Mietrechtsverfahren gegen Wiener Wohnen - Theorie und Praxis (18.11.2012)

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Subject: Mietrechtsverfahren gegen Wiener Wohnen - Theorie und Praxis
Date: Sun, 18 Nov 2012 11:55:55 +0100

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der 64. Gemeinderatssitzung vom 17.9.2010 beantwortete Stadtrat Dr. Ludwig eine Anfrage von Gemeinderätin Claudia Smolik bezüglich des gerichtsanhängigen Überprüfungsverfahrens für die Betriebskostenabrechnungen 2004 - 2006, unsere Wohnhausanlage (Hugo-Breitner-Hof) betreffend, unter anderem wie folgt:

 

"... Ich denke, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingesetzt werden sollen, um entsprechend Klarheit zu schaffen. Das gilt natürlich für alle, die sich an diesem Verfahren beteiligen. Von daher auch mein Aufruf, wenn es Mieterinnen und Mieter gibt, die sich daran beteiligen wollen, das zu tun. Diese Möglichkeit besteht. Sie besteht vom Gesetz her, und sie besteht natürlich auch mit der notwendigen Unterstützung unsererseits. ..."

  

Ungeachtet dessen hat die Rechtsvertretung Wiener Wohnens nur 5 Tage später vor Gericht sogar die Beteiligungsmöglichkeit jener Mieter am Verfahren bestritten, die sich dem Verfahren mittlerweile bereits angeschlossen hatten.

  

Eine Stellungnahme der Magistratsdirektion der Stadt Wien an die Volksanwaltschaft hat offen gelassen hat, wer im Fall einer Entscheidung für die Mieter in den Genuss einer Rückzahlung kommen soll (nur die am Verfahren beteiligten Mieter oder ALLE Mieter der Wohnhausanlage):

Sollte vom Bezirksgericht Fünfhaus im Zuge des anhängigen Gerichtsverfahrens die Ansicht vertreten werden, dass auch die Ausgaben für das Jahr 2004 anteilsmäßig refundiert werden müssten, würde dies entsprechend der noch ausständigen Gerichtsentscheidung entweder pauschal in der nächsten Jahresabrechnung oder individuell prozentuell lediglich an die antragstellenden Mieter berücksichtigt werden können.

Im Unterschied dazu war wenig später in einer Anfragebeantwortung von Stadtrat Dr. Ludwig an Gemeinderat Mag. Dworak wieder von Rechtswirkungen für sämtliche MieterInnen der gegenständlichen Wohnhausanlage die Rede. Für die laufenden Verfahren aber nicht verbindlich, wie uns die Anwältin Wiener Wohnens schon in der besagten Verhandlung vom 22.9.2010 deutlich gemacht hat.


Wegen dieser Ungereimtheiten wurde Wiener Wohnen für das Folgeverfahren (Betriebskosten für das Jahr 2007) von den antragstellenden Mietern am 29.4.2012 aufgefordert, dazu im Rahmen des Verfahrens eine verbindliche Klarstellung abzugeben.

Aber obwohl im Zuge dieser Aufforderung auch auf den andernfalls entstehenden Mehraufwand hingewiesen worden ist, hat Wiener Wohnen bzw. deren Anwalt dazu keinerlei Stellungnahme eingebracht.


Aufgrund dessen - und nach Abklärung mit einer Rechtsvertretung - wurden vom Mieterbeirat unserer Wohnhausanlage Briefkasteneinwürfe an die Mieter konzipiert, um sie auf die derzeitige Situation aufmerksam zu machen und ihnen zu empfehlen, sich vorsichtshalber dem Verfahren für 2007 anzuschließen.

Nicht nur im Hinblick auf die eingangs zitierte "Unterstützung unsererseits" von Dr. Ludwig, sondern auch unter Voraussetzung der Einhaltung von § 21 des geltenden Mietermitbestimmungsstatuts (Die Stadt Wien - Wiener Wohnen ist verpflichtet, die Tätigkeit des Mieterbeirats zu unterstützen, ...) hat der - ehrenamtlich und daher unentgeltlich tätige - Mieterbeirat Wiener Wohnen am 12.11.2012 um die Anfertigung der erforderlichen Kopien ersucht.

