Grünflächenpflege

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Die Neuvergabe der Arbeiten:

Obwohl zwischen dem Mieterbeirat und Wiener Wohnen am 4.9.2007  und 4.10.2007 große Besprechungen stattfanden, erfolgte über die bevorstehende bzw. schon durchgeführte „Inhausvergabe“ für die Grünflächenpflege keine aktive Information durch Wiener Wohnen.

 

Erst als der Mieterbeirat bei der Rechnungseinschau am 15.10.2007 Wiener Wohnen aufgrund erhaltener Informationen und in Umlauf befindlicher Gerüchte von sich aus ansprach, berichtete man von den vorgenommenen Veränderungen: Der für die Grünflächenbetreuung zuständige Werkmeister teilte dem Mieterbeirat mit, dass die Hausbetreuungs GmbH rückwirkend mit 1.10.2007 die gärtnerische Normpflege übernommen hätte. Diese Anordnung sei erst jetzt von der Direktion gekommen, und der zuständige Sachbearbeiter im Hausbesorgerreferat wäre längere Zeit im Krankenstand gewesen. Der Werkmeister wusste bisher auch nichts von der Verlagerung, daher konnte er den Mieterbeirat nicht früher davon informieren. Die Frage, ob dadurch die Kosten für die Mieter geringer würden, konnte der Werkmeister nicht beantworten. Man solle sich diesbezüglich an die Hausbetreuungs GmbH wenden.

In einer schriftlichen Fragenbeantwortung am 16.12.2007 teilte Wiener Wohnen folgendes mit: Wienweit werden bei allen Verträgen mit Grünflächenbetreuungsfirmen, welche auslaufen, diese nicht neu ausgeschrieben, sondern in allen Fällen die Wiener Wohnen-Außenanlagenbetreuungs Ges.m.b.H. mit der Wahrnehmung dieser Agenda beauftragt. Für die Wohnhausanlage „Hugo Breitner-Hof“ erfolgte die Übernahme dieser Tätigkeiten mit 1. Oktober 2007. (Zitat Ende)

Schon hier stellt sich die Frage, weshalb der Wechsel / das Auslaufen der Verträge mit Beginn der „toten Zeit“ (Winter) erfolgt, wodurch besonders bei dieser neuen Auftragsvergabe für etwa 6 Monate exorbitant hohe Mehrkosten für praktisch keine Leistung erzeugt wurden.

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Beeinspruchung der Betriebskosten für 2004 bis 2006:

Am 19.6.2008 brachten drei Mieter des Hugo Breitner Hofes zahlreiche Anträge für die Abrechnungsjahre 2004 bis 2006 bei der Wiener Schlichtungsstellen gegen Wiener Wohnen ein. Darin enthalten:

* Beeinspruchung jener Rechnung für die Grünflächenpflege, für die angeblich kein Vertrag im Kundendienstzentrum vorliegt (auf dieser „Basis“ konnten daher kaum die erbrachten Leistungen bzw. verrechneten Kosten kontrolliert worden sein),
* Beeinspruchung der zu hohen Kosten durch einer zu groß verrechnete Grünfläche,
* Beeinspruchung der auf Flächenangaben im Außenbereich basierenden Hausbesorgerentgelte.

Die Rechnungen der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH wurden erst ab dem Abrechnungsjahr 2007 als neue Problematik schlagend. Daher steht die Beeinspruchung dort noch aus.

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Aufforderung zur Vertragsunterzeichnung:

Am 20.6.2008 forderte der Mieterbeirat Wiener Wohnen aufgrund der durchgeführten Einladung zur Angebotslegung und den erhaltenen Offerten per Mail zur Vertragsunterzeichnung mit dem Bestbieter auf.

Gleichzeitig ging seitens Wiener Wohnen am 20.6.2008 die Bekanntmachung 2008/S 121-162125 "Dienstleistungen im Gartenbau" als allgemeine Ausschreibung für die gärtn. Normpflege sowie Windbruchentfernung in städt. Wohnhausanlagen durch Wiener Wohnen ins Netz. Der für den Hugo Breitner Hof relevante Block 2 fehlte darin ...!

Wieder war am 25.6.2008 eine Urgenz erforderlich, da Wiener Wohnen auf die Aufforderung nicht reagierte.

