Beschluss des BG Fünfhaus und Verhandlungstermin

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Der Beschluss (und Folgeseite).

Verhandlung am Mittwoch, den 29.7.2009, 9.00 Uhr

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Ein Kurzbericht von der Verhandlung am 29.7.2009

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Die Vorlagen von Wiener Wohnen bei Gericht

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Subject: Ergänzung zur heutigen Verhandlung in Sachen Kuchta/Schreiber/(Name DG-Mieter) gegen Wiener Wohnen
Date: Wed, 29 Jul 2009 18:33:09 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

nach Prüfung der heute übergebenen - angeblichen - Abrechnung von Wiener Wohnen für 2004, die wir als Beteiligte so nie erhalten haben, fallen folgende Umstände auf:

* Wäre die Abrechnung tatsächlich vom 24.5.2005, dann wäre der laut MRG vorgesehene übernächste Zinstermin der 1.7.2005 - und würden Salden daraus wohl nicht mit dem Augustzins (auf Seite 2 zu finden) kompensiert werden (dürfen - gerade bei Guthaben).

* Auch Guthaben werden laut diesem Konvolut mit dem Augustzins kompensiert (Seite 2) - die Aussage der Antragsgegnervertreter, dass Guthaben sofort ausgezahlt würden, ist daher unzutreffend.

* Auch diese Abrechnung weist in der bezeichneten wirtschaftlichen Einheit die bemängelten falschen Adressen auf, die gar nicht zu unserer Anlage gehören.

Im Hinblick auf die behauptete frühzeitige Zustellung der Abrechnung für 2004 habe ich auch die heute vorgelegte Abrechnung für das Jahr 2006 überprüft (zur Sicherheit das erste Blatt hier beigefügt). Diese Abrechnung trägt das Datum 02.07.2007 - wohl eine eindeutiger Beweis dafür, dass Wiener Wohnen grundsätzlich mit den gelegten Abrechnungen "last minute" unterwegs ist - so spät, dass sich meiner bescheidenen Meinung nach auch daraus eine Verletzung der Vorschriften des Mietrechtsgesetzes ergibt.

Zum Thema "Anwendbarkeit des Mietrechtes" auf meine Person bzw. unser Mietobjekt- zum Schluss von den Antragsgegnervertretern eingebracht:

Ich nehme an, der Hinweis bezog sich auf eine aus der Wohnrechtsnovelle 2006 stammende Erweiterung des Teilanwendungsbereichs um Gebäudeaufstockungen und Zubauten, die sich in § 1 (4) des MRG folgendermaßen wiederfinden:

(4) Die §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für
1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,

....

Da die Baubewilligung für unsere Dachbodenausbauten (1. Seite beigefügt) vom 19.6.2000 stammt, gehe ich davon aus, dass dieser Einwand unzutreffend ist. Sollte es sich um eine andere Bestimmung handeln, die gemeint war, ersuche ich um umgehende Bekanntgabe, um meinerseits das weitere Vorgehen prüfen zu können.

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Das Protokoll aus der Verhandlung vom 29.7.2009.

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Subject: Zusätzliche Stellungnahme an das Bezirksgericht Fünfhaus
Date: Wed, 5 Aug 2009 11:25:20 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

anbei eine zusätzliche Stellungnahme zu Aktenzahl

12 MSCH 6/09 z
12 MSCH 7/09 x
12 MSCH 8/09 v

Ich bitte um Entschuldigung, aber auch Verständnis dafür, dass diese zu den Themen "Zumutbarkeit der Jahresabrechnung und Rechnungslegung", "Flächen-relevante Hausbesorgerentgelte" und "Grundsteuer" doch wesentlich umfangreicher ausgefallen ist, als ursprünglich beabsichtigt.

Da die Antragsgegnervertreter auf entsprechende Konkretisierung Wert legen, habe ich mich bemüht, die von mir angeführten Aspekte nicht nur zu behaupten, sondern auch entsprechend zu belegen.

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Date: Mon, 10 Aug 2009 10:29:42 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor,

Zu Antrag Nr. 21 (Wohnungsverbesserungsgesetz) bin ich Ihnen noch den Beweis für die bereits verrechnete Erhaltungsrücklage schuldig, obwohl diese m.E. - und laut Antrag - erst ab Endabrechnung verrechnet werden dürfte.

Diesbezüglich übersende ich Ihnen

* einen Aushang von Wiener Wohnen (Dezember 2006), aus dem hervorgeht, dass bereits im momentanen Mietzins für Dachgeschoßwohnungen ein Anteil für die Erhaltungsrücklage enthalten ist.

* den Mietvertrag meiner Frau, Seite 1 und 2
* die Mietzinsvorschreibung für 2005, Seite 1 und 2, aus der bereits eine Mietzinsdifferenz ersichtlich ist.