Am 15.11.2012 traf die Antwort von Wiener Wohnen dazu ein:

Unter Bezugnahme auf Ihr Ersuchen vom 12. November 2012 müssen wir Ihnen leider mitteilen, dass diesem nicht stattgegeben werden kann, da die Stadt Wien – Wiener Wohnen aus grundsätzlichen Erwägungen keine gegen die Unternehmung gerichteten Aktivitäten forciert, wenn in den anhängigen Verfahren eine gegenteilige Rechtsmeinung vertreten wird.


SO - und nicht anders - läuft das DOPPELTE SPIEL, das von Wiener Wohnen und dem Büro Dr. Ludwig getrieben wird!

 
Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Ernst Schreiber
(Vorsitzender)

 

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Subject: Verhalten von Wiener Wohnen in Mietrechtsverfahren
Date: Tue, 26 Mar 2013 08:13:24 +0100

 

Sehr geehrter Herr Stadtrat Doktor Ludwig,
 
in einer Anfrage-Beantwortung vom 31.5.2011 an Herrn Gemeinderat Mag. Dworak sowie einer Anfrage-Beantwortung an die Bezirksvorstehung Penzing vom 6.10.2012 haben Sie klargestellt, dass bei rechtskräftig festgestellten Betriebskostenüberschreitungen ALLE Mieter (nicht nur die Antragsteller) Geld zurückbekommen würden, und zwar ohne erforderliche weitere rechtliche Schritte gegen Wiener Wohnen.

 

Da die Vorgehensweise von Wiener Wohnen bzw. der beauftragten Rechtsvertreter in den Mietrechtsverfahren schon bisher auf anderes hingedeutet hat, war die Verunsicherung der betroffenen Mieter groß. Mit Fug und Recht, wie sich nun erweist, denn eine Auskunft vom 7.3.2013 zur ersten rechtskräftig gewordenen Betriebskostenüberschreitung für unsere Wohnhausanlage belegt, dass Wiener Wohnen nur den Antragstellern im jeweiligen Verfahren Rückzahlungen leisten will - was bedeutet, dass sich (im Rahmen des sozialen Wohnbaus in Wien!) Wiener Wohnen hohe Beträge an wohl über 1.000 Mieter einbehält, die rechtswidrig hohe Betriebskosten für diese Jahre an Wiener Wohnen bezahlt haben.

 

Ganz abgesehen von dem Umstand, dass der für eine Rückzahlung nur an die Antragsteller korrekt anzuwendende Aufteilungsschlüssel ja eigentlich noch gar nicht feststeht, da auch dieser von Wiener Wohnen ursprünglich angewendete Aufteilungsschlüssel nicht den mietrechtlich vorgesehenen Kriterien genügt hat, und der richtige Aufteilungsschlüssel daher erst jetzt in mühsamer Arbeit vom Gericht im noch nicht abgeschlossenen Verfahrensteil ermittelt werden muss (neuerlicher Gerichtsbeschluss dazu vom 11.3.2013, da die Auskunft von Wiener Wohnen gemäß Auftrag des Gerichts ebenfalls nicht entsprochen hat). 

 

 

In der 64. Sitzung des Wiener Gemeinderats am 17.9.2010 stellten Sie außerdem fest: Ich denke, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingesetzt werden sollen, um entsprechend Klarheit zu schaffen. Das gilt natürlich für alle, die sich an diesem Verfahren beteiligen. Von daher auch mein Aufruf, wenn es Mieterinnen und Mieter gibt, die sich daran beteiligen wollen, das zu tun. Diese Möglichkeit besteht. Sie besteht vom Gesetz her, und sie besteht natürlich auch mit der notwendigen Unterstützung unsererseits. (Zitat Ende)

 

Doch auch hier sieht die Praxis völlig anders aus! Strategisch zur oben geschilderten Vorgehensweise passend versucht Wiener Wohnen unter Einsatz aller zur Verfügung stehenden Mittel, die Anzahl der an Mietrechtsverfahren beteiligten Mieter zu reduzieren:

 

• Durch (ungerechtfertigte!) Behauptung der Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes,
• durch verweigerte Unterstützung bei der Information der betroffenen Mieter,
• sowie zuletzt durch Einwand der Verfristung/Verjährung (also verspäteten Verfahrensteilnahme), obwohl die Richterin bereits in der Verhandlung am 5.12.2012 darauf hingewiesen hat, dass durch zeitgerechte Einleitung eines Mietrechtsverfahrens eine Fristenhemmung für den Verfahrensbeitritt weiterer Mieter eintritt. 

