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From: gerhard_kuchta@hotmail.com
To: stawien.leitung@justiz.gv.at
CC: ernst.schreiber@gmx.at
Subject: Sachverhaltsdarstellung: Wohnungsvermietung unter falscher m2-Angabe
Date: Sun, 16 Aug 2015 17:00:29 +0200

 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
hiermit bringe ich für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof im Auftrag des Vorsitzenden Ernst Schreiber die folgende 
 
Sachverhaltsdarstellung in Bezug auf
 
Stadt Wien - Wiener Wohnen (in der Folge kurz "Wiener Wohnen")
Rosa-Fischer-Gasse 2
1030 Wien
ein.
 
Sachverhalt:

In unserer Wohnhausanlage (Hugo Breitner Hof) findet oder fand (so ganz ist das derzeit nicht klar) eine - von Mietern per Mietrechtsverfahren (MA 50 Schli I/5724/2012) verlangte - (Neu-)Vermessung sämtlicher Mietobjekte unserer Wohnhausanlage statt (rund 1.380 Mietobjekte): Vermessung: Bis Anfang August 2013, Erste Nachvermessung bis Mitte Jänner 2015. Die Unterlagen dazu sind - derzeit bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten Wien - aktenkundig.
 
Diese Vermessung hat insbesondere im Bereich des Stammhauses (Altbau-Teil - also ohne jüngst errichtete Dachgeschoßwohnungen) fast durchwegs ergeben, dass dieWohnungen in Wahrheit - teils beträchtlich - KLEINER sind, als tatsächlich angegeben und verrechnet wurde - Excel-Tabelle, mit den ursprünglichen Mietern laut von Wiener Wohnen 2012 übergebener Liste auch anbei (Anm.: Auffallend ist außerdem, dass  im Gegensatz zu den Wohnungen bei den Geschäftslokalen und Magazinendie Unterschiede zwischen ursprünglicher und tatsächlicher Größe derart nach unten, aber vor allem auch nach OBEN abweichen, dass es unerklärlich ist, wie solche Differenzen über so lange Zeit unentdeckt geblieben sein können. Und dass z.B. bei manchen Mietern laut MA 25 offenbar vergessen wurde, ein ganzes Stockwerk der Wohnung zu verrechnen, ist ebenfalls verblüffend. Das diesbezügliche Begleitschreiben der MA 25 finden Sie als Anlage 1 zu diesem Mail.) 
 
Durch die in Wahrheit kleineren Wohnungen wurden die einzelnen Mieter bezüglich Hauptmietzinsindividuellem Betriebskostenanteil, aller auf Quadratmeter basierenden Zusatzkosten (z.B. Errichtungskostenbeiträge, ohnehin fragliche Anerkennungszinse) und darauf entrichteter Umsatzsteuer maßgeblich geschädigt (und werden es großteils anscheinend weiterhin)
 
Durch nicht einbezogene Geschäftsflächen beträchtlichen Ausmaßes wurden die Mieter im diesbezüglichen Gesamtaufteilungsschlüssel für Betriebskosten nach § 17 MRG geschädigt, da sich ihre eigenen Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten dadurch verschlechtert haben (und werden es offenbar weiterhin).
 
Anscheinend wurden auch andere große Mietobjekte bewusst aus dem Betriebskostenschlüssel herausgenommen (die Kennzeichnung "Lokal n.fö.oBKB" in den aktenkundigen Aufzeichnungen deutet darauf hin - unsere angestellten Berechnungen lassen auch auf eine Herausnahmen schließen). Natürlich würde es Wiener Wohnen zustehen, einzelnen Mietern die Bezahlung ihrer Betriebskostenanteile zu erlassen - aber nicht so, dass den anderen Mietern diese Betriebskostenanteile einfach aufgeschlagen werden!
 
Die Einbeziehung von seitens Wiener Wohnen überlassenen weit ausgedehnten Betriebsstätten der Firma Energie Comfort (hinkünftig laut erhaltener Information in diesem Versorgungssegment ein integrierter Bestandteil der Wien-Energie) als vermietbare Objekte in die mietzinstragende Gesamtfläche ist weiterhin strittig. 
 
