Grünflächenpflege

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Die Neuvergabe der Arbeiten:

Obwohl zwischen dem Mieterbeirat und Wiener Wohnen am 4.9.2007  und 4.10.2007 große Besprechungen stattfanden, erfolgte über die bevorstehende bzw. schon durchgeführte „Inhausvergabe“ für die Grünflächenpflege keine aktive Information durch Wiener Wohnen.

 

Erst als der Mieterbeirat bei der Rechnungseinschau am 15.10.2007 Wiener Wohnen aufgrund erhaltener Informationen und in Umlauf befindlicher Gerüchte von sich aus ansprach, berichtete man von den vorgenommenen Veränderungen: Der für die Grünflächenbetreuung zuständige Werkmeister teilte dem Mieterbeirat mit, dass die Hausbetreuungs GmbH rückwirkend mit 1.10.2007 die gärtnerische Normpflege übernommen hätte. Diese Anordnung sei erst jetzt von der Direktion gekommen, und der zuständige Sachbearbeiter im Hausbesorgerreferat wäre längere Zeit im Krankenstand gewesen. Der Werkmeister wusste bisher auch nichts von der Verlagerung, daher konnte er den Mieterbeirat nicht früher davon informieren. Die Frage, ob dadurch die Kosten für die Mieter geringer würden, konnte der Werkmeister nicht beantworten. Man solle sich diesbezüglich an die Hausbetreuungs GmbH wenden.

In einer schriftlichen Fragenbeantwortung am 16.12.2007 teilte Wiener Wohnen folgendes mit: Wienweit werden bei allen Verträgen mit Grünflächenbetreuungsfirmen, welche auslaufen, diese nicht neu ausgeschrieben, sondern in allen Fällen die Wiener Wohnen-Außenanlagenbetreuungs Ges.m.b.H. mit der Wahrnehmung dieser Agenda beauftragt. Für die Wohnhausanlage „Hugo Breitner-Hof“ erfolgte die Übernahme dieser Tätigkeiten mit 1. Oktober 2007. (Zitat Ende)

Schon hier stellt sich die Frage, weshalb der Wechsel / das Auslaufen der Verträge mit Beginn der „toten Zeit“ (Winter) erfolgt, wodurch besonders bei dieser neuen Auftragsvergabe für etwa 6 Monate exorbitant hohe Mehrkosten für praktisch keine Leistung erzeugt wurden.

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Andere Prioritäten in der darauf folgenden Zeit:

Dennoch trat das Thema der Grünflächenpflege für einige Zeit in den Hintergrund, da man sich zeitgleich um eine gütliche Einigung zwischen Wiener Wohnen und dem Mieterbeirat bemüht hat.

Außerdem war ja gerade Winter ...!

Am 3.4.2008 war klar, dass diese versuchte Einigung mit Wiener Wohnen endgültig gescheitert ist, da Wiener Wohnen die von der Mieterversammlung abgesegnete Vereinbarung nicht unterschreiben würde.

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Mangelnde Auftragserfüllung und Urgenzen:

Am 18.4.2008 erfolgte eine schriftliche Urgenz des Mieterbeirats, da bisher keinerlei Arbeiten an den Grünflächen durchgeführt worden waren und das Gras bereits über 30 Zentimeter hoch stand. Auch die Bekanntgabe der Kosten wurde eingefordert.

Am 21.4.2008 wurden erste Arbeiten begonnen – mit völlig untauglichem Gerät (Kleingarten-Rasenmäher) und Personaleinsatz. Nach 5 Tagen war daher noch nicht einmal die Hälfte der Rasenfläche gemäht.

Am 25.4.2008 erfolgte – mangels Antwort von Wiener Wohnen - die zweite Urgenz.

Am 29.4.2008 erfolgte – mangels Antwort von Wiener Wohnen - die dritte Urgenz. Das Gras war mittlerweile bis zu 40 Zentimeter hoch.

Bilder bezüglich der Grünflächenpflege, die den jeweiligen Stand der Dinge, durchgeführte Arbeiten und damit verbundene Probleme dokumentieren, finden Sie HIER.

Am 30.4.2008 teilte Wiener Wohnen mit, dass sie die Beschwerden an die Außenanlagenbetreuungs GesmbH weitergeleitet hätte und schon urgiert habe, aber von dort noch keine Antwort eingetroffen sei.

