Betriebskosten:

Sicher derzeit DAS dominierende Thema, das uns auf Mieterbeiratsseite beschäftigt!

Dies beginnt schon bei einer falschen Vorgehensweise bei der Akontierung und dort fallweise vorkommenden Überschreitungen der gesetzlich vorgeschriebenen Limits für die Erhöhungen. Ein Mietrechtsverfahren dagegen macht - wie Wiener Wohnen sicher weiß - kaum Sinn, weil bis zum Ende des Verfahrens das Akonto bereits gegen die tatsächlichen Betriebskosten abgerechnet worden wäre.

Weiter geht es damit, dass wir Mieter uns Guthaben bei der Jahresabrechnung "teilweise selber bezahlen", weil diese Betriebskosten-Guthaben zum Teil mit Hauptmietzinsbestandteilen gegengerechnet werden, und nicht mit Betriebskosten. Damit würden der Anlage bei einem weiteren §18-Verfahren in den darauffolgenden 10 Jahren Teile der Mietzinsreserve fehlen.

Die Rechnungs- bzw. Belegeinsicht ist ebenfalls nicht, wie laut Mietrechtsgesetz vorgesehen, spätestens zum 30.6 nach dem Ende des Abrechnungsjahres möglich, sondern erst gegen Mitte/Ende September. Ein Mietrechtsverfahren dagegen wurde 2009 geführt - und letztlich von der Wiener Schlichtungsstelle am 12.10.2009 abgewiesen. Weil nämlich zum Entscheidungszeitpunkt die CD endlich da war! Festgehalten wurde allerdings, dass Wiener Wohnen die Möglichkeit zur Einsicht in die Belege zu spät gewährt hat. 

Effekt dieses Schrittes: Für das Abrechnungsjahr 2009 ist die CD bereits am 2.7.2010 eingetroffen! Andere Wohnhausanlagen sollen aber angeblich sogar im November dieses Jahres noch keine Abrechnungs-CD's in Händen gehalten haben ...!  

Und dann kommen da noch - last, but not least - die Unzulänglichkeiten und Fehler in der Abrechnung selbst hinzu:

Insbesondere machen jene Probleme, Verstöße und Fehler betroffen, von denen Wiener Wohnen offenbar gewusst, und anscheinend nur darauf spekuliert hat, dass die Mieter ihre Rechte nicht geltend machen (unzulässige Teilung der Anlage in 2 wirtschaftliche Einheiten). 

Hinzu kommen - durch den Mangel an Kontrollen bei Wiener Wohnen (Überrechnung, ausgefolgte Abrechnungs-CD, ...) besonders erschwerend zahlreiche nicht nachvollziehbare bzw. fehlerhafte Buchungsbereiche:

• Wasser und Abwasser (nicht laut Wasserbüchern bzw. Bescheiden kontrollierbar, falsche Bezugsadresse),
• Strom (z.T. Belege nicht kontrollierbar bzw. nicht zu öffnen, Instandhaltungsrechnungen einbezogen, Aufzugsstrom auf alle aufgeteilt - obwohl nur 41 der 126 Stiegen Aufzüge besitzen, Instandhaltungsstrom als Betriebskosten verrechnet),
• Müll (Buchungen z.T. nicht den Bescheiden zuordenbar),
• Grundsteuer (zu hohe Bemessung aufgrund fehlender Fertigstellungsbescheide, unrichtiger Einheitswert aufgrund falsch einbezogener Flächen),
• Rauchfangkehrer (z.T. keine Belege),
• Versicherungen (nicht nachvollziehbare bzw. nicht kontrollierbare Rückvergütung),
• Schädlingsbekämpfung (Berechnung einer Viertelstunde pro Kontrolle und Stiege),
• Verwaltungskosten (z.B. falsche Flächen als Verrechnungsgrundlage, zu Unrecht einbezogene Hausbesorgerwohnungen),
• Grünflächenpflege (sowohl viel zu große Flächen verrechnet als auch zu hohe Kosten für die Arbeiten der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung),
• Vollwartungskosten für Aufzüge (nicht nachvollziehbarer Kostenanteil in den Betriebskosten, nicht nachvollziehbare Angaben und Unterlagen),
• nicht nachvollziehbare Hausbesorgerkosten (in den allermeisten Fällen keine vorhandenen Belege auf der Abrechnungs-CD, auch anhand der Liste des Hausbesorgerreferats nicht nachvollziehbare Kosten), ...

