Keine Mietpreisbremse im Gemeindebau (3.2.2023)

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 3. März 2023 21:05
An: Wiener Bürgermeister; Stadträtin Kathrin Gaal; Wiener Wohnen
Cc: NEOS; FPÖ Wien; ÖVP WIen; Grüne Wien; Pamela Rendi-Wagner; Chefredaktion APA; Radio Wien; Puls 4; ATV; Servus TV; Kurier; KRONE (Chefredaktion); Der Standard (Chefredaktion); Die Presse (Chefredaktion); Profil; Redaktion Österreich; Heute (UBahn-Zeitung); News; Wiener Zeitung; Dossier; Stadtrechnungshof Wien; Ernst Schreiber; Helmut Hartmann; Thomas Kainz
Betreff: Mietzinserhöhung im Wiener Gemeindebau - Aufklärung eines Irrtums!

 

Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

sehr geehrte Frau Stadträtin, 

sehr geehrte Damen und Herren,

 

ich beziehe mich im Namen unseres Mieterbeirats auf die heutige ORF-Korrespondenz, dass gemäß einer Anfrage von „Wien heute“ an Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) und Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ) diese - im Rahmen ihres eigenen exekutiven Wirkungsbereichs für die Stadt Wien - den undiskutiert rechtlich durchaus möglichen Verzicht auf eine Mietpreiserhöhung im Wiener Gemeindebau (also für die dem Stadtratsbereich von Frau Gaal unterstehenden Wohnobjekte und Mieter bei der städtischen Unternehmung Wiener Wohnen) nicht in Anspruch nehmen wollen. Dies mit dem vagen Hinweis darauf - Zitat: "Die Stadt Wien will keine Insellösungen, durch die Personengruppen im Land benachteiligt werden. Die Mieterinnen und Mieter in ganz Österreich brauchen eine allgemein gültige Lösung, damit die ständigen inflationsbedingten Mietpreiserhöhungen den Menschen in Österreich nicht weiter über den Kopf wachsen.“

 

Diesbezüglich ist auf das Statut für diese Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ - also laut nach wie vor geltenden Buchstaben des Gesetzes eine Verordnung des Wiener Gemeinderates - zu verweisen. Konkret auf die §§ 2 (1) - Zitat - ...

 

Der Zweck der Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ besteht in der Bereithaltung und Schaffung von einem modernen Standard entsprechenden Mietwohnungen für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien.

 

... und § 12 - Zitat:

 

Die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ ist nach wirtschaftlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung des Unternehmenszweckes nach § 2 zu führen. Der Wirtschaftsplan hat grundsätzlich so erstellt zu werden, daß langfristig die Aufwände durch die Erträge gedeckt sind. Die Mieten oder sonstigen Entgelte sind im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten so festzusetzen, daß diesen Zielsetzungen entsprochen wird.

 

Da die Möglichkeit zu einem solchen Erhöhungsverzicht allein schon aus der ganzen politischen Vorkorrespondenz der SPÖ dazu außer Frage steht (vor allem da der Wiener Bürgermeister der hier zentral vortragenden SPÖ-Parteivorsitzenden ja danach ausdrücklich das Vertrauen ausgesprochen hat) - außer die hier politisch Tätigen erwarten allen Ernstes von anderen etwas, was sie selber unter weit leichteren Bedingungen nicht zu bringen in der Lage sind, ist dieser Mietzinsverzicht für den Wiener Gemeindebau schon zur psychischen Entlastung der hier betroffenen Personen unverzüglich zu verlautbaren und in die Wege zu leiten.

 

Es steht hier gemäß statutarischem - also legislativem Auftrag an die Exekutive - gar nicht zur Debatte, was diese nach Gutdünken zu tun oder zu lassen hat!

Und es ist nicht verwunderlich, sondern aufgrund Ihrer Vorgeschichte als Wiener Wohnbaustadtrat geradezu erschütternd, Herr Bürgermeister, dass wir auf so etwas in dieser Debatte überhaupt erst hinweisen müssen.

Aus unserer Sicht sogar eine wesentlich weitreichendere Mietzinsreduktion, wenn man betrachtet, dass Wiener Wohnen allein schon in unserem Gemeindebau im Jahr 2021 - also vor dem großen Teuerungsjahr 2022, das erst im Sommer dieses Jahres mietrechtlich abgerechnet werden wird - im Hauptmietzins rund 1,2 Mio. Euro mehr eingenommen als ausgegeben hat. Von diversen "kreativen Methoden der Stadt Wien" einmal ganz abgesehen, die Hauptmietzinsaufwände auch recht elegant auf die Mieter zu überwälzen. und einer Gestionierung der Hauptmietzinsreserve, die sich Wiener Wohnen auf den letzten Jahresabrechnungen mangels Nachvollziehbarkeit anscheinend gar nicht mehr auszuweisen traut.

 

Zu weiteren Vorschlägen, wie man die Ausgaben sowohl im Hauptmietzins als auch bei den Betriebskosten - sowohl für die Mieter als auch den Hauseigentümer - drastisch senken könnte (wenn man nur wollte) harren wir schon jahrelang eines von uns angebotenen Gesprächstermins! 

 

Es wundert uns allerdings angesichts der hier aktuell gerade offen zur Schau gestellten Einstellung nicht, dass dieses Angebot unsererseits bisher auf Seiten der Stadtverwaltung und von Wiener Wohnen nicht angenommen wurde.

 

Sie haben, Herr Bürgermeister, am 13.2.2023 im Rahmen des Februargedenkens der SPÖ hier im Hugo Breitner Hof neben dem Denkmal für dessen Namensgeber und Gründer des sozialen Wohnbaus in Wien eine Festrede gehalten. Wir können Sie beruhigen: Sein Denkmal steht noch - das hat es noch nicht vor Wut zerrissen. Und die zweite gute Nachricht: Die Wiener Energiekrise kann man wahrscheinlich locker lösen: Nämlich indem man seinen Leichnam als Turbine einsetzt - weil der rotiert wahrscheinlich in seinem Grab!

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit den besten Grüßen

 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

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Von: WrW Dezernat Beschwerdemanagement
Gesendet: Montag, 6. März 2023 08:32
An: [e-mail]
Betreff: DBM : Kuchta Gerhard - Mietzinserhöhung im Wiener Gemeindebau - Aufklärung eines Irrtums! SAP 16588479

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Ihre Nachricht ist im Beschwerdemanagement von Wiener Wohnen eingelangt.

Wir werden eine Überprüfung ihres Anliegens veranlassen und sind bemüht, Ihnen so rasch wie möglich zu antworten.

Bis dahin ersuchen wir um Geduld.

Freundliche Grüße

XXX

Dezernat Beschwerdemanagement

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: WrW West Kanzlei 
Gesendet: Mittwoch, 8. März 2023 13:31
An: [e-mail]
Betreff: WG: Ihre E-Mail vom 03.03.2023, 215181/2023, SAP 16588479

Sehr geehrter Herr Kuchta,

Ihre E-Mail vom 03.03.2023 an die Präsidialabteilung des Herrn Bürgermeisters Dr. Michael Ludwig, an das Büro der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen, an Wiener Wohnen und sowie an weitere Adressaten wurde uns zur Beantwortung übermittelt. Hinsichtlich der Valorisierung der Mietzinse möchten wir Folgendes mitteilen:

Aufgrund der Kundmachung der Bundesministerin für Justiz wurden die im Mietrechtsgesetz geregelten, wertgesicherten Mietzinse erhöht. Daher muss Wiener Wohnen die gesetzlich vorgesehene Erhöhung der Mietzinse umsetzen.

Wohnsicherheit für die Mieter*innen hat für Wiener Wohnen oberste Priorität. Gemeindewohnungen haben leistbare und unbefristete Mieten. Darüber hinaus lässt das dichte soziale Netz der Stadt Wien keine*n Mieter*in zurück. Wir appellieren, die Angebote der vorhandenen Unterstützungsleistungen der Stadt – wie beispielsweise die Wohnbeihilfe, die Mietbeihilfe oder die Beratungen der MieterHilfe in Mietrechtsfragen anzunehmen. Gerade bei Wiener Wohnen haben wir ein soziales Maßnahmenpaket geschnürt und unsere Anstrengungen nochmals intensiviert.

Die Einnahmen bei Wiener Wohnen sind kein Selbstzweck. Sie dienen insbesondere auch dafür, die Gemeindebauten zu sanieren und damit fit für die nächsten 100 Jahre zu machen. Sämtliche Mieteinnahmen, welche nicht für laufende Erhaltungsarbeiten verwendet werden, werden der Hauptmietzinsreserve gutgeschrieben. Sie kommen damit in einen allgemeinen Topf, um künftige Erhaltungsarbeiten finanzieren zu können.

Im Fall von absehbaren Zahlungsschwierigkeiten bitten wir betroffenen Mieter*innen rechtzeitig mit Wiener Wohnen Kontakt aufzunehmen, um gemeinsam eine Lösung zu finden.

Wir hoffen, dass Sie den Sachverhalt aufgrund dieser Darstellung nachvollziehen können. Ihre Anfrage zur Betriebskostenabrechnung vom 06.03.2023 wird aufgrund der Zuständigkeit einer anderen Fachabteilung gesondert beantwortet.

Freundliche Grüße

XXX

Hausverwaltung und Kundenbetreuung

Gebietsteil West

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 9. März 2023 12:05
An: Wiener Wohnen West Kanzlei 
Cc: Wiener Bürgermeister; Stadträtin Kathrin Gaal; NEOS; FPÖ Wien; ÖVP WIen; Grüne Wien; Pamela Rendi-Wagner; Demokratische Alternative; Chefredaktion APA; Radio Wien; Puls 4; ATV; Servus TV; Kurier; KRONE (Chefredaktion); Der Standard (Chefredaktion); Die Presse (Chefredaktion); Profil; Redaktion Österreich; Heute (UBahn-Zeitung); News; Wiener Zeitung; Dossier; Stadtrechnungshof Wien; Ernst Schreiber; Helmut Hartmann; Thomas Kainz
Betreff: Mietzinserhöhung im Wiener Gemeindebau: Ihre völlig inakzeptable Antwort!

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

vielen Dank für Ihre (hier beigefügte) Antwort vom 8.3.2023, die wir aber inhaltlich weder nachvollziehen noch so akzeptieren können! 

 

 

Sie schreiben - Zitat: Aufgrund der Kundmachung der Bundesministerin für Justiz wurden die im Mietrechtsgesetz geregelten, wertgesicherten Mietzinse erhöht. Daher muss Wiener Wohnen die gesetzlich vorgesehene Erhöhung der Mietzinse umsetzen.

 

Bitte teilen Sie uns mit, auf welcher gesetzlichen oder sonstigen zwingend einzuhaltenden Vorgabe diese Verpflichtung beruht. Uns ist eine solche nicht bekannt. Im Gegenteil: Dem steht ja die Regulierung laut Ihrem Statut gegenüber, die im Mail vom 3.3.2023 zitiert wurde - und die bei wirtschaftlicher Machbarkeit und sozialem Bedarf Ihrer Mieter genau das Gegenteil davon vorschreibt. Außerdem fragt sich, ob nun - wenn so eine Verpflichtung besteht - z.B. der Traiskirchner Bürgermeister Andreas Babler (SPÖ) wegen Nichteinhaltung dieses Regulativs angezeigt wird.

 

Sie schreiben weiter - Zitat: Wohnsicherheit für die Mieter*innen hat für Wiener Wohnen oberste Priorität. Gemeindewohnungen haben leistbare und unbefristete Mieten.

 

Hierzu verweisen wir auf unsere Berechnung der Mietzinsentwicklung im Hugo Breitner Hof: Die Mietkosten im Hugo Breitner Hof sind in den letzten 10 Jahren um fast 40 % gestiegen (genau genommen sogar weit mehr). Im Vergleich dazu: Die Inflation um rund 21 %. Noch kritischer schaut es beim Neubezug aus: Dort werden wir nach der absehbaren Erhöhung im April/Mai (+ 8,6 beim Richtwert, voraussichtlich neuerliche 10% Erhöhung der Betriebskostenakonti - allein schon aufgrund der Gebühren- und Preiserhöhung unter Verantwortung der Stadt Wien selbst) bei einer Gesamtmiete hier in der Anlage von 10,59 EUR pro Monat und Quadratmeter liegen. Inklusive Umsatzsteuer, aber ohne Lift und allfällige zusätzliche Mietbelastungen - z.B. aus einem Verfahren nach § 18 MRG!

  

 

Apropos § 18-Verfahren! Sie schreiben weiter - Zitat: Die Einnahmen bei Wiener Wohnen sind kein Selbstzweck. Sie dienen insbesondere auch dafür, die Gemeindebauten zu sanieren und damit fit für die nächsten 100 Jahre zu machen. Sämtliche Mieteinnahmen, welche nicht für laufende Erhaltungsarbeiten verwendet werden, werden der Hauptmietzinsreserve gutgeschrieben. Sie kommen damit in einen allgemeinen Topf, um künftige Erhaltungsarbeiten finanzieren zu können.

 

Hierzu verweisen wir auf unsere eigene jüngste Hauptmietzinsabrechnung für unsere Wohnhausanlage, aus der wir bei den Einnahmen z.B. aus den uns vorliegenden Informationen und Unterlagen massiv anzweifeln müssen, dass die insgesamt ausgewiesenen EUR 2.149,13 an Anerkennungszins tatsächlich das ist, was in diesem Jahr bei unseren Mietern eingehoben worden ist. 

 

Außerdem verweisen wir dazu auf den Kontrollamtsbericht KA III - StW-WW-2/12 und die hierin zitierte Stellungnahme von Wiener Wohnen auf Seite 12 - Zitat: Im Gegensatz zur Rechtslage zum MG sieht das nunmehr seit 1982 geltende MRG keine mehrjährige Mietzinsreserve (bzw. ein Mietzinspassivum) vor, sondern gem. § 20 Abs. 1 Z 1 MRG, jeweils eine jährliche Gegenüberstellung von "Einnahmen" (§ 20 Abs. 1 Z 1 MRG) und "Ausgaben" (§ 20 Abs 1 Z 2 MRG) als Mietzinsreserve bzw. Mietzinsabgang vor, d.h. Jahressalden, ohne Rücksicht auf die Ergebnisse der vergangenen Jahre. Zu einer Saldierung zwischen den Mietzinsreserven und Mietzinspassiva verschiedener Jahre, kommt es im Fall von Verfahren nach § 6 MRG oder eben bei §§ 18 ff MRG. Da sowohl die jährlichen Mietzinsreserven als auch Mietzinsabgänge reine Rechnungsgrößen sind, zieht selbst die ordnungsgemäße Legung der HMZ-Abrechnung (Jahressaldo) keinerlei Rechtswirkungen, insbesondere keine (inhaltliche) Bindung für spätere Verfahren, nach sich. Die inhaltliche Richtigkeit einer HMZ-Abrechnung kann nur in einem Verfahren nach § 6 MRG oder §§ 18 ff MRG bekämpft werden. Das bedeutet aber auch, dass die Abrechnungen (Jahressalden) inhaltlich abänderbar sind, z.B. durch Herausnehmen irrtümlich verrechneter Rechnungen oder Berücksichtigung von inzwischen ergangener, höchstgerichtlicher Judikatur. Dies hat aber auch zur Folge, dass es sich bei dem in § 6 bzw. §§ 18 ff MRG-Verfahren um vorzulegende Saldierung von Jahressalden und nicht um die Legung von zehn einzelnen HMZ-Abrechnungen handelt. Was Form, Layout etc. der zehn Jahressaldos angeht, so ergaben sich immer wieder insbesondere durch unterschiedliche Vorgaben der einzelnen Sachbearbeiter der Schlichtungsstelle (z.T. optischer bzw. formaler Natur) "regionale" Unterschiede. Das klingt doch etwas "situationselastischer" zu dem Thema, als Ihre oben zitierten Ausführungen!

 

Außerdem verweisen wir dazu auf die vielen Wohnhausanlagen der Stadt Wien, die dem Verfall preisgegeben werden bis die Mieter eine Überwälzung der Sanierungskosten im Rahmen eines - oben zitierten - Verfahrens nach §§ 18 ff MRG schlucken. Als Beispiel dafür nenne ich hier die Wohnhausanlage Gemeindeberggasse 10-24 im 13. Bezirk, wo mir die Situation - als ehemaliger Mietervertreter dort - nur allzu gut bekannt ist. 

 

Oder unsere eigene Sanierung hier im Hugo Breitner Hof, wo man - nach endlich erfolgter Endabrechnung für die Arbeiten am Stammhaus - exorbitante Beträge von den Mietern nachfordern wollte, zusätzlich zu dem was sie aus dem §§ 18-Verfahren bereits bezahlt hatten. Und plötzlich - nach einem umfassenden Einspruch dagegen aufgrund der erfolgten Prüfung sämtlicher 18 Ordner an Abrechnungsunterlagen - hieß es, nur 10 Tage nach Einlangen dieses Einspruchs bei der Schlichtungsstelle "Alles retour! Nicht nur dass die Mieter nichts nachzahlen müssen - sie bekommen sogar das bisher bezahlte Geld zurück, denn es ist sich die Sanierung eh mit der Mietzinseinnahme ausgegangen!" Erklärung dafür?

 

 

Sie schreiben außerdem - Zitat: Darüber hinaus lässt das dichte soziale Netz der Stadt Wien keine*n Mieter*in zurück. Wir appellieren, die Angebote der vorhandenen Unterstützungsleistungen der Stadt – wie beispielsweise die Wohnbeihilfe, die Mietbeihilfe oder die Beratungen der MieterHilfe in Mietrechtsfragen anzunehmen. Gerade bei Wiener Wohnen haben wir ein soziales Maßnahmenpaket geschnürt und unsere Anstrengungen nochmals intensiviert.

 

Bei der Wohnbeihilfe haben Sie - nur als Beispiel - die Erwähnung vergessen, dass die Beträge hinsichtlich zumutbarer Wohnungsaufwandsbelastung, aber auch hinsichtlich Einkommensgrenze, ab der überhaupt keine Wohnbeihilfe gebührt in der dafür maßgeblichen Verordnung nachlesbar seit dem LGBl. Nr. 20/2000 (!!!) nicht mehr angepasst wurden. Zitat aus § 2 Abs. 2: Übersteigt das nach Abs. 1 ermittelte Einkommen die Summe von 13 Einkommensstufen, so gebührt keine Wohnbeihilfe. Nur zum Vergleich: Gemäß Statistik Austria und Verbraucherpreisindex 2000 hat sich dieser von Jänner 2001 bis Jänner 2023 um 67,3 % verändert. 

 

Sie verweisen angesichts solcher Gegebenheiten auf das dichte soziale Netz der Stadt Wien, das keine*n Mieter*in zurücklässt? 

 

Ernsthaft?

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

[Webmaster]

Von: WrW West Kanzlei 
Gesendet: Donnerstag, 9. März 2023 12:21
An: '*EXTERN* Gerhard Kuchta' <[e-mail]>
Betreff: AW: Mietzinserhöhung im Wiener Gemeindebau: Ihre völlig inakzeptable Antwort! 16595426

Sehr geehrte Absenderin,

sehr geehrter Absender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Bitte haben Sie Verständnis, dass die Bearbeitung Ihres Anliegens etwas Zeit in Anspruch nehmen kann. Wir sind jedoch bemüht, Ihr Anliegen so rasch wie möglich zu erledigen.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien - Wiener Wohnen

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Wie zu erwarten war ist nun auch die befürchtete Erhöhung der Betriebskostenakonti bei uns eingetroffen - samt mietrechtlich problematischer Nachzahlung für die Monate Jänner bis April 2023.

Es haben sich bereits erste Mieter beim Mieterbeirat gemeldet, die nicht mehr wissen, wie sie ihre Miete bezahlen sollen!

Und dann liest man dazu zeitgleich diese OTS-Meldung: Bundesrat: SPÖ pocht auf Maßnahmen für leistbares Wohnen

Schizophrenie und Scheinheiligkeit auf höchstem Niveau!