Mietzinsvorschreibung (DG) Jänner 2013 (18.12.2012)

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Subject: Mietzinsvorschreibung Jänner 2013: über 4.500 EUR Nachforderung statt fast 5.000 EUR Rückzahlung ????
Date: Tue, 18 Dec 2012 17:17:47 +0100

 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
Mitte November dieses Jahres haben die Mieter der im Zuge der Generalsanierung unserer Wohnhausanlage neu errichteten 199 Dachgeschoßwohnungen die Endabrechnung aus dieser Errichtung erhalten - mit, wie mittlerweile bekannt ist, durchwegs exorbitant hohen Guthaben, die mit dem Jännerzins für 2013 an die Mieter zur Auszahlung gelangen sollten.

Am 17.11.2012 stellte der Mieterbeirat im Hugo Breiter Hof dazu einige (erste) Fragen. Unter anderem: 
 

"Wie werden ... neue Fehler in der Mietenberechnung, Vorschreibung, Mahnung, Abrechnung etc. vermieden?"

 
Antwort von Wiener Wohnen dazu (Frist bis 3.12.2012):  KEINE !! 

 

Nun ist soeben die Mietzinsvorschreibung für Jänner 2013 (und die Folgemonate!) eingetroffen - mit einer ausgewiesenen Nachforderung von EUR 4.533,45 und einem zu bezahlenden Gesamtzins von EUR 4.393,56 (!!??!!)

Vergleichen Sie diese Werte mit dem Mietzins laut Endabrechnung und dem Guthaben laut Endabrechnung:

 

• Nachforderung statt Gutschrift ???
• (Rückzahlungs-)Betrag EUR 4.533,45 statt EUR 4.943,19 ???

• EUR 357,96 Umsatzsteuer bei einem ausgewiesenen steuerpflichtigen Umsatz von EUR 497,85 ???
• Gesamtzins EUR 4.393,56 bei einer Summe der Einzelposten von 5.389,26 ???

 
 
Es ist wohl vorstellbar, was so eine Mietzinsvorschreibung bei den 199 betroffenen Mietern und ihren Familien auslösen wird.
 

Daher erfolgte von mir umgehend ein Anruf bei der Wiener Wohnen Mieterbeirats-Hotline (Fr. XXX), die sich wirklich redlich bemühte, im zuständigen KD 16 jemand zu erreichen (kfm. Referatsleiter Herr Winter, Nebenklappen, KD-Leiterin Fr. Celand, Hr. Gehring, ...) - ohne Erfolg. Ich habe dann gebeten, ins Büro von Herrn Ing. Neumayer durchgestellt zu werden. Auch hier war man offensichtlich nicht in der Lage (oder gewillt?), meinen Anruf entgegenzunehmen. Ich habe daraufhin einen DRINGENDEN Rückruf von Herrn Winter erbeten (bisher nicht erfolgt).

Daraufhin erfolgte mein Anruf im Büro von Stadtrat Dr. Ludwig. Herr XXX hat sich - in einem durchaus freundlichen Gespräch - die Angelegenheit notiert und mir einen Rückruf zugesichert (noch offen).
 

Rechnet man, als persönliche Fleißaufgabe durch einen nicht gerade Abrechnungs-Anfänger, die ausgewiesenen Beträge aus Hauptmietzins und Betriebskosten zusammen, schlägt denen 10% Umsatzsteuer hinzu, ebenso die ausgewiesene Umsatzsteuer für Abwohnung (wenn man rein zufällig weiß, dass diese keine "Hievon-Position" ist, wie fälschlicherweise in der Abrechnung dargestellt, sondern der Umsatzsteuer noch hinzuzuschlagen ist) und bringt die beiden in der Endabrechnung ausgewiesenen Guthabensbeträge netto in Abzug, so kommt man auf einen Gutschriftsbetrag von EUR 4.393,56.
 
Nur hat das alles mit der von Wiener Wohnen hierzu gelegten Abrechnung - wie oben nachzulesen - NICHTS, rein GAR NICHTS zu tun!
 

Von einigen anderen Details ganz zu schweigen, die entweder schon jedes Jahr zu bekritteln waren ...
 