Am 1.5.2008 wandte sich eine Mieterin an Wiener Wohnen und fragte an, wieso die Anfragen des Mieterbeirates bezüglich Grünflächenpflege nicht beantwortet werden.

Am 2.5.2008 um 10.30 Uhr teilt Wiener Wohnen der Mieterin mit, „... dass mittlerweile sämtliche Fragen zur Grünflächenbetreuung dem Mieterbeirat Ihrer Wohnhausanlage beantwortet wurden. Wir stehen laufend mit den von den Mietern gewählten Vertretern in Kontakt.“ (Zitat Ende)

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Bekanntgabe der Preise:

Am 2.5.2008 um 10.10 Uhr - also zwanzig Minuten vor dem gleich oberhalb erwähnten Mail - gab Wiener Wohnen dem Mieterbeirat die ersten Preise und Leistungsdaten aus der Neuvergabe bekannt:

Gut Ding braucht Weile, aber ich glaube, gemeinsam mit der Hausbetreuungs GmbH eine gute Lösung gefunden zu haben.

Gemäß dem Vertrag zwischen Wiener Wohnen und der Hausbetreuungs GmbH vom 17.10.2002 sind die Grünflächen 7-mal jährlich zu mähen. Diese Leistungen sind witterungsbedingt in der Pflegesaison vom 1. März bis zum 31. Oktober zu erbringen. Der erste Mähgang im Frühjahr hat in der Zeit zwischen 15. April und 26. Mai zu erfolgen.

Laut Auskunft von Herrn Marschall, Hausbetreuung, werden die Mäharbeiten des ersten Durchganges in Ihrer Wohnhausanlage verläßlich Anfang nächster Woche abgeschlossen sein.

Die Kosten für die gesamten Pflegearbeiten wie Mähen, Laubabfuhr, Entsorgung, Gehölzgruppenpflege, Überhangschnitt, umstechen, heinl´n und lockern betragen € 0,14 pro m2 und Monat Grünfläche. Das ist in Ihrer Wohnhausanlage monatlich ein Betrag von € 11760,-.

Die Größe Ihrer Wohnhausanlage erfordert aber sicher eine besondere Betreuung.

Daher wurde mit der Hausbetreuung vereinbart, dass beginnend ab Mai 2008 drei Mitarbeiter der Außenbetreuung täglich in Ihrer Anlage vor Ort sein werden um rasch auf Erfordernisse aus dem Bereich der Grünflächenbetreuung reagieren zu können. Die Handynummer des Teamverantwortlichen wird mir innerhalb der nächsten zwei Wochen bekanntgegeben und ich werde sie Ihnen dann sofort weitergeben. (Zitat Ende)

Nach dem uns mittlerweile vorliegenden Leistungsverzeichnis, das vorher für die Gärtner vom freien Markt ausgeschrieben worden war und gegolten hatte, wäre am 26. Mai nicht der erste Mähgang abzuschließen gewesen, sondern schon der zweite – auf eine Schnitthöhe von etwa 5 Zentimetern! Auch die übrigen Bestimmungen diesbezüglich sind durchaus lesenswert.

Da so wesentliche Details, wie z.B. ob exklusive oder inklusive Mehrwertsteuer oder wie oft pro Jahr verrechnet in dem Mail fehlten, urgierte der Mieterbeirat sofort am 2.5.2008 diese Zusatzangaben.

Noch am 2.5.2008 antwortete Wiener Wohnen, dass es sich um eine Verrechnung 12x jährlich handle und dieser Betrag der Rechnungs-Nettobetrag wäre (zu dem also noch die 10% Umsatzsteuer für die Mietenverrechnung hinzukämen).

Auf Basis dieser Zusatzinformationen war nun klar, dass Wiener Wohnen durch die Neuvergabe an eine eigene (Enkel-)Tochtergesellschaft den Quadratmeterpreis für die Grünflächenpflege – bei gleichzeitiger Nicht- bzw. Mindererfüllung der Leistungen – exorbitant erhöht hatte.

Es war lediglich die Frage, welche mit den Preisen verbundenen Leistungen verglichen werden müssen. Auch lag zu dem Zeitpunkt ja erst die Abrechnung für das Jahr 2006 vor, sodass - in Ermangelung neuer Zahlen - nur mit diesen Werten operiert werden konnte.

