Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!" (11.6.2011)

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Subject: Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"
Date: Sat, 11 Jun 2011 10:13:27 +0200

 

 

Sehr geehrte Frau Doktor Strassl,
 
Ihr oben angeführtes Schreiben vom 7.6.2011 hat bei uns zuerst große Freude, dann aber beim näheren Hinsehen großen Ärger und Unverständnis ausgelöst.
 
Sie schreiben von klaren, verständlichen Informationen, welche die Jahresabrechnung von Wiener Wohnen ab nun enthalten soll. Alle wichtigen Informationen auf einen Blick soll sie bieten, weil die Abrechnung bisher diesen Anforderungen nicht wirklich gerecht geworden ist. Hört, hört! Auch schon für das Jahr 2009 ist die Abrechnung angeblich noch übersichtlicher und verständlicher geworden.
 
Doch was ergibt sich bei näherem Hinsehen?
 

• An der Struktur der Abrechnung hat sich sachlich nichts verändert - rein gar nichts! Weder im Betriebskosten- ("Alt" auf "Neu") noch im Hauptmietzins-Bereich  ("Alt" auf "Neu").
• Es wurde lediglich ein Graustufen-Zeilenfinder-Raster implementiert, Schriftarten und Textblock-Positionen im Kopfteil verändert.
• Den Kurzfassungen fehlt ein Datum. Dieses ist wichtig, da von dort weg zum übernächsten Zinstermin die Rück- bzw. Nachzahlung fällig ist (nicht: fix mit 1. August).
• Die Dezimal- und Kommastellenaufbereitung ist unrichtig (bei 2. Kommastelle Null nur eine Kommastelle) bzw. unvorteilhaft (Nullen bis zur Tausender-Stelle bei Betrag Null).
• Einige in den Hauptmietzinseinnahmen beispielhaft angeführten Positionen sind nicht nachvollziehbar (Garagenzinse Betriebskostenanteil, PKW-Gebühr, Verzinsung Hauptmietzinsguthaben???!! Wo war das bisher???).
• Die Berechnung im Block "Salden (Erhaltung)" ist nicht nachvollziehbar - nicht einmal für den Wert "Saldo für den Zeitraum 01.01.2010 bis 31.12.2010" (zumindest das war bisher gegeben). Dieser Block enthält - wie auch diesbezüglichen  Kontrollamtsberichten entnehmbar - nicht nur Werte für die Erhaltung, sondern auch für die Verbesserung. Und insbesondere fehlt der Ausweis der tatsächlich vorhandenen und nutzbaren Hauptmietzinsreserve.

 

• Auch bezüglich der erläuternden Beilagen (Deckblatt und Folder) sieht es nicht besser aus! Lediglich die Einbeziehung des Guthabens oder Nachzahlungsbetrags ist positiv hervorzuheben und der Folder ist in Farbe erstellt. Aber sonst sind sogar einige Verschlechterungen anzumerken.
• Auf dem Begleitschreiben fehlt das Datum ebenso.
• Interessant ist insbesondere der Wegfall des bisherigen Hinweises auf eine Nachzahlung in 5 Raten bei Nachzahlungsbeträgen ab 40,- Euro. Wird das ab heuer nicht mehr so abgewickelt?
• Die Langfassung liegt - sofern hier keine organisatorische Abänderung stattfindet (Papierverbrauch?) - nicht bei "Ihrem" Hausbesorger auf, sondern bei EINEM Hausbesorger der Anlage. Aber wenigstens der bisher schon unzutreffende Hinweis auf den Mieterbeirat ist weggefallen.
• Der bisherige Hinweis auf das §18-Verfahren fehlt. Nach wie vor wird die Auswirkung des Hauptmietzinssaldos in einem solchen nicht erläutert.
• Die Erläuterung bezüglich Garagen im Folder ist nicht nachvollziehbar (was hat die Betriebskosten-Darstellung mit einem Pauschalmietzins zu tun?). War aber auch in der bisherigen Erläuterung so.
• Die Erläuterung zu den Versicherungen ist weggefallen. Hat hier eine Änderung des Anpassungsmodus stattgefunden?

