Endabrechnung der Errichtung von Dachgeschoßwohnungen (13.11.2012)

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Gestern sind die (vom Mieterbeirat schon jahrelang urgierten) ersten Endabrechnungen aus der Errichtung der 199 Dachgeschoßwohnungen eingetroffen.

Auffallend ist auf den ersten Blick schon die enorm hohe Gutschrift/Rückzahlung pro Wohnung (zwar "nur" rund 3,5 % der geleisteten Eigenmittel, aber 14 % der geleisteten Annuitäten) - und das, obwohl die offiziell abgerechneten Errichtungskosten (EUR 16.499.200,00) fast schon auffällig punktgenau auf dem ursprünglich veranschlagten Wert liegen (in EUR umgerechnet 16.478.419,80) und die Errichtung zum Bezugszeitpunkt (= Gestaltungszeitpunkt der Mietverträge) ja schon abgeschlossen war (zumindest zum Großteil).

Natürlich ergibt sich - auf den Hauptmietzins bezogen - aufgrund der Endabrechnung auch eine maßgebliche Reduktion der bisherigen Miete (rund 10%).

Eine allfällige Vergütung des Guthabens soll mit dem Mietzins für Jänner 2013 erfolgen.

 

VORSICHT! Jede Wohnung ist für sich zu betrachten und zu überprüfen (wg. unterschiedlichem Bezugsdatum etc.).

 

Aber ungeachtet dessen ergeben sich schon aus heutiger Sicht immens viele Fragen und Anmerkungen.

Eine genaue Überprüfung der Gegebenheiten durch den Mieterbeirat folgt.

 

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Subject: Rückzahlungen aus der Endabrechnung für Dachgeschoßwohnungen
Date: Sat, 17 Nov 2012 09:45:38 +0100
 

Sehr geehrte Damen und Herren,
 
diese Woche haben die Mieter der im Zuge der Generalsanierung unserer Wohnhausanlage neu errichteten 199 Dachgeschoßwohnungen die Endabrechnung aus dieser Errichtung erhalten - mit, wie mittlerweile bekannt ist, durchwegs exorbitant hohen Rückzahlungen.
 
Mittlerweile haben mich bereits zwei Mieterinnen angerufen, die telefonisch Kontakt mit Wiener Wohnen hatten und denen mitgeteilt worden war, es sei im Kundendienstzentrum noch gar nicht klar, wann und auf welchem Weg die betroffenen Mieter das zuviel bezahlte Geld rückerstattet erhalten würden. Die Aussendung basiere auf einer Entscheidung der Direktion, es seien dazu aber noch keine näheren Details bekannt. Die Entrüstung der Mieterinnen über diesen Umstand war begreiflicher Weise groß.
 
Daher die Fragen des Mieterbeirats dazu: 

 

• Wie konnte es bei einer fast punktgenauen Einhaltung der zulässigen Gesamtkosten für die Errichtung dieser Wohnungen z.B. zu einer im konkreten Fall fast 15-prozentigen Überzahlung bei den verrechneten Annuitäten für ja zum Vermietungszeitpunkt bereits fertig errichtete Wohnungen kommen? Schließlich handelt es sich hier um eine Art langjähriges unverzinstes Darlehen in der Höhe von rund 15% der Baukosten, das die Mieter dem Hauseigentümer Wiener Wohnen unfreiwillig - weil unwissend - eingeräumt haben.
• Wann und auf welchem Weg werden die betroffenen Mieter (ungeachtet dessen, auf welchem Zahlungsweg sie ihre Miete begleichen) - wie in der Abrechnung dargelegt - die zuviel bezahlten Beträge rückerstattet erhalten? Gleich vorab: Eine Rückzahlungsfrist, die über den Anfang Jänner 2013 hinausgeht, ist - gerade unter den gegebenen Umständen - absolut INAKZEPTABEL !!
• Wie werden dabei - gerade aufgrund der unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten der Mieter und den diesbezüglich bei Wiener Wohnen betroffenen (anscheinend nicht ausreichend harmonisierten) IT-Systemen - neue Fehler in der Mietenberechnung, Vorschreibung, Mahnung, Abrechnung etc. vermieden?
• Wie kommen bereits ausgezogene ehemalige Mieter von Dachgeschoßwohnungen zur Rückerstattung der zuviel bezahlten Beträge? Auf den ersten Blick könnte man meinen: "Seid froh, liebe noch da wohnende Mieter, das von denen zuviel bezahlte Geld kommt Eurer Mietzinsreserve zugute!". Doch unter genauerer Betrachtung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (§ 18, Abs. 1, Z. 1) wird klar, dass Mietzinseinnahmen nach einer abgelaufenen Zehnjahres-Frist endgültig dem Vermieter (also Wiener Wohnen) zufallen. Es geht um Mietzins-Mehreinnahmen ab dem Jahr 2002 - die Rückzahlungen erfolgen ab Jänner 2013 ...! Außerdem: Nur bei einer so großen neuerlichen Sanierung unserer Wohnhausanlage innerhalb der nächsten 10 Jahre, dass ein weiteres Verfahren nach § 18 (ff.) MRG eingeleitet werden müsste, wären diese zuviel geleisteten Beträge und deren Existenz in der Hauptmietzinsreserve überhaupt für die Mieter von Bedeutung. Abgesehen davon, dass ein solch neuerlicher Versuch, Sanierungskosten auf die Mieter zu überwälzen, wegen der Nichteinhaltung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (§ 3 ff.) durch Wiener Wohnen bezüglich der Verwendung der Hauptmietzinsreserve und der gesetzlich vorgeschriebenen Priorität bezüglich Erhaltung und Verbesserung des Hauses mieterseitig bekämpft werden würde (Stichwort: Aufkategorisierung von Wohnungen).
• Wann ist mit einer Einreichung der schon für 2009 versprochenen Endabrechnung für das Stammhaus bei der Wiener Schlichtungsstelle zu rechnen? Der Prüfbericht dazu bzw. mittlerweile bekannte Gegebenheiten zu dieser Sanierung deuten dort ja auf eine noch viel größere Spannung hin!

