Schlichtungsstellenantrag f.d. Abrechnungsjahr 2008 (18.7.2012)

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Gestern wurde von vier Mietern ein

• umfassender Einspruch bezüglich der Betriebskosten für 2008
• samt ausführlicher Begründung

 

bei der Wiener Schlichtungsstelle eingebracht.

 

Weitere Informationen dazu folgen!

 

 

 

 

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Subject: AW: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012
Date: Wed, 16 Jan 2013 13:40:57 +0100
From: [e-mail]
To: [e-mail]

 

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Zu Ihrer Anfrage wird Ihnen mitgeteilt, dass die Beauftragung der MA 25 mit der Vermessung der gesamten Anlage bereits erfolgt ist. Die Beauftragung zur Erstellung der diversen Stellungnahmen im Verfahren nach § 21 MRG wird in den nächsten Tagen erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Mag.a Irene Hillebrand
Magistratsabteilung 50
Wiener Schlichtungsstelle - Dezernat I

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From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012, Vermessung durch die MA 25
Date: Wed, 17 Apr 2013 15:01:00 +0200

 Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

 

in der Verhandlung zum o.a. Verfahren vom 4.12.2012 wurde unter anderem der Beschluss gefasst, eine Vermessung aller Mietobjekte unserer Wohnhausanlage durch die Magistratsabteilung 25 vornehmen zu lassen.

 

Diese fand für mein Mietobjekt am 13.3.2013 durch einen Mitarbeiter der MA 25 statt.

 

Auffällig war zuerst einmal, dass der Beamte auch den Balkon vermessen hat - obwohl dieser laut § 17 Mietrechtsgesetz NICHT zur Nutzfläche zählt (Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.). Auf die Frage von mir, warum das gemacht wird, antwortete man mir, dies würde im Auftrag von Wiener Wohnen so geschehen. Aufgrund dessen stellt sich die Frage: Wie kann Wiener Wohnen als Partei am Mietrechtsverfahren (Antragsgegner der Mieter) der MA 25 - als von der Wiener Schlichtungsstelle beauftragtem neutralem Sachverständigen - Aufträge erteilen, wie die Vermessungsarbeiten durchzuführen sind? Werden diese Balkonflächen dann irrtümlich der Nutzfläche zugeschlagen, würde das Vermessungsergebnis zu große Werte ausweisen, was die betroffenen Mieter z.B. durch zu hohen Hauptmietzins massiv benachteiligen würde.

 

Vor allem aufgrund dieses Umstandes habe ich den Beamten ersucht,  mir eine Kopie des Vermessungsergebnisses für meine Wohnung machen zu dürfen. Und siehe da: Auch die Maßangaben für die Küche sind viel zu groß! Aus dem würde sich eine grob falsche und viel zu hohe Wohnungsgröße ergeben. Dazu ist anzumerken, dass die Vermessung der Wohnungen nach mehreren Mieterberichten und eigener Beobachtung in Windeseile vor sich geht und die Mitarbeiter der MA 25, wie ebenfalls aus mehreren Rückmeldungen durch Mieter hervorgeht, als schroff und kurz angebunden empfunden werden - was dazu führt, dass die meisten Mieter keine solche Kopie des Vermessungsergebnisses ihrer Wohnungen in Händen halten dürften, weshalb eine Objektivierung wie in meinem Fall durch sie kaum möglich sein wird. Das wiederum kann für böse Überraschungen bei dann vorliegendem "amtlichem" Vermessungsergebnis sorgen.

 

Außerdem wurden Erkundigungen eingeholt, wie bei dieser beauftragten Vermessung eigentlich vorgegangen wird, wenn der Mieter trotz verlautbartem oder vereinbartem Termin nicht angetroffen wird, und daher eine Vermessung seines Mietobjekts zu diesem Zeitpunkt nicht möglich ist. Dem Vernehmen nach werden dann ein oder zwei Nachtermine gesetzt. Wird der Mieter zu diesen Terminen ebenfalls nicht angetroffen, so wird einfach das bisherige Ergebnis bezüglich Mietobjektsgröße auch als zukünftige Größe angenommen. Wäre dies tatsächlich so der Fall, so ist diese Vorgehensweise zwar für die MA 25 und Wiener Wohnen recht praktikabel in der Handhabung, aber ungeachtet dessen würde die Größe dieser Mietobjekte nach der Vermessung nicht zwangsläufig den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.