• falsche Jahresbasis für die Akontierung (nicht Basis 2012, wie im MRG vorgesehen, sondern 2011),
• daher irreführender angegebener Prozentsatz (x 2 plus Zinseszins),
• der noch dazu mit dem dann konkret angerechneten Akontobetrag pro Wohnhausanlage nichts zu tun hat,

 
... oder aber für diese Mietzinsvorschreibung neu sind:
 

• Keine vollständig gelegte ordnungsgemäße Abrechnung für 2011 (nicht gewährte Belegeinschau), daher keine rechtliche Basis für eine Jahrespauschalverrechnung (Akontierung) laut § 21, Abs. 3 MRG.
• Durch die einmalige Rückzahlung divergierende Mietzinswerte (Jänner zu Folgemonaten).

 
 
Daher ergeht
 

• die Aufforderung an Wiener Wohnen, sich unverzüglich zu dem dargestellten Sachverhalt zu äußern.
• das Ersuchen an das Wiener Kontrollamt, die Modalitäten und Gegebenheiten der gegenständlichen Endabrechnung (im Sinn der gestellten Fragen) und nunmehrigen Mietzinsvorschreibung (im Sinn des hier dargestellten Sachverhalts) zu prüfen, insbesondere was die gesetzten Kontrollen bei Wiener Wohnen anbelangt.
• nach § 22 des Mietermitbestimmungsstatuts eine Beschwerde bezüglich dieses Vorgehens von Wiener Wohnen an die Wohnungskommission.

 
 
 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Subject: Gesprächs-Kurzprotokoll
Date: Tue, 18 Dec 2012 18:59:06 +0100

 

Sehr geehrter Herr Langthaler,

vereinbarungsgemäß halte ich kurz fest, dass es sich laut Ihrer Information tatsächlich um Fehler durch Wiener Wohnen in der Mietzinsvorschreibung für Jänner 2013 bei Dachgeschoßwohnungen im Hugo Breitner Hof handelt (z.B. Gutschriften statt Nachforderungen), und die Mieter unverzüglich per Aushang in allen 126 Stiegen davon in Kenntnis gesetzt werden.

Ich habe darauf aufmerksam gemacht, dass den einzelnen Mietern die jeweilige korrekte Mietzinsvorschreibung für den Jänner 2013 zusteht, und diese daher so rasch wie möglich nachzuliefern ist.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)

 

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Subject: Gegenrechnung Mietzinsvorschreibung Jänner 2013 und Endabrechnungsguthaben
Date: Wed, 19 Dec 2012 08:44:59 +0100
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Sehr geehrter Herr Kuchta!

Die von mir vorgenommene Gegenrechnung deckt sich exakt mit den in dem Zinszettel ausgewiesenen Beträgen:

 

Mit freundlichen Grüßen:

Herbert WINTER

(Kfm. Referatsleiter)

 

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Subject: RE: Gegenrechnung Mietzinsvorschreibung Jänner 2013 und Endabrechnungsguthaben
Date: Wed, 19 Dec 2012 09:15:25 +0100
 
Sehr geehrter Herr Winter,
 
können wir uns darauf einigen, dass die einzigen sich mit der beigefügten und hier verlinkten Mietzinsaufstellung deckenden Werte
 

• die Netto-Betriebskosten
• die Umsatzsteuer für Abwohnung (und das nicht als "davon"-Position)
• und der Endbetrag

 
sind?
 
Und dass statt "Guthaben Endabrechnung" vielmehr "Nachforderung/Raten" zu lesen ist?
Und dass der zuletzt genannte Endbetrag nicht als "Restguthaben", sondern als "Gesamtzins" ausgewiesen ist?
 
Festhalten möchte ich bei dieser Gelegenheit, dass in unserem vorangegangenen Telefonat Ihrerseits nicht von Stiegenaushängen die Rede war, um die Mieter vom Fehler zu informieren, sondern dass die betroffenen Mieter per spätestens 21.12.2012 eine korrigierte Mietzinsvorschreibung in Händen halten sollen.
 
Außerdem habe ich darauf hingewiesen, dass die mittlerweile völlig verunsicherten Mieter laut den geführten Gesprächen bereits damit begonnen haben, ihre Lastschrifts- bzw. Einzugsermächtigungsaufträge zu stornieren, um eine allenfalls ebenfalls falsche Abbuchung statt Überweisung zu verhindern. Sie haben mir versichert, das wäre nicht notwendig, weil so ein Fehler vollkommen ausgeschlossen ist.
 
Außerdem muss mittlerweile auch die Frage gestellt werden, ob dann Fehler ab der Februarvorschreibung ebenfalls auszuschließen sind, bzw. ob auch das Mahnwesen auf die sich ergebenden Gegebenheiten vorbereitet worden sind.