 
 
Für die Beantwortung dieser Fragen merken wir uns als spätesten Termin den 3.12.2012 vor.
 
Weitere Prüfungen zu der gelegten Endabrechnung sind seitens des Mieterbeirats im Gang bzw. in Vorbereitung.
Dies werden daher wohl nicht die letzten Fragen oder Feststellungen zu dieser Abrechnung sein.
 
 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

Gerhard Kuchta 

(Schriftführer)

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ACHTUNG !

Der Mieterbeirat hat mittlerweile die Information eines Mieters erhalten, dass dieser - im Rahmen einer Sonderabwicklung bei Wiener Wohnen bzw. des Rechnungsamtes - auf seine ausdrückliche schriftliche Aufforderung hin die zuviel bezahlten Beträge aus der Errichtung der bereits zurückgegebenen Dachgeschoßwohnung ebenfalls rückerstattet erhält. 

Allerdings ist dazu ein Tätigwerden des betreffenden Mieters erforderlich. Ohne diese dürfte an bereits ausgezogene Mieter KEINE automatische Rückerstattung durch Wiener Wohnen erfolgen (obwohl die neue Adresse des betroffenen Mieters Wiener Wohnen eindeutig bekannt war - Übersiedlung innerhalb des Hugo Breitner Hofes).

Auch ein bloßer Anruf bei der Hotline von Wiener Wohnen war im konkreten Fall NICHT erfolgreich! Die schriftliche, beweisbare Anforderung der Rückzahlung bei Wiener Wohnen ist angeraten.

 

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Subject: Auskunftserteilung zur Rückzahlung aus der Endabrechnung DG-Wohnungen
Date: Mon, 10 Jun 2013 16:19:37 +0200


Sehr geehrter Herr Ingenieur Neumayer,
sehr geehrte Frau Magistra Ramser,
 
ungeachtet des Umstandes, dass es zu einem baldigen Gespräch über die anstehenden Themen kommen soll, dem wir mit Zuversicht entgegensehen, müssen wir uns dennoch mit einer dringenden Bitte an Sie wenden:
 
Wir haben nun schon zum wiederholten Mal vernommen, dass sich ehemalige Dachgeschoßmieter wegen der Endabrechnung für die in unserer Wohnhausanlage neu errichteten Dachgeschoßwohnungen und dem auch durch diese Mieter überhöht geleisteten Hauptmietzinszahlungen und Eigenmittel telefonisch an Wiener Wohnen gewandt haben und dort die Auskunft erhalten hätten, diese nicht mehr in unserer Wohnhausanlage wohnenden Mieter hätten auf die Rückzahlung dieser Betriebskosten durch die Rückgabe ihrer Wohnung keinen Anspruch mehr.
 
Das ist doppelt unrichtig: Erstens handelt es sich hier nicht um Betriebskosten, sondern um Hauptmietzinszahlungen bzw. entrichtete Eigenmittelanteile, und zweitens steht diesen ehemaligen Mietern laut unserer Information sehr wohl eine Rückzahlung des zuviel entrichteten Betrags zu, wenn diese Personen ihren Anspruch innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen (3 Jahre ab Fälligkeit 1.1.2013 = bis 31.12.2015).
 
So wurden Mietern auch eine Rückzahlung des entsprechenden Betrags von Wiener Wohnen zugesagt, als diese Personen trotz der falschen telefonischen Auskunft schriftlich auf ihrem Recht beharrt haben.
 
Wir ersuchen Sie daher dringend, Ihre dafür zuständigen Mitarbeiter richtig zu informieren, damit die Anrufer auch ebenso richtige Informationen erhalten.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Subject: AW: Auskunftserteilung zur Rückzahlung aus der Endabrechnung DG-Wohnungen
Date: Mon, 10 Jun 2013 15:31:33 +0000

 

Sehr geehrter Herr Kuchta,

Ihr Hinweis wird von der zuständigen Stelle in der kaufmännischen Hausverwaltung umgehend bearbeitet und Sie erhalten noch diese Woche eine Antwort.