 
 
Wenn man Verbesserungen für die Mieter(beiräte) implementieren wollte, dann hätte man mit ihnen reden und darauf hören sollen, was die Leute tatsächlich brauchen, um eine transparente und leichter nachvollziehbare Abrechnung vor sich zu haben. Zum Beispiel:
 

• Bei den Betriebskosten einen separaten Ausweis der Korrekturwerte für die Vorjahre. Angesichts der entdeckten Fehler und laufenden Mietrechtsverfahren nimmt dies mittlerweile einen beachtlichen Umfang an.
• Trennung von Erhaltungs- und Verbesserungs-Kosten im Hauptmietzins, wie es auch den Kontrollamtsberichten KA III - StW-WW-3/10 und KA - K-6/10 gerecht werden würde.
• Trennung der Mietzinseinnahmen nach einzelnen Mietzinsgruppen und -kategorien.
• Ausweis eines TATSÄCHLICHEN aktuell nutzbaren Hauptmietzinsreserve-Saldos.

 
Im Zusammenhang mit dem Folder verweise ich auf unsere Vorschläge zur Bereitstellung weiterführender Informationen für die Mieter vom 3.6.2008 und auf die von Vernetzungs- und Vergleichsmöglichkeiten vom selben Datum!!
 
 
Das weit größere Problem bezüglich Nachvollziehbarkeit befindet sich aber in der dahinter liegenden Rechnungslegung (z.B. Kompensationen Wasser/Abwasser und Müll/Grundsteuer, etc. etc. etc.) und daher auf der Abrechnungs-CD. Diese wird in dem gesamten Kompendium mit keinem einzigen Wort erwähnt. Ist es ein Zufall, dass dieser Hinweis nun auch in der Vorinformation fehlt?
 
 
Sie schreiben, wie sehr Sie sich freuen, diese neuen Jahresabrechnungen zu verschicken und dass Ihnen ein Stein vom Herzen fiele.
 
Er fällt - wie jedes Jahr - uns voll auf die Zehen. Daran ändern auch graue Zeilenfinder-Linien nichts! Es ist verwunderlich, wie oberflächlich bei der größten Hausverwaltung Österreichs gearbeitet wird und dies scheinbar ohne jedwede Kontrolle.
 

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

E. Schreiber

(Vorsitzender des Mieterbeirates)

 

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Subject: Adaptierte Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"
Date: Sat, 11 Jun 2011 11:05:36 +0200


Sehr geehrte Frau Doktor Strassl,
sehr geehrte Damen und Herren,

anbei eine inhaltlich völlig gleichlautende Fassung der zuvor ergangenen Stellungnahme, in welcher die - auch zuvor eingefügten - Links zu den Originaldokumenten deutlicher erkennbar sind. So rasch in der Korrektur und Format-Anpassung zur Erleichterung für die Empfänger arbeitet - auch an einem langen Wochenende - ein ehrenamtlich tätiger Mieterbeirat!

Dennoch möchten wir nicht verabsäumen, uns für die vorhin ergangene sub-optimale Version zu entschuldigen.


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)

 

__________________________________________

 

Anmerkung: Oben finden Sie natürlich bereits die verbesserte Version des Mails.

 

 

 

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Von: GGr. SVKEB Post [mailto:[e-mail]]
Gesendet: Mittwoch, 15. Juni 2011 14:38
An: [e-mail]
Betreff: GSK-1041/2011; AW: Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"

Büro der Geschäftsgruppe
Stadtentwicklung, Verkehr, Klimaschutz,
Energieplanung und BürgerInnenbeteiligung
1., Rathaus, 1082 Wien

GSK-1041/2011


Sehr geehrter Herr Schreiber!

Zu Ihrer E-Mail vom 11. Juni 2011 an Frau Vizebürgermeisterin und amtsführende Stadträtin Mag.a Vassilakou betreffend „Stellungnahme zum Schreiben „Damit Sie sich schon vorher auskennen!““ möchte ich Sie informieren, dass Herr amtsführender Stadtrat Dr. Michael Ludwig zuständig ist, an den Sie Ihre E-Mail ebenfalls gerichtet haben.

Mit freundlichen Grüßen
Claudia Smolik

Büroleiterin
Büro Vizebürgermeisterin und amtsführende
Stadträtin Mag.a Vassilakou
Geschäftsgruppe Stadtentwicklung, Verkehr, Klimaschutz,
Energieplanung und BürgerInnenbeteiligung

 

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Subject: WW-D/30992/2011, Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"
Date: Fri, 1 Jul 2011 15:54:05 +0200
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CC: [e-mail]; [e-mail]

 

Sehr geehrter Herr Kuchta!
Sehr geehrter Herr Ing. Schreiber!

Bezugnehmend auf Ihr E-Mail vom 11. Juni 2011 nehmen wir zu den einzelnen Punkten wie folgt Stellung.

Die Struktur der Abrechnung basiert auf der ÖNORM A 4000 und wurde deshalb von Wiener Wohnen auch nicht verändert.

Im Zuge der Umstellung auf das Corporate Design von Wiener Wohnen wurde darauf geachtet, dass eine weitgehende Übereinstimmung mit der ÖNORM A 4000 erhalten bleibt. Dabei dürfte das Datum, das sich auch auf der ÖNORM A 4000 nicht befindet, verloren gegangen sein. Gerne nehmen wir natürlich Ihren Hinweis zum Anlass, die nächste Abrechnung wieder mit einem Datum zu versehen. Die Rück- bzw. Nachzahlungen sind jedenfalls zum übernächsten Zinstermin der Legung der Abrechnung gegenüber den Mieterinnen und Mietern fällig. Da die Abrechnungen im Juni 2011 an die Mieter zugestellt wurden, ergibt sich jedenfalls eine Fälligkeit per 1. August 2011.

Die Dezimal- und Kommastellenaufbereitung ist in den Abrechnungen richtig dargestellt. Lediglich in den am 7. Juni 2011 übermittelten Mustern war noch die "unvorteilhafte" Darstellung enthalten.

Die Positionen "Garagenzinse Betriebskostenanteil" und "PKW-Gebühr" kommen nur bei Wohnhausanlagen zum Tragen, die über PKW-Ein- und Abstellplätze verfügen. Die "Verzinsung Hauptmietzinsguthaben" kommt nur bei Wohnhausanlagen, die unter Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurden und ein Hauptmietzins-Aktivum aufweisen, zum Tragen.

Der Saldenblock in der Abrechnung ist in der gleichen Form dargestellt wie bisher. Im Muster ist der 10jährige Saldo abgebildet, da das Muster von einem nicht vorhandenen § 18-Verfahren ausgeht.

Der Hinweis auf eine Nachzahlung in 5 Raten ist nur bei jenen Abrechnungen angeführt, bei denen sich auch tatsächlich eine Nachzahlung ergeben hat. Beim gegenständlichen Muster ist jedoch ein Guthaben ausgewiesen, weshalb dieser Hinweis hier nicht notwendig ist.

In der Abrechnung ist gegebenenfalls der Hinweis auf ein bestehendes § 18-Verfahren enthalten. Beim vorliegenden Muster liegt kein § 18-Verfahren vor.

Bei den Garagen erfolgt bei Vereinbarung eines Pauschalmietzinses eben keine Betriebskostenabrechnung, obwohl die Garagenfläche zur betriebskostentragenden Fläche zählt.

Der Anpassungsmodus hinsichtlich der Versicherungen hat sich nicht geändert. Der bisherige Hinweis hinsichtlich der Wertanpassung erschien entbehrlich und wurde deshalb im neuen Folder weg gelassen.

Ein Hinweis auf die CD-ROM ist in der Mieterbeiratsinformation, die Sie in der letzten Juni-Woche erhalten haben, enthalten.

Die durchgeführten Verbesserungen wurden vorweg mit einzelnen Mieterbeiräten abgestimmt und von diesen auch sehr positiv beurteilt. Bei den von Ihnen beispielhaft angeführten Verbesserungen handelt es sich um inhaltliche Punkte. Durch die Neugestaltung der Hausabrechnung sollte jedoch vor allem die Übersichtlichkeit und Verständlichkeit verbessert und keine inhaltlichen Adaptierungen vorgenommen werden. Inhaltlich basiert die Hausabrechnung von Wiener Wohnen zur Gänze auf den gesetzlichen Rahmenbedingungen und Vorgaben unter Berücksichtigung der ÖNORM A 4000, wodurch der Gestaltungsspielraum für die Umsetzung von strukturellen Veränderungen äußerst gering ist.

Wiener Wohnen hofft, dass trotz Ihrer Kritik auch für Sie die eine oder andere Verbesserung bemerkbar ist und vor allem für die Mieterinnen und Mietern eine Erleichterung schafft.


Mit freundlichen Grüßen

Dr. Strassl, MBA
Direktorin

_______________________________________
Stadt Wien - Wiener Wohnen

 

 

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Subject: RE: WW-D/30992/2011, Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"
Date: Wed, 6 Jul 2011 20:29:34 +0200

Sehr geehrte Frau Doktor Strassl,
 
vielen Dank für Ihre Antwort vom 1.7.2011, die allerdings wieder viele neue Aspekte und Fragen aufwirft.
 
Sie schreiben: "Ein Hinweis auf die CD-ROM ist in der Mieterbeiratsinformation, die Sie in der letzten Juni-Woche erhalten haben, enthalten." Abgesehen von dem Umstand, dass dieses Schreiben nur der Vorsitzende des Mieterbeirats erhalten hat, lautet die entsprechende Passage: Es besteht auch die Möglichkeit, dass Ihnen die Daten auf einer CD-ROM übermittelt werden. Dies ist zwar die selbe Information, wie im Vorjahr, bedeutet aber eine Option, keine verbindlich organisierte Ausgabe. Dem entsprechend liegen uns (natürlich nur auf dem Weg des Hörensagens) Angaben vor, dass manche Mieterbeiräte bis heute keine Abrechnungs-CD für das Jahr 2009 in Händen halten würden. Wie wird das heuer gehandhabt werden? Dass außerdem der Hinweis auf die kostenpflichtig beziehbare CD in der Mieterinformation fehlt, ist nach wie vor verwunderlich. Wieso werden die Mieter zur Einsicht der Originalbelege an das Kundendienstzentrum verwiesen? Originalbelege sind dort nach unserem Informationsstand auch nicht zu sehen.

 

Sie schreiben: "Die Struktur der Abrechnung basiert auf der ÖNORM A 4000 und wurde deshalb von Wiener Wohnen auch nicht verändert."  Verwunderlich, dass dann z.B. im Hauptmietzinsbereich auf die dort wesentlichste Komponente überhaupt verzichtet wurde, obwohl die laut ÖNORM A 4000, Seite 29 unten, verbindlich vorgegeben ist, nämlich den Ausweis der Hauptmietzinsreserve. Die Struktur entspricht diesbezüglich in keiner Weise den Vorgaben der ÖNORM. Ist die in dem Fall dann zweitrangig? Weshalb?

 

Dass das uns übermittelte Beispiel in keiner Weise gelungen bzw. ausgereift war, ergibt sich aus den Details Ihres Mails. Die von uns aufgrund des Musters angefragten Detailpositionen sind aber auch im an die Mieter ausgefolgten Folder enthalten. Daher bleibt die Frage aufrecht, was z.B. "Garagenzinse Betriebskostenanteil" und "PKW-Gebühr" im Hauptmietzinsbereich bzw. überhaupt so in der Abrechnung verloren haben. Ihre Erklärung "Bei den Garagen erfolgt bei Vereinbarung eines Pauschalmietzinses eben keine Betriebskostenabrechnung, obwohl die Garagenfläche zur betriebskostentragenden Fläche zählt." schafft diesbezüglich keinerlei ausreichende Klarheit. 

Sie schreiben: "Die "Verzinsung Hauptmietzinsguthaben" kommt nur bei Wohnhausanlagen, die unter Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurden und ein Hauptmietzins-Aktivum aufweisen, zum Tragen." Die Frage nach dem tatsächlichen aktuellen Saldo unserer Hauptmietzinsreserve ist, wie Sie wissen, offen. Fördermittel sind für die Errichtung nach unserem Wissensstand ebenfalls verwendet worden - also bleibt auch diese Frage vollinhaltlich aufrecht.

Sie schreiben: "Der Saldenblock in der Abrechnung ist in der gleichen Form dargestellt wie bisher. Im Muster ist der 10jährige Saldo abgebildet, da das Muster von einem nicht vorhandenen § 18-Verfahren ausgeht."  Eine gravierende Veränderung in der Darstellung trat von 2008 auf 2009 ein. Können Sie uns erklären, auf welcher Basis, wenn für die Abrechnung 2010 behauptet wird, es läge (immer noch) ein vorläufig erhöhter Hauptmietzins gemäß § 18 vor, was im Übrigen für die gegenständliche Wohnung gar nicht zutreffend ist? Für das Stammhaus wurde der vorläufig erhöhte Hauptmietzins im Frühjahr 2010 nicht mehr verlängert. Dachgeschoßwohnungen waren nie Teil des §18-Verfahrens, siehe Stellungnahme der Schlichtungsstelle zur Parteienstellung bei der Endabrechnung. Wie ist außerdem die dort nachzulesende Äußerung der Schlichtungsstelle zu verstehen "Aus den oben angeführten Bestimmungen ergibt sich daher, dass die Errichtungskosten der neu geschaffenen Mietobjekte im Dachgeschoß aus den Hauptmietzinsen ausschließlich nur dieser Objekte zu refinanzieren sind und daher die diesbezüglichen Hauptmietzinseinnahmen jedenfalls für die Dauer der Refinanzierung der Dachgeschoßausbaukosten keinen Eingang in die Hauptmietzinsabrechnung gemäß § 20 MRG finden." ? Nach unserer Wahrnehmung fließen diese Einnahmen ohne erkennbare Kennzeichnung oder rechnerische Sonderbehandlung sehr wohl in die Hauptmietzinsabrechnung unserer Wohnhausanlage ein. Um so gravierender wirkt sich in diesem Durcheinander aus, dass die laut ÖNORM A 4000 vorgesehene Darstellung der aktuellen Hauptmietzinsreserve fehlt. Im Beispiel weicht klar erkennbar die Textierung des Saldos von der dann tatsächlich gelegten Abrechnung (OHNE §18) ab: ZEITRAUM 01.01.2010 ... bzw. ZEITRAUM 01.01.2001 ...! Außerdem ist hier - abgesehen von den übrigen, schon diskutierten mietrechtlichen Fragen - offenbar in der Darstellung der Salden ein Logikfehler vorhanden: Dieser betrifft den Saldenvortrag. Entweder dieser wird von Jahr zu Jahr vorgetragen (was NICHT der Fall sein dürfte - zumindest fehlen die jeweiligen Übertragszeilen auf der Kurzfassung): Dann müsste der Vortrag aus 2000 bereits im Übertrags-Saldo aus 2009 enthalten sein. Oder aber der Saldovortrag wird Jahr für Jahr separat berücksichtigt (was hier der Fall sein dürfte): Dann fehlt die Berücksichtigung der Jahressalden aus 2001 bis 2008.
 

Sie schreiben: "Die durchgeführten Verbesserungen wurden vorweg mit einzelnen Mieterbeiräten abgestimmt und von diesen auch sehr positiv beurteilt." Warum wurde die Veränderung nicht mit der Vereinigung der Wiener Mieterbeiräte abgestimmt? Oder war das der Fall? Falls ja, hat uns darüber keinerlei Information erreicht bzw. wurde uns keine rechtzeitige Einbindung ermöglicht.

  

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

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Subject: AW: WW-D/30992/2011, Stellungnahme zum Schreiben "Damit Sie sich schon vorher auskennen!"
Date: Tue, 19 Jul 2011 17:25:46 +0200
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Sehr geehrter Herr Kuchta,

Ihre untenstehende Anfrage bezieht sich weniger auf unser bezughabendes vorweg an die Mieterbeiräte ausgesendetes Informationsschreiben zum neuen Aussehen (!) der zur Versendung gelangenden Unterlagen betreffend Hausabrechnung an unsere MieterInnen, sondern auf inhaltliche Fragen einer Hausabrechnung. Diese Fragen sind zum einen bereits Teil der diversen anhängigen Verfahren und zum anderen auch in der umfangreichen Korrespondenz von Wiener Wohnen mit Ihnen ausführlich behandelt. Ein weiteres Eingehen darauf erspare ich mir bzw. Wiener Wohnen daher, sehen wir es doch zur Zeit als vorrangig notwendig an, unsere Ressourcen darauf zu konzentrieren, die einlangenden Fragen zur konkreten aktuellen Hausabrechnung zu behandeln.


Mit freundlichen Grüßen

Dr. Daniela Strassl, MBA
Direktorin Wiener Wohnen