2. Verhandlungstermin beim BG XV - und Folge

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Ein Kurzbericht über die heutige - überaus bemerkenswerte - Verhandlung beim BG Fünfhaus folgt in Kürze, ebenso weitere zugesagte Mails und Informationen.

 

Nächste Verhandlung: 22.9.2010, 9.00 Uhr (Zeugeneinvernahmen - siehe Termine).

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Subject: wg. Vorgehen der Wr. Schlichtungsstelle / Begünstigte aus einem Sachbeschluss
Date: Thu, 22 Jul 2010 18:49:30 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

wie in der Verhandlung von heute zu den Verfahren 12 MSCH 6/09 z, 12 MSCH 7/09 x und 12 MSCH 8/09 v besprochen, übersende ich Ihnen die erwähnte Korrespondenz mit der Wiener Schlichtungsstelle:

Bereits am 28.1.2009 haben wir uns bei der Wiener Schlichtungsstelle erkundigt, wann sich intereressierte Mieter an das Verfahren anschließen können und am 30.1.2009 von der Abteilungsleitung der MA 50/Dezernat I die Auskunft erhalten, dass "im Zuge der Ladung zur mündlichen Verhandlung ein Anschlag in der Wohnhausanlage vorgenommen wird, welchem sowohl die Anträge als auch das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens angeschlossen werden, um alle Mieter der Wohnhausanlage von den anhängigen Verfahren in Kenntnis zu setzen.

Die betroffenen Mieter können sich entweder in der mündlichen Verhandlung persönlich durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung oder durch Übermittlung eines eigenhändig unterfertigten Schreibens dem Verfahren zur jeweiligen Geschäftszahl anschließen."

Da dieser Ankündigung keinerlei wahrnehmbare Handlungen durch die Wiener Schlichtungsstelle gefolgt sind, haben die Herren Schreiber und G.Kuchta am 15.4.2010 persönlich bei der Schlichtungsstelle (Fr. Mag Hillebrand) vorgesprochen, sich nach dem weiteren Verlauf erkundigt und weitere Erklärungen von Mietern angekündigt, die sich dem Verfahren anschließen werden. Dieses Gespräch wurde in einer aktenkundigen Notiz / Information (an wen?) von Frau Mag. Hillebrand festgehalten. Obwohl der Passus über die Ankündigung weiterer Erklärungen von Mietern, die sich dem Verfahren anschließen, dort fehlt, ist es wohl kaum auf einen puren Zufall zurückzuführen, dass Wiener Wohnen aktenkundig ausgerechnet am Folgetag das Abziehen des Verfahrens zu Gericht in die Wege geleitet hat.

Auf das Mail von Herrn Schreiber am 6.5.2009, mit dem der Schlichtungsstelle die ersten Erklärungen übermittelt worden sind, folgte daher am 11.5.2009 die Information durch die Schlichtungsstelle, dass Wiener Wohnen das Verfahren zu Gericht abgezogen hat. Siehe auch den aktenkundigen Vermerk.

Zahlreichen Mieterinnen und Mietern wurde auf diese Art und Weise die Möglichkeit genommen, sich dem Verfahren ordnungsgemäß und rechtzeitig anzuschließen.

Sollte es nun tatsächlich - wie heute in der Verhandlung beim Bezirksgericht XV von der Antragsgegnervertreterin in den Raum gestellt - feste Absicht der Antragsgegnerin Wiener Wohnen sein, nur den formalen Antragstellern die Rückvergütungen aus diesem umfassenden Mietrechtsverfahren zukommen zu lassen, den übrigen über 1.400 Mieterinnen und Mietern unserer Anlage zu verweigern, werden wir alle rechtlichen Schritte gegen die Wiener Schlichtungsstelle - wie z.B. die auch heute von Frau Dr. Zingher apostrophierte Amtshaftungsklage - prüfen lassen. Und natürlich ist auch dieser Aspekt im Rahmen meiner bei der Volksanwaltschaft laufenden Beschwerde über die Wiener Schlichtungsstelle zu berücksichtigen.

Schließlich beläuft sich alleine die heute in der Verhandlung deutlich im Raum stehende Ungültigkeit der Jahresabrechnungen für 2004 und 2005 auf insgesamt über 2,9 Mio. Euro (reiner Betriebskosten-Anteil).