Durch eine - ohne diesen strittigen Bereich - insgesamt weitaus kleinere Gesamtfläche der Mietobjekte wird die Mietergemeinschaft an Verwaltungskosten und z.B. auch Hausbesorgerkosten, sofern diese (etwa für die Reinigung im Innenbereich) auf den Mietobjektsgrößen beruhen, etc. über die Gebühr belastet. 
 
Selbst wenn daraus teilweise gegenseitig kompensierende Effekte in der Berechnung eintreten, sind einzelne Elemente zu Lasten der Mieter nicht von der Hand zu weisen und ergeben insgesamt eine massive Benachteiligung der Mietergemeinschaft - großteils schon über Jahrzehnte hinweg, ja teilweise sogar bis zur Errichtung unserer Wohnhausanlage zurückreichend.
 
Ähnlich letztlich kleiner vermessene Wohnungen sind uns auch außerhalb des Hugo Breitner Hofes bekannt (Hörensagen, aber sicher verifizierbar - z.B. für den Dr.-Adolf-Schärf-Hof, 1160 Wien, ). 
 
Die erforderlichen Nachvermessungen sind deshalb notwendig und zum Teil anscheinend immer noch ausständig, weil die mit der Vermessung als Sachverständiger beauftragte MA 25 bei den nicht vemessenen Wohnungen die bisherigen Werte einfach 1:1 fortgeschrieben hätte, wofür in Anbetracht der übrigen Vermessungsergebnisse aus Sicht der Mieter aber keinerlei Handhabe bestand. 
 
Als Ursache für die bisher nicht mögliche Vermessung ALLER Mietobjekte wurde der Umstand angeführt, dass die Mieter die mit der Vermessung beauftragten Mitarbeiter der MA 25 angeblich nicht in ihr Mietobjekt gelassen hätten. Das mag vielleicht zum Teil sein, ist aber einerseits in zahlreichen Fällen auf massive Organisationsmängel in der Gesamtdurchführung der Vermessung zurückzuführen (bzw. nicht einmal dann logisch erklärbar), aber andererseits liegt mittlerweile mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf der Hand, dass es sich bei den diesbezüglich betroffenen Mietobjekten zumindest teilweise um Leerstehungen gehandelt haben muss. Das heißt: Es gab zu diesem Zeitpunkt höchstwahrscheinlich gar keinen Mieter, sondern die Schlüssel für diese Wohnungen befanden sich aller Voraussicht nach in der Verwahrung von Wiener Wohnen
 
Als Beweis dafür übermitteln wir Ihnen als Anlage 2 zu diesem Mail einen Auszug aus der Hauptmietzins-Einnahmenliste unserer Wohnhausanlage für das Jahr 2013, in welchem die Vermessung schwerpunktmäßig stattgefunden hat. Diese Einnahmenliste liegt uns als Gesamtkompendium in elektronischer, von Wiener Wohnen zur Verfügung gestellter Form inzwischen vor und belegt die Leerstehungen. 
 
Dass diesbezüglich nicht alle Leerstehungen gleich behandelt worden sind, ist nach unserer Meinung nicht ausschlaggebend, da ja lediglich die Vermessung von ein paar Mietobjekten durch Wiener Wohnen blockiert werden musste, um eine Rechtskraft der Ergebnisse insbesondere für die mieterseitig eingebrachten Betriebskostenverfahren zu verhindern und damit verbundene Rückzahlungen an die Mieter hinauszuschieben
 
Die diesbezüglich amtierende Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten Wien (so wie Wiener Wohnen dem Stadtrat Dr. Michael Ludwig unterstehend) ist nach den uns vorliegenden Informationen zu den Verfahren trotz Urgenz und Hinweis schon seit Wochen nicht mehr das Verfahren vorantreibend tätig geworden. Durch die MA 25 ist bisher nicht einmal eine qualifizierte Schätzung statt der Fortschreibung der bisherigen Werte für die nicht vermessenen Wohnungen vorgenommen worden, obwohl durch die Mitarbeiter dort inzwischen dargelegt worden ist, solche Plausibilisierungen sehr wohl für die Überprüfungen der Ergebnisse bei den schon vermessenen Wohnungen einzusetzen. 
 
Deshalb sind nicht nur die Betriebskostenverfahren für die bereits eingereichten Abrechnungsjahre 2008 - 2011 noch in Schwebe, sondern natürlich auch die nachfolgenden Abrechnungsjahre 2012 - 2014 davon ebenso betroffen. 2007 liegt aus einem ähnlichen Grund nach Erfolg der Mieter vor dem OGH nun wieder beim Bezirksgericht (schon 2. Ersuchen um Terminerstreckung durch Wiener Wohnen).
 
Ungeachtet dessen liegt Wiener Wohnen seit vorgenommener Vermessung für das einzelne Mietobjekt ein klarer und amtlicher Hinweis darauf vor, dass die Mietobjekte in Wahrheit zum Großteil KLEINER sind, als bisher angenommen (oder bloß vorgegeben?) wurde.
 
Aus dem erwähnten hier beigefügten Ausschnitt der Hauptmietzinseinnahmen-Liste lässt sich mit Berechtigung ableiten, dass Wiener Wohnen einerseits Wohnungen anscheinend erst im Jahr 2013 neu vergeben hat (zum Teil wohl auch nach der Durchführung von Baumaßnahmen), wo sich unmittelbar NACH dieser Vergabe durch die Vermessung seitens der MA 25 ergeben haben müsste, dass die Wohnungen in Wahrheit teils maßgeblich KLEINER sind, als gegenüber der MA 25 angegeben und daher wohl auch den Mietern verrechnet wurde.
 
Aber auch umgekehrt ergibt sich aus den Aufzeichnungen der begründete Verdacht, dass anscheinend Wohnungen unmittelbar NACH der Vermessung und den vorliegenden Ergebnissen daraus neu vermietet worden sind, wobei die "alten" also immer noch GRÖSSEREN Quadratmeterwerte zur Anwendung gekommen sind
 
Gerüchte dazu sind uns bereits seit Wochen zugegangen (Hörensagen). Nun liegt uns aber seit wenigen Tagen auch ein schriftlicher Beweis dazu in Form eines Mietvertrags vor, der eindeutig weit NACH der erfolgten Vermessung samt vorliegendem Ergebnis daraus auf den alten, GRÖSSEREN Quadratmeterwert der Wohnung Bezug nimmt (dieser wird als Anlage 3 diesem Mail beigefügt, das Vermessungsergebnis der MA 25 aus dem August 2013 dazu als Anlage 4). 
 
Es muss also davon ausgegangen werden, dass Mieter durch die Angabe von falschen, GRÖSSEREN Wohnungsausmaßen - in Kenntnis anders beschaffener Gegebenheiten - in die Irre geführt und getäuscht werden. Da es hierzu eine gesetzlich vorgegebene Einspruchsfrist von 3 Jahren gibt, um gegen einen zu hoch bemessenen Hauptmietzins rechtlich vorzugehen (§ 16 Abs. 8 MRG), Wiener Wohnen ja schon aufgrund des eigenen Statuts für die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ von der Hilfsbedürftigkeit und finanziell schwachen Ausstattung der Mieter für allfällige Rechtsstreitigkeiten Kenntnis hat (§ 2 Abs. 1: "einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien") und auch auf schriftliche Appelle des Mieterbeirats - z.B. Mail vom 25.2.2015 - nicht (oder zumindest für uns in keiner Weise erkennbar) reagiert hat, um den so benachteiligten Mietern entgegen zu kommen und entstandene Mehrkosten zurückzuzahlen (nicht einmal für die erst kürzlich eingezogenen Mieter sind uns Bereinigungsmaßnahmen zu Ohren gekommen), muss ERWOGEN und WEITER GEPRÜFT werden, inwieweit hier von einer ABSICHTLICHEN VORGEHENSWEISE SEITENS WIENER WOHNEN auszugehen ist - NICHT nur für UNSERE Wohnhausanlage, sondernWIENWEIT, da sich hinter dem System selbst bei fahrlässigem Zulassen von solchen Abwicklungsschwächen durch das Management insgesamt ein einträglicher Business Case verbergen könnte: Nur sehr wenige Mieter erkennen die Benachteiligung und haben den Mut, die Kenntnis und den finanziellen Background, um gegen die von Wiener Wohnen falsch verrechnete Mietobjektsgröße effizient und rechtzeitig vorzugehen.
 
Da sich bei der 2008 erfolgten Vermessung von Flächen im Außenbereich recht ähnliche Divergenzen ergeben haben, die sich insgesamt ebenso zu LASTEN der Mieter Ausgewirkt hatten (und zum Teil bis heute nicht restlos geklärt, also gerichtsanhängig sind), ersuche ich Sie im Namen des Mieterbeirats, die Gegebenheiten zum Beispiel im Hinblick auf Vorliegen von Tatbeständen im Sinn von § 148 StGB (Gewerbsmäßiger Betrug) o.ä. zu überprüfen.
 
Für weitere Auskünfte oder die Vorlage von Beweismitteln stehen wir Ihnen bei Ihren Ermittlungen bei bedarf jederzeit gerne zur Verfügung.
 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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Antworten auf diese Diskussion

From: gerhard_kuchta@hotmail.com
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CC: ernst.schreiber@gmx.at; walter3101@yahoo.de; asokamichael@yahoo.de
Subject: Wohnungsvermietung unter falscher m2-Angabe durch Wiener Wohnen
Date: Sun, 16 Aug 2015 18:01:33 +0200

 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
der Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof hat heute die beiliegende Sachverhaltsdarstellung gegen Stadt Wien - Wiener Wohnen bei der Staatsanwaltschaft Wien eingebracht. Wir ersuchen Sie um Verständnis dafür, dass wir hier in diesem Informationsmail an Sie die der Staatsanwalt als Beweis beigelegten Anlagen entfernen. Sie enthalten Mieter-relevante Informationen. Doch sind wir sicher, dass auch ohne diese Anlagen der Sachverhalt für Sie klar verständlich ist.
 
Außerdem möchten wir betonen, dass diese Sachverhaltsdarstellung vom Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof im Rahmen seiner Interessenswahrung für die Mieteraufgrund von nun vorliegenden beweisbaren Fakten eingebracht worden ist. Mit parallelen politischen Überlegungen und solchen im Rahmen der Wien-Wahl 2015 hat dieses Einbringen nichts zu tun.

 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

Die in fast rekordverdächtiger Zeit eingetroffene Abweisung durch die Staatsanwaltschaft.

From: gerhard_kuchta@hotmail.com
To: ostawien.leitung@justiz.gv.at
CC: ernst.schreiber@gmx.at
Subject: Erweiterte Sachverhaltsdarstellung: Wohnungsvermietung unter falscher m2-Angabe
Date: Sat, 12 Sep 2015 12:58:02 +0200

 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
hiermit bringe ich für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof im Auftrag des Vorsitzenden Ernst Schreiber die beiliegende ERWEITERTE Sachverhaltsdarstellung ein (Anlage 6).
 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

Von: gerhard_kuchta@hotmail.com
Gesendet: Montag, 08. Mai 2017 09:14
An: Oberstaatsanwaltschaft
Cc: Ernst SCHREIBER
Betreff: wg.: Erweiterte Sachverhaltsdarstellung: Wohnungsvermietung unter falscher m2-Angabe

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielleicht liegt es an mir - aber ich habe zu dem Einbringen vom 12.9.2015 keine Erledigung in Evidenz.

Bitte um Bekanntgabe des Status, vielen Dank!


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof
hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)

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