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kuchta 

(Schriftführer)

 

 

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Subject: AW: Gegenrechnung Mietzinsvorschreibung Jänner 2013 und Endabrechnungsguthaben
Date: Wed, 19 Dec 2012 09:26:12 +0100
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Sehr geehrter Herr Kuchta!

Wie die korrigierten Schreiben gestaltet sind, entzieht sich meiner Kenntnis und Einflussnahme.

Wichtig war mir, die rechnerische Richtigkeit der Gesamtsumme zu ermitteln, was ich mit dem an Sie gerichteten Schreiben auch getan habe.

Da etwaige Gegenforderungen (Mietzinsrückstände) bereits im Vorfeld vor Auszahlung der Gutschriften abgedeckt werden, ist das Mahnwesen dahingehend natürlich ausgerichtet.

 

Mit freundlichen Grüßen:

Herbert WINTER

(Kfm. Referatsleiter)

 

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Subject: FW: AW: Gegenrechnung Mietzinsvorschreibung Jänner 2013 und Endabrechnungsguthaben
Date: Wed, 19 Dec 2012 10:11:21 +0100

 

Zusammengefasste ergänzende Information zum gestrigen Mail.

 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta
(Schriftführer)

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Beigefügt: Die Mailkorrespondenz mit Herrn Winter

 

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Subject: wg. Mietzinsvorschreibung Jänner 2013
Date: Fri, 21 Dec 2012 10:31:57 +0100
 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
gestern ist die korrigierte Mietzinsaufstellung für Jänner 2013 für die Dachgeschoßmieter eingetroffen, samt einem beigelegten Entschuldigungsschreiben.
 
Seite 1 der Vorschreibung ist - im Vergleich zur vorher erhaltenen Version - abgesehen vom Datum der Ausstellung unverändert, Seite 2 wurde - im Vergleich zur vorher erhaltenen Version - adaptiert.

 

Abgesehen davon, dass trotz einiger Ausbesserungen noch für die Mieter in unserer Wohnhausanlage verwirrende Aspekte in der neuen Abrechnung enthalten sind ("Nachforderung/Raten" statt "Guthaben", "Gesamtzins" statt "Gutschrift"), sind die Betragsangaben zu "Nachforderung/Raten", "Umsatzsteuer" und "Umsatzsteuer für Abwohnung" nicht nachvollziehbar, weder zur erhaltenen Endabrechnung samt neuer Mietzins-Bekanntgabe noch zur von Herrn Winter (KD 16) als korrekt dargestellten Aufstellung (die außer mir kein Mieter in dieser Form erhalten haben dürfte). Diese Mietzinsvorschreibungen und Berechnungen haben betraglich erschreckend wenig miteinander zu tun.

 

Besonders sind die völlig unterschiedlichen Angaben zur Umsatzsteuer für ein- und dieselbe Mietzinsvorschreibung bemerkenswert!

 

Dass diese Diskrepanzen lediglich auf Fehler in der Software der Druckerstraße zurückzuführen wären, wie im Begleitschreiben angegeben wurde, ist nach meiner Erfahrung als IT-Organisator mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen.

 

Nach wie vor stellt sich vordringlich die Frage nach den internen Kontrollen bzw. überhaupt gegebenen Kontrollmöglichkeiten bei Wiener Wohnen.

 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 

(Schriftführer)

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Subject:
Date: Fri, 18 Jan 2013 07:34:54 +0100
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Im Auftrag des Herrn Kontrollamtsdirektors

Mit freundlichen Grüßen
Waltraud Koller
Kanzleileiterin

Kontrollamt der Stadt Wien

 

Beigefügt war das hier verlinkte Schreiben

 

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Subject: Zur Anwort des Kontrollamtsdirektors vom 18.1.2013
Date: Sun, 20 Jan 2013 12:01:09 +0100

Sehr geehrter Herr Doktor Pollak,
 
vielen Dank für Ihr o.a. Schreiben, zu dem ich folgendes festhalten möchte:
 
Sie erwähnen darin fünf erhaltene Beschwerden. Tatsächlich sind es zwei, nämlich
 

• eine zur Abrechnung der Errichtung der Dachgeschoßwohnungen in unserer Wohnhausanlage, den dazu von Wiener Wohnen (trotz Verpflichtung laut § 21 des  Mietermitbestimmungsstatuts) nicht beantworteten Fragen und der daraus resultierenden Mietzinsvorschreibung, sowie
• eine zur Übermittlung einer Abrechnungs-CD anstatt einer Rechnungseinschau für 2011.