Die Fülle weiterer Unzulänglichkeiten, die für das Abrechnungsjahr 2006 geltend gemacht wurden, sind hier noch gar nicht mitgerechnet.

Und was ich persönlich rein moralisch von einer solchen Vorgehensweise halte, möchte ich hier tunlichst unter den Tisch fallen lassen ...

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

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Hier ein Kurzbericht aus der Verhandlung vom 22.7.2010 vorweg.
Das offizielle Protokoll des Gerichts müsste - schon aufgrund der anstehenden Folgeverhandlung am 22.9.2010 - in Kürze ergehen, wird aber voraussichtlich ein paar markante Details nicht so expressis verbis enthalten.

Verhandlungsführung: Frau Dr. Hostek
Anwesende Antragsteller(vertreter): Gerhard Kuchta (auch mit Vollmacht des Drittantragstellers), Ernst Schreiber
Antragsgegnervertreter: Frau Dr. Zingher, später auch Herr Dr. Terp
2 Zuseher (Erstantragstellerin, weiterer Mieter im Hugo Breitner Hof)

Die Highlights:

Die Richterin stellte klar, dass eine Verjährung für 2004 nicht gegeben ist und fragte, ob Wiener Wohnen nicht zum Beispiel von sich aus die zuviel verrechneten Grünflächenkosten für dieses Jahr rückvergüten will, da dies laut Angaben der Antragsteller auch in der Abrechnung für 2009 nicht erfolgt sei. Frau Dr. Zingher wird das mit Wiener Wohnen abklären.

Die Richterin stellte weiters klar, dass die Abrechnung für die Jahre 2004 und 2005 aufgrund der nicht zulässigen Betriebskostentrennung in Stammhaus und Dachgeschoß komplett neu gelegt werden müsste. Frau Dr. Zingher stellte dies in Abrede, da durch die Trennung keine Mieter benachteiligt worden seien. Die Richterin betonte, dass dies sehr wohl der Fall sei und sie selbst sogar einen Fall für den Hugo Breitner Hof verhandelt hat, bei dem für einen Mieter nach Erstbezug sehr hohe Betriebskostennachzahlungen angefallen seien. G.Kuchta unterstrich dies mit den nachweislichen Abweichungen zwischen den Kosten- und Flächen-Aufteilungsschlüsseln für diese beiden Verrechnungskreise.

Frau Dr. Zingher wies auch auf die daraus auflaufenden hohen Kosten für die Steuerzahler hin, da die gesamten Jahresabrechnungen mit viel Aufwand nachvollzogen werden müssten, nur um drei Antragstellern Korrekturen im Wert von einigen Euro zukommen zu lassen. Ja die Neuberechnung könnte sich sogar zum Nachteil dieser Mieter auswirken.

G.Kuchta wies darauf hin, dass man - im Fall, Wiener Wohnen würde nur die drei hier bei Gericht genannten Antragsteller in diese Veranlassungen und Rückzahlungen einbeziehen - alle möglichen rechtlichen Schritte gegen die Wiener Schlichtungsstelle in Erwägung ziehen werde, da von dieser Seite die Einbeziehung eines breiten Mieterkreises in das Verfahren zumindest behindert worden sei. Die Richterin wies darauf hin, dass z.B. eine weitere Unterschriftsliste für etwa 70 Mieter dem Akt beiliege.

G.Kuchta wies auch darauf hin, dass laut Mietrecht nicht geltend gemachte Forderungen auf Vermieterseite eigentlich schon nach einem Jahr präkludiert seien.

Auf Bitte der Richterin erläuterte G.Kuchta der Richterin bezüglich der Schädlingsbekämpfung den nachweislichen Konnex zwischen Anzahl der betreuten Stiegen und Viertelstunden-Anzahl je Leistungsschein. Auch hier fragte die Richterin nach, ob Wiener Wohnen von sich aus die Beträge vergüten würde oder ob man tatsächlich auf einen teuren Sachverständigen bestehen würde. Schließlich seien die strittigen Kostenpunkte in den Folgejahren maßgeblich gesunken. Frau Dr. Zingher wird das mit Wiener Wohnen abklären.