 

Aus diesen Gründen muss ich zwangsläufig begründete Vorbehalte gegen das Vermessungsergebnis durch die MA 25 anmelden und sehe diesbezüglich Ihrer weiteren Veranlassung entgegen.

Dass zwar einerseits von Wiener Wohnen immer wieder datenschutzrechtliche Vorbehalte gegen die Weitergabe von Mieterdaten an den Mieterbeirat gemacht werden, und unter Berufung auf allenfalls mögliche Wohnungseinbrüche keine Informationen über Wohnungsrücknahmen mehr von Wiener Wohnen in schriftlicher Form gegeben werden, andererseits die MA 25 aber die Information über zahlreiche andere bei der Wohnungsvermessung nicht angetroffene Mieter an jeden einzelnen Betroffenen sendet, verwundert außerdem sehr.

 

Mit freundlichen Grüßen

Ernst Schreiber

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Von: Pilz Christian [mailto:[e-mail]] Im Auftrag von Hillebrand Irene
Gesendet: Freitag, 26. April 2013 14:56
An: Ernst Schreiber *EXTERN*
Betreff: AW: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012, Vermessung durch die MA 25

 

Sehr geehrter Herr Schreiber!

Zu Ihrem Schreiben vom 17.4.2013 darf Ihnen nach Rücksprache mit der Magistratsabteilungen 25 Folgendes mitgeteilt werden:

Die Nutzfläche von Balkonen zählt gemäß § 17 Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zur Nutzfläche einer Wohnung und wird auch nicht als solche berücksichtigt. In der Praxis der MA 25 erfolgt allerdings bei Wohnungsausmessungen im Zuge von Schlichtungsstellenverfahren nach § 17 MRG auch eine Ausmessung von Balkonen, da die Balkonflächen bei nachträglichen Loggienverbauten wieder relevant und auch zur Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. Dies ist eine routinemäßige Tätigkeit, die im Zuge jeder Ausmessung, und nicht nur bei Wohnhausanlagen von Wiener Wohnen, von der Magistratsabteilungen 25 durchgeführt wird.

Ausmessungsfehler, wie bei Ihrer Küche, werden in der Regel im Zuge der bereits erwähnten Plausibilitätsprüfung durch die Magistratsabteilungen 25 erkannt. Bei dieser Plausibilitätsprüfung, die jedoch erst nach Vorliegen des Ausmessungsergebnisses für die ganze Wohnhausanlage durchgeführt werden kann, werden gleichartige Wohnungen (z.B. jene, die übereinander liegen und somit baugleich sein müssten) miteinander bzw. mit den Bauplänen verglichen. Da Sie bereits jetzt auf einen solchen Ausmessungsfehler in Ihrer Küche hingewiesen haben, wird von der Magistratsabteilungen 25 mit Ihnen ein Nachprüfungstermin vereinbart werden.

Zum Vorwurf des Mitarbeiterverhaltens ist anzumerken, dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Magistratsabteilung 25 entsprechend dem Verhaltenskodex angehalten sind, die Ausmessungen so schnell wie möglich durchzuführen, um die zeitliche Beanspruchung der einzelnen Mieterinnen und Mieter durch die Ausmessung selbst sowie hinsichtlich der Wartezeit auf das Ausmessungsorgan so kurz wie möglich zu halten.

Da in derartigen Verfahren sämtliche Mieterinnen und Mieter Parteistellung genießen und das Vermessungsergebnis mit der Ladung zur nächsten Verhandlung vor der Wiener Schlichtungsstelle in sämtlichen Stiegen ausgehängt wird, können dagegen begründete Einwendungen erhoben und so offensichtliche Ausmessungsfehler oder Ungereimtheiten bei der Verhandlung erörtert werden. Gegebenenfalls erfolgt danach eine neuerliche Überprüfung beanstandeter Vermessungsergebnisse.

Bedauerlicherweise kommt es in Verfahren immer wieder vor, dass Personen, die Parteistellung haben, nicht am Verfahren mitwirken und ohne irgendeine Rückmeldung Begehungstermine ungenützt verstreichen lassen bzw. den Ausmessungsorganen den Zutritt zu ihrem Mietobjekt verwehren. In solchen Fällen hat dann die Magistratsabteilung 25 nach Vorliegen des sonstigen Vermessungsergebnisses im Zuge der Plausibilitätsprüfung im Einzelfall zu entscheiden, ob für Wohnungen, die durch das fehlende Mitwirken solcher Mieterinnen und Mieter nicht begangen und ausgemessen werden konnten, als Referenzfläche eine allfällige frühere Ausmessung, die Bestandspläne oder vergleichbare Wohnungen in der betroffenen Wohnhausanlage herangezogen werden.

