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From: gerhard_kuchta@hotmail.com
To: michael.ludwig@gws.wien.gv.at; josef.neumayer@wien.gv.at; buergermeister@magwien.gv.at; georg.niedermuehlbichler@spoe.at; kurt.stuerzenbecher@spoe.at
CC: david.ellensohn@gruene.at; johann.gudenus@fpoe.at; manfred.juraczka@oevp-wien.at; wolfgang.aigner1@utanet.at; info@wienanders.at; wien@neos.eu; Dr. Turgay Taskiran; info@wir-wollen-wahlfreiheit.at; redaktion@nzz.at; florian.skrabal@dossier.at; alexander.schoenherr@kronenzeitung.at; florian.tietze@atv.at; office@puls4.com; mokant.at; barbara.wakolbinger@apa.at; martin.stuhlpfarrer@diepresse.com; c.kramsl@heute.at; ernst.schreiber@gmx.at; walter3101@yahoo.de; asokamichael@yahoo.de
Subject: wg. Mietkostenentwicklung
Date: Sun, 20 Sep 2015 12:23:07 +0200

Sehr geehrter Herr Stadtrat, 
sehr geehrte Herren,
 
ich beziehe mich auf den Artikel im Kurier "Kampf um die Nummer 1 im Gemeindebau" vom 19.9.2015 und die darin angekündigte Broschüre "Gemeindebau: Die Angst geht um". Diese soll laut Bericht an alle Gemeindebaumieter versendet werden. Darin soll dem Vernehmen nach darauf hingewiesen werden, "was passiert, wenn die Falschen an der Macht sind". Zitat: "Anhand von Einzelschicksalen wird in dem Blatt beschrieben, wie sich die Situation der Mieter seit der Privatisierung der Wohnungsgenossenschaft BUWOG unter der schwarzblauen Bundesregierung verschärft hat. So schossen die Mieten um 40 Prozent in die Höhe ..." (Zitat Ende)
 
Nun soll hier in keiner Weise etwas beschönigt oder in Abrede gestellt werden, was die BUWOG oder das diesbezügliche Vorgehen gegenüber den Mietern betrifft. Allerdings wäre es schon einmal interessant, in welchem Zeitraum die Mietzinserhöhung um 40% stattgefunden hat. 
 
Warum?
 
Weil aus den Geschäftsberichten von Wiener Wohnen von 2002 (Seite 43) und 2014 (Beilage VI, Seite 10) zu entnehmen ist, dass sich die Umsatzerlöse von Wiener Wohnen (= Mietzinseinnahmen, also Hauptmietzinsbestandteile und Betriebskosten) in diesem Zeitraum von 646,7 Mio. Euro auf 935,4 Mio. Euro erhöht haben. Das ist eine Erhöhung um 44,6 Prozent.
 
Die verrechneten Betriebskostenakonti stiegen von 241,1 Mio. Euro im Jahr 2002 auf 361,0 Mio. Euro im Jahr 2014. Das ist eine Erhöhung um 49,7 Prozent. Ja selbst wenn man die Betriebskosten-Nachzahlung für 2002 berücksichtigt und hypothetisch eine ähnliche Rückvergütung für das Jahr 2014 ansetzt, wie sie für 2013 offenbar erfolgt ist, kommt man immer noch auf einen Erhöhungsfaktor für die dann tatsächlich verrechneten Betriebskosten von 37,9 Prozent.
 
Dies ist deshalb von Bedeutung, weil sich laut Wertsicherungsrechner der Statistik Austria der Verbraucherpreisindex 2000 von Dezember 2001 bis Dezember 2014 kumuliert um "nur" 29,3 % verändert hat. 
 
Das heißt: Sowohl die Mieten insgesamt als auch die Betriebskosten im Wiener Gemeindebau sind auf Basis dieser Berechnungsgrundlage weit über der allgemeinen Preisentwicklung gestiegen - von der Entwicklung der Reallöhne einmal überhaupt ganz zu schweigen. Alle gegenteiligen Behauptungen sind anscheinend grob unrichtig!