Schreiber erläuterte, dass er bezüglich der angeblich erfolgten Rückvergütung von Reparaturrechnungen im Rahmen der Betriebskostenposition "Strom/Beleuchtung" in der Abrechnung für 2009 nur eine der Rechnungen auffinden konnte. Auch die bisherige Fehlbuchung bezüglich Waschküchen- und Aufzugsstrom wurde durch einen Auftrag an die Buchhaltung im Abrechnungsjahr 2009 belegt.

Zur Kostenaufteilung bezüglich des Vollwartungsvertrags für Aufzüge wies G.Kuchta darauf hin, dass hier seitens Wiener Wohnen Berechnungen und Unterlagen aus den Jahren 2005 und 2010 vorgelegt worden sind, die für einen Aufteilungsschlüssel aus dem Jahr 2000 als Basis gedient haben sollen. G.Kuchta entschuldigte sich zum Ende der Verhandlung bei Frau Dr. Zingher, dass er auf ihr "Na ja" zu diesem Vorbringen dann sehr emotional reagiert hat. G.Kuchta meinte weiter, dass gerade diese vorgelegten Unterlagen darauf hinweisen, dass jede Aufzugsanlage für sich gesondert zu betrachten sei und dass insbesondere ersichtlich wäre, dass sich Vollwartungsverträge nur bei hohen Instandhaltungskosten "rechnen" würden - dies aber für den Vermieter, nicht für die mit den Kosten daraus belasteten Mieter. Im gegenständlichen Fall hat man gar keine Erfahrungswerte für den Betrieb der Aufzüge abgewartet, sondern gleich in der Ausschreibung einen Vollwartungsvertrag - sogar schon für die Gewährleistungsphase - zur Bedingung gemacht. Schreiber ergänzte, dass die nachträgliche Belastung mit den Vollwartungskosten vorangegangener Jahre jedenfalls problematisch sei. Die Richterin ersuchte Frau Dr. Zingher um die Nominierung eines Zeugen, der die tatsächlich angefallenen Kosten und ihre Aufteilung belegen kann.

Die Richterin fragte die Antragsteller, ob man bezüglich der Grünflächenpflege-Kosten durch den privaten Gärtner einen Sachverständigen wünscht, der auf überhöhte Kosten prüft. Die Antragsteller verneinten dies, da es nicht um die Kostenhöhe selbst geht. Diese sind erst ab der Arbeitsübernahme durch die Wiener Wohnen Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH so eklatant gestiegen (erst für die Abrechnung ab 2007 relevant). Es geht um das angebliche Fehlen eines Vertrags mit dem Gärtnereibetrieb, was im Rahmen einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung bei dieser Betragshöhe bedenklich erscheint.

Die Richterin fragte auch bezüglich der Kosten für die Schneeräumung für die Nebenfahrbahn am Baumgartner Spitz bei den Antragstellern wegen eines Sachverständigen nach. Auch hier sahen die Antragsteller keine Notwendigkeit dafür, da ja sogar nach den Angaben von Wiener Wohnen selbst die Arbeiten durch die Haus- und Außenbetreuungs GmbH um nicht einmal ein Drittel des früher verrechneten Betrags durchführbar waren. Frau Dr. Zingher meinte dazu, spätere Auftragsvergaben ließen nicht auf vorherige Marktverhältnisse schließen.

Zur kostenmäßig mit einbezogenen Grünflächenpflege für den Schönbergplatz meinte Frau Dr. Zingher, dass dieser zwar grundbücherlich nicht zur Anlage gehöre, aber nur über diese begehbar sei und nur dem Hugo Breitner Hof zur Verfügung stünde. Die Antragsteller erwiderten, dass dies ein ganz normales, nicht abgezäuntes oder sonstwie eingeschränktes Straßenstück sei, das allen Menschen offen stehe. Wären solche Gegebenheiten, wie behauptet, vorhanden und daher die Grünflächenpflege von den Mietern zu tragen, hätte es der Begehung und der Protokolle daraus (angebliche Kostenübernahme, die der Mieterbeirat bestätigt haben soll) gar nicht bedurft.

