Müllplatz Hugo Breitner Hof - Baumgartner Spitz (3.5.2011)

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Subject: Müllplatz Hugo Breitner Hof - Baumgartner Spitz
Date: Tue, 3 May 2011 15:01:12 +0200


 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
in unserer Wohnhausanlage, Linzer Straße 299 - 325, gibt es zahlreiche Müllplätze - bis auf einen alle überdacht.
 
Bei dem einen aber, der nicht überdacht ist, vor Linzer Straße 307, gibt es zahlreiche - aus Sicht des Mieterbeirats durchaus berechtigte - Beschwerden durch Mieter und die zuständige Hausbesorgerin (Verunreinigungen durch über die Mauer geworfene Müllsäcke, starke Geruchsbelästigung, ...).
 
Bei einer Begehung (andere Themenstellung) mit Wiener Wohnen am 13.4.2011 wurde auch dieses Problem angesprochen und nach einer möglichen Abhilfe gesucht.
Herr Ing. Mayer (Wiener Wohnen) teilte uns dabei mit, dass baulich keine Veränderung möglich wäre, die eine ausreichende Verbesserung bewirken würde, da so eine Veränderung am Veto des Bundesdenkmalamtes scheitert.
 
Ich ersuche Sie daher im Namen des Mieterbeirats, uns umgehend einige Terminvorschläge (möglichst bis Ende Juni dieses Jahres) zukommen zu lassen, um im Rahmen einer gemeinsamen Begehung vor Ort die Ist-Situation zu besprechen und eine optimale Lösung für die Mieter und dort tätigen Personen (Hausbesorgerin, Müllabfuhr, ...) herbeizuführen.

 
Ihrer baldigen Antwort entgegensehend, verbleibe ich
  

für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Subject: Verwendung und Darstellung des Hauptmietzinses
Date: Tue, 2 Aug 2011 20:40:18 +0200

Sehr geehrte Damen und Herren,
 
ich beziehe mich auf Ihr Schreiben vom 18.7.2011 und teile Ihnen zum Thema Hauptmietzins / Müllplatzüberdachung die folgende Position des Mieterbeirats im Hugo Breitner Hof mit:

  
Sie schreiben: "Bezugnehmend auf die Anfrage „Müllplatz Hugo Breitner-Hof – Baumgartner Spitz“ muss nochmals bekräftigt werden, dass gemäß den Bestimmungen des § 4, Abs. 1 und 2 des Mietrechtsgesetzes Aufkategorisierungen von Mietwohnungen zur Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards durchaus als nützliche Verbesserungen zu werten sind und demgemäß zu Recht gemäß § 20, Abs. 1 Zi. 2 in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgaben verrechnet werden dürfen."  

 

Hierzu verweist der Mieterbeirat darauf, dass nicht EINZELNE Paragraphen des Mietrechtsgesetzes, sondern ALLE einzuhalten sind - auch durch Wiener Wohnen.  

 

Und in dieser Hinsicht befinden Sie sich mit Ihrer Vorgehensweise laut den bereits in der Vorkorrespondenz zitierten Kontrollamtsberichten KA III - StW-WW-3/10 und KA - K-6/10, die unsere geäußerte Kritik vollinhaltlich unterstreichen, nicht nur im Widerspruch zu unserer bescheidenen Auffassung, sondern offensichtlich auch im Widerspruch zur Meinung des Wiener Kontrollamtes und der Wiener Schlichtungsstelle. Alles für Sie nicht maßgeblich?  

 

Wir stellen daher fest, dass Sie die am 25.5.2011 geforderten Informationen schuldig geblieben sind, 
 

• wo der praktische Mehrwert einer expliziten Regelung im Mietermitbestimmungsstatut liegt, wenn dies von Wiener Wohnen in der Praxis auf jenes Recht reduziert wird, das laut MRG sowieso jedem Mieter - als klagbares Recht - zusteht.
• auf welche konkrete Rechtsbasis Sie sich bei dieser Vorgehensweise zur Hauptmietzinsdarstellung (auch diese wurde vom Kontrollamt und der Schlichtungsstelle gerügt), insbesondere aber zur Hauptmietzinsverwendung beziehen

 

und weisen in dem Zusammenhang neuerlich darauf hin, dass Ihre Darstellung des Hauptmietzinspassivums auch nicht der von Ihnen sonst so gerne bemühten ÖNORM A4000 (Seite 29) entspricht.

 

 

Sie schreiben: "Hinsichtlich des durch Sie zitierten bzw. Ihrer Mail beigeschlossenen Schreibens des Bundesdenkmalamtes vom 8. Juni 2011 muss festgehalten werden, dass auch trotz offenbarer grundsätzlicher Zustimmung dieser Behörde zu der Müllplatzüberdachung auch die Finanzierung dieser Maßnahme gewährleistet sein müsste." 

 

Wir verweisen darauf, wie leicht es für einen einfachen Mieterbeirat wie uns mit nur ein wenig Beharrlichkeit war, die Zustimmung des Bundesdenkmalamtes zu erwirken. Es fragt sich daher, ob die von Ihnen behauptete Ablehnung der andersartigen Müllplatzgestaltung de facto jemals so deutlich gegeben war, oder Ihnen nur als Ausflucht gedient hat.