Dabei könnte das noch nicht einmal die ganze Wahrheit sein. Ob nämlich in den besagten Aufstellungen zum jeweiligen Geschäftsbericht ALLE den Mietern abverlangten Beträge aufgelistet sind, erscheint zumindest überprüfenswert (SÄMTLICHE Anerkennungszinse, Annuitäten, Verfahren nach §§ 18 ff MRG, ...).
 
Und neuerlich muss darauf hingewiesen werden, dass - nur um ein Beispiel zu nennen - Wiener Wohnen immer noch wissentlich (!!) ungerechtfertigt hohe Mietzinse für Wohnungen verlangt, die in Wahrheit (teils beträchtlich!) kleiner sind, als im Mietvertrag angegeben. Sie, Herr Stadtrat, haben gestern bei Ihrem Besuch in unserer Wohnhausanlage dazu gemeint, "... man werde sich das ansehen, und die Direktion von Wiener Wohnen werde dazu eine Entscheidung treffen." Angesichts einer Ihnen schon seit 25.2.2015 bekannten Gegebenheit und daher seit damals erforderlichen (und immer noch offenen!!) geschäftspolitischen Entscheidung und den §§ 2 und 12 im Statut für die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ bemerkenswerte Feststellung:
 
§ 2 (1): Der Zweck der Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ besteht in der Bereithaltung und Schaffung von einem modernen Standard entsprechenden Mietwohnungen für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien.
 
§ 12: Die Unternehmung „Stadt Wien - Wiener Wohnen“ ist nach wirtschaftlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung des Unternehmenszweckes nach § 2 zu führen. Der Wirtschaftsplan hat grundsätzlich so erstellt zu werden, daß langfristig die Aufwände durch die Erträge gedeckt sind. Die Mieten oder sonstigen Entgelte sind im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten so festzusetzen, daß diesen Zielsetzungen entsprochen wird
 
  
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof 

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

 

From: gerhard_kuchta@hotmail.com
To: michael.ludwig@gws.wien.gv.at; josef.neumayer@wien.gv.at; buergermeister@magwien.gv.at; georg.niedermuehlbichler@spoe.at; kurt.stuerzenbecher@spoe.at
CC: david.ellensohn@gruene.at; johann.gudenus@fpoe.at; manfred.juraczka@oevp-wien.at; wolfgang.aigner1@utanet.at; info@wienanders.at; wien@neos.eu; Dr. Turgay Taskiran; info@wir-wollen-wahlfreiheit.at; redaktion@nzz.at; florian.skrabal@dossier.at; alexander.schoenherr@kronenzeitung.at; florian.tietze@atv.at; office@puls4.com; mokant.at; barbara.wakolbinger@apa.at; martin.stuhlpfarrer@diepresse.com; c.kramsl@heute.at; ernst.schreiber@gmx.at; walter3101@yahoo.de; asokamichael@yahoo.de

Subject: wg. "Gemeindebau: Die Angst geht um"
Date: Thu, 24 Sep 2015 15:42:55 +0200

Sehr geehrter Herr Stadtrat, 
sehr geehrte Herren,
 
gestern ist auch bei uns die Aussendung der SPÖ "Gemeindebau: Die Angst geht um" eingetroffen, auf welche wir bereits in unserem Mail vom 20.9.2015 Bezug genommen haben. Und neuerlich sei an dieser Stelle betont: Weder wollen wir hier Vorgänge bei der BUWOG beschönigen oder wegwischen, noch welche bei der FPÖ.
 
Nur jemand, der zu gerade DIESEM Thema der Hausverwaltung, Mietkostenentwicklung, dem Umgehen mit den Mietern etc. in einem inzwischen DERART löchrigen Glashaus sitzt, wie die heute Verantwortlichen in der Wiener Stadtpolitik, der sollte nicht mit Steinen werfen. Nicht einmal mit den allerkleinsten Kieselsteinen!
 