Weitere Probleme in der Verrechnung sind offene Fragen zur Zugehörigkeit von Anlagenteilen: Hanakgasse 1A, APCOA-Garage, Grünfläche am Schönbergplatz. 

Um allfällige Rückzahlungsansprüche zu minimieren, wurde von Wiener Wohnen im Mietrechtsverfahren für die Jahre 2004 bis 2006 - unberechtigt und unter Vorlage unzutreffender Unterlagen - eine Verjährung behauptet, Mietern nach Möglichkeit eine Teilnahme am Verfahren verwehrt (Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes, Anschluss an das Verfahren - beides auch wieder ohne Grundlage) und sollen diese, falls vom Gericht in letzter Instanz den antragstellenden Mietern Recht gegeben wird, noch einmal im streitigen Verfahren um die ihnen zustehenden Geldbeträge kämpfen müssen.

Die vielen "Kleinigkeiten" wie

• Doppelverrechnung einer Miete,
• Mahnungen etc. für korrekt bezahlte Mieten (bloß weil es offensichtliche Diskrepanzen zwischen Vorschreibungs- und Buchungs- / Mahnprogramm und Lücken bei der Zuordnung von Zahlungen gibt),
• die Androhung rechtlicher Schritte für ein betagtes Ehepaar, bloß weil man seitens Wiener Wohnen offenbar den Mieteneinzug nicht oder falsch durchgeführt hat,
• doppelt verrechnete Wasserkosten bei eigenem Sub-Wasserzähler (1x direkt die eigenen Kosten, 1x den Anteil an den Wasserkosten aller Mieter),
• zu hohe Betriebskostenbelastung bei Erstbezug (weiteren Mietern wurde in genau gleich gelagerten Fällen die außergerichtliche Gleichbehandlung verweigert - sie sollen sich ebenfalls an die Schlichtungsstelle wenden),
• nicht nachvollziehbare Vorgehensweise bei der Aufzugskostenbefreiung (Ungleichbehandlung von Mietern in der selben Situation, ...),
• Kosten/Belege aus anderen Wohnhausanlagen in unserer Abrechnung, ...

seien an dieser Stelle bloß am Rande erwähnt.

Allein für die besagten drei Abrechnungsjahre 2004 - 2006 sprechen wir von insgesamt über 25.000 Betriebskostenbuchungen, die für unsere Wohnhausanlage zu kontrollieren waren.

Hinzu kommen noch fast 34.000 Hauptmietzinsbuchungen für den selben Zeitraum.

Die Version der Abrechnungs-CD für 2006 aus dem September 2007 war übrigens - erkannt über die Reklamationen durch den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof - so fehlerhaft, dass sie im Mai 2008 (!!) komplett durch eine neue Version ersetzt wurde, was nicht nur eine vollkommen neue Überprüfung der Abrechnungsdaten durch den Mieterbeirat erforderlich gemacht hat.

Vielmehr fragt sich, wieso dies laut bisherigen Recherchen das EINZIGE ausgetauschte Exemplar aus dieser Abrechnung war. Auch Mieterbeiräte aus anderen Wohnhausanlagen halten laut unserem Informationsstand noch immer nur die falsche Version dieser Abrechnung in Händen ...!

Hauptmietzins:

Angeblich ein Thema, das die Mieter nichts angeht und nicht betrifft, da dieser Hauptmietzins ja dem Hauseigentümer zur Erhaltung der Wohnhausanlage zur Verfügung steht. Unterdeckungen gehen im Prinzip zu seinen Lasten, Überschüsse fallen ihm als Gewinn zu.