 

  

Sie schreiben: "Da die Hauptmietzinsabrechnung Ihrer Wohnhausanlage alleine im Jahre 2010 ein Passivum in Höhe von 1,582.430,28 € ergeben hat, versteht sich von selbst, dass eine entsprechende finanzielle Ausgabe, welche keineswegs der dringenden Erhaltung der Bausubstanz zugeordnet und auch nicht als wesentliche Verbesserung der Wohnqualität im Sinne des Mietrechtsgesetzes gewertet werden kann, derzeit weder vertreten noch beauftragt werden kann." 

 
Wir halten neuerlich fest, dass das von Ihnen angeführte Passivum in Höhe von 1,582.430,28 € (alleine im Jahre 2010, wie Sie selbst feststellen) die Differenz von Einnahmen und Ausgaben im Hauptmietzins für dieses Jahr darstellt. Durch die extravagante Vorgehensweise von Wiener Wohnen ist dies aber in keiner Weise mit dem tatsächlich Wert der existierenden Hauptmietzinsreserve gleichzusetzen!

 

Dies beweist einerseits der bereits in der Vorkorrespondenz angeführte Kontrollamtsbericht  KA III - StW-WW-3/10 und andererseits die Tatsache, dass im Rahmen von §18-Verfahren die Ausgaben für Verbesserungsmaßnahmen (insbesondere bei der Aufkategorisierung von Wohnungen) von Wiener Wohnen erst aus dem Hauptmietzins herausgerechnet werden müssen, um die tatsächliche Hauptmietzinsreserve festzustellen.

 

Daher sind Sie uns die geforderte Auskunft über die tatsächlich existierende Hauptmietzinsreserve für unsere Wohnhausanlage, im Rahmen derer der Mieterbeirat laut § 15 (1) des Mietermitbestimmungsstatuts die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten verlangen kann, schuldig geblieben.

 

In Ermangelung tatsächlich schlüssiger gegenteiliger Beweise Ihrerseits gehen wir daher davon aus, dass eine ausreichende Hauptmietzinsreserve für unsere Wohnhausanlage existiert und machen als Mieterbeirat von unserem Recht laut § 15 (1) d Mietermitbestimmungsstatuts Gebrauch und verlangen die Überdachung des besagten Müllplatzes. 

 

Dass diese Maßnahme "nicht als wesentliche Verbesserung der Wohnqualität im Sinne des Mietrechtsgesetzes gewertet werden kann", kann nur jemand feststellen, der nicht unmittelbar in der Nähe des Müllplatzes wohnt. Davon direkt betroffene Mieter beurteilen diese Notwendigkeit völlig anders.

 

Sollte Wiener Wohnen sich weiterhin auf den Standpunkt stellen, dass das jeweils ausgewiesene Hauptmietzins-Passivum die maßgebliche Größe für derartige Entscheidungen darstellt, fordern wir als Mieterbeirat, aufgrund der äußerst bedenklichen Entwicklung dieses Wertes unverzüglich sämtliche Maßnahmen für Leerwohnungen einzustellen, die über die Brauchbarmachung hinausgehen.

 
Diese Forderung stützt sich auf die §§ 3 und 4 des - auch für Wiener Wohnen - geltenden Mietrechtsgesetzes:
§ 4. (1) Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei ist nützlichen Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.
...
(3) Nützliche Verbesserungen sind vom Vermieter durchzuführen
1. wenn und soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die zur Finanzierung der nützlichen Verbesserung gewährt werden, gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, daß hiemit auch die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden, oder
2. wenn und soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter – berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände – des Hauses über ihre Durchführung und die Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teiles der Kosten schriftlich einigen sowie überdies sichergestellt ist, daß die übrigen Mieter des Hauses durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden.
 
Siehe hierzu auch den bereits in der Vorkorrespondenz zitierten Kontrollamtsbericht KA - K-6/10.

Aufgrund der von Wiener Wohnen gewählten Vorgehensweise, die unserer Meinung nach bezüglich Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen nicht dem vorgegebenen gesetzlichen Rahmen entspricht, werden wir auch allfälligen neuerlichen Anträgen von Wiener Wohnen gemäß § 18 oder 19 MRG vehement entgegentreten.
 
 

Sie schreiben: "Betreffend die neuerliche Urgenz der noch ausständigen Endabrechnung der für die Sockelsanierung Ihrer Wohnhausanlage aufgewendeten Mittel kann nur auf die mit Ihnen bereits in der Vergangenheit geführte umfangreiche Korrespondenz hingewiesen werden. Dem ist derzeit nichts Weiteres hinzuzufügen." 

Dazu verweisen wir auf das Mail der Wiener Schlichtungsstelle vom 25.7.2011, in dem bekannt gegeben wurde, "dass bis dato die Endabrechnung vom Vermieter, bzw. deren Vertretung nicht eingereicht wurde" und darauf, dass die Endabrechnung laut Zusicherung von Wiener Wohnen an die Schlichtungsstelle bereits im Jahr 2009 eingereicht werden sollte. Dem ist auch von unserer Seite vorläufig nichts hinzuzufügen ...!

 

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

  

E. Schreiber