Zur veränderten Grünflächengröße betonten die Antragsteller, dass die Antragsgegnerin bisher nicht erklären konnte, wie durch die Neuvermessung reduzierte Grünflächenmaße mit einer größer gewordenen Fläche für die Grünflächenbetreuung durch Hausbesorger in Zusammenhang stehen können.

Die Richterin wies darauf hin, dass Wiener Wohnen bisher zum raschen und effizienten Ablauf des Verfahrens wenig beigetragen hätte, sondern nur eine Rechtsvertretung entsendet hätte, die auf Basis von schriftlichen Unterlagen agieren muss und darüber hinaus zu den Abläufen bzw. Gegebenheiten bei Wiener Wohnen nichts beitragen kann. Sie forderte die Zeugeneinvernahme von Kundigen bei Wiener Wohnen, um Klarheit über viele Gegebenheiten zu erzielen. Frau Dr. Zingher wird innerhalb von 14 Tagen diese Zeugen nominieren.

Viele Antragspunkte kamen bei dieser Verhandlung gar nicht neuerlich zur Sprache.

Die Richterin fragte Frau Dr. Zingher, ob man dieses große und komplexe Verfahren nicht durch einen Vergleich aus der Welt schaffen könnte. G.Kuchta wies darauf hin, dass die Antragsteller kein Interesse an der Führung eines langwierigen Musterprozesses hätten und einen fairen Vergleich durchaus begrüßen würden. Schreiber ergänzte, dass viele Mieter, die zuviel bezahlt hätten, in der Zwischenzeit versterben oder ausziehen würden und so um den Genuss der Rückzahlung kämen. Frau Dr. Zingher antwortete, für einen Vergleich kein Mandat zu haben und fragte die Antragsteller, welche Größenordnung man sich denn diesbezüglich vorstelle. G.Kuchta antwortete, dass die Nennung eines konkreten Betrags schon aufgrund der komplexen Vezahnung der Fehler und Mängel schwer möglich sei - z.B. greifen bei der Grünflächenpflege mindestens 3 Umstände ineinander. Es müsse ein faires und attraktives Angebot sein, das ALLEN Mietern zugute käme und nicht nur den Antragstellern im Verfahren.

G.Kuchta ersuchte die Antragsgegnervertreterin abschließend, auf Wiener Wohnen einzuwirken, auch erforderliche Rückzahlungen und Korrekturen für die nachfolgenden Abrechnungsjahre ab 2007 zu prüfen und in Erwägung zu ziehen, da Schlichtungsstellenanträge dafür bereits in Ausarbeitung seien und bei zahlreichen Punkten klar sei, dass die Ergebnisse aus diesem gegenständlichen Verfahren auch auf die nachfolgenden Jahre wirken (z.B. falsche Zuordnung des Aufzugsstroms). Bei den Stromkosten sei man weiteren Auffälligkeiten (sehr hoher Stromverbrauch bei einigen Zählern für die Hausbeleuchtung) auf der Spur, die sich gegebenenfalls sogar auf die in Streit stehenden Abrechnungsjahre auswirken könnten. Diese Besonderheiten könnten deshalb erst jetzt entdeckt werden, weil die gelegten Abrechnungsbelege erst seit kurzer Zeit tatsächlich formalen Rechnungen entsprechen würden. Durch eine rechtzeitige Prüfung und Korrektur solcher Punkte durch Wiener Wohnen könnte man allen Beteiligten - auch dem Gericht - Zeit, Aufwand, Kosten und Nervenbelastungen ersparen.

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Wie erwartet ist das Protokoll aus der Verhandlung vom 22.7.2010 bereits eingetroffen und birgt keine Überraschungen in sich.

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From: [e-mail]
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CC: [e-mail]; [e-mail]; DG-Mieter
Subject: wg. Neulegung der Abrechnung für 2004 und 2005
Date: Sat, 7 Aug 2010 10:55:50 +0200
 
Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

vielen Dank für die Übermittlung des Protokolls aus der Verhandlung vom 22.7.2010 zu den Verfahren 12 MSCH 6/09 z, 12 MSCH 7/09 x und 12 MSCH 8/09 v.
 