Problematisch wird es allerdings dann, wenn eine Sanierung oder Instandhaltung in einer Größenordnung ansteht, die aus der angesammelten Mietzinsreserve der vergangenen 10 Jahre und den voraussichtlichen Einnahmen der nächsten 10 Jahre (maximaler Verteilungszeitraum) nicht gedeckt werden kann. Dann muss die Sanierung nämlich im Rahmen eines Verfahrens nach § 18 MRG (ff.) durch die Mieter bezahlt werden.

Und im Lichte dessen ist es überaus problematisch zu sehen, dass allein in den letzten 3 abgerechneten Jahren (2007 – 2009) für unsere Wohnhausanlage über 3,5 Millionen Euro an Hauptmietzins mehr ausgegeben als eingenommen worden sind.

Tendenz: Pro Jahr weiter steigendes Defizit!

Die Entwicklung für unsere Anlage (nur die anfallenden Beträge pro Jahr, keine Summierung):

2005: - 150.000 Euro (Stammhaus und Dachgeschoß zusammengerechnet)

2006: - 913.000 Euro   <---- Systemumstellung auf SAP
2007: - 812.000 Euro
2008: - 1,3 Millionen Euro
2009: - 1,4 Millionen Euro


Ebenfalls bemerkenswert, dass dieser Defizit-Aufbau überwiegend ausgabenseitig entsteht, während die Einnahmenseite relativ konstant bleibt (sogar mit einem Rückgang im Jahr 2008, tw. aufgrund von Einmaleffekten 2007):

Einnahmen:

2005: 1,8 Millionen Euro

2006: 3,1 Millionen Euro   <---- Systemumstellung auf SAP
2007: 3,2 Millionen Euro
2008: 3,0 Millionen Euro
2009: 3,2 Millionen Euro


Ausgaben:

2005: - 1,9 Millionen Euro

2006: - 4,0 Millionen Euro   <---- Systemumstellung auf SAP 
2007: - 4,0 Millionen Euro
2008: - 4,3 Millionen Euro
2009: - 4,6 Millionen Euro


Bemerkenswert ist der Anstieg der eigentlichen Instandhaltungsausgaben von rund 755.000 Euro im Jahr 2005 auf mittlerweile 2,2 Millionen Euro im Jahr 2009.

Das obendrein bei einer so gut wie taufrisch sanierten Anlage – und natürlich ohne jedwede Berücksichtigung der Kosten aus der Sanierung, da die Endabrechnung dafür (und auch die Neuerrichtung der Dachgeschosswohnungen) noch ausständig ist.

Zwar kann - und wird wohl auch - die Einbeziehung von Leerstehungssanierungen in die Sanierung (derzeit unbekanntes Volumen und nicht zu bezeichnendes Ende-Datum) einen verzerrenden Effekt zwischen den Vergleichsjahren ergeben haben, die Ausgabenseite steht im Hauptmietzins aber offenbar in keiner vernünftigen und akzeptablen Relation zu den Einnahmen.

Aufgrund der vielfältigen Strukturänderungen in der Darstellung des Hauptmietzinses (vor allem Einnahmen-seitig) fällt eine weitergehende Detailanalyse schwer. Aber mehrere Dinge scheinen ziemlich klar zu sein:

• Bei der Systemumstellung auf SAP und der Zusammenlegung der Verrechnungskreise muss „etwas passiert“ sein, denn eine solche sprunghafte Veränderung von 2005 auf 2006 ist in keiner Weise nachvollziehbar.
• Die Aufklärung dessen wird wohl ebenfalls etwas schwierig, wenn man berücksichtigt, dass Wiener Wohnen bei dieser Systemumstellung anscheinend auch Probleme bei der Rekonstruktion der historischen Daten (vor der Umstellung) zu verzeichnen hatte bzw. immer noch hat. EDV-Probleme, was die Hauptmietzinseinnahmen betrifft, dürfte es auch heute immer noch geben ...
• Insbesondere die Kosten für die Leerstehungs-Sanierungen und Aufkategorisierungen sind viel zu hoch. Hier sind einerseits Arbeiten zu nennen, deren Sinnhaftigkeit überhaupt in Frage steht und andererseits Kosten pro Arbeitsgang, die teilweise in ihrer Höhe in keiner Weise nachvollziehbar sind.

