Jahresabrechnung für 2017

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In der KW 26 ist die Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2017 (nach rechts weiterblättern) - samt Infoblatt und Folder (Rückseiten: jeweils nach rechts weiterblättern) - bei uns eingetroffen.

Hier eine Abrechnungsfassung für Stammhaus und Aufzug.

Achtung! Die auch je Mietobjekt (v.a. im Stammhaus) stark unterschiedlichen Salden aus der Endabrechnung der Betriebskosten für 2017 erklären sich wahrscheinlich vor allem aus der nun angewendeten neuen Größe der Mietobjekte. Das heißt: Die Akonti wurden auf Basis der "alten" Quadratmeterzahl gezahlt. Die tatsächlich verrechneten Betriebskosten basieren auf der neu vermessenen Quadratmeterzahl. Das heißt: Dieser Unterschied macht einen erheblichen Teil dieses sich nun ergebenden Saldos aus! 

Genauere Analysen und Ergebnisse daraus folgen in Kürze!

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Mittwoch, 27. Juni 2018 06:50
An: [e-mail]
Cc: Ernst Schreiber; Walter Kuchta; Robert Pospichal; Asoka Michael Schuster 
Betreff: Abrechnungs-CD und allfällige Ergänzungen für 2017

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

zur am 25.6.2018 bei mir eingetroffenen Kurzfassung der Jahresabrechnung für 2017 fordert der Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof gemäß geltendem Mitbestimmungsstatut (§ 13, Abs. 1) hiermit ein komplettes und authentisches Abbild der Jahresabrechnung (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) auf CD-ROM ("WORM-Datenträger") sowie allfällige Ergänzungen dessen in Papierform für das Abrechnungsjahr 2017 und unsere Wohnhausanlage bei Ihnen an. 

 

Die Zusendung dessen soll zum ehestmöglichen Zeitpunkt zu Handen des Mieterbeiratsvorsitzenden und Zustellungsbevollmächtigten Ernst Schreiber erfolgen.

 

Achtung! Ein USB-Stick oder ein anderer wiederbeschreibbarer Datenträger (CD-RW, DVD-RW - wie leider zuerst für das Abrechnungsjahr 2014 erfolgt ...) wäre wegen der erforderlichen Beweiskraft in allfälligen Mietrechtsverfahren NICHT ausreichend. Bei Bedarf stelle ich Ihnen einen geeigneten CD-Rohling zur Verfügung, wie seitens des Mieterbeirats schon seit 2011 angeboten.

 

Ebenso ist ein nicht komplettes oder nicht authentisches Abbild der Jahresabrechnung NICHT ausreichend! Daher gehen wir davon aus, dass eine übermittelte CD-ROM samt allfälliger Beilagen als komplettes und authentisches Abbild der Belegeinsicht die für beide Seiten verbindliche Basis für möglicherweise nachfolgende Mietrechtsverfahren darstellt.

 

Um den rechtlichen Erfordernissen Genüge zu tun, fordere ich Sie gleichzeitig als bevollmächtigter Vertreter meiner Ehefrau Hanna Kuchta auf, mir einen ehebaldigen Termin für den Beginn der kompletten Einschau in die ORIGINALBELEGE (Buchungen, Belege/Rechnungen samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen etc.) für das Abrechnungsjahr 2017 so rechtzeitig zu zu nennen, dass eine vollständige Einschau - wie gesetzlich vorgesehen - spätestens zum 31.12.2018 gesichert und mit der gebotenen Genauigkeit abgeschlossen sein kann. 

 

Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass eine - wie früher gepflogene - stichprobenweise Einschau via Bildschirm und Debatte der Buchungsvorgänge vorort aufgrund der neuen Gegebenheiten in keiner Weise ausreichend wäre, und diese Einschau wegen der Größe unserer Wohnhausanlage und der (nach unserer Ansicht teils unnotwendigen) Vielzahl an Buchungen nicht nur viele Tage, sondern wohl einige Wochen in Anspruch nehmen wird. 

 

Die grundsätzliche Bereitschaft zur Kostenübernahme für allfällige Belegkopien besteht, sofern die entsprechenden Positionen in einem gegebenenfalls folgenden Mietrechtsverfahren nicht zu Entscheidungen zu Gunsten der Mieter führen - Abwicklung und Kostenteilung nach Billigkeit daher dort (siehe dazu z.B. die oberstgerichtliche Entscheidung 5Ob281/99f vom 9.11.1999).

 

Sollten die erbetenen Informationen in allernächster Zeit sowie in der gewünschten Form bei Ernst Schreiber eintreffen und die oben angesprochene Verbindlichkeit der Informationen außer Zweifel stehen, ist meine o.a. Aufforderung bezüglich einer Terminnennung hinfällig.