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Subject: wg. Behauptung der Zustellung der Jahresabrechnung / Präkludierung für 2004
Date: Sat, 29 Aug 2009 09:51:56 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

zu Aktenzahl

12 MSCH 6/09 z
12 MSCH 7/09 x
12 MSCH 8/09 v

und der am 29.7.2009 von den AG-Vertretern behaupteten Präkludierung der Ansprüche für 2004 (Zitat aus dem Protokoll, Seite 3: "Tatsächlich sei aber jedenfalls eine Übermittlung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vor dem 19.6.2005 erfolgt.") möchte ich als weiteren Beweis eine Parallele zum Abrechnungsjahr 2008 und den diesbezüglichen Versendungsmodalitäten einbringen:

Die Jahresabrechnung trägt zwar offiziell das Datum 24.5.2009 (auffällige Parallele zur von den AG-Vertretern vorgelegten rückdatierten Abrechnung für 2004), wurde aber mit einer Erläuterung versendet, die mit "Wien, im Juni 2009" datiert ist und ging gemäß Mailverkehr zwischen Herrn Schreiber (als Vorsitzenden des Mieterbeirats) und Wiener Wohnen den meisten MieterInnen unserer Anlage ab 22.6.2009, also fast einen ganzen Monat nach Datum der Jahresabrechnung, zu.

Abgesehen von der ohnehin fraglichen Relevanz (Beginn der Verjährungsfrist mit Fälligkeitsdatum der Nachzahlung/Rückvergütung?) ergibt sich auch daraus eindeutig, dass die Behauptungen der AG-Vertreter bezüglich der Versendungsmodalitäten von Jahresabrechnungen (Protokoll vom 29.7.2009, Seite 2) in keiner Weise zutreffend sind.

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Strom, Überrechnung und Grundsteuer‏
Von: Gerhard Kuchta ([e-mail])
Gesendet: Donnerstag, 10. September 2009 13:59:49
An: Ulrike Hostek (BG 15) ([e-mail])
Cc: Ernst SCHREIBER ([e-mail]); Mail DG-Mieter; Madeleine Zingher (RA WW) ([e-mail])


Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

zu Aktenzahl

12 MSCH 6/09 z
12 MSCH 7/09 x
12 MSCH 8/09 v

ergeben sich aus der eben beim Mieterbeirat für den Hugo Breitner Hof eingelangten Abrechnungs-CD für das Jahr 2008 weitere Rückschlüsse und Erkenntnisse für das zitierte laufende Verfahren:


Antrag 8 ("Überrechnung"):

Bemerkenswert ist, dass sich Wiener Wohnen bzw. die Zahlungsempfänger aus der sogenannten "Überrechnung" (Wien Energie, MA 48 etc.) seit der Urgenz/Bemängelung durch den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof offenbar sehr bemühen, statt den bisherigen "Schriftstücken" (um nicht zu sagen "Schmierzetteln") tatsächlich Belege zu produzieren, die zumindest der äußeren Form nach dem Rechnungslegungsgesetz entsprechen.

Hier ein Beispiel!

Zwar sind viele Gegebenheiten (z.B. die Adressierung des jeweiligen Objektes) immer noch so mangelhaft, dass wir auch für die folgenden Jahre 2007 und 2008 die Schlichtungsstelle und wahrscheinlich auch das Gericht bemühen werden/müssen, jedoch kann meiner bescheidenen Meinung nach diese - wohl recht aufwändige - Umstellung als Schuldanerkenntnis seitens Stadt Wien - Wiener Wohnen bzw. seitens der Rechnungsleger dafür genommen werden, dass die gelegten "Rechnungen" davor (also im Zeitraum, der Gegenstand des laufenden Verfahrens ist) NICHT den gesetzlichen Erfordernissen genügt haben.


Antrag 9 ("Strom"):

Zumindest die Endabrechnungen für den Stromverbrauch im Jahr 2008 weisen nun je Zähler auch die jeweilige Gerätenummer auf.

Und hier finden sich nach wie vor auch die für den Waschküchenverbrauch und den Betrieb der Aufzüge zugeordneten Stromzähler.

Bitte vergleichen Sie die Zählernummern auf den als Beweis vorgelegten Fotografien für Hanakgasse 15 mit den angegebenen Zählernummern auf den beiden Rechnungen (Seite 2, Mitte). Auch für die anderen Stiegen unserer Anlage wurden diesbezügliche Rechnungen gefunden. Eine Vollständigkeit konnte aufgrund der Fülle an Belegen und der zur Verfügung stehenden Zeit noch nicht überprüft werden. Da die Rechnungen nicht nach Objekten geordnet sind, war es schon schwierig und zeitraubend, diese beiden Rechnungen ausfindig zu machen.

Diesbezüglich ist einerseits zu bemängeln, dass sich offenbar bis heute Verbrauchsbestandteile in der Position Strom/Beleuchtung befinden, die dort nichts zu suchen haben - und daher die Frage zu stellen, ob auch für die folgenden Jahren 2007 und 2008 bereits im Rahmen dieses laufenden Verfahrens Entscheidungen herbeigeführt werden können (oder ob vielmehr neue Anträge bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden müssen).

Andererseits ist aber auch zu kritisieren, dass Stadt Wien - Wiener Wohnen und deren Rechtsvertretung zu diesem Punkt eine weitere völlig unzutreffende Darstellung in ein Rechtsverfahren eingebracht hat. Da im Antrag ausdrücklich auf den Waschkücken-Stromverbrauch Bezug genommen wurde und sich Stadt Wien - Wiener Wohnen bzw. deren Rechtsvertretung sogar eine Verlängerung der Frist für eine erste Stellungnahme erbeten hat, kann man doch wohl davon ausgehen, dass die dahinter liegenden Tatsachen entsprechend überprüft wurden. Die dennoch grundlegend falsche Aussage dazu stellt neuerlich die gesamte Glaubwürdigkeit des Antragsgegners massiv in Frage. Dass Mietern und Mieterbeiräten die Unwahrheit gesagt oder einfach gar keine Auskunft gegeben wird, ist ja leider Gottes schon geübte Praxis - so eine Vorgangsweise vor der Schlichtungsstelle und vor Gericht macht betroffen.


Antrag 19 ("Grundsteuer"):

Ebenfalls aus der Abrechnungs-CD für 2008 ergeben sich Auswirkungen aus den behaupteten Unterlassungen bei Stadt Wien - Wiener Wohnen bis hin zu den Abrechnungsjahren 2007 und 2008. Auch hier erlaube ich mir die Nachfrage, ob im Rahmen dieses Verfahrens und dieses Punktes eine Ausdehnung des Einspruchs auf 2007 und 2008 grundsätzlich möglich ist, oder ob zu dem Zweck neue Anträge bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden müssen.

Der Punkt bleibt meinerseits aber in jedem Fall auch für den beeinspruchten Zeitraum aufrecht - schon um die weiteren Konsequenzen aus den von der Antragsgegnervertretung eingebrachten wahrscheinlich verspäteten Fertigstellungsanzeigen einer rechtlichen Würdigung zu unterziehen.

Auch ist zu bedenken, dass sich der Grundsteuerbescheid auf die entsprechende Einlagenzahl bezieht - und Hanakgasse 1A seit 2004 kein Bestandteil dieser EZ 155 mehr ist.


Gegebenenfalls werden von mir noch weitere schriftliche Eingaben zum Verlauf der Verhandlung vom 29.7.2009 und der daraus resultierten Protokollierung erfolgen - eine Prüfung des Schriftstücks ist diesbezüglich leider noch nicht ganz abgeschlossen.

Ich ersuche Sie, Frau Doktor Hostek, um Ihre geschätzte Rückäußerung zu den Punkten 9 und 19 und verbleibe

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Hier die Fotos der erwähnten Stromzähler.

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Stellungnahme/Ergänzung zum Protokoll der Verhandlung vom 29.7.2009‏
Von: Gerhard Kuchta ([e-mail])
Gesendet: Montag, 21. September 2009 11:52:07
An: [e-mail]
Cc: [e-mail]; Mail DG-Mieter; [e-mail]

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

wie bereits angekündigt bringe ich hiermit eine Stellungnahme/Ergänzung zum Protokoll der Verhandlung vom 29.7.2009 (samt den erwähnten Beilagen) ein.

Bei der Gelegenheit möchte ich Sie daran erinnern, dass zu den Punkten 9 und 19 aus meinem Mail vom 10.9.2009 noch eine Rückäußerung Ihrerseits vonnöten wäre.

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Das auf Antragsteller-Seite vorgelegte Beweismaterial ist nun ebenfalls online!

Die PDF's und Word-Teile HIER!
Die Jahresabrechnungen (gesamt) HIER!
Die Bescheide hier für Wasser und hier für den Rest!
Die Belege für 2004, 2005 und 2006 (teilweise über die vorgelegten Beweise hinausgehend).
Berechnungen und Vergleiche (gesamt), wie z.B. zum BK-Akonto.
Mietverträge (gesamt).
Mietzinskorrespondenz wie z.B. der Aushang aus dem Dezember 2006 zur Erhaltungsrücklage.
Mietzinsvorschreibungen (gesamt).
Anzeigefehler auf den CD's.
Unterlagen der Baupolizei.
Sonstiges Beweismaterial.

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Wiener Wohnen ersucht in einem Antrag (und weitere 2 Seiten) vom 5.10.2009 um Fristverlängerung für die beauftragte Stellungnahme. Die weiteren 4 Wochen wurden vom Gericht bewilligt.