Auf Basis der Jahresabrechnung für 2007 ergab sich schließlich, dass die Wiener Wohnen Haus- bzw. Aussenbetreuungs GmbH – verglichen mit dem bis September 2007 tätigen Gärtner vom freien Markt - inkl. Umsatzsteuer den 2,76-fachen Preis in Rechnung stellte (statt EUR 56.288,06 pro Jahr inkl. 10% Umsatzsteuer nunmehr EUR 155.232,-). Und das tut sie zum momentanen Zeitpunkt immer noch (bzw. durch zwischenzeitliche Preiserhöhungen ggf. noch mehr)!

Obendrein dürften nach heutigem Wissensstand (siehe nachfolgend den mühsamen Mailverkehr mit Wiener Wohnen, um die Vergleichbarkeit der Leistungen abzusichern) die vorher tätigen „freien“ Gärtner sogar ein Plus an Leistungen erbracht haben (z.B. Betreuung der Sandkisten - siehe dazu auch das ausgeschriebene Leistungsverzeichnis).

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Beschwerde bei der EU-Kommission:

Am 3.5.2008 wandte sich der Mieterbeirat bezüglich der Neuvergabe der Grünflächenpflege mit einer Beschwerde an die EU-Kommissionen für Wettbewerb und Konsumentenschutz.

Das mag vielleicht als zu rascher oder überzogener Schritt durch den Mieterbeirat erscheinen. Beachten Sie diesbezüglich aber bitte, dass (zusätzlich zur damaligen Situation in der Grünflächenpflege) ...

* ... der Mieterbeirat erst kurz zuvor in mehrfacher Hinsicht von Wiener Wohnen bezüglich der „Alten Leute Siedlung“ (Hanakgasse 1A ) hinters Licht geführt worden war,

* ... Wiener Wohnen gerade eine gütliche Einigung bezüglich jetzt gerichtsanhängiger Betriebskosten-Unstimmigkeiten hat platzen lassen,

* ... dem Mieterbeirat bereits bekannt war, dass seitens der Geschäftsführung von Wiener Wohnen ein überaus fragwürdiger Brief an alle Mieterinnen und Mieter im Hugo Breitner Hof gerichtet worden ist, mit dem mittels großteils unwahrer Behauptungen versucht wurde, die Mieterinnen und Mieter gegen den eigenen Mieterbeirat aufzubringen,

* ... der für Wiener Wohnen zuständige Stadtrat Dr. Ludwig durch Nicht-Antwort (bis heute) auf eine wesentliche Anfrage einen möglichen Verwalter-Wechsel zu blockieren versucht hatte,

* ... etc.!

Außerdem war es eine gute Gelegenheit, um an Hand einer konkreten Sachlage herauszufinden, wie hilfreich die zuständigen EU-Kommissionen in einem Disput zwischen „einfachen Bürgern“ und einer überaus mächtigen nationalen Institution bzw. kommunalen Einrichtung tatsächlich sind.

Die beiden EU-Kommissionen wurden in der Folge über alle weiteren wesentlichen Entwicklungen bzw. Korrespondenzen (als Cc.-Empfänger oder separat) in Kenntnis gesetzt.

Am 29.5.2008 eröffnete die GD Wettbewerb der EU-Kommission das Verfahren bezüglich der Grünflächenpflege von Wiener Wohnen.

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Abgleich des Leistungsumfangs:

Am 8.5.2008 fragte der Mieterbeirat an, welche Leistungen der Außenbetreuungs GmbH bezüglich Gartenpflege NICHT auch im Umfang der 2006 damit betrauten Gärtnerei enthalten gewesen wären.

Am 11.5.2008 erfolgte durch den Mieterbeirat eine mit Fotos unterlegte Urgenz, da weder eine Beantwortung der Anfrage vom 8.5.2008 erfolgt war noch die am 2.5.2008 versprochenen Arbeiten durchgeführt worden sind. Der Mieterbeirat stellte klar, dass eine Bezahlung für diese Nicht-Leistungen nicht in Frage kommt und verlangte die Beauftragung eines tatsächlich geeigneten Unternehmens zu marktkonformen Konditionen.

Am 16.5.2008 bestätigte Wiener Wohnen den Erhalt und die Weiterleitung dieses Mails. Mehr nicht!