 

Wir bedauern den hier erforderlichen formalen Aufwand, der zu diesem Thema wegen Einwänden Ihrer Rechtsvertretung in vorangegangenen Mietrechtsverfahren und Ihrer Vorgehensweise im Vorjahr leider betrieben werden muss außerordentlich.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

(für die entsprechenden Passagen auch als Privatperson und Bevollmächtigter Ihrer Mieterin Hanna Kuchta)

 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Mittwoch, 27. Juni 2018 07:33
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Abrechnungs-CD und allfällige Ergänzungen für 2017

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

Rosa-Fischer-Gasse 2, 1030 Wien

Tel.: [phone]

www.wienerwohnen.at

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Das am 2.7.2018 eingetroffene Schreiben von Wiener Wohnen.

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 9. Juli 2018 13:25
An: [e-mail]
Cc: Ernst SCHREIBER
Betreff: wg. Jahresabrechnung für 2017 und Ihrem Schreiben dazu

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

zur Jahresabrechnung für 2017 und Ihrem am 2.7.2018 eingetroffenen Schreiben verweisen wir auf das gesendete Mail vom 27.6.2018 und weisen noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass sowohl ein USB-Stick (wegen der mangelnden gerichtlichen Anerkennung - kein WORM-Datenträger) als auch eine unvollständige Übermittlung der Abrechnungsunterlagen NICHT ausreichend für die Erfüllung der gestellten Mieterbeirats- bzw. Mieteranforderungen wäre.

 

Diesbezüglich ist auf die die analogen Probleme und von Ihnen angebotenen Lösungen für das vorangegangene Abrechnungsjahr zu verweisen. Dass die angeforderten und zur Abrechnung gehörigen Unterlagen auch ein Jahr nach der mietrechtlich vorgesehenen Frist noch nicht vorliegen, spricht dabei für sich.

 

Außerdem ist einerseits darauf hinzuweisen, dass der nunmehrige Wegfall des abweichenden Aufteilungsschlüssels für die Wasser- und Abwasserkosten weder für uns als Mieterbeirat noch für die zumindest eine daraus betroffene Mieterin nachvollziehbar ist.

 

Außerdem erhalten wir zahlreiche Mieter-Anfragen, woher die sehr unterschiedlichen Salden aus der Betriebskostenabrechnung je Mietobjekt resultieren. Eine zusätzliche Erläuterung für die Mieter wäre dazu angebracht gewesen.

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 9. Juli 2018 13:54
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: wg. Jahresabrechnung für 2017 und Ihrem Schreiben dazu

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Donnerstag, 25. Oktober 2018 17:41
An: [e-mail]
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: Jahresabrechnung für 2017 - Anforderung der kompletten Einschau in die Belege

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

da 

 

• die Mails des Mieterbeirats unserer Wohnhausanlage und auch meine damit verbundene Anforderung als Vertreter der Mieterin Hanna Kuchta zu meinem großen Bedauern und aufgrund der eindeutigen rechtlichen Lage völlig unverständlich bisher kein für mich erkennbares Ergebnis Ihrerseits gebracht haben, 
   

• die §§ 20 und 21 MRG besagen, dass ".... den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu gewähren ...." ist, und zwar für den Hauptmietzins (Einnahmen und Ausgaben) sowie die in Rechnung gestellten Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,

 

werde ich - im Namen und mit Ihnen vorliegender Vollmacht meiner Ehefrau Hanna Kuchta - bei Ihnen vor Ort genau gemäß Gesetz Einschau in die Belege halten (sämtliche Originale oder authentische Ausdrucke dieser Belege) - samt Beilagen, Bescheide, Zahlungsbelege, Detailaufschlüsselungen et cetera.

 

Da es aus der Erfahrung heraus nicht möglich ist, ohne Terminvereinbarung für so eine Belegeinschau bei Wiener Wohnen einfach zu erscheinen um Einsicht zu nehmen, ersuche ich um Nennung eines Terminvorschlags, wann mit dieser Belegeinschau begonnen werden kann und weise darauf hin, dass aufgrund der Fülle an Belegen diese komplette und ausführliche Einschau auch zu meinem eigenen Bedauern wohl viele Tage oder gar Wochen dauern wird. 