Bei Mehrparteienverfahren erfolgte durch die Magistratsabteilung 25 bislang die Information über Besichtigungstermine immer in der von Ihnen angesprochenen Form. Auf Grund Ihrer Anregung wird jedoch künftig auf der Übersichtstabelle der Termine nicht mehr der Name der Mieterinnen und Mieter ersichtlich sein, sondern nur noch Stiege und Top Nr.

 

Mit freundlichen Grüßen
i.V. Christian Pilz
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...................
Magistrat der Stadt Wien
MA 50 - Schlichtungsstelle
Dezernat I

 

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From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012, Verhandlung vom 3.12.2012
Date: Tue, 4 Dec 2012 15:58:11 +0100
 
Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,
 
da in der heutigen Verhandlung (insbesondere aufgrund des im Vorfeld erfolgten knappen Einbringens von Stellungnahmen) zahlreiche Punkte bzw. Teilaspekte nicht bzw. nicht mit der gebührenden Detaillierung behandelt werden konnten oder als "sowieso klare Betriebskostenüberschreitung" dargestellt wurden (Beispiel: Fälligkeit nicht im verfahrensgegenständlichen Abrechnungsjahr), möchte ich - nur der guten Ordnung halber - darauf hinweisen, dass das bisherige Vorbringen auf Antragstellerseite natürlich vollinhaltlich aufrecht ist, sofern sich aus dem Protokoll der Verhandlung nicht anderes ergibt.
 
Der guten Ordnung halber möchte ich ebenso - wie in der Verhandlung besprochen - festhalten, dass die Antragsteller einer Hemmung / Verzögerung des gegenständlichen Betriebskostenverfahrens aufgrund der zu beauftragenden Vermessung der Wohnhausanlage durch die MA 25 nicht zustimmen würden, da sich aus unserer Sicht - auch im Sinne der Bestimmungen des Außerstreitgesetzes - keine Notwendigkeit dafür ergibt. Viele im Verfahren behandelte Punkte stehen nicht direkt mit der jeweiligen Größe der einzelnen Mietobjekte in Zusammenhang. Dies auch unter dem von Herrn Schreiber eingebrachten Aspekt, dass bereits klare Betriebskostenüberschreitungen als Teilentscheidung behandelt werden sollten, sodass Mieter möglichst rasch in den Genuss von Rückzahlungen kommen können.
 
Auch möchte ich an den Vorschlag des Antragsgegnervertreters erinnern, im Zuge der Vermessung durch die MA 25 auch generell die objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift feststellen zu lassen. Wir begrüßen diesen Vorschlag.
 
Wir werden uns antragstellerseitig, wie in der Verhandlung zugesagt, bemühen, die beantragte und zugesagte Frist bis 31.1.2013 für unsere Einbringen möglichst nicht voll auszuschöpfen - insbesondere was die Auflistung der ermittelten Stromverbrauchswerte pro Stiege betrifft. Diese Rückäußerung wird, wie in der Verhandlung besprochen, auch einen betraglichen Vorschlag unsererseits für eine vielleicht doch mögliche gütliche Einigung enthalten, den wir dem Antragsgegnervertreter direkt zukommen lassen werden (Cc. an Sie).


Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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Subject: 1140 Wien, Linzer Straße 299-325, Hugo-Breitner-Hof Betriebskosten 2008
Date: Tue, 27 Nov 2012 20:02:40 +0100
From: [e-mail]
To: [e-mail]

 

Sehr geehrter Herr Kuchta!

In der Anlage übermittle ich meine Stellungnahme an die Schlichtungsstelle.

 

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Gerhard Schlager
Dr. Peter Rudeck, Dr. Gerhard Schlager
Rechtsanwälte

 

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To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012, Äußerung zu Hausbesorgerkosten und -verträgen
Date: Thu, 31 Jan 2013 07:58:05 +0100

 

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

wie in der Verhandlung vom 4.12.2012 angekündigt und bezüglich (auch gewährter) Frist erbeten, übermittle ich Ihnen fristgerecht eine Stellungnahme zur vorgenommenen Akteneinsicht am 3.12.2012 bezüglich der vorgefundenen Dienstverträge für Hausbesorger.

 

Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta

 

Anmerkung: Die Beilagen werden hier nicht bereitgestellt, da sie Daten bezüglich der einzelnen Hausbesorger beinhalten und diese Zusammenstellungen bei Anonymisierung der Daten kaum Aussagekraft hätten.

 

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From: [e-mail]
To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]; [e-mail]
Subject: Mietrechtsverfahren Schli-I/3071/2012, Äußerung zu Hausbesorgerkosten und -verträgen
Date: Thu, 31 Jan 2013 16:03:50 +0100

 

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

ich schließe mich der Äußerung, welche Ihnen Herr G. Kuchta heute per Mail übermittelte, vollinhaltlich an.

 

Mit freundlichen Grüßen

Ilse Mayer

 

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To: [e-mail]
CC: [e-mail]; [e-mail]
Subject: Anfrage zu den Mietrechtsverfahren für 2008 und 2009
Date: Thu, 16 Jan 2014 12:09:45 +0100

Sehr geehrte Frau Magistra Hillebrand,

 

ich erlaube mir die Nachfrage, wie die Sache zu den eingebrachten Mietrechtsverfahren für 2008 (Schli-I/3071/2012) und 2009 steht.

 

Aus der für das Verfahren 2008 durchgeführten Vermessung der Mietobjekte sollte seitens der MA 25 dem Vernehmen nach im Spätsommer bzw. Frühherbst 2013 ein Ergebnis vorliegen. Wir schreiben jetzt den Jänner 2014.

 

Zum Jahr 2009 kann ich Ihnen noch nicht einmal eine Aktenzahl als Referenz nennen, weil zu diesem am 17.6.2013 eingebrachten Verfahren bis heute (16.1.2014) für mich als Antragstellervertreter noch keinerlei Aktivität der Schlichtungsstelle erkennbar ist, oder eine Kontaktnahme dazu erfolgt wäre.


Hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

 

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From: [e-mail]
To: [e-mail]
Subject: MA 50 Schli I/5724/2012, Schli I/3071/2012und 489683/2013
Date: Tue, 21 Jan 2014 07:11:55 +0000

Sehr geehrter Herr Kuchta!

Zu Ihrer Anfrage wird Ihnen mitgeteilt, dass am 11.3.2014 ab 9 h alle 3 Verhandlungen in Angelegenheit Vermessung, BKA 2008 und 2009 (Geschäftszahl MA 50 Schli I/489683/2013) stattfinden werden. Die Ladung werden Sie in den nächsten Tagen erhalten. Gleichzeitig mit der Ladung werden Ihnen auch die Nutzflächenzusammenstellung, sowie die in den Verfahren betreffend die Betriebskostenabrechnung 2008 und 2009 eingelangten Stellungnahmen zugestellt.

Mit freundlichen Grüßen

Mag.a Irene Hillebrand
Magistratsabteilung 50
Wiener Schlichtungsstelle - Dezernat I

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Aufgrund unserer Anfrage vom 16.1.2014 wurden uns am 24.1.2014 (!!) von der Wiener Schlichtungsstelle folgende Unterlagen für unseren Betriebskosten-Einspruch für 2008 übermittelt:

• Eine Stellungnahme zu unserem Vorbringen von Wiener Wohnen vom 31.1.2013 (!!!), samt Vorlagen, die uns auch jetzt nicht übermittelt worden sind.
• Eine höchst bemerkenswerte Preisangemessenheitsprüfung der MA 25 zu Grünflächenarbeiten und Winterbetreuung vom 27.6.2013 (!!!). 
• Das nicht minder bemerkenswerte Vermessungsergebnis für unsere Wohnhausanlage vom 2.8.2013 (!!!).

Die nächste Verhandlung in der Sache, soll, wie bereits von der Schlichtungsstelle angekündigt, gemeinsam mit dem Abrechnungsjahr 2009 (!!!) am 11.3.2014 ab 9 Uhr bei der Wiener Schlichtungsstelle stattfinden.

Ein Aushang der erforderlichen Schriftstücke soll laut Schlichtungsstelle in Kürze in allen Stiegenhäusern erfolgen (bisher noch nicht der Fall).

Eine UMFASSENDE schriftliche Stellungnahme der Antragsteller ist zu dem allen in Vorbereitung.

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Hier das Mail samt Stellungnahme vor der gemeinsamen Verhandlung zu den Verfahren am 11.3.2014.

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Das Verhandlungsprotokoll zum § 17 MRG (Betriebskostenaufteilung/Vermessung der Mietobjekte) vom 11.3.2014.

Außerdem das Verhandlungsprotokoll zu den Betriebskosten für 2008 vom 11.3.2014.