 
Die übrigen drei Mails betreffen ergänzende Informationen / Aktualisierungen zu den beiden bezeichneten Themen.
 
Zur Abrechnung der Errichtung der Dachgeschoßwohnungen und der Mietzinsvorschreibung daraus ist festzuhalten, dass es überhaupt kein damit verbundenes Mietrechtsverfahren gibt. Im Gegenteil: Obwohl Parteienstellung bei der Abrechnung (samt Einschau in die Unterlagen etc.) begehrt worden ist, steht die Wiener Schlichtungsstelle auf dem Standpunkt, dass eine solche nicht zusteht und das Verfahren daher abgeschlossen ist. Somit läuft also dazu derzeit kein uns bekanntes Mietrechtsverfahren, dessen Abschluss und Ausgang abgewartet werden müsste!
 
Zur Abrechnungs-CD / Rechnungseinschau für 2011 ist zwar ein Mietrechtsverfahren anhängig, jedoch ist grundsätzlich festzuhalten, dass aufgrund der mittlerweile auch gerichtlich aktenkundigen Unzulänglichkeiten bei Wiener Wohnen, die in vielen Bereichen auch für die Folgejahre fortgeschrieben und fortgesetzt werden, fast vollkommen auszuschließen ist, dass zu irgendeinem Zeitpunkt für unsere große Wohnhausanlage mit fast 1.500 Mietobjekten irgendwann einmal gerade KEIN Mietrechtsverfahren gegen Wiener Wohnen laufen würde.
 
Ein Teufelskreis zu Lasten der Mieter also:
 

• Laufende Mietrechtsverfahren = kein Tätigwerden des Wiener Kontrollamts,
• kein Tätigwerden des Wiener Kontrollamts = noch weniger Chance auf positive Veränderungen bei Wiener Wohnen!

 
Wenn man bedenkt, dass der Punkt "Betriebskostenverrechnung der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" schon seit langem in der Übersicht anhängiger Prüfersuchen/Prüfaufträge des Wiener Kontrollamts unerledigt aufscheint, ist die oben zitierte Haltung des Wiener Kontrollamts noch weniger nachvollziehbar. Schließlich wurde - in beiden Themenstellungen - nachdrücklich die Frage nach der Sorgfalt und den effizienten Kontrollen bei Wiener Wohnen gestellt!

Da gerade zum Status der Abrechnungs-CD bzw. dem seit jüngster Zeit ausgefolgten USB-Stick eine verschlechterte statt verbesserte Situation für Mieter und Mietervertreter eingetreten ist, wäre es doch überaus sinnvoll und auch vordringlich, die Ihnen aufgezeigten Aspekte in die Prüfungstätigkeit des Wiener Kontrollamtes einfließen zu lassen.
 
Im Licht dieser Ausführungen ersuche ich Sie um eine Neubewertung Ihrer Haltung und eine neuerliche schriftliche Stellungnahme!


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Subject:
Date: Mon, 18 Feb 2013 10:18:44 +0100
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Im Auftrag des Herrn Abteilungsleiters.

 

Mit freundlichen Grüßen
Johanna Saller
Kanzleileiterin-Stellvertreterin
Kontrollamt der Stadt Wien

 

Beiliegend dieses Schreiben.

 

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Subject: Urgenz der angeforderten Prüfung von Wiener Wohnen
Date: Sun, 26 May 2013 08:01:12 +0200

Sehr geehrter Herr Doktor Pollak,
 
ich beziehe mich auf die von uns am 18.12.2012 erbetene Prüfung von Wiener Wohnen durch das Wiener Kontrollamt zur Endabrechnung für die neu errichteten Dachgeschoßwohnungen bzw. die sich dazu ergebenden Fragen.
 
Am 18.1.2013 hieß es dazu von Ihnen, man wolle seitens des Kontrollamts den Abschluss der derzeit anhängigen Mietrechtsverfahren abwarten.
 
Auf unseren Hinweis am 20.1.2013, dass zur besagten Thematik gar keine Mietrechtsverfahren anhängig sind (sondern dass uns sogar eine Parteienstellung verwehrt worden ist), teilte uns das Kontrollamt am 18.2.2013 mit, dass unsere Anliegen (ebenso die von Bewohnern anderer Wohnhausanlagen) ohnehin in bereits laufende Prüfungen Eingang gefunden hätten. Die Veröffentlichung der Ergebnisse aus 2012 würde am 13.3.2013 stattfinden.
 