 

Mit freundlichen Grüßen

Karin Ramser

 

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Subject: WG: Auskunftserteilung zur Rückzahlung aus der Endabrechnung DG-Wohnungen
Date: Wed, 12 Jun 2013 07:10:05 +0000

 

Sehr geehrter Herr Kuchta,

in Beantwortung Ihrer E-Mail vom 10.6.2013 möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass selbstverständlich auch die ehemaligen MieterInnen von Dachgeschoßwohnungen in Ihrer Wohnhausanlage einen Rückzahlungsanspruch für die zu viel entrichteten Hauptmietzinse und Finanzierungsbeiträge auf Basis der durchgeführten Endabrechnung haben – und zwar ohne Verjährungszeitraum.

Darüber hinaus ist auch im Mietvertrag klar geregelt, dass „Sollten sich auf Grund der amtlichen Schlussabrechnung ein Finanzierungsbeitragsguthaben und/oder ein Hauptmietzinsguthaben des Mieters/der Mieterin ergeben, wird dieses dem Mieter/der Mieterin von der Vermieterin in angemessener Frist erstattet.“

Grundsätzlich sind alle MitarbeiterInnen von Wiener Wohnen diesbezüglich informiert. Bei dem von Ihnen angesprochen „Fall“ dürfte es sich somit lediglich um ein Kommunikationsproblem gehandelt haben.

Wenn also Wiener Wohnen die aktuelle Adresse des ehemaliger Mieters/der ehemaligen Mieterin einer Dachgeschosswohnung bekannt ist und von ihm/ihr eine Bankverbindung bekannt gegeben wird, erfolgt die umgehende Rücküberweisung des errechneten Guthabens.

In der Hoffnung, Ihnen die gegenständliche Angelegenheit entsprechend detailliert dargestellt zu haben, verbleibe ich

 

mit freundlichen Grüßen

Norbert Schwarz

Stadt Wien - Wiener Wohnen

Direktion - Koordinator Verwaltung

 

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Subject: RE: WG: Auskunftserteilung zur Rückzahlung aus der Endabrechnung DG-Wohnungen
Date: Wed, 12 Jun 2013 09:24:57 +0200
 
Sehr geehrter Herr Schwarz,
 
vielen Dank für die erfreuliche Antwort (insbesondere bezüglich nicht gegebener Verjährungsfrist) - wir werden das auch entsprechend verlautbaren.
 
Leider handelte es sich bei der erteilten Auskunft jedoch um KEINEN Einzelfall.
 
Aus diesem Grund stelle ich sicherheitshalber auch das KD 16 und die Hotline ins Cc. dieser Antwort.


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Schaukastenaushang zur Endabrechnung der Dachgeschoßwohnungs-Errichtung.

 

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Subject: Jahresabrechnung für 2012 / Endabrechnung der Dachgeschoßwohnungen
Date: Sun, 27 Jan 2013 09:24:21 +0100

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

der guten Ordnung halber erlaube ich mir für die anstehende Jahresabrechnung für 2012 (Hauptmietzins) den Hinweis darauf, dass die exorbitant hohen Rückzahlungsbeträge aus der Endabrechnung von Dachgeschoßwohnungen natürlich nicht zur Gänze dem Hauptmietzins für 2012 zuzurechnen, sondern auf die jeweils betroffenen Abrechnungsmonate (Annuitätenzahlungen ...) aufzuteilen sind, was auf die aktuelle Hauptmietzinsreserve natürlich entsprechende Auswirkungen hat.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)

 

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NEUER Mustertext für die Geltendmachung der Rückzahlung.

 

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Hier die Summe dessen, was 2013 an überhöhten Mietzinsvorschreibungen und Baukostenbeiträgen für die Dachgeschoßwohnungen zurückbezahlt worden ist:

EUR 513.520,97

Wobei sich (nach überschlagsmäßiger Berechnung durch den Mieterbeirat) Wiener Wohnen einen erklecklichen Teil an Rückzahlungen dadurch erspart und weiterhin einbehalten hat, dass Mieter in der Zwischenzeit ausgezogen sind (selbst wenn der Umzug innerhalb derselben Wohnhausanlage erfolgt ist !!).

Einmal ganz abgesehen davon, dass die Zuordnung durch Wiener Wohnen natürlich so passiert ist, wie es zu befürchten war, nämlich zur Gänze im Auszahlungsjahr (in der Folge dann nicht 2012, sondern erst 2013). Korrekt gehört die Rückzahlung aber auf die entsprechenden Jahre aufgeteilt, in denen von den Mietern zuviel Miete bezahlt worden ist - weil die Rückzahlung ja anteilig diese Jahre betrifft!