Am 28.5.2008 wiederholte Wiener Wohnen lediglich den Leistungsumfang, den die Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH abdeckt und gab bekannt, dass das nicht alle Leistungen in der den Mietern verrechneten Grünflächenpflege sind. Der gewünschte Leistungsvergleich mit dem vorher tätigen Gärtner vom freien Markt wurde nicht geliefert. Vielmehr wurde behauptet, dass der Vertrag mit diesem Unternehmen gar nicht im zuständigen Kundendienstzentrum aufliegt. Bezüglich der nicht bzw. mangelhaft durchgeführten Arbeiten und der Telefonnummer des direkten Ansprechpartners wurde eine schriftliche Stellungnahme der Hausbetreuungs GmbH in Aussicht gestellt.

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Übernahme der Arbeiten durch einen Sub-Auftragnehmer:

Mittlerweile hatte ein von der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH beauftragter Sub-Auftragnehmer, die Maschinenring Genossenschaft mbH, die Grünflächenarbeiten begonnen – mit viel zu schwerem Gerät, das entsprechende Schäden in den Grünflächen hinterlassen hat – und unzureichend in der Abholung des Schnittguts koordiniert oder ausgestattet. Auch das hatte entsprechende Folgen.

Von den Mietern wahrnehmbar erfolgten 2008 innerhalb des definierten Zeitraums vier Mähgänge, nicht sieben!

Und auch die Arbeiten abseits des Grasschnitts blieben ein Problem.

Zu welchem Preis diese Arbeiten übernommen worden sind, ist derzeit noch offen.

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Stellungnahme der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH:

Am 28.5.2008 traf eine Stellungnahme der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH ein: Das Wetter war schuld! Im April und Mai war es zu nass. Und danach viel zu warm. Die Fertigstellung der „verlässlich“ spätestens am 7.5.2008 abgeschlossenen Arbeiten seien mit 23.5.2008 geplant gewesen. Doch die Regenfälle in der Woche zum 28.5.2008 hätten die rechtzeitige Fertigstellung verhindert. Die Arbeiten sollten nun am 29.5.2008 abgeschlossen sein.

Da gibt es so praktische Einrichtungen wie die „Zentralanstalt für Meteorologie und Geodynamik“ (ZAMG), die auch Statistiken führt:

Stimmt, es hatte im April 2008 wirklich mehr als das Doppelte geregnet – aber in KREMS! Die Regentage in Wien waren hingegen absolut überschaubar! „Im Osten und Südosten blieben die Monatssummen strichweise bei nur 50 bis 75 % des langjährigen Mittels.“ Anfang Mai detto!

Der Mai 2008 war über große Strecken wesentlich kühler als der Mai des Vorjahres: „Bis knapp nach der Monatsmitte lagen die Temperaturmittel, abgesehen von einer nicht überall ausgeprägten Kälteperiode um den 5. Mai, um den oder über dem Normalwert. Danach folgte ein Kaltlufteinbruch; die Temperaturen erreichten den Tiefstpunkt um den 20. Mai.“

Und in der Woche vor dem 28.5.2008 hatte es auch nicht wirklich nennenswert geregnet.

Auch wurde angegeben, dass am 19.5.2008 mit dem Rasenschnitt begonnen worden sei. Das wäre ausgerechnet der Tag nach den intensivsten Regenfällen in den Monaten April und Mai 2008 gewesen.

Daher ein kleiner Tipp: Wenn man schon nach Ausreden sucht, dann sollte man zuvor wenigstens den Wetterbericht studieren!

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Weiter gehende Schritte des Mieterbeirats:

Daraufhin riss am 29.5.2008 dem Mieterbeirat endgültig der Geduldsfaden: Er kündigte unter anderem eine Anzeige wegen Sachwuchers und die Einschaltung der Bundeswettbewerbsbehörde an.

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Einladung zur Angebotslegung:

Am 30.5.2008 lud der Mieterbeirat - über die zuständigen Landesverbände und direkt - Gärtnereibetriebe zur Angebotslegung bezüglich der umgehenden Übernahme der Grünflächenpflege im Hugo Breitner Hof ein.

Wiener Wohnen hatte ja auf die Aufforderung vom 11.5.2008, ein tatsächlich geeignetes Unternehmen zu marktkonformen Konditionen zu beauftragen, in keiner Weise reagiert, sondern lediglich die Beschwerden an die Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH weitergeleitet.