Am 25.6.2008 antwortete Wiener Wohnen: ... Eine allfällige Auftragsvergabe an andere als an Konzernunternehmen müsste förmlich ausgeschrieben werden. ... Dies bedeutet im vorliegenden Fall, dass dieser Auftrag aufgrund des kumulierten Auftragswerts gemeinschaftsweit bekannt gemacht werden muss. ... Die Vorbereitung einer Ausschreibung, die Prüfung der Eignung der Bieter und die darauf folgende Bestbieterermittlung würde eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen . ... Die rechtlichen Rahmenbedingungen machen somit, wie Sie sehen, die von Ihnen vorgeschlagene Vorgangsweise unmöglich. Wir ersuchen Sie daher, dem von Ihnen‚ ausgewählten’ Unternehmen mitzuteilen, dass eine formfreie Direktvergabe rechtlich nicht möglich ist. Wir ersuchen weiters, gegenüber diesem Unternehmen auch klarzustellen, dass Sie als Mieterbeirat nicht befugt sind, für Wiener Wohnen rechtsverbindliche Vereinbarungen abzuschließen oder auch nur anzubahnen; zu dieser Klarstellung müssen wir Ihnen schon deshalb raten, um allfälligen Schadenersatzansprüchen entgegenzuwirken. ... Angesichts des geschilderten vergaberechtlichen Umfelds sehen wir freilich derzeit keine andere Möglichkeit, als die notwendigen Gartenpflegeleistungen auch weiterhin durch Konzernunternehmen erbringen zu lassen. ... Selbstverständlich steht es Ihnen aber frei, die mietrechtlich bzw statutarisch vorgesehenen Beschwerdestellen anzurufen und sie mit dieser Frage zu befassen. (Zitat Ende)

Nun könnte man vielleicht noch annehmen, dass die Aufforderung zur Neuvergabe für die oben erwähnte Ausschreibung der gärtnerischen Normpflege durch Wiener Wohnen am 20.6.2008 zu spät gekommen wäre. Schließlich erfolgte beides am selben Tag. Wenn da nicht bereits das Mail des Mieterbeirats vom 11.5.2008 gewesen wäre, in dem dieser die Beauftragung eines tatsächlich geeigneten Unternehmens zu marktkonformen Konditionen verlangte, und auf das es von Wiener Wohnen keinerlei Reaktion gegeben hatte. Angesichts dessen wirken die Aussagen in dem Mail vom 25.6.2008 als blanke Verhöhnung.

Entsprechend heftig fiel die Reaktion des Mieterbeirats vom 26.6.2008 aus. Insbesondere wurde betont, dass Wiener Wohnen bei der Vergabe der Aufträge an eigene Tochterunternehmen zu exorbitanten Preisen recht kreativ und flexibel war, jetzt aber bei der geforderten Bereinigung starr und formalistisch agierte, um den Tochterfirmen nicht das gute Geschäft zu verderben. Auch wurde die Frage gestellt, wie man denn eigentlich die Eignung der Tochterfirma für die Grünflächenpflege geprüft hatte. Ebenso wurde auf die beschäftigten Sub-Unternehmer verwiesen und die Anwendung der Vergabekriterien auf diese in Frage gestellt.

Am 2.7.2008 antwortete Wiener Wohnen: Das BVergG 2006 verpflichtet den Auftraggeber dazu, die Eignung eines Bieters bei jedem Beschaffungsvorgang neu zu prüfen; jede andere Vorgangsweise würde zu diskriminierenden Bevorzugungen führen. Man wies darauf hin, dass einige der von Ihnen bisher gesetzten Schritte (Weitergabe von kalkulationsrelevanten Unterlagen und Informationen an ausgewählte Unternehmen) geeignet sind, bestimmten Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Dies kann in einem allfälligen Vergabeverfahren dazu führen, dass die solcherart bevorzugten Unternehmen ausgeschieden werden müssen („Vorarbeitenproblematik“). ... Die vergaberechtliche Zulässigkeit dieser Vorgangsweise ist sorgsam geprüft worden. ... (Zitat Ende)

Gleich am 2.7.2008 antwortete der Mieterbeirat und fragte unter anderem:

* Ist die heuer (Anm.: 2008) gelieferte Qualität zumutbar?
* Ist der Preis aus Ihrer Sicht recht und billig?
* ... wie gedenken Sie denn selbst, rascheste Abhilfe zu schaffen?
....
Wir fordern Auskunft, welche Schritte - außer einiger belehrender Mails an uns - Sie bisher in der betreffenden Sache gesetzt haben!
....
Zum Beispiel haben wir erfahren, dass die Ergebnisse der Neuvermessung unserer Anlage vorliegen. Wir haben am 23.5.2008 diesbezüglich Informationen angefordert. Diese sind umgehend zu übermitteln.
....
Wo hätten wir wann und wie Schritte (Weitergabe von kalkulationsrelevanten Unterlagen und Informationen an ausgewählte Unternehmen) gesetzt, die geeignet sind, bestimmten Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen? Für Allgemeinplätze sind wir ebenso wenig empfänglich wie für versteckte oder offene Drohungen (an uns oder Dritte)!