 
Die angeführten "BUWOG-Punkte" - im Vergleich zu Wiener Wohnen:
 
Erforderlicher Zeitaufwand für den/die Mieter: Die Schilderungen aus dem Leben des Josip Z. gegen absurd hohe Betriebskosten und die Machenschaften des Hauseigentümers BUWOG könnten direkt aus unserem Alltag mit Wiener Wohnen und der Stadtpolitik entnommen sein! Seine Bemühungen in allen Ehren - wir können den Herrn nur allzu gut verstehen: Allein meine eigene Mieterbeiratstätigkeit umfasst wöchentlich zumeist 60 - 80 Stunden. Die meiste Zeit davon muss leider für Abrechnungsprobleme und daraus resultierende Mietrechtsverfahren gegen Wiener Wohnen verwendet werden. Ähnlich verhält es sich beim Vorsitzenden unseres Mieterbeirats, Ernst Schreiber. 
 
Es wäre nicht geschehen, wenn Z. nicht unermüdlich nachgeforscht hätte. Und er hat noch lange nicht genug. "Ich kämpfe so lange weiter, bis wir Gerechtigkeit bekommen." Der nächste Prozess wartet schon: Das wäre ebenso 1:1 auf uns umzulegen - nur dass wir vom zuständigen Stadtrat als persönlich oder politisch motivierte Querulanten hingestellt werden, die einfach gesetzliche Bestimmungen nicht zur Kenntnis nehmen wollen.
 
Zeitspanne der Probleme: Von der Genehmigung der vorläufigen Mietzinserhöhung für die Generalsanierung bis zur dann - angeblich - gänzlichen Rückzahlung (aus unserer Sicht noch immer offen) durch Wiener Wohnen dauerte es über 14,5 JahreNach der Entscheidung des OGH, dass die Vorgehensweise von Wiener Wohnen für die Abrechnung im Jahr 2007 (!!) tatsächlich nicht korrekt war, liegt das Verfahren nun (2015!!!) wieder beim Bezirksgericht
 
Kooperation des Vermieters/Verwalters: Derzeit sitzen wir über der Korrektur eines Besprechungsprotokolls mit Wiener Wohnen zu 44 offenen Themen. Bis auf ganz wenige Ausnahmen sind diese Themen auch nach der Besprechung weiterhin offen/ungelöstEs sind von uns zwei Sachverhaltsdarstellungen gegen Wiener Wohnen bei der Staatsanwaltschaft eingebracht worden (falsche Wohnungs-Quadratmeterungerechtfertigte Mietzinserhöhungsverfahren), da Wiener Wohnen von sich aus nicht zu Korrekturen in den Vorgehensweisen und Verrechnungsmodalitäten bereit ist. Gegen konkrete Gespräche/Umsetzungen wegen eines Mietzinssenkungsprogramms und dafür verfügbare Vergleiche sperrt sich Wiener Wohnen bis heute!
 
5 Ordner an Unterlagen: Allein die Endabrechnung der (dann - angeblich - zur Gänze zurückgezahltenGeneralsanierung umfasste bei uns 18 Ordner
 
Ungerechtfertigte Betriebskosten: Die Begründung zum Betriebskosteneinspruch für 2011 gegen Wiener Wohnen hat 77 Seiten - bis hin zur Beeinspruchung der Verrechnung der neuen Hausbesorger-"Uniformen" (pro Garnitur rund 430 Euro). Die Liste an Verrechnungsproblemen (samt verwandten Themen) - längst nicht mehr vollständig - hat derzeit 17 Seiten (nur "Headlines"!). 
 
1.400 Euro refundiert: Allein bei der Refundierung der Erhöhung aus der Generalsanierung fielen für unseren Gemeindebau pro Wohnung zwischen etwa 1.000 und 10.000 Euro an Rückzahlung an. Und über die nicht nachvollziehbaren Unterschiede in der Rückzahlungshöhe rätseln unsere Mieter bis heute! Wiener Wohnen hat für das Mietrechtsverfahren 2007 die Kostenübernahme durch die Mieter beantragt, weil - nur für unsere Wohnhausanlage - gewonnene EUR 69.504,85 zuwenig sind
 
Versicherungsfälle, Lift, Verrechnungen ohne Reparatur, Wartung, Waschküchen/Waschmaschinen, Probleme mit Wasser, Einbruchsfolgen, ...: Lauter auch im Gemeindebau zur Genüge bekannte Themen!
 