 
 
Ich ersuche Sie daher um umgehende Rückäußerung,
 

• ob der Wiener Gemeinderat bzw. die Bezirksvorstehung Penzing von Ihnen zu den obigen Aspekten falsch informiert worden ist,
• oder ob Sie Wiener Wohnen so rasch wie möglich anweisen werden, unverzüglich von den oben geschilderten Gepflogenheiten abzulassen und sich einer Vorgehensweise zu bemüßigen, die voll und ganz den von Ihnen erteilten Auskünften entspricht. 

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Subject: Verhalten von Wiener Wohnen in Mietrechtsverfahren; zu SAP 1197 3149
Date: Fri, 19 Apr 2013 10:58:16 +0200
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Sehr geehrter Herr Kuchta,

Ihre EMail vom 26. März 2013 an Herrn Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig wurde Wiener Wohnen zur direkten Beantwortung übermittelt.

Zum Verhalten, hinsichtlich der Rückerstattung der laut Gerichtssachbeschluss entschiedenen überhöht zur Vorschreibung gebrachten Betriebskostenanteile, darf darauf verwiesen werden, dass die Stadt Wien - Wiener Wohnen lediglich die Rechtspraxis, welche sowohl seitens der Schlichtungsstelle der Stadt Wien als auch der Gerichte angewendet hat, umsetzt und auf § 37, Abs. 3, Zi. 2 des Mietrechtsgesetzes beruht:

"In einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den oder die Vermieter eingeleitet wird, ist der verfahrenseinleitende Antrag auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses (Anm.: mittels Stiegenhausaushang gem. Zi. 4) zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten; diesen HauptmieterInnen ist Gelegenheit zur Teilnahmen auf Verfahren zu geben, wofür es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können."

Diese Voraussetzungen wurden vollinhaltlich erfüllt. Eine darüber hinausgehende Begünstigung von Personen, welche in dem jeweiligen Verfahren keine Parteistellung innehatten, ist gemäß der derzeit geltenden Rechtspraxis nicht vorgesehen.

Wir hoffen, Ihnen mit dieser Information geholfen zu haben und verbleiben

 

mit freundlichen Grüßen
Andrea Weiss
--------------------------------------------------------
Stadt Wien - Wiener Wohnen - Direktion
Beschwerdemanagement-Clearingstelle

 

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Subject: Stadtrat Ludwig informiert Gemeinderat und Bezirksvorstehung falsch!
Date: Fri, 19 Apr 2013 12:49:16 +0200

Sehr geehrte Frau Bezirksvorsteherin Kalchbrenner,
sehr geehrter Herr Gemeinderat Magister Dworak,
 
anbei die heute erfolgte Beantwortung einer Anfrage an Herrn Stadtrat Dr. Ludwig (via Beschwerdemanagement von Wiener Wohnen), aus der nach unserem Ermessen klar hervorgeht, dass Sie in Ausübung Ihrer politischen Funktion auf offizielle Anfragen zur selben Thematik offenbar in Beantwortungen vom 6.10.2012 (an die Bezirksvorstehung Penzing) bzw. 31.5.2011 (an Herrn Gemeinderat Mag. Dworak) von Herrn Stadtrat Dr. Ludwig falsch informiert worden sind.
 
Folge der dargestellten tatsächlichen Vorgehensweise von Wiener Wohnen - und der Abweichung von der Darstellung, die Herr Stadtrat Dr. Ludwig Ihnen gegeben hat - ist, dass sich Wiener Wohnen bei rund 1.400 Mietobjekten in unserer Wohnhausanlage, aber nur rund 300 Antragstellern (weniger als einem Viertel der Mieter) für die derzeit schon teilweise rechtskräftig entschiedenen Abrechnungsjahre 2004 - 2006 auf diese Weise etwa drei Viertel des Rückzahlungsbetrags erspart. Allein für die im konkreten Fall von Wiener Wohnen errechnete schon rechtskräftige Betriebskostenüberschreitung wären das - rund gerechnet - EUR 38.000,- (Gesamtbetrag EUR 51.527,01). Weitere Beträge aus diesen Abrechnungsjahren stehen noch zur Entscheidung an.
 