In Kontakten mit anderen Hausverwaltern, insbesondere Gesprächen im Zuge des 2008 überlegten Verwalterwechsels, wurde uns bestätigt, dass die in etwa errechenbaren durchschnittlichen Instandsetzungs- und Verbesserungskosten je Leerwohnung im Vergleich zu anderen Auftraggebern / Hausverwaltungen weit über dem Rahmen liegen.

Außerdem steht in Zweifel, dass die Darstellung der Hauptmietzinsabrechnung und insbesondere der Hauptmietzinsreserve so, wie derzeit von Wiener Wohnen präsentiert, korrekt ist: Hier sind nämlich - ohne weitere Differenzierung - auch die Kosten der Wohnungs-Aufkategorisierungen enthalten. Zwar werden diese im Rahmen eines §18-Verfahrens aus den Hauptmietzinsausgaben herausgerechnet, die Darstellung der Mietzinsreserve in der Zwischenzeit ist aber so nicht korrekt.

Wohnungsverbesserungen (wie eben Aufkategorisierungen) sind nämlich nach § 4 MRG quasi "drittrangig":

1. Erforderliche Erhaltungsarbeiten
2. Nützliche Verbesserungen des Hauses
3. Nützliche Verbesserungen einzelner Mietgegenstände

Im § 4 (3) Z.1 des Mietrechtsgesetzes heißt es nämlich dazu: "Nützliche Verbesserungen sind vom Vermieter durchzuführen wenn und soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die zur Finanzierung der nützlichen Verbesserung gewährt werden, gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, daß hiemit auch die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden, ..."

Und in § 4. (1) MRG:  "Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei ist nützlichen Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen."

Betrachtet man den § 15 (1) des Mietermitbestimmungsstatuts zu "Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten", wo es heißt "Der Mieterbeirat ist berechtigt, die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Rahmen der vorhandenen Mittel (zum Beispiel Mietzinsreserve, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) zu verlangen.", dann sieht man, welche Problematik sich schon in dieser Anwendung der Mietermitbestimmung aus einer zwischenzeitlich unrichtigen oder nicht nachvollziehbaren Darstellung der Hauptmietzinsreserve ergibt. 

Bei all diesen Effekten baut man seitens Wiener Wohnen scheinbar darauf, dass Einsprüche zur Hauptmietzinsabrechnung erst im Rahmen eines §18-Verfahrens oder im Zug einer Endabrechnung aus der Sanierung getätigt werden können. Und schon die Endabrechnung unserer gerade erlebten Generalsanierung ist diesbezüglich ein ganz spezielles (und hier eigenes) Kapitel ...!

Bei dieser Gelegenheit ist folgende Struktur bei solchen §18-Verfahren hervorzuheben:

• Antragsteller ist Wiener Wohnen, also ein Unternehmen der Stadt Wien.
• Als (Auftraggeber von) Gutachter(n) fungiert der - natürlich völlig neutral und unvoreingenommen agierende (??!!??) - wohnfonds_wien (der schreibt sich offiziell so).
• Und die Entscheidung in solchen Verfahren trifft (außer man zieht das Verfahren zu Gericht ab) die - ebenfalls zu Stadtrat Dr. Ludwig ressortierende - Wiener Schlichtungsstelle.

Auch hier kommen Fehler und Unzulänglichkeiten in der Hauptmietzinsabrechnung hinzu, die der Mieterbeirat bei seinen Überprüfungen bereits entdeckt und Wiener Wohnen um Korrektur ersucht hat. 

Entwicklung der Mietkosten im Hugo Breitner Hof:

Als Excel-Datei

Als PDF-Datei