Dieses Mail blieb – bis heute – durch Wiener Wohnen unbeantwortet!

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Anfrage an den Wiener Bürgermeister:

Am 26.6.2008 wandte sich der Mieterbeirat an den Wiener Bürgermeister, da keinerlei Interventionen seinerseits aufgrund der empfangenen Mailkopien zur Sache erkennbar waren.

Trotz Urgenz am 12.7.2008 erfolgte keinerlei Beantwortung.

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Einstellungsversuche zur Strafanzeige:

Am 18.7.2008 langte – uneingeschrieben – die mit 9.7.2008 datierte Verständigung ein, dass die Staatsanwaltschaft die Strafanzeige einstellen würde. Gründe für diese Einstellung wurden nicht angegeben. Binnen 14 Tagen ab Zustellung könne man einen Antrag auf Fortführung des Verfahrens stellen. Anzumerken ist, dass bei einer anonymen Anzeige hier schon – ohne Verständigung irgendeiner Person – die Angelegenheit beendet gewesen wäre.

Am 23.7.2008 wurde die Fortführung des Verfahrens beantragt.

Am 24.9.2008 übermittelten die Staatsanwaltschaft und die Oberstaatsanwaltschaft ihre Stellungnahme zum Verfahren an das Oberlandesgericht Wien.

Am 25.9.2008 erkundigte sich der Mieterbeirat nach dem Stand des Strafverfahrens. Die Verständigung vom 24.9.2008 war zu dem Zeitpunkt noch nicht eingelangt.

Am 28.9.2008 brachte ein Mieterbeirat eine weitere Stellungnahme zum Verfahren, insbesondere zu den Erkenntnissen der Staatsanwaltschaft ein.

Am 29.9.2008 teilte die Staatsanwaltschaft mit, dass das Verfahren dem Oberlandesgericht Wien zur Entscheidung vorgelegt wurde.

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Kontakte mit anderen Anlagen:

Insbesondere ab Mitte 2008 gab es auch zum Thema der Grünflächenpflege zahlreiche Kontakte mit anderen Anlagen.

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Antwort von Wiener Wohnen im Schlichtungsstellenverfahren:

In der Stellungnahme vom 1.9.2008 meinte Wiener Wohnen, es würde zwar eine Neuvermessung vorgenommen, aber es würden regelmäßige Überprüfungen vorgenommen werden und die verrechneten Hausbesorgerentgelte entsprechen der geleisteten Arbeitsmenge. Sämtliche Grünflächen der Liegenschaft würden mitgepflegt werden und die Verrechnung der Grünflächenpflege erfolge nach Rechnungslegung. Die Ansprüche für das Abrechnungsjahr 2004 wären verjährt. Die Antragstellung sei mutwillig, weil man seitens Wiener Wohnen auf jede der Anfragen genau eingegangen sei und die Verrechnung mehrfach geklärt wurde.

Ab 25.9.2008 nahmen die Antragsteller ausführlich zu der Äußerung von Wiener Wohnen Stellung und wiesen auf die Widersprüche in den Aussagen von Wiener Wohnen hin.

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Mit-Betreuung „fremder“ Grünflächen:

Am 17.9.2008 wurde klar, dass auf Kosten der Mieter im Hugo Breitner Hof auch Grünflächen mitbetreut werden, die gar nicht zu unserer Liegenschaft gehören (Schönbergplatz, ...).

In einem am 24.9.2008 erhaltenen Begehungsprotokoll vom 1.9.2008 wies Wiener Wohnen darauf hin, dass die Grünflächenbetreuung für den Schönbergplatz ab 1.10.2008 von Wiener Wohnen abgegeben werden wird!

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„Erledigung“ durch die EU-Kommission:

Am 25.9.2008 erkundigte sich der Mieterbeirat bei den eingeschalteten EU-Kommissionen nach dem Stand der Dinge.

Am 29.9.2008 erging von der GD Wettbewerb eine Antwort: Die allgemeine Faktendarstellung weist auf keine Staatsintervention hin, die Beihilfeelemente hinsichtlich einer unzulässigen Bereitstellung von finanziellen Ressourcen beinhaltete (was auch in der Sachverhaltsdarstellung nie behauptet worden war) ... Hinsichtlich des möglichen Verstoßes von Wettbewerbsvorschriften auf Grund einer übermäßigen Erhöhung von Gebühren, die von den Mietern verlangt werden, möchten wir Sie an die österreichische nationale Wettbewerbsbehörde verweisen, ... Die zuständige Dienststelle für potenzielle Verstöße gegen die EU-Vergabevorschriften innerhalb der Kommission ist die Generaldirektion "Binnenmarkt und Dienstleistungen".