 

Aus leider aufgrund der Vorverfahren gegebenen Beweisgründen muss ich leider auf der Schriftlichkeit Ihrerseits zur Terminvereinbarung - und zwar direkt durch Sie als Vermieter und Verwalter - bestehen. Die Hotline als von Ihnen beauftragtes externes Callcenter hat ja wohl auch keine andere Befugnis, als die Terminanfrage an Sie weiterzuleiten. Keinesfalls besteht dort Kenntnis, wann die Tausenden Belege und Ausdrucke tatsächlich zur Einschau bereitliegen. Bitte teilen Sie mir daher umgehend einen Terminvorschlag schriftlich mit, wann und wo mit der Einschau begonnen werden kann.

 

Da die §§ 20 und 21 MRG  außerdem besagen "Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen." werde ich die Belege, Beilagen etc. zur Dokumentation und allenfalls späterer Detailprüfung auch abfotografieren. 

 

Einerseits zum Bündeln der Einschau-Wünsche seitens der Mieter und andererseits auch aus Beweisgründen (da ja sogar Protokolle ohne näher bezeichnete Auffassungsunterschiede von Wiener Wohnen wiederholt bezüglich Richtigkeit bestritten wurden) werden voraussichtlich mehrere  zur Einschau berechtigte Mieter unserer Wohnhausanlage oder von diesen bevollmächtigte Personen an diesen Einschauterminen zusätzlich zu meiner Wenigkeit teilnehmen. 

 

Zwar bedauere ich den dadurch entstehenden Ressourcenverbrauch und erforderlichen Personaleinsatz außerordentlich, aber leider lässt Ihr Vorgehen - sowohl im laufenden Betrieb als auch in den Mietrechtsverfahren dazu - keine andere Wahl!

 

Als Bevollmächtigter Ihrer Mieterin Hanna Kuchta

hochachtungsvoll

 

Gerhard Kuchta

 

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 29. Oktober 2018 09:11
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Jahresabrechnung für 2017 - Anforderung der kompletten Einschau in die Belege

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Von: Gerhard Kuchta <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 29. Oktober 2018 10:06
An: [e-mail]
Cc: Ernst Schreiber
Betreff: Jahresabrechnung für 2017 - Anforderung des Mieterbeirats

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

der § 13 (1) des vom Wiener Gemeinderat beschlossenen und geltenden Mitbestimmungsstatuts besagt zu "Allgemeiner Inhalt der Mitwirkung": "Unbeschadet der gesetzlich zustehenden Einsichtsrechte jeder einzelnen Mieterin/jedes einzelnen Mieters ist der Mieterbeirat berechtigt, die Einhaltung der Vorschriften über die Berechnung und Verwendung der Mietzinse und sonstigen Einnahmen der Wohnhausanlage zu überprüfen. Er ist berechtigt, in Abrechnungen und Zahlungsbelege Einsicht zu nehmen und diese zu überprüfen. Von der Einsichtnahme sind nur solche Unterlagen ausgenommen, durch deren Kenntnisnahme schutzwürdige Interessen einzelner MieterInnen verletzt werden (Datenschutz). Der/dem Vorsitzenden des Mieterbeirats ist auf Verlangen eine Kopie der gewünschten Belege der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung kostenlos zur Verfügung zu stellen."

 

Der Mieterbeirat für den Hugo Breitner Hof verlangt hiermit unmissverständlich und ausdrücklich genau dieser Bestimmung des Wiener Gemeinderats entsprechend, dass Sie dem Vorsitzenden unseres Mieterbeirats Ernst Schreiber SÄMTLICHE Belege (samt Abrechnungen und Zahlungsbelege) der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2017 und unsere Wohnhausanlage - entweder als Ausdruck oder auf einer CD-ROM - kostenlos und unverzüglich zur Verfügung stellen.

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

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Von: WrW West Kanzlei <[e-mail]>
Gesendet: Montag, 29. Oktober 2018 10:17
An: Gerhard Kuchta *EXTERN*
Betreff: AW: Jahresabrechnung für 2017 - Anforderung des Mieterbeirats

Sehr geehrte Absenderin, sehr geehrter Absender,

danke für Ihre Nachricht.

Wir werden Ihr Anliegen so rasch als möglich bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Stadt Wien – Wiener Wohnen

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Wohnkostenentwicklung im Hugo Breitner Hof (Status 12-2018):

Als Excel-Datei
Als PDF-Datei (wegen der relativ kleinen Schrift am besten herunterladen und vergrößern)
Die Highlights (als Aushang für die Schaukästen):

Die Mietkosten im Hugo Breitner Hof sind in den letzten 10 komplett darstellbaren Jahren (also 2007 bis 2017) um 34,6 % gestiegen (genau genommen sogar weit mehr).

Im Vergleich dazu: Die Inflation um 19,6 % !

Beachten Sie aber bitte auch die Anmerkungen zu den einzelnen Punkten!