Für das nachfolgende, ebenso in maßgeblicher Betragsgröße beeinspruchte Abrechnungsjahr 2007 ist das Verhältnis Mieter/Antragsteller noch weit ungünstiger (nur rund 90 dem Verfahren beigetretene Mieter).
 
Hier wirkt sich maßgeblich eine weitere Diskrepanz zwischen offizieller Darstellung und geübter Praxis aus: In der 64. Sitzung des Wiener Gemeinderats am 17.9.2010 stellte Herr Stadtrat Dr. Ludwig fest: Ich denke, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingesetzt werden sollen, um entsprechend Klarheit zu schaffen. Das gilt natürlich für alle, die sich an diesem Verfahren beteiligen. Von daher auch mein Aufruf, wenn es Mieterinnen und Mieter gibt, die sich daran beteiligen wollen, das zu tun. Diese Möglichkeit besteht. Sie besteht vom Gesetz her, und sie besteht natürlich auch mit der notwendigen Unterstützung unsererseits. (Zitat Ende)

 

Doch strategisch zur oben geschilderten Vorgehensweise passend versucht Wiener Wohnen in Wahrheit unter Einsatz aller zur Verfügung stehenden Mittel, die Anzahl der an Mietrechtsverfahren beteiligten Mieter zu reduzieren:

 

• Durch (ungerechtfertigte!) Behauptung der Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes,
• durch verweigerte Unterstützung bei der Information der betroffenen Mieter (Unter Bezugnahme auf Ihr Ersuchen vom 12. November 2012 müssen wir Ihnen leider mitteilen, dass diesem nicht stattgegeben werden kann, da die Stadt Wien – Wiener Wohnen aus grundsätzlichen Erwägungen keine gegen die Unternehmung gerichteten Aktivitäten forciert, wenn in den anhängigen Verfahren eine gegenteilige Rechtsmeinung vertreten wird.).
• sowie zuletzt durch Einwand der Verfristung/Verjährung (also verspäteten Verfahrensteilnahme), obwohl die Richterin bereits in der Verhandlung am 5.12.2012 darauf hingewiesen hat, dass durch zeitgerechte Einleitung eines Mietrechtsverfahrens eine Fristenhemmung für den Verfahrensbeitritt weiterer Mieter eintritt. 

 
 
Wir empfinden es - gelinde gesagt - als impertinent, über Veränderungen im Mietrechtsgesetz zu diskutieren, um irgendwelche (Vorwahl-)Signale gegen nicht mehr zumutbare Wohnkosten zu setzen, wenn dann in der heute geübten Praxis im sozialen Wohnbau (!!) für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien, also z.B. gegenüber Mindestrentnern, Behinderten und chronisch Kranken, geringfügig Beschäftigten, Alleinerziehern (etc.) derartige Vorgehensweisen an den Tag gelegt werden!
 
Es kann nicht sein, dass sich der Vermieter und Verwalter Wiener Wohnen (einem Unternehmen der Stadt Wien) mit maßgeblicher aktiver Unterstützung des zuständigen Stadtrats (durch erteilte unzutreffende Auskünfte) auf diese Weise de facto aus zu hoch verrechneten Betriebskosten ein Körberlgeld in maßgeblicher Höhe zu Lasten der Mieter schafft, die in Zeiten wie diesen sowieso schon auf jeden Cent angewiesen sind!
 

• Wir ersuchen Sie daher um umgehende weitere Veranlassung diesbezüglich,
• und darum, uns - als per Mietermitbestimmungsstatut definierte Vertreter der dadurch betroffenen und benachteiligten Mieter unserer Wohnhausanlage - von Ihren Veranlassungen dazu in Kenntnis zu setzen.

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

hochachtungsvoll

Gerhard Kuchta 
(Schriftführer)

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Subject: AW: Stadtrat Ludwig informiert Gemeinderat und Bezirksvorstehung falsch!
Date: Mon, 22 Apr 2013 09:19:31 +0200
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To: [e-mail]

BV 14 – zu A 1248/92

 

Lieber Herr Kuchta!

Ich werde mir gerne unseren Antwortakt ausheben lassen und diesbezüglich nochmals mit dem Büro von Stadtrat Dr. Ludwig in Kontakt treten.

Halte Sie über die weiteren Schritte am Laufenden.

 

Mit lieben Grüßen
Andrea Kalchbrenner
Bezirksvorsteherin Penzing