Noch Fragen zur EU-Kommission als hilfreiche Hand für Bürger in solchen Situationen?

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Interna aus der Staatsanwaltschaft:

In der Mieterversammlung vom 2.10.2008 äußerte Herr Magister Cser aus dem Büro Dr. Ludwig vor den versammelten Mietern: Die Strafanzeige war so unsinnig, dass der Staatsanwalt sie zu Beginn gar nicht behandeln wollte.

Daraufhin fragte der Mieterbeirat ab 21.10.2008 mehrmals bei Herrn Magister Cser und im Büro Br. Ludwig an, woher dort Interna aus der Staatsanwaltschaft bekannt seien.

Diese Fragen wurden – bis heute – nicht beantwortet!

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Abweisung des Fortführungsbegehrens zur Strafanzeige:

Am 11.11.2008 wies das Oberlandesgericht Wien das Fortführungsbegehren ab.

Hauptsächliche Begründung:

Da die Mieter einen Mieterbeirat zur Überprüfung der Kosten wählen und den Rechtsweg vor der Schlichtungsstelle beschreiten können, und weil die Mehrkosten aus der Preiserhöhung nicht lebensbedrohlich sind, liegt kein Sachwucher vor.

Zwar
* kann der Mieterbeirat gar nicht für die Mieter in Mietrechtssachen aktiv werden (weil er ja, wie in dem Urteil erwähnt, als Organ auch nur eine Teilrechtsfähigkeit gegenüber Wiener Wohnen besitzt),
* trägt ein Mieter - schon aufgrund der von Wiener Wohnen in Mietrechtssachen immer wieder behaupteten mutwilligen Antragstellung - ein hohes Kostenrisiko bei eingebrachten Mietrechtsverfahren,
* war ein zwingender Zusammenhang zwischen der Lebensbedrohlichkeit von verlangten Kosten und dem Tatbestand des Sachwuchers nirgendwo ausfindig zu machen,
* ist – gerade in Zeiten wie diesen – für viele Gemeindebaumieter wohl JEDER Cent zuviel.

Ein Rechtsmittel war aber gegen diese Entscheidung leider nicht mehr möglich.

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Falsche Flächengrößen kommen – wie erwartet - noch hinzu:

Der Mieterbeirat urgierte ab 22.7.2008 die Vorlage des Ergebnisses der Neuvermessung.

Am 18.12.2008 war dann klar: Statt den bisher verrechneten 84.000 m2 Grünfläche wären nur 64.013,71 m2 gerechtfertigt gewesen. Ab wann die per 2004 grundbücherlich ausgegliederte Grünfläche von Hanakgasse 1A - 7.622,00 m2 begrünte Baufläche lt. Grundbuchauszug, 6.481 m2 (Grünfläche?) laut Äußerung von Wiener Wohnen gegenüber dem Bezirksgericht XV - auszuscheiden gewesen wäre, ist fraglich. Offiziell wurde sie von Wiener Wohnen per 1.1.2008 aus dem Verrechnungskreis des Hugo Breitner Hofes herausgenommen.

Wiener Wohnen bemerkte dazu, die zuviel verrechneten Kosten der letzten 3 Jahre würden den Mietern refundiert werden, die Kosten davor wären verjährt.

Die (bis jetzt mitgepflegte) Fläche „Schönbergplatz“ gehört nicht Wiener Wohnen und ist daher auch nicht in der Verrechnungseinheit Hugo Breitner Hof enthalten.

Ein ursprünglicher Plan, den der Mieterbeirat seit Jahren einforderte und nie bekam, existiert laut Aussage von Wiener Wohnen nicht.

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Schreiben von Wiener Wohnen und der Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH:

Am 13.3.2009 traf ein Entschuldigungsschreiben von Wiener Wohnen ein, in dem eine Vergütung für die nicht erbrachte Leistung und eine Abgeltung der angerichteten Schäden in Aussicht gestellt wurde. Man würde aber weiter an der Grünflächenpflege durch die Haus- bzw. Außenbetreuungs GmbH festhalten.

In der Antwort vom 15.3.2009 protestierte der Mieterbeirat gegen die vage Äußerung zur Höhe der Rückvergütung und beharrte auf seiner Forderung, dass der Neupreis für diese Arbeiten aufgrund der erzielbaren Skaleneffekte deutlich UNTER den Preisen zu liegen hat, der vorher von einzelnen Gärtnern für diese Tätigkeit in Rechnung gestellt wurde - und das bei UNTADELIGER Ausführungsqualität.