Fragen an Dr. Ludwig wg. Endabrechnung (29.7.2010)

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Subject: "Endabrechnung", Ihre Auskunft GWS 1358/2009/Scp/Art vom 29.5.2009
Date: Thu, 29 Jul 2010 09:19:48 +0200

Sehr geehrter Herr Doktor Ludwig,
 
leider ist uns Ihre o.a. Auskunftserteilung an die Bezirksvorstehung Penzing zur Betriebskosten-Akontierung durch Wiener Wohnen erst am 26.7.2010 - über Umwege - zugegangen.

Daher richten wir nun zu dieser Auskunftserteilung folgende Fragen an Sie: 

1. Sie schreiben, dass die Notwendigkeit von zusätzlichen baulichen Maßnahmen an den Balkongeländern rechtlich abgeklärt werden musste, weil die Stäbchenabstände den heutigen Anforderungen der Bauordnung der Stadt Wien nicht mehr entsprochen hätten. Ist es zutreffend, dass die diesbezüglichen Auflagen bereits in der Baubewilligung vom 19.6.2000 (Punkt 15) enthalten sind? Wurden diese Auflagen in der Umsetzung vergessen oder wurde bewusst darauf spekuliert, dass dieser Mangel bei der Endabnahme durch den Ziviltechniker übersehen wird? War auch schon Ihre diesbezügliche Auskunftserteilung vom 6.11.2009 unzutreffend, in der von "nachträglichen sicherheitstechnischen Zusatzauflagen" zu lesen ist? Auch in Ihrer Auskunft vom 12.11.2009 sprechen Sie von "später neu hinzu gekommener Auflagen seitens der Baupolizei".
2. Ist es zutreffend, dass ein Großteil der für die nachträgliche Sanierung dieses Mangels anfallenden 80.000,- EUR unnötige Mehrkosten für die Mieter (§18-Verfahren) bzw. Steuerzahler (Förderung) darstellen, da bei einer rechtzeitigen Durchführung der Arbeiten bei vorhandener Einrüstung der Gebäude viele Arbeitsschritte (Hebebühne etc.) unnotwendig gewesen wären? Von der doppelten Belästigung der betroffenen Mieter ganz zu schweigen ...!
3. Ist es richtig, dass die Ausführung der Balkonverkleidungen ursprünglich mit einer Vereinheitlichung begründet worden ist?
4. Ist es richtig, dass der Mieterbeirat - auf Basis einer Entscheidung in der Mieterversammlung vom 13.3.2008, die am 14.3.2008 Wiener Wohnen mitgeteilt worden ist - diese Vereinheitlichung aus reiner Mietersicht für nicht notwendig erachtet hat? Dies schon mit der Begründung, dass noch nicht einmal eine Endabrechnung aus der Sanierung vorliegt und die Mieter daher nicht wüssten, wieviel an Reserven für nicht wirklich vordringliche Vereinheitlichungen verfügbar wären. Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen die Gründe für diese Maßnahme erklären sollte? Ist es zutreffend, dass keine solche Erklärung stattgefunden hat?
5. Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen in der Folge - wie z.B. in der Mieterinfo vom 26.3.2009 (Protokoll Seite 10 oben), behauptet hat, der Mieterbeirat hätte die Durchführung der nötigen Arbeiten an den Balkonen verhindert? 
6. Ist es zutreffend, dass der Mieterbeirat die Vorlage der angeblich bestehenden Auflagen zur Vereinheitlichung der Balkonverkleidungen gefordert hat, auf Basis derer bereits bestehende (auch fix montierte) Verkleidungen entfernt werden mussten (die teilweise sogar von Wiener Wohnen bezahlt wurden)? Ist es richtig, dass der Mieterbeirat diese Auflagen aber nie erhalten hat und seitens Wiener Wohnen auch keine Begründung dafür abgegeben worden ist?
7. Ist es zutreffend, dass bei den Balkonsanierungen ebenso wie bei anderen einzelnen Bauarbeiten der Baustrom einfach vom Beleuchtungsstrom entnommen und somit unter den Betriebskosten verbucht wird, statt unter Instandhaltung - und das mit Wissen von Wiener Wohnen?
8. Sie schreiben, dass über Bieterunterlagen etc. laut den gesetzlichen Vorgaben Stillschweigen zu bewahren ist und daher die vom Mieterbeirat zur Vorbereitung der Endabrechnungs-Prüfung bereits am 23.5.2008 angeforderten und mehrmals urgierten Unterlagen in Bausch und Bogen nicht ausgefolgt werden könnten (sämtliche Ausschreibungsunterlagen, die zur Anwendung gelangt sind; sämtliche Angebote von Firmen, die den Zuschlag erhalten haben und beauftragt worden sind; die Verträge mit diesen Firmen; sämtliche Einreichungen daraus bei der Schlichtungsstelle; die darauf beruhenden Bescheide der Schlichtungsstelle). Wie stellen Sie sich auf dieser de facto Blanko-Basis die Prüfung der Endabrechnung im Rahmen des umfangreichen §18-Verfahrens vor, zu dem auch in der am 20.11.2009 ergangenen Stellungnahme von einem Einsicht- und Einspruchsrecht der Mieter die Rede ist? Ohne Soll/Ist-Vergleich? Soll das eine reine Pro-forma-Absegnung in Unkenntnis der eigentlichen Sachlage werden? Mit welcher Vorbereitungszeit für die Mieter? Oder wird es gar keine Endabrechnung geben, wie uns das aus einer anderen großen sanierten Wohnhausanlage zu Ohren gekommen ist, wo Mietern angeblich sogar jedes Einsichtsrecht in die Akte mit Hinweis auf eine behauptete Verjährung verweigert wird?
9. Stimmt es, dass Sie in Ihrer Stellungnahme vom  12.11.2009 die Legung der Endabrechnung bereits für Ende 2009 in Aussicht gestellt haben? Stimmt es, dass diese Endabrechnung bis heute ausständig ist? Stimmt es, dass die Beschreibung unserer Wohnhausanlage auf der von Wiener Wohnen gestalteten Homepage http://www.mieterbeirat.at bereits eine auf Zehntausend Euro genaue Zahl für die Gesamtkosten der Sanierung nennt? Stimmt es, dass dieser Wert von 61.710.000 Euro auf eine beträchtliche Überschreitung der ursprünglich bei der Schlichtungsstelle beantragten Sanierungskosten (48,924.764,34 EUR) hindeuten würde - und das, obwohl ein Anlagenteil (Hanakgasse 1A) mit "überproportional hohen Sanierungskosten", wie Sie selbst am 20.5.2009 schreiben, in den ursprünglichen §18-Antrag einbezogen worden ist und gar nicht saniert wurde? 
10. In Ihrer Stellungnahme vom 6.11.2009 erwähnen Sie eine Fertigstellungsanzeige (vormals Benützungsbewilligung), die erst Anfang 2009 (wie in Ihrer gegenständlichen Auskunft bezeichnet ab 20.1.2009) erwirkt werden konnte. Ist es richtig, dass die Dachgeschoßwohnungen bereits ab dem Jahr 2002 vergeben und vermietet worden sind - also OHNE vorliegende Fertigstellungsanzeige / Benützungsbewilligung? Ist es richtig, dass die Bauordnung für Wien in § 128, Abs. 4 besagt: "Vor Erstattung der vollständig belegten Fertigstellungsanzeige darf das Bauwerk oder die Anlage nicht benützt werden. Für die Einhaltung dieser Verpflichtung sind der Bauwerber und der Eigentümer (alle Miteigentümer) des Bauwerkes verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich. Ist die Fertigstellungsanzeige nicht vollständig belegt, gilt sie als nicht erstattet."? Wie sehen die Konsequenzen diesbezüglich für Wiener Wohnen aus?
