rief bei der Mietervereinigung an. Stimmt, sagte man ihr dort, so ein Urteil gibt es, aber auch ein weiteres nachdem der Vermieter ebenfalls nicht dafür verantwortlich sei. Zumindest nicht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes. Hannahs WG wohnt im Altbau, Vollanwendung ist gegeben.

Der Rat der Mietervereinigung: Sie könnten nun entweder den Mietzins reduzieren - dieses Recht hat der OGH den Mietern ausdrücklich eingeräumt - und dafür im Kalten sitzen; oder das Angebot von 20 Euro mehr pro Monat annehmen. In diesem Fall hat sich die Wohngemeinschaft für letzteres entschieden, weil man ja als WG ohnehin nicht ewig diese Wohnung brauchen werde.
Mietrechtsexperten halten die Variante mit Mieterhöhung jedoch für fragwürdig; und die Situation im Allgemeinen für höchst unbefriedigend.

"Graubereich, nicht Gesetzeslücke"
Wir wollten wird von Justizministerin Beatrix Karl wissen, wann endlich mit einer Klärung der Pflichten von Vermieter und Mieter im Mietrechtgesetz zu rechnen sei, schließlich hat sich dies die Regierung schon 2008 im Regierungsübereinkommen vorgenommen. Ministerin Karl wollte sich selbst dazu jedoch nicht äußern und schickte stattdessen Georg Kathrein vor, Sektionschef im Justizministerium, zuständig für Zivilrecht. Unangenehm und unbefriedigend sei die gegenwärtige Lage, findet auch Georg Kathrein, selbst wenn die Möglichkeit der Mietzinsreduktion in Händen zäher Mieter mit starken Nerven eine wirkungsvolle Waffe sein kann.

"Aber der Mieter kann sich nicht weitergehend zur Wehr setzen. Und die nächste Frage die sich dann stellt, ist, welche Vereinbarungen können zwischen dem Vermieter und dem Mieter getroffen werden, und in wie weit sind diese Vereinbarungen dann wirksam. Hier geht die Tendenz in der Rechtsprechung dahin, dass die Überwälzung von Erhaltungspflichten, die dem Mieter auferlegt werden, problematisch ist. Aber auch das muss dann jeweils im Einzelfall ausgestritten werden, entweder vor der Schlichtungsstelle oder vor dem OGH, und kann natürlich zu den entsprechenden Problemen führen", so Kathrein. Er bspricht nicht von einer Gesetzeslücke, eher von einem Graubereich, eine Lösung sollte dennoch gefunden werden.

Lösung "in Vorwahlzeiten etwas schwierig"
"Das kann schon kompliziert werden, weil es die unterschiedlichsten Konstellationen der Erhaltung gibt. Man kann darüber reden, ob bestimmte Wertschwellen eingezogen werden, wo Erhaltungsarbeiten beim Mieter bleiben, und andere Wertschwellen, wo sie dann beim Vermieter bleiben. Man kann sicher auch darüber reden, ob einzelne Bereiche im Gesetz angesprochen werden, also das berühmte Ausmalen, das Versiegeln von Böden, die Thermenwartung, die Thermenersetzung. Das kann schon ein komplexes Thema werden. Insgesamt sollte man aber nicht davor zurückscheuen, dass man sich diese Themen überlegt und mit einem Programm in Verhandlungen geht." Und warum dauert das so lange? Immerhin steht das Thema seit 2008 auf der Agenda der Regierung. "Das hängt einmal zu allererst davon ab, dass man einen entsprechenden Konsens erstens dafür findet, dass es Verhandlungen gibt, und zweitens, dass man auch verhandelt, dasa es zu Lösungen kommt," sagt Sektionschef Kathrein, "und das, wenn ich so sagen darf, ist in Vorwahlzeiten etwas schwierig."

Stillstand, oder laufende Verhandlungen?
Das illustrieren Stellungnahmen der zuständigen Bereichssprecher der Regierungsparteien. Auf die Frage, wann mit einer Lösung wie im Regierungsübereinkommen gefordert zu rechnen sei, mailte uns der Abgeordnete Johann Singer von der ÖVP: "Ich möchte, beziehungsweise kann keinen genauen Termin nennen, weil ich den laufenden Verhandlungen nicht vorgreifen will. Ihre Anfrage betrifft lediglich einen Punkt des Regierungsprogramms in diesem Bereich. Ziel ist es aber, ein Paket mit mehreren Maßnahmen zu schnüren, wo unter anderem zum Beispiel die thermische Sanierung enthalten ist."

Seine Kollegin von der SPÖ, die Abgeordnete Ruth Becher schrieb uns: "Aus Sicht der SPÖ könnte jederzeit die Erhaltungs- und Wartungspflicht im Inneren des Mietgegenstandes gesetzlich im MRG geregelt werden. Ausgehend von einem gemeinsamen Sozialpartnerpapier und unter Berücksichtigung der jüngsten Judikatur des OGH gab es auch bereits einen politischen Konsens zwischen SPÖ und ÖVP, der im letzten Moment von der ÖVP allerdings wieder in Frage gestellt wurde. [...] Der bereits einmal mit der ÖVP vereinbarte Kompromiss könnte jederzeit gesetzlich umgesetzt werden."

15.12.2012

 

http://help.orf.at/stories/1709452/