Korrespondenz mit GR Henriette Frank, FPÖ (10.7.2011)

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Subject: AW: Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für 2010 - Werbung vs. konkrete Ist-Situation
Date: Sun, 10 Jul 2011 10:12:13 +0200


Sehr geehrter Herr Kuchta!

Mit Interesse verfolge ich Ihre mehr als aufschlussreiche Korrespondenz. Da auch ich mich unter anderem intensiv mit den Betriebskosten auseinandersetze, habe ich dazu einige Fragen an Sie:

1. Variieren auch bei Ihnen die jährlichen Gesamt-Quadratmeter für die Wohnhausanlage?

2. Werden bei der Hausbetreuung Kosten für die Waschküche zusätzlich verrechnet? Mir wurde mitgeteilt, dass dort, wo das Chipsystem installiert ist, die Hausbetreuung (wenn es keinen Hausbesorger gibt) € 82,-- kassieren soll.

3. Wurden bei Ihnen laufend gärtnerische Arbeiten verrechnet, obwohl keine durchgeführt worden sind?

4. Werden bei Ihnen Gartengestaltungs- und gärtnerische Pflege-Kosten gesondert abgerechnet und steigen diese jährlich in beträchtlicher Höhe?

Danke für Ihre Mitteilung

Henriette Frank
Landtagsabgeordnete & Gemeinderätin

 

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Subject: RE: AW: Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für 2010 - Werbung vs. konkrete Ist-Situation
Date: Mon, 11 Jul 2011 13:09:10 +0200

Sehr geehrte Frau Gemeinderätin Frank,
 
vielen Dank für Ihr Mail und das bekundete Interesse.
 
Hier die Fragenbeantwortung aus unserer Sicht:
 
1.       Variieren auch bei Ihnen die jährlichen Gesamt-Quadratmeter für die Wohnhausanlage?
 

Grundsätzlich ja - siehe diese Aufstellung. Begründet wird dies von Wiener Wohnen mit Veränderungen durch Wohnungszusammenlegungen oder ggf. die Umwandlung von Hausbesorgerwohnungen bzw. Gemeinschaftsräumen in Mietobjekte. Nicht immer - wie z.B. heuer - sind diese Veränderungen plausibel. Heuer bezieht sich die Fragestellung auf eine unplausible Abweichung zwischen Gesamtfläche (Vergrößerung) und z.B. dem Aufteilungsschlüssel für Wasser und Abwasser (Verringerung). Doch ohne genauere Kontrolle und zusätzliche Erläuterungen kann dazu noch keine Aussage getroffen werden.

 
 
2.       Werden bei der Hausbetreuung Kosten für die Waschküche zusätzlich verrechnet? Mir wurde mitgeteilt, dass dort, wo das Chipsystem installiert ist, die Hausbetreuung (wenn es keinen Hausbesorger gibt) € 82,-- kassieren soll.
 

Wir selber haben im Hugo Breitner Hof noch keine Waschküche mit "NaTÜRlich sicher!"-System (siehe die Information HIER). Doch ist die zusätzliche Verrechnung gemäß den uns vorliegenden Informationen richtig, wobei die Gebühren von über 80 EUR aber schon bei der Übernahme der Waschküchenbetreuung durch die Hausbetreuungs GmbH anfallen und - laut Aussage des Projektverantwortlichen, Herrn Traunmüller - bei Implementierung von "NaTÜRlich sicher!" sogar geringfügig gesenkt werden. Direkt verrechnet werden dem jeweiligen Nutzer nur die Stromkosten für Waschmaschine und ggf. Trockner. Aber Wasser, Abwasser, Reinigungskosten, Strom für Beleuchtung und Lüftung etc. verbleiben nach unserem Informationsstand der Hausgemeinschaft.

 
 