Mein Mail bezieht sich auf Seite 3 und die darin geäußerte Ansicht des Gerichts, dass die Jahresabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 von der Antragsgegnerin neu zu legen seien.
 
Ich teile als Antragstellervertreter selbstverständlich vollkommen die Ansicht des Gerichts, dass die bisher vorgelegten Abrechnungen für diesen Zeitraum absolut unübersichtlich sind. Nicht nur das! Wie schon aus dem bisherigen Vorbringen ersichtlich, halte ich sie - über die Unübersichtlichkeit hinausgehend - für derart mangelhaft, dass sie insgesamt als nicht rechtskonform gelegt und daher ungültig zu betrachten sind. Siehe dazu auch meinen Antragspunkt 20, der übrigens den verrechneten Hauptmietzins für Dachgeschoßmieter in diese Behauptung mit einschließt. Auch dazu heißt es in § 20. (1) MRG übrigens: "Der Vermieter hat in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen."
 
Wie aber auch schon in der Verhandlung vom 22.7.2010 kurz angemerkt, möchte ich meine Bedenken dagegen anmelden, dass eine gerichtlich angeordnete Neulegung der Abrechnung durch die Antragsgegnerin diesen Mangel angemessen und rechtskonform aus dem Weg schafft.
 
Diese Bedenken stützen sich auf den Bestimmungen des § 21 (3) Mietrechtsgesetz, wo es heißt: "In den Fällen einer Jahrespauschalverrechnung beginnt die einjährige Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind."
 
Ich gehe davon aus, dass innerhalb dieser Frist eine rechtskonforme Geltendmachung erfolgen muss - und nicht "irgendeine".

Wie bereits aktenkundig (Antragspunkt 20 von Herrn Schreiber), gestand Wiener Wohnen in der Stellungnahme vom 2.11.2007 ein, man wäre in einem Schreiben des Leiters der Zentralen Schlichtungsstelle der Stadt Wien vom 7.11.2003 (!!) nachdrücklich darauf hingewiesen worden, dass laut § 17 Mietrechtsgesetz die Führung eines gemeinsamen Verrechnungskreises für Betriebskosten bei Stammhaus- und Dachgeschoßmietern in der selben Wohnhausanlage erforderlich sei.

 

Die Legung der strittigen Jahresabrechnung für 2004 erfolgte aktenkundig "im Juni 2005", die für 2005 "im Juni 2006". Es bestand für die Antragsgegnerin also genügend Zeit, um z.B. diesen bekannten und gravierenden, von kompetenter Seite "nachdrücklich" angemerkten Mangel zu beseitigen. Der Leiter der Zentralen Schlichtungsstelle der Stadt Wien ist schließlich nicht "irgendwer", sondern der Leiter der gesetzlich vorgeschriebenen Erstinstanz für Mietrechtsangelegenheiten im Raum Wien.

 

Dennoch ist eine Behebung des Mangels durch die Antragsgegnerin - meines Erachtens in voller Kenntnis möglicher Folgen und aus eigenem Gutdünken - ganz offensichtlich nicht rechtzeitig veranlasst worden. Das bestätigt nicht nur die besagte Stellungnahme vom 2.11.2007, sondern auch die Äußerung der Antragsgegner(vertreter)in vom 4.5.2010 auf Seite 4. In beidem ist von "systemtechnischen Gegebenheiten" als Hindernis für eine rechtzeitige Anpassung an die Erfordernisse die Rede. Gerade für einen Vermieter und Verwalter dieser Dimension nach meiner bescheidenen Meinung kein ausreichender Grund, um sich über mietrechtliche Bestimmungen und Auflagen hinwegzusetzen.

 

Es ist daher nicht einzusehen, weshalb eine solche ganz bewusste Missachtung gesetzlicher Gegebenheiten durch eine gerichtlich angeordnete Neulegung der Abrechung - für, wenn es nach der Antragsgegnervertreterin geht, nur drei Antragsteller - als quasi "temporärer Umgehungsweg gesetzlicher Auflagen" de facto begünstigt werden soll. Begünstigt deshalb, da seitens des Vermieters bzw. Verwalters somit nämlich ein Weg eingeschlagen werden dürfte, der sich durchaus "rechnen" kann, da mietrechtlich erforderliche, aber aufwendige Prozesse gegebenenfalls erst dann durchgeführt werden, wenn sie dem Verpflichteten technisch leicht(er) möglich sind - und diese Prozesse auch nur dann überhaupt erst zur Ausführung gelangen, falls Benachteiligte tatsächlich ihre Forderungen gerichtlich geltend machen. Ja selbst dann bekämen nicht einmal alle Betroffenen ihr durch falsche Abrechnungen zu Unrecht in Rechnung gestelltes Geld zurück.