Mitverrechnung von Gewerbebetrieben etc.: Auch im Gemeindebau ist dieses Thema nicht unbekannt - und in jeder Verrechnungsrichtung problematisch! Auch werden bestimmte Lokale anscheinend generell von den Betriebskosten befreit - und diese Anteile einfach auf die anderen Mieter überwälzt.
 
Erhaltungsarbeiten: Auch die Einbeziehung von Erhaltungsarbeiten (die eigentlich der Vermieter Wiener Wohnen tragen müsste) in den Betriebskosten, der § 18-Abrechnung oder überhaupt der Überwälzung auf den Mieter unter dem Vorwand, dass dies in seine Wartungspflicht falle, ist mittlerweile durch viele Beispiele belegbar.
 
Auftragsvergabe und Betragshöhe ("Fantasiebeträge" - doppelt so viel ...): Hier sei einerseits die auch dem Gemeinderat bekannte Problematik zur Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung und die Bildung von Preis-abgesprochenen ARGE's - unter auch aktenkundigem kräftigem Zutun von Wiener Wohnen - erwähnt. Diese Rechnungen sind natürlich maßgeblicher Bestandteil der Mietrechtsverfahren.
 
Taube Ohren: Man nehme als Beispiel nur das von Wiener Wohnen schriftlich belegte Zitat "Der Mieterbeirat ist gemäß Mietermitbestimmungsstatut berechtigt, Wiener Wohnen Vorschläge zur Senkung der Betriebskosten zu unterbreiten. Eine Verpflichtung die Vorschläge des Mieterbeirats umzusetzen besteht daher nicht." Sämtliche Bestrebungen, mit Wiener Wohnen zu gütlichen Lösungen zu kommen, sind bisher nachweislich am Vermieter und Verwalter gescheitert.
 
Verschiedene Hausverwalter, keine Ansprechpersonen, keine ausreichende Schulung: Die generelle Umbesetzung in der Verantwortlichkeit bei Wiener Wohnen samt allen damit verbundenen Problemen  im Jahr 2013 ist ja bekannt, ebenso die Probleme aus der eingezogenen "Firewall" des Call-Centers. Die stattfindenden Personalreduktionen sind aus den Geschäftsberichten ableitbar. Ein Verwalterwechsel wurde durch den Stadtrat boykottiert. Die seitens Wiener Wohnen erteilten Auskünfte sind zum Teil grob falsch (gerichtlich aktenkundig festgestellt).
 
Delogierungen: Teilweise bereits bei gemahnten Marginalbeträgen (Mieterin war auf stationärer Chemotherapie), ja Delogierungsandrohungen selbst in Fällen, wo Wiener Wohnen von sich aus die Miete nicht eingezogen hat. Die meisten Wohnungsrückgaben erfolgen nach unserer Wahrnehmung aus Kostengründen (Delogierung oder Auszug wegen der Mietkostenhöhe) - und das im "sozialen Wohnbau der Stadt Wien"
 
Aufgeschobene Sanierungen/wie Mietshäuser gezielt heruntergewirtschaftet werden/Reparaturen nur in dringendsten Fällen: Allein diesen Punkt in die "Angst-Auflistung" (gleich auf Seite 1) aufzunehmen erscheint aufgrund der allgemeinen Erhaltungsproblematik im Gemeindebau geradezu skurril (siehe auch "Wir machen Wien schöner")!

Unfallgefahr: Nicht einmal die gelben Linien für Sehbehinderte auf den obersten und untersten Stufen stellen für Wiener Wohnen ein ernstzunehmendes Thema dar (der Bezirk hat das irrtümlich auch auf manchen Stufen mit-erledigt, die zum Gebiet von Wiener Wohnen gehören).

Mieterschutzorganisationen: Über z.B. die Rolle der Mietervereinigung im Vorgehen gegen Wiener Wohnen sei besser der Mantel des Schweigens gebreitet.
 
 
Das wären doch sicher Aspekte, die im morgigen Sonder-Gemeinderat zum Thema "Echter sozialer Wohnbau statt rotem Wahlkampfschmäh!" einer Erörterung wert wären!

  
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

Gerhard Kuchta

(Schriftführer)

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