3.       Wurden bei Ihnen laufend gärtnerische Arbeiten verrechnet, obwohl keine durchgeführt worden sind?
 

Die Antwort muss man in zwei Bereiche teilen: Zunächst einmal fand der Wechsel vom weit billigeren Gärtner vom freien Markt zur exorbitant teureren Wiener Wohnen Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH in der "toten Saison" statt, d.h. als Winter-bedingt so gut wie keine Arbeiten in der Grünflächenpflege zu tätigen waren. Diese Aspekte flossen bereits in unseren Schlichtungsstellenantrag für das Jahr 2007 ein. Und danach wurden auch einzelne Arbeiten nicht durchgeführt. Ganz massiv im Jahr 2008 (siehe z.B. die Bilderserie), wozu es auch den allerseits bekannten Kontrollamtsbericht gibt (auch über die bemerkenswerten Ursachen für die aufgetretenen Pflegemängel). Aber auch noch in Teilbereichen für die Zeit danach (z.B. hier einzelne Themen anklicken). Zwar wurden für die meisten nicht geleisteten Arbeiten nach Urgenz durch den Mieterbeirat Rückerstattungen geleistet, jedoch standen diese in keiner Relation zum verrechneten Preis und zum Anteil der nicht erbrachten Leistung. Daher mussten erst wieder Urgenzen und Verhandlungen stattfinden. Für das Jahr 2008 ist eine adäquate Korrektur offen, was - neben des Basispreises - ebenfalls Gegenstand eines Mietrechtsverfahrens sein wird. 

 
 
 
4.       Werden bei Ihnen Gartengestaltungs- und gärtnerische Pflege-Kosten gesondert abgerechnet und steigen diese jährlich in beträchtlicher Höhe?
 

Die gärtnerische Normpflege wird separat von sonstigen gärtnerischen Arbeiten (teils Betriebskosten wie z.B. für den Baumschnitt, teils Hauptmietzins) verrechnet. Nur die gärtnerische Normpflege wird von der Hausbetreuungs GmbH durchgeführt. Mitarbeiter dieser Firma wurden zuletzt aber auch (außerhalb ihres regionalen Zuständigenbereichs als Hausbesorger-Ersatz) bei der Grünflächenreinigung gesichtet, was bisher eigentlich Hausbesorger-Zuständigkeit und Teil von deren Verrechnung war bzw. noch sein müsste. Der große Kostensprung in der Grünflächenpflege trat ab Herbst 2007 wegen der Tätigkeitenübernahme durch die Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH ein. In der Verrechnung wirkte sich das augenfällig erst später aus - aber nur weil einerseits die Kosten für die Grünflächenpflege zu Beginn unter der Hausbetreuung gebucht / verrechnet wurden und weil andererseits für viel zu groß bemessene Grünflächen (ein Fehler, der die Mieter noch zusätzlich jahrelang separat belastet hat) wenigstens bis 2005 rückwirkend Gutschriften gewährt wurden. Aber schon für 2004 wurde eine solche Gutschrift - unter Vorlage unzutreffender Beweismittel - wegen angeblicher Verjährung bisher verweigert. Die Preise für die Grünflächenpflege wurden von der Haus- und Außenbetreuung seit der Übernahme der Arbeiten - wohl auch als Reaktion auf den zitierten Kontrollamtsbericht - geringfügig gesenkt, wobei man jedoch leicht mit dem Preis um 0,01 EUR pro Monat und m2 nach unten gehen kann, wenn zuvor fast eine Verdreifachung stattgefunden hat.

 

 
 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

 

hochachtungsvoll

  

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

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Subject: AW: AW: Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für 2010 - Werbung vs. konkrete Ist-Situation
Date: Mon, 11 Jul 2011 15:09:08 +0200


Sehr geehrter Herr Kuchta!

Danke für Ihre rasche Antwort, die ich mit Interesse gelesen habe. Eine Anmerkung möchte ich noch machen und zwar habe ich STR Ludwig gebeten, die Waschküchenabrechnung derart vorzunehmen wie das km-Geld, d. h. Anschaffung, Reparaturen, Betriebskosten und Entsorgung (wenn erforderlich) werden geschätzt und dementsprechend kostet eine Waschmaschinen- bzw. Trocknerfüllung entsprechend. Leider wurde dies abgelehnt und meiner Meinung wäre das der richtige Ansatz.

Was Sie eventuell noch interessieren dürfte. Immer öfter wurde an mich herangetragen, dass man Einzelwasserzähler in den Wohnungen installieren soll. Manche leben allein, gehen morgens aus dem Haus und kommen abends wieder. Nur weil sie eine größere Wohnung haben, jedoch kaum einen Verbrauch zahlen sie nach m² Wasser und Abwasser. Wurde leider auch abgelehnt – kein Bedarf – obwohl im Jahr 2001 diese Forderung des Partei-/Wahlprogramms der SPÖ war.

Ich würde mich freuen, wenn wir uns einmal treffen könnten, bin aber erst wieder voll ab September in Wien.


Mit freundlichen Grüßen

Henriette Frank
Landtagsabgeordnete & Gemeinderätin

 

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Subject: RE: AW: AW: Jahresabrechnung von Wiener Wohnen für 2010 - Werbung vs. konkrete Ist-Situation
Date: Wed, 13 Jul 2011 14:11:16 +0200


Sehr geehrte Frau Gemeinderätin Frank,

vielen Dank für Ihr neuerliches Mail und die enthaltenen Informationen.


Waschküchenabrechnung:

Abgesehen davon, dass wir in Schätzungen von Wiener Wohnen noch weniger Vertrauen haben, als in deren Abrechnungen, und dass sich Werte wie z.B. die Entsorgungskosten von Maschinen über die Lebensdauer eines solchen Geräts doch relevant verändern können, müsste man für so eine Veränderung eventuell das Mietrechtsgesetz abändern, das im § 24 (1) auf den Betrieb der Anlagen abstellt und im Absatz 2a überhaupt nur auf die pauschale Einhebung der Energiekosten.

§ 24. (1) Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche zu benützen, so bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage – soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist – nach den Grundsätzen des § 17.

..........

(2a) Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.


Individuelle Wasserzähler:

Auch hier ist ggf. das geltende Mietrechtsgesetz im Weg, dies generell zu handhaben:

§ 17 (1a) Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Meßvorrichtungen ermittelt werden können, kann durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter – berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festgelegt werden. Bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung hat jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegenstand zu dulden. Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfaßt werden, so sind sie, sofern dies dem Stand der Technik entspricht, durch rechnerische Verfahren zu ermitteln; die Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 20 vH nicht übersteigen. Der Teil der Aufwendungen, der dem auf die allgemeinen Teile des Hauses entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen ist, ist nach dem Verhältnis der Nutzflächen im Sinn des Abs. 1 aufzuteilen. Der Vermieter kann für diese Aufwendungen eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode in der Dauer von zwölf Monaten vorsehen.


Zu überlegen ist, ob hier für Mietwohnungen mit durchschnittlichem Verbrauch durch die generelle Installation von Subwasserzählern ein tatsächlich relevanter Nutzen im Vergleich zum dadurch erhöhten Gesamtaufwand erzielt werden kann.

Viel mehr fällt ins Gewicht, dass Wiener Wohnen offenbar nicht einmal Kenntnis davon hat, welcher Gewerbebetrieb mit undiskutiert höherem Wasserverbrauch einen eigenen Subwasserzähler besitzt.

Auch sollte überlegt werden, dass der meiste Wasserverbrauch durch die Toilettenspülung entsteht, und wir dies mit immer kostbarer werdendem Trinkwasser erledigen. Die Entwicklung serienmäßig einsetzbarer, kostengünstiger Vorrichtungen für Mietwohnungen, die den Vorgang auf möglichst großen Nutzwasseranteil umstellen und die tatsächliche Installation im Rahmen von Neubauten bzw. bei der Sanierung von Leerwohnungen würde nicht nur einen umweltpolitischen Meilenstein setzen, sondern den Mietern in der Folge auch Wasser- und Abwasserkosten ersparen. Abgesehen davon, dass laut Aussagen der Technik von Wiener Wohnen das Wiener Kanalnetz angeblich aufgrund von Zubauten bzw. deren Anschluss an das Kanalnetz und höhere bzw. sehr unterschiedlich verteilte Regenmengen am Rande seiner Aufnahmekapazität angelangt ist. Auch hier würde die Umstellung eine wesentliche Entlastung mit sich bringen. Wer auf die diesbezüglichen Mehrkosten im Hauptmietzins verweist, der möge auch in Betracht ziehen, dass wir durch bemerkenswerte "ARGE's" und ihre Preisgestionierung schon in den derzeitigen Installationskosten mittlerweile vielleicht fast so hoch belastet werden, als hätte man diese Features sowieso bereits eingebaut ...!

Bei dieser Gelegenheit muss auch darauf verwiesen werden, dass die Energie Comfort laut meinem Informationsstand ihre Kosten pauschal aufteilt und nicht auf Messergebnissen für das einzelne versorgte Objekt beruhend. Hier wäre für eine adäquate Veränderung im Sinn der Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Kostenwahrheit kein Mietrechtsgesetz im Weg. Abgesehen davon, dass wir immer noch am Ermitteln sind, wie diese Firma die Pumpenwerke ihrer Installationen in unserer Wohnhausanlage mit Strom bzw. fallweise auch mit Wasser versorgt.


Treffen:

Grundsätzlich steht dem zu Mieterthemen nichts im Wege, wobei ich vorab jedoch auf wesentliche Unterschiede im grundsätzlichen gesellschaftspolitischen Zugang bei Problemlösungen verweisen möchte.

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)