Trotz des spontanen Bedarfs und des knappen Rückmeldetermins trafen zahlreiche Angebote ein. Unter anderem bedankte sich ein Ausschussmitglied der Wiener Landesinnung der Gärtner und Floristen für die Initiative des Mieterbeirats und kritisierte die Entwicklung bezüglich Grünflächenpflege bei Wiener Wohnen.

Über die Höhe der Preise wollen wir hier nicht detailliert Auskunft geben. Nur so viel sei verraten: Nicht ein einziges dieser Angebote erreichte auch nur annähernd jene Größenordnung, die von der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH über Wiener Wohnen an uns Mieter weiterverrechnet wurde und immer noch wird.

Verraten werden darf, dass ausgerechnet jener Gärtnereibetrieb, der vorher die Grünflächenpflege für unsere Wohnhausanlage durchgeführt hatte, der Bestbieter war (die Eignung konnte also nicht in Frage stehen) – zu einem Preis, der marginal über dem verrechneten Wert für 2007 lag, und der auch für das Folgejahr zu durchaus ähnlichen Konditionen angeboten hat.

Das ist insoweit bemerkenswert, als eine spontane Arbeitsübernahme mitten in der Pflegesaison für eine doch beachtliche Grünflächengröße (dazu siehe noch später) wesentlich schwieriger zu planen ist, als eine Bewerbung für einige Zeit im Voraus. Außerdem wurde hier nicht ein ganzer regionaler Block ausgeschrieben (wie Wiener Wohnen das tat, um offensichtlich bessere Konditionen zu erzielen), sondern nur eine einzige Wohnhausanlage.

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Ein Problem für ganz Wien:

Nicht nur der Hugo Breitner Hof, sondern alle Gemeindebauten in Wien, wo die Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH die Grünflächenpflege übernommen hat, waren (und sind immer noch) sowohl von den unerhörten Preiserhöhungen als auch von den Nicht- bzw. Minderleistungen betroffen.

Nach einer Urgenz für eine andere Wohnhausanlage am 1.6.2008 und nochmaliger Urgenz am 4.6.2008 gab der dort zuständige Werkmeister für die Gartenbetreuung am 5.6.2008 zu, dass die Terminprobleme im Bezug auf die zeitgerechte Erledigung des Rasenschnittes bekannt sind. Der Urgierende wurde aber auch hier an die Außenbetreuungs GmbH verwiesen.

In der dann ergangenen Antwort des Leiters der Außenbetreuungs GmbH vom 26.6.2008 (!!) gab dieser zu: "Aufgrund von Versäumnissen in der Bedarfbehebung und Beschaffung kam es bei den Einsätzen unserer Grünpflegeteams zu Verzögerungen und Terminverschiebungen. Die Ursache wurde beseitigt, zeigte aber Auswirkungen. Die Auswirkungen konnten kurzfristig nicht aufgeholt werden." (Zitat Ende)

Kein Wort vom Wetter!

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Verstopfte Kanäle durch nicht abgeholtes, eingeschwemmtes Schnittgut:

Am 2.6.2008 beanstandete der Mieterbeirat, dass Kanäle durch nicht abgeholtes, eingeschwemmtes Schnittgut verstopft worden seien und gereinigt werden mussten. Er forderte, dass die Kosten daraus nicht den Mietern angelastet werden.

Auch dieses Mail wurde am 3.6.2008 von Wiener Wohnen nur der Hausbetreuung weitergeleitet, woraufhin der Mieterbeirat am gleichen Tag daran erinnerte, dass die eigentlich für solche Fragen zuständige Hausverwaltung Wiener Wohnen sei.

Am 11.6.2008 erklärte die Leitung der Außenbetreuungs GmbH, dass die Kosten für die beanstandeten Kanalräumungen nicht von den Mietern zu tragen sein werden.

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Die Strafanzeige:

Am 18.6.2008 brachte der Mieterbeirat eine Strafanzeige gegen Wiener Wohnen, die mit der Grünflächenpflege betrauten Tochtergesellschaften und alle anderen darin involvierten Personen nach § 155 Strafgesetzbuch (Sachwucher) ein und übermittelte der Staatsanwaltschaft Wien eine Sachverhaltsdarstellung.