Doch - wie man den Veröffentlichungen an diesem Tag entnehmen kann - finden sich dort zwar durchaus brisante Feststellungen, die auch Wiener Wohnen betreffen, jedoch (mittlerweile wenig überraschend) NICHTS in unserer Angelegenheit, auch nicht in den verlinkten Prüfberichten! Selbes gilt für die folgende Veröffentlichung am 3.5.2013. Und nimmt man die Übersicht anhängiger Prüfersuchen/Prüfaufträge zur Hand, dann findet man dazu? AUCH NICHTS!
 
Wo also, fragt man sich, sind unsere Prüfersuchen an das Wiener Kontrollamt aufgrund der aufgezeigten Mängel und Aspekte, gelieferten Beweise bzw. der gestellten Fragen hingekommen?
 
Gerade aufgrund von derzeit durchgeführten Untersuchungen bei Wiener Wohnen (siehe unsere eigene Presseaussendung dazu) könnte mancher Bürger gar auf die Idee kommen, das Wiener Kontrollamt würde bei manchen Themen bewusst wegschauen.
 
Um dem keine Nahrung zu liefern, ersuchen wir Sie mit Nachdruck, die von uns erbetenen Prüfungshandlungen endlich in die Wege zu leiten!


Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

 

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Date: Fri, 7 Jun 2013 08:19:40 +0000

Im Auftrag des Herrn Abteilungsleiters.

Mit freundlichen Grüßen
Johanna Saller
Kanzleileiterin-Stellvertreterin
Kontrollamt der Stadt Wien

 

Anbei diese Mail-Beilage

 

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Subject: Mietzinsvorschreibung Jänner 2013 - Schreiben vom 7.6.2013
Date: Fri, 7 Jun 2013 11:31:47 +0200

Sehr geehrter Herr Doktor Pollak,
 
herzlichen Dank für die heutige Mitteilung des Kontrollamtes, die jedoch - bedauerlicherweise - einen Umstand übersieht (und damit ist jetzt nicht die Frage gemeint, womit aufgrund der nunmehrigen Äußerung des Kontrollamts der Schriftverkehr ab 18.1.2013 überhaupt in Einklang zu bringen wäre):
 
§ 73 (1) der Wiener Stadtverfassung besagt: Das Kontrollamt hat die gesamte Gebarung der Gemeinde und der von Organen der Gemeinde verwalteten, mit Rechtspersönlichkeit ausgestatteten Fonds und Stiftungen auf die ziffernmäßige Richtigkeit, auf die Ordnungsmäßigkeit und auf die Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu prüfen (Gebarungskontrolle). 
 
In § 73 (2) dieser Verfassung heißt es weiter: Dem Kontrollamt obliegt auch die Prüfung der Gebarung von wirtschaftlichen Unternehmungen, an denen die Gemeinde mehrheitlich beteiligt ist. Ist eine solche wirtschaftliche Unternehmung an einer anderen Unternehmung mehrheitlich beteiligt, so erstreckt sich die Prüfung auch auf diese andere Unternehmung. Diese Prüfungsbefugnisse des Kontrollamtes sind durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen.

In § 73 (8) dieser Verfassung liest man: (Verfassungsbestimmung) Der Kontrollamtsdirektor ist an keine Weisungen über den Umfang und die Art der Prüfungsarbeit des Kontrollamtes, insbesondere über die Auswahl der Prüfobjekte, und über den Inhalt der bei der Gebarungs- und Sicherheitskontrolle zu treffenden Feststellungen gebunden; das Personal des Kontrollamtes ist in diesen Angelegenheiten nur an die Weisungen des Kontrollamtsdirektors gebunden.
 
Da Ihnen im Zuge der - durch Beweise belegten - Mitteilung von uns (samt nachfolgender Ergänzung) nachweislich und schriftlich Umstände zur Kenntnis gelangt sind, welche die Ordnungsmäßigkeit der Abwicklung bei Wiener Wohnen massiv in Zweifel ziehen (bis hin zur möglicherweise falschen Steuerberechnung und -abfuhr) haben Sie daher im Sinn der oben zitierten Verfassungsbestimmungen sogar von Amts wegen tätig zu werden.
 
Bitte daher um Bestätigung der von Ihnen eingeleiteten Prüfungshandlungen.

  

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)