Rechtswidrige Mietvorschreibung für 2019 (14.12.2018)

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Freitag, 14. Dezember 2018 14:59
An: Wiener Wohnen West Kanzlei; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Cc: David Ellensohn (GRÜNE); Mag. Günter Kasal (FPÖ Wien); ÖVP Wien; [e-mail]; Radio Wien; Die Presse; Wiener Zeitung; Heute; Österreich; Servus TV; Puls 4; Dossier; Tiroler Tageszeitung; OÖN; vienna.at; Kleine Zeitung; APA; KRONE; Der Standard; Ernst SCHREIBER; Walter Kuchta; Robert Pospichal; Mag. Asoka Michael Schuster
Betreff: Wiener Wohnen: Rechtswidrige Vorschreibung der Mieten für 2019

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

Anfang dieser Woche haben die Mieter von Wiener Wohnen (in anderen Wohnhausanlagen ebenso wie auch in der unseren) die Mietzinsvorschreibung für den Jänner 2019 und danach erhalten. Diese Mietzinsvorschreibungen haben - wie zahlreiche Rückfragen bei uns beweisen - die Mieter nicht nur völlig verwirrt, diese Vorschreibungen sind auch schlicht rechtswidrig!

 

Wie bereits bekannt ist haben wir die Mietzinsvorschreibungen von Wiener Wohnen - noch auf einer anderen inhaltlichen Basis - bereits in den Mietrechtsverfahren beeinsprucht, und eine oberstgerichtliche Entscheidung dazu steht an.

 

Wiener Wohnen hat es aber geschafft, eine schon rechtlich problematische Form der Vorschreibung (die Wiener Wohnen offenbar inzwischen bewusst ist, sonst hätte man sie seit Einbringen der mietrechtlichen Einsprüche dagegen ja nicht verändert - sogar zweimal hintereinander) durch eine noch problematischere Form dieser Vorschreibung zu ersetzen!

 

Inwiefern?

 

1.

 

Auf Seite 1 dieser Vorschreibung (2. Absatz) ist davon die Rede, dass die unter Betriebskosten und Aufzug ausgewiesenen Beträge vorläufig gleich bleiben und (erst) im Lauf der ersten Jahreshälfte auf Basis der Ausgaben des Jahres 2018 angepasst werden, wodurch es zu Nachzahlungen bzw. Gutschriften kommen kann, weil die Änderung rückwirkend mit Jänner 2019 erfolgt.

 

Dafür lässt aber das geltende und anzuwendende Mietrechtsgesetz in § 21 Abs. 3 keinen Raum! 

 

Zitat: Der Vermieter darf zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf.

 

Daher haben für eine Anwendung der Jahrespauschalverrechnung die Werte der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres schon für die Vorschreibung des ersten Teilbetrags ausreichend genau festzustehen, um eine Jahrespauschalverrechnung darauf aufzusetzen. Diese Teilbeträge sind dann nicht mehr zu verändern - auch nicht rückwirkend ab Jänner (mit dadurch entstehende Nachzahlungen etc.)!

 

Unsere Vermutung war schon in den Vorverfahren (z.B. Seite 10 des Rekurses für 2015), dass Wiener Wohnen zum Zeitpunkt der Vorschreibung der Teilbeträge (Akonti) so wenig genau über die tatsächlichen Betriebskosten des noch laufenden Jahres Bescheid weiß, dass darauf überhaupt keine rechtlich gerechtfertigte Jahrespauschalverrechnung aufgesetzt werden kann. Diese Vermutung bestätigt sich damit!

 

Kann keine korrekte Jahrespauschalverrechnung abgewickelt werden, lässt das Mietrechtsgesetz nur eine andere Option zu: Eine Abrechnung von Betriebskosten öffentlichen Abgaben nach § 21 Abs. 4 MRG. Dazu wünschen wir schon jetzt viel Vergnügen - schon überhaupt für Wohnhausanlagen unserer Größenordnung!