 

Ich meine, dass solche Praktiken nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen können, die Frist zur rechtskonformen Geltendmachung von Ansprüchen für 2004 und 2005 mittels einer Neulegung der Abrechnung durch die Antragsgegnerin längst abgelaufen ist (sei diese Neulegung gerichtlich auferlegt oder nicht), und beantrage daher,

 

• die kompletten Jahresabrechnungen für 2004 und 2005 gemäß den Ausführungen des Gerichts für ungültig zu erklären
• und folglich den daraus Betroffenen die gesamten Betriebskosten und besonderen Aufwendungen als Rückerstattung zuzusprechen.
• Auch die Auswirkungen auf den Hauptmietzins dieser Jahre möge - schon im Sinn meines Antragspunktes 20 - geprüft werden.

Für das Abrechnungsjahr 2006 gilt das bisherige Vorbringen.

 

Zum Protokoll vom 22.7.2010 möchte ich nur der Form halber darauf hinweisen, dass lediglich ein Teil der Antragspunkte behandelt werden konnte und auch innerhalb dieser Punkte fallweise nur ein Teil des bisherigen Vorbringens. Ich gehe daher davon aus, dass überall dort, wo in der Verhandlung nicht ausdrücklich Gegenteiliges oder Abweichendes festgehalten wurde, diese Punkte und das Vorbringen dazu in die Bewertung durch das Gericht und in die Sachbeschluss-Findung vollinhaltlich einfließen.

  

Hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

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Subject: Nachfrage und Hinweise zu unserem Verfahren
Date: Mon, 23 Aug 2010 12:35:14 +0200

 

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

zu den Verfahren 12 MSCH 6/09 z, 12 MSCH 7/09 x und 12 MSCH 8/09 v erlaube ich mir die Anfrage, ob seitens der Antragsgegnervertreterin die zugesagten Stellungnahmen und Klärungen bereits an das Gericht ergangen sind.

 

Darüber hinaus erlaube ich mir einen Hinweis auf die in jüngster Zeit erfolgte Abweisung eines Rekurses durch das Landesgericht für ZRS Wien mit Aktenzahl 39 R 137/10a (auch HIER nachzulesen). Dies deshalb, da in dieser Entscheidung auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung und ganz besonders den Nachweis der Ausgaben durch die Vorlage von Belegen Bezug genommen wird. Dies unterstreicht unsere Beeinspruchung und unsere Argumentation z.B. bezüglich der sogenannten "Überrechnung" (Antragspunkt 8) und bezüglich der Hausbesorgerkosten (Antragspunkt 15), nicht nur für die gänzlich in Frage gestellten Abrechnungsjahre 2004 und 2005, sondern auch für das Abrechnungsjahr 2006.

 

Bezüglich der strittigen Kosten aus den Vollwartungsverträgen für Aufzüge (Antragspunkt 5 des Drittantragstellers) möchte ich zusätzlich auf den Betriebskostenspiegel 2010 (für das Abrechnungsjahr 2009) der Mietervereinigung Österreichs hinweisen, wo unter "Einzelergebnisse des Wiener Betriebskostenspiegels" zu lesen ist: "Für Liftanlagen liegt der Durchschnittswert netto bei € 1,91/m2 und Jahr bzw. bei € 0,16 pro Monat. Eine Wohnung mit 70 m2 kommt so auf Liftkosten von € 11,20 pro Monat bzw. € 133,70 im Jahr." Im Vergleich dazu lagen für das Jahr 2009 die Kosten der Liftanlagen im Hugo Breitner Hof bei EUR 3,95 netto pro m2 und Jahr, das ist fast exakt der doppelte Betrag! Selbst wenn seitens der Mietervereinigung Österreichs immer wieder betont wird, dass der Betriebskostenspiegel keine Daten von Gemeindebauten enthalten würde, ist nicht nachvollziehbar, warum es bei den Betriebskosten für Liftanlagen bzw. deren Berechnung/Bemessung so eklatante Unterschiede zwischen privaten Wohnhausanlagen und Wohnhausanlagen der Gemeinde Wien geben sollte. 

 

Hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

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CC: [e-mail]; [e-mail]; DG-Mieter

Subject: Meine Mails vom 22.7. und 23.8.2010 an das BG XV
Date: Fri, 10 Sep 2010 10:30:27 +0200
  

Sehr geehrte Frau Doktor Hostek,

ich beziehe mich auf mein Mail vom 22.7.2010 zu den Verfahren 12 MSCH 6/09 z, 12 MSCH 7/09 x und 12 MSCH 8/09 v an Sie und möchte dieses wie folgt ergänzen:

Nach der Zusicherung eines Aushangs ab Verhandlungsfestlegung durch die Wiener Schlichtungsstelle am 30.1.2009 (da lagen die Anträge schon ein halbes Jahr bei der Schlichtungsstelle) geschah dort diesbezüglich offenbar weiterhin nichts. Hier ein Link auf das Ergebnis der von uns vorgenommenen Akteneinsicht beim BG XV, die gegenständlichen Verfahren betreffend. Darin haben wir sämtliche, dem Akt entnehmbare Vorgänge bei der Schlichtungsstelle bis zum Abzug des Verfahrens bei Gericht dokumentiert. Auch aus dem heraus ist nach menschlichem Ermessen auszuschließen, dass wir einen durchgeführten Aushang oder eine briefliche Verständigung der Mieter durch die Wiener Schlichtungsstelle bloß übersehen hätten. Hier ein Bild, das für ein anderes Verfahren und eine andere Wohnhausanlage belegt, dass solche Verständigungen durch die Schlichtungsstelle nicht an die behauptete Festlegung eines Verhandlungstermins geknüpft sind bzw. sein müssen. Selbst wenn auch dieser gegenständliche Aushang meines Erachtens mangelhaft ist und keineswegs alle betroffenen Mieter der Wohnhausanlage erreichen kann, ist dort wenigstens so ein Aushang rechtzeitig erfolgt - in unserem Fall aber offenbar nicht. Als Herr Schreiber und meine Wenigkeit am 15.4.2010 bei der Schlichtungsstelle vorgesprochen und angekündigt haben, nun selbst für die Beitrittserklärungen der Mieter zu den laufenden Verfahren zu sorgen, hat Wiener Wohnen einen Tag später den Abzug des Verfahrens zu Gericht in die Wege geleitet - für welche Beitrittserklärungen wirksam oder nicht, ist derzeit unklar. Daher ergibt sich, dass die laut § 37, Abs. 3, Z. 2 MRG zwingend vorgesehene Zustellung an die weiteren Mieter nicht erfolgt bzw. die Gelegenheit zu deren Teilnahme am Verfahren nicht eingeräumt worden ist. Die erste amtlich ausgehängte Mitteilung diesbezüglich betraf nach meiner Wahrnehmung die angesetzte Verhandlung beim BG XV vom 29.7.2009. Die Konsequenzen aus dieser nicht erfolgten Verständigung sind mir unklar, ebenso welche weiteren Schritte die daraus benachteiligten Personen ergreifen müssen, um zu ihrem Recht zu kommen. Ich ersuche Sie diesbezüglich um Information.

Darüber hinaus erlaube ich mir den Hinweis, dass auf mein Mail vom 23.8.2010 bisher keine Rückäußerung eingetroffen ist und wir Antragsteller daher nicht wissen, auf welche Zeugeneinvernahmen bzw. weiteren Umstände wir uns für den 22.9.2010 vorbereiten dürfen. Ich bitte auch diesbezüglich um Nachricht.

 

Hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

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Subject: Antwort: Meine Mails vom 22.7. und 23.8.2010 an das BG XV
To: [e-mail]
From: [e-mail]
Date: Fri, 10 Sep 2010 13:45:37 +0200

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Ich war bis Anfang September auf Urlaub und hatte noch keine Zeit meine
Mails aufzuarbeiten. Es ist am 24.8.2010 ein Schriftsatz der Kanzlei
Zingher - Terp eingegangen. Es wurde die Einvernahme von Herbert Winter,
Silvia Celand, Andreas Auer (zur Richtigkeit der Abrechnung - EDV), Ing.
Josef Weichsel (Thema Haustechnik, Aufzüge, Vollwartung), Ing. Hans Heider
( Thema Grünflächenbetreuung, Rattenbekämpfung), AR Martina Neubauer (Thema
Buchhaltung, Buchungen) beantragt. Mein mich vertretender Kollege hat
diesen Schriftsatz, der außer den Namen dieser Personen mit Themenkreis
kein Vorbringen enthält, nicht an sie weitergeleitet, die genannten Zeugen
wurden zur Verhandlung geladen. Ich werde veranlassen, dass Ihnen eine
Kopie übermittelt wird.
Zu Ihrem heutigen Mail würde ich - ohne jetzt weiter Judikatur dazu gesucht
zu haben - davon ausgehen, dass eine Mitteilung an die Schlichtungsstelle,
dass man sich dem Verfahren anschließt ausreichend ist.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrike Hostek

mailto:[e-mail]
BG Fünfhaus

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From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; DG-Mieter
Subject: RE: Antwort: Meine Mails vom 22.7. und 23.8.2010 an das BG XV
Date: Fri, 10 Sep 2010 17:16:43 +0200

Vielen Dank für Ihre Ausführungen, Frau Doktor.

Wenn der Schriftsatz tatsächlich nicht mehr enthält, bestehe ich nicht auf der Zusendung einer Kopie. Sollten sich die übrigen hier mit-angeschriebenen Antragsteller nicht anderweitig entscheiden, sollte zur Aufwandsminderung auch dort von keiner Notwendigkeit auszugehen sein.

Nur eine Frage zu Herrn Ing. Josef Weichsel (Thema Haustechnik, Aufzüge, Vollwartung): Kommt dieser Herr von der Herstellerfirma oder von Wiener Wohnen / der Stadt Wien? Die übrigen Personen sind uns ausreichend bekannt und ist ihre Zugehörigkeit klar. Bei Herrn Ing. Weichsel könnte es sich jedoch ggf. um eine Namensgleicheit oder Mystifikation handeln.

Bei der Mitteilung an die Schlichtungsstelle zum Verfahrensbeitritt der rund 70 Personen beziehen sich die Fragen einerseits darauf, ob eine elektronische Übermittlung der Unterschriften voraus für die Wahrung der Rechte ausreichend war und andererseits auf den Umstand, dass sich das Verfahren ja zur gleichen Zeit zum BG XV verlagert hat (welche Maßnahme / welcher Zeitpunkt hat das Verfahren bei der Schlichtungsstelle beendet?).

Insbesondere aber kritisieren wir, dass die Möglichkeit zum Verfahrensbeitritt den allermeisten Mietern aufgrund der fehlenden Verständigung durch die Schlichtungsstelle / dem fehlenden Aushang generell gar nicht bekannt war. Die beigebrachten rund 70 Unterschriften wurden ja über Initiative des Mieterbeirates eingesammelt.

Wiener Wohnen scheint nun lediglich gewillt zu sein, allfällige Zahlungen an die drei ursprünglichen Antragsteller zu leisten. Es fragt sich daher, wie die weiteren benachteiligten Mieter zu ihrem Recht und den ihnen zustehenden Beträgen kommen können - und was sie dazu tun müssen.

* Was ist mit dem einen laut Akt separat und offensichtlich rechtzeitig beigetretenen Mieter (27.3.2009),
* was ist mit den rund 70 erwähnten Unterschriften zum Abzugszeitpunkt,
* was ist mit allen anderen Mietern unserer Anlage?

Erstreckt sich die Wirkung eines Sachbeschlusses für unsere Verfahren trotz des fehlenden Aushanges und der nicht erfolgten Verfahrensbeitritte auch auf sie, ohne dass dann seitens der Antragsgegnerin für zu leistende Zahlungen wiederum Verjährung der Ansprüche behauptet werden kann?

Hochachtungsvoll
Gerhard Kuchta

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