 

Denn eine versuchte Jahrespauschalverrechnung wie oben erläutert werden wir rechtlich neuerlich bekämpfen. Allenfalls schon in einem (wesentlich teureren) streitigen Verfahren für die Einhebung der Akonti selbst, da das Mietrechtsgesetz derzeit für das mietrechtliche Außerstreitverfahren nach § 37 Abs. 1 so eine Beeinspruchung gar nicht vorsieht. 

 

Wie wir inzwischen abgeklärt haben, dürfte diese Art der Teilbetragsberechnung für ALLE Gemeindebauten so hinausgegangen sein.

 

 

2.

 

Auf Seite 2 dieser Vorschreibung findet man (wahrscheinlich nur für unsere Wohnhausanlage und auch da nur die meisten Mietobjekte, aber nicht alle) eine angegebene Nutzfläche und eine davon abweichende Betriebskostenfläche.

 

Auch das sieht das Mietrechtsgesetz (vor allem in den §§ 16, 17 und 20 bis 24) so nicht vor! 

 

Maßgeblich ist EINE - und NUR eine - Nutzfläche pro Mietobjekt. Zitat dazu aus § 17 MRG:  

 

(1) Insoweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses für einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist oder sich aus den folgenden Bestimmungen ein solcher Verteilungsschlüssel ergibt, bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benutzten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses.

...

(2) Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

(3) Die Nutzfläche ist nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie jedoch auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, daß dies nicht möglich ist oder eine Abweichung vom behördlich genehmigten Bauplan um mehr als 3 vH erwiesen wird.

 

Davon abweichende Bemessungen sieht das Mietrechtsgesetz nur in § 17, Abs. 1a nur für verbrauchsabhängige Aufwendungen zu (wie z.B. Wasser und Abwasser).

 

In den Vorschreibungen geht es aber nicht um solche verbrauchsabhängige Aufwendungen, sondern es sind hier offensichtlich die Nutzflächen vor und nach der Neuvermessung der Mietobjekte gemeint. Unaktuelle bzw. wissentlich unrichtige Mietobjektsgrößen spielen in diesem Zusammenhang aber keinerlei Rolle! Es ist seitens des Vermieters und Verwalters der aktuell tatsächlich zutreffende und nach § 17 Abs. 2 und 3 MRG ermittelte Wert pro Mietobjekt in der Nutzfläche auszudrücken und für die Bemessungen anzuwenden. Keine falsche Nutzfläche, keine unaktuelle Nutzfläche, keine davon abweichende Betriebskostenfläche - und schon gar nicht einmal die Nutzfläche, einmal eine Betriebskostenfläche (was hier offensichtlich beabsichtigt ist).

 

Daher ist auch aus diesem Grund diese Art der Vorschreibung rechtlich unzulässig - und wir werden sie rechtlich bekämpfen!

 

 

3.

 

Auf Seite 2 ist außerdem zu lesen, dass Zinsänderungen nach dem 1.12.2018 in der Vorschreibung nicht berücksichtigt sind. 

 

Da es sich aber hier um - wie Sie im nächsten Absatz schreiben - Dauerrechnungen gemäß Umsatzsteuergesetz von 1.1. bis 31.12.2019 (oder die vorherige Beendigung des Mietverhältnisses) handelt, wären für alle Mietobjekte mit geänderter Miete vor der entsprechenden Mieteinhebung ohnehin neue solche Dauerrechnungen auszustellen.

 

 

Verstehen Sie bitte dieses Mail als Hinweis und Entgegenkommen, diese rechtswidrigen Vorschreibungen noch rechtzeitig durch neue und gesetzeskonforme Vorschreibungen (insbesondere nach § 21 Abs. 4 MRG) zu ersetzen! 

 

   

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

mit den besten Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 17. Dezember 2018 07:43
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Wiener Wohnen: Rechtswidrige Vorschreibung der Mieten für 2019

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: [e-mail]
Gesendet: Montag, 24. Dezember 2018 08:05
An: [e-mail]
Betreff: WG: Bürgeranliegen

Im Auftrag des Herrn Abteilungsleiter-Stellvertreters.

Mit freundlichen Grüßen

XXX

Stadtrechnungshof Wien

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 16. April 2019 19:43
An: Wiener Wohnen West Kanzlei
Cc: Stadträtin Kathrin Gaal; BM Dr. Michael Ludwig; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; KRONE Chefredaktion; Der Standard Chefredaktion; Heute Redaktion; Redaktion Österreich; Die Presse Chefredaktion; Wiener Zeitung; Chefredaktion APA; ÖHGB; Ernst Schreiber; Walter Kuchta; Robert Pospichal; Mag. Asoka Michael Schuster
Betreff: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti für 2019

 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

  

in den letzten Tagen, vor allem heute haben die Mieter unserer Wohnhausanlage eine Verständigung von Wiener Wohnen über eine unterjährige saftige Erhöhung des Betriebskostenakontos samt ebenso saftiger Nachzahlung für die Vormonate erhalten. Seither laufen bei uns die Telefone heiß, was denn das alles soll. Denn eine derartige Vorgehensweise ist weder aus den Vorjahren noch von privaten Hauseigentümern bekannt.

  

Wie auch schon im Mail vom 14. Dezember 2018 verdeutlicht widerspricht so eine Vorgehensweise eindeutig dem geltenden und daher anzuwendenden Mietrechtsgesetz in § 21, Abs. 3: Der Vermieter darf zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf.

 

Davon ist weit und breit keine Rede!

Geschweige denn von einem für die allgemeine Betriebskostenaufteilung anzuwendenden Betriebskostenschlüssel pro Mietobjekt , der von der Nutzfläche des Mietobjekts abweicht und dass die Nachzahlungen im Centbereich von der Betriebskostenerhöhung abweichen - man findet dazu keine Worte mehr!

  

Um es hier klarzustellen: Es geht da nicht um eine Mietzinserhöhung aufgrund der ebenfalls anstehenden Hauptmietzinsanpassungen durch die Indexerhöhung (diese "drohen" parallel dazu) oder um die Betriebskostenabrechnung aus dem Vorjahr! Nein, es geht um eine in Wahrheit willkürliche und unbelegte zwischenzeitliche Veränderung des eingehobenen Betriebskostenakontos seit der Vorschreibung des Akontos für 2019 im Dezember des Vorjahres. Und so etwas gibt es laut Mietrechtsgesetz einfach nicht!

  

Wiener Wohnen definiert offenbar für sich sämtliche sonst allgemein geltenden Mietrechtsvorschriften um - und das sanktionslos!

  

Sanktionslos weil das Mietrechtsgesetz einen Einspruch gegen falsche Akonti und eine falsche Verrechnungsbasis zum Einhebungszeitpunkt der Akonti in der geltenden Fassung des Gesetzes krass mangelhaft gar nicht vorsieht (und die geplanten Mietrechtsanpassungen - wie in so vielen Aspekten, vor allem wenn es um Aspekte bei Wiener Wohnen geht - da gar keine Abhilfe zu schaffen beabsichtigen), weil die Parteien im Gemeinderat - egal ob in der Stadtregierung oder Opposition - sich dazu in penibles Schweigen hüllen und die Gerichte sich anscheinend bis in die höchsten Instanzen "an die Auslegungskreativität mietrechtlicher Bestimmungen durch Wiener Wohnen gewöhnt haben" (um das hier mit der gebührenden Vorsicht zu umschreiben).   

  

Everything goes!

  

Fragt sich, ob die Wähler das bei der anstehenden Wien-Wahl auch so sehen.

  

Ich jedenfalls sehe das als Vertreter meiner Ehefrau Hanna Kuchta, Nikischgasse 8/13, 1140 Wien in mietrechtlichen Angelegenheiten NICHT so.  

  

Daher verweise ich auf das Mail vom 11. Oktober 2017, wo unter Bezugnahme auf die (nach wie vor von Ihnen bezüglich der Basis unbelegte) Anhebung der Investitionsrücklage auf eine fortan erfolgende Zahlung des Mietzinses nur unter Vorbehalt der folgenden rechtlichen Klärung und darauf basierenden allfälligen Rückforderung hingewiesen wurde. 

 

Dieser Vorbehalt ist mangels der ausreichenden Klärung dieser Aspekte nicht nur weiterhin aufrecht, sondern erweitert sich um die seither aufgelaufenen rechtlich fragwürdigen Aspekte wie zum Beispiel hier erörtert.

  

Gerhard Kuchta

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 18. April 2019 14:28
An: [e-mail]
Betreff: WG: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti für 2019

Sehr geehrter Herr Kuchta,

bezugnehmend Ihrer Mail vom 16.04.2019 erlauben wir uns, nach erfolgter Rücksprache mit unseren zuständigen Dezernaten Folgendes mitzuteilen:

Wie Sie bereits mehrfach in Verfahren vorgebracht haben, darf der Vermieter zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin

einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres

zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf.

Da zu Beginn eines Jahres die Ausgaben des vergangenen Jahres noch nicht abgerechnet sein können, werden die Akonten erst nach erfolgter Abrechnung aller entsprechenden Ausgaben des letzten

Jahres für das laufende Jahr festgelegt.

Da die Höhe der Akonten über das gesamte Kalenderjahr gleich sein muss, müssen die bereits vergangenen Monate ausgeglichen werden – durch eine Gutschrift oder durch eine Nachzahlung.

Es handelt sich daher nicht um eine unterjährige Erhöhung der Akonten,. sondern um eine Anpassung dieser an die gesetzlichen Vorgaben.

Grundsätzlich ist die Nutzfläche eines Mietgegenstandes auch die Betriebskostenfläche. In einigen Fällen, kann es aufgrund von rechtskräftigen Entscheidungen der Schlichtungsstelle oder

Gerichtsurteilen zu Differenzen zwischen der Nutzfläche und der Betriebskostenfläche kommen.

In solchen Fällen sind beide Daten angeführt.

Mit freundlichen Grüßen

Für den Leiter Kundenbetreuung Gebietsteil West

XXX e.h.

Sachbearbeiterin

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Samstag, 27. April 2019 13:04
An: Wiener Wohnen West Kanzlei; Stadträtin Kathrin Gaal; Michael Ludwig; Pamela Rendi-Wagner; Ruth Becher; Birgit Hebein; Stadtrechnungshof Wien; Rechnungshof
Cc: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; KRONE (Chefredaktion); Der Standard (Chefredaktion); Heute (UBahn-Zeitung); Redaktion Österreich; Die Presse (Chefredaktion); Wiener Zeitung; Chefredaktion APA; ÖHGB; Ernst Schreiber; Walter Kuchta; Robert Pospichal; Mag. Asoka Michael Schuster
Betreff: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti und Richtwert-Hauptmietzins

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

vielen Dank für Ihr Mail vom 18.4.2019 und den darin gegebenen Informationen zur Jahrespauschalverrechnung für 2019, die uns - bedauerlicher Weise - nun restlos verwirren. 

 

Sie schreiben darin (Zitat):  "Da zu Beginn eines Jahres die Ausgaben des vergangenen Jahres noch nicht abgerechnet sein können, werden die Akonten erst nach erfolgter Abrechnung aller entsprechenden Ausgaben  des letzten Jahres für das laufende Jahr festgelegt. Da die Höhe der  Akonten über das gesamte Kalenderjahr  gleich sein muss, müssen die bereits vergangenen Monate ausgeglichen werden – durch eine Gutschrift oder durch eine Nachzahlung. Es handelt sich daher nicht um eine unterjährige Erhöhung der Akonten,. sondern um eine Anpassung dieser an die gesetzlichen Vorgaben."

 

In der Stellungnahme vom 30.1.2019 (!!!) zur Jahrespauschalverrechnung für 2017 schrieben Sie - in einem laufenden Mietrechtsverfahren, zu dem am 14.5.2019 eine Verhandlung stattfinden soll: "Der Vermieter darf die Verrechnungsart der Jahrespauschalverrechnung nur dann nicht wählen, wenn keine Daten über die Betriebskosten des vergangenen Kalenderjahres vorliegen (5 Ob 228/18t). Dies ist aber hier nicht der Fall, weil die Antragsgegnerin über Unterlagen zur Höhe der Betriebskosten des Jahres 2016 verfügt."

 

Und in beiden Fällen geht es um denselben kritischen Zeitpunkt - nämlich das Ende des laufenden Betriebskostenjahres. Also den Zeitpunkt, zu dem Sie den zu jedem Zinstermin für das Folgejahr (!!!) gleichbleibenden (!!!) Teilbetrag der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gemäß § 21 Abs. 3 MRG vorschreiben müssen.

 

Also entweder sagen Sie hier - in einer schriftlichen Stellungnahme oder einem laufenden Mietrechtsverfahren (oder beidem?) - nicht die Wahrheit oder Wiener Wohnen hat zwischen der Vorschreibung für 2017 und 2019 für die richtige und mietrechtlich diskussionslose Anwendung der Jahrespauschalverrechnung  laut Mietrechtsgesetz wesentliche interne Grundlagen (organisatorisch, personell - qualitativ bzw. quantitativ, IT-mäßig, ...) eingebüßt. 

 

Beide Varianten - meinen wir - werden Sie erklären müssen!

 

Und dass im Mietrechtsgesetz mit "gleichbleibend" bei den Akonti tatsächlich GLEICHBLEIBEND gemeint ist, und nicht "hinterher irgendwann erhöht - und das auch rückwirkend", wird Ihnen vom Sinn her nicht nur die Zahl der Rückfragen und Proteste aus den Gemeindebauten in ganz Wien belegen (zu denen wir einige Informationen vorliegen haben), sondern wird ziemlich sicher auch Gegenstand zahlreicher späterer Mietrechtsverfahren dazu gegen Wiener Wohnen sein.

 

Außerdem finden sich im gesamten Mietrechtsgesetz keinerlei Grundlagen dafür, dass es aufgrund von rechtskräftigen Entscheidungen der Schlichtungsstelle oder Gerichtsurteilen zu Differenzen zwischen der Nutzfläche und der Betriebskostenfläche kommen kann. Darüber hinaus sind uns für unsere Wohnhausanlage keine solchen rechtskräftigen Entscheidungen bekannt. Und für die hier gegenständlichen Abrechnungsjahre schon gar nicht!

 

Wir beantragen daher beim hier ebenfalls angeschriebenen Stadtrechnungshof und Rechnungshof eine Prüfung von Stadt Wien - Wiener Wohnen, ob die Grundlagen (organisatorisch, personell - qualitativ bzw. quantitativ, IT-mäßig, ...) für eine ordnungsgemäße Abrechnung laut Mietrechtsgesetz (insbesondere nach § 21 Abs. 3) überhaupt gegeben sind.

 

Davon abgesehen ist - neuerlich - auf die Kostenbelastung der Mieter insgesamt im sozialen Wohnbau der Stadt Wien hinzuweisen. Und den Umgang damit durch die hierfür Verantwortlichen! 

 

Zum Beispiel darauf, dass die SPÖ zwar in einer OTS-Aussendung vom 28.2.2019 die anstehende Erhöhung der Richtwertmieten verhindern wollte, diese aber auch für den eigenen Zuständigkeitsbereich im sozialen Wohnbau der Stadt Wien schön brav nachgeturnt hat - obwohl kein Gesetz der Welt sie dazu verpflichtet hätte.

 

Oder zum Beispiel durch weiterhin merkwürdige und für die Mieter kostentreibende Praktiken im Betriebskostenbereich!

 

Oder zum Beipiel durch die nicht gegebene Bereitschaft, bei tatsächlich kleineren und jahrzehntelang nicht vermessenen Mietobjekten eine entsprechende Hauptmietzinsreduktion zur Entlastung der betroffenen Mieter durchzuführen. 

 

Korrekt wäre es stattdessen, zumindest den laufenden Hauptmietzins bei ALLEN kleineren Mietobjekten an die tatsächlichen Größen anzupassen statt die Mieter und ihre Familien für Wohnungsgrößen weiter bezahlen zu lassen, die nachweislich gar nicht gegeben sind.

 

Oder sich zum Beispiel zu überlegen, ob bedürftigen Mietern, von denen nach über 3 Jahren die Rückzahlung von zuviel ausbezahlter Wohnbeihilfe gefordert worden ist die insgesamt paar tausend Euro nicht eher in Kulanz erlassen werden sollten, statt ihnen bloß eine Ratenzahlung dafür (aus welchen Einkommen???) anzubieten!

 

Oder sich zum Beispiel zu überlegen, ob es tatsächlich angemessen ist, in einem Rekurs fast 36.000 Euro an Verfahrenskosten zu begehren, weil die antragstellenden Mieter in erster Instanz "nur" (!!) rund 620.000 Euro an Betriebskostenüberschreitung durch Wiener Wohnen zugesprochen erhalten haben.

 

Und, und, und, und, und ....

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: XXX <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 30. April 2019 15:22
An: [e-mail]
Betreff: Re: [RHT#2019042915] Gerhard Kuchta Fwd: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti und Richtwert- [...]


Sehr geehrter Herr Kuchta,

vielen Dank für Ihre E-Mail, mit der Sie Ihr Anliegen schildern.

Der Rechnungshof ist als unabhängiges Organ der externen öffentlichen Finanzkontrolle für Bund, Länder und Gemeinden eingerichtet und dazu berufen, den Einsatz öffentlicher Mittel zu überprüfen. Diesem verfassungsrechtlichen Auftrag kommt er im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit nach.

Der Rechnungshof ist im Rahmen seiner Tätigkeit bemüht, Hinweise von aufmerksamen Bürgerinnen und Bürgern so weit wie möglich in die Planung und Durchführung seiner Prüfungen einfließen zu lassen.

In diesem Sinne, herzlichen Dank!

Mit freundlichen Grüßen,

XXX
Leiterin der Abteilung Planung, Entwicklung, Kommunikation

Sollten Sie weitere Fragen haben, bitten wir Sie direkt auf dieses E-Mail zu antworten. Führen Sie in der Betreffzeile die Ticketnummer [RHT#2019042915] an um eine schnelle Zuordnung zu ermöglichen.

Rechnungshof Österreich

[Webmaster]

Von: STRH Post <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 6. Mai 2019 13:27
An: [e-mail]
Betreff: Bürgeranliegen

Im Auftrag der Frau Abteilungsleiterin.

Mit freundlichen Grüßen

XXX

Stadtrechnungshof Wien

[Webmaster]

Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Dienstag, 14. Mai 2019 07:36
An: [e-mail]
Betreff: WG: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti und Richtwert-Hauptmietzins

Sehr geehrter Herr Kuchta,

bezugnehmend auf Ihr Mail vom 27.4.19 kann ich Ihnen nach erneuter Rücksprache mit der zuständigen Fachabteilung Folgendes mitteilen:

Der neuen Vorgangsweise liegt eine Entscheidung des LGZ Wien zu 41R 221/86 zugrunde:

Bei der Berechnung des zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten zu jedem Zinstermin gleichbleibenden Teilbetrages iS des § 21 Abs. 3 MRG kann der Umstand, dass allenfalls nicht unmittelbar nach Ende eines Kalenderjahres die Betriebskosten abgerechnet sind und daher in der Folge für das Vorjahr zur Vorschreibung gelangte Pauschalrate zunächst weiter beibehalten wird, oder dass auf Grund einer vorausschadenden Jahresabrechnung höhere Betriebskosten angenommen werden, nicht durch Vorschreibung höherer als im Gesetz vorgesehener Pauschalkosten ausgeglichen werden.

Der Vermieter kann das richtig berechnete monatliche Betriebskostenpauschale zur Vorschreibung bringen und zusätzlich dazu – für den Mieter allerdings klar erkennbar – die Differenz zwischen altem Betriebskostenpauschale auf die nach der Abrechnung über die Betriebskosten des Vorjahres errechnete neue Pauschalrate unter genauer Bezeichnung als solche vorschreiben.

Eine andere Vorgangsweise würde dem Erfordernis des für ein Kalenderjahr gleichbleibenden Teilbeträge iS des § 21 Abs.3 MRG widersprechen.

Mittlerweile gibt es auch eine neue Entscheidung des OGH, welcher die bisherige Vorgangsweise der Festlegung der BK-Akonten zu Grunde liegen. Zur Zahl 40 R 116/18g entschied dieser, dass eine Jahrespauschalverrechnung auch dann zulässig ist, wenn zur Errechnung der BK-Akonten die Daten des letzten Abrechnungsjahres anstelle des letzten Kalenderjahres als Basis herangezogen werden. Die Bestimmungen des § 21 Abs. 3 MRG sollen gewährleisten, dass der Vermieter nicht unangemessen hohe Pauschalraten fordere, sondern dass sich diese an realistischen Kosten orientieren.

Es entsprechen daher beide Vorgangsweisen den gesetzlichen Vorgaben.

Es ist bekannt, dass das Verfahren nach § 17 MRG noch nicht rechtskräftig beendet ist - da aber davon ausgegangen werden kann, dass das Vermessungsergebnis zumindest im Wesentlichen den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, erfolgte bereits die Betriebskostenabrechnung 2018 nach diesem Ergebnis und wird auch das Jahr 2019 nach diesen Ergebnissen abgerechnet werden.

Da es sich bei diesem noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren um eines nach § 17 MRG handelt, so ist davon nur die Aufteilung der Betriebskosten betroffen und hat dies keinen Zusammenhang mit den eigehobenen Hauptmietzinsen. Es steht jedoch jedem Mieter frei, innerhalb von 3 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages, einen Antrag auf Überprüfung der Höhe des ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinses bei der dafür zuständigen Schlichtungsstelle zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Für den Leiter Kundenbetreuung Gebietsteil West:

XXX e.h.

Sachbearbeiterin

Stadt Wien – Wiener Wohnen

[Webmaster]

Von: NEOS Kontakt <[e-mail]>
Gesendet: Samstag, 3. August 2019 05:00
An: [e-mail]
Betreff: [Ihre Nachricht an NEOS #57023]: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti für 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Nachricht. Wir werden Ihre Anfrage umgehend bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr NEOS Team

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Anm.: Diese Empfangsbestätigung vom 3.8.2019 (!!) der NEOS bezieht sich offenbar auf unser Mail vom 16.4.2019 !!

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Von: NEOS Kontakt <[e-mail]>
Gesendet: Samstag, 3. August 2019 09:40
An: [e-mail]
Betreff: [Ihre Nachricht an NEOS #57355]: Rechtswidrige unterjährige Erhöhung der Betriebskostenakonti und Richtwert-Hauptmietzins

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Nachricht. Wir werden Ihre Anfrage umgehend bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr NEOS Team

____________________

Anm.: Diese Empfangsbestätigung vom 3.8.2019 (!!) der NEOS bezieht sich offenbar auf unser Mail vom 27.4.2019 !!

Es gab an diesem Tag btw. noch zwei weitere Empfangsbestätigungen - seitens des NEOS-Parlamentsclubs - zu ebenfalls schon länger zurückliegenden Mails (Offener Brief zum SVN-G vom 11.4.2019, Vorschlag zur Bewältigung der momentanen Krisensituation vom 21.5.2019). 

Ist doch schön, wenn eine politische Partei so "zeitnah" ihren Posteingang bearbeitet!

Übrigens: Wir schreiben heute den 9.9.2019! Weitere Reaktion/Aktion der NEOS zu all diesen Aspekten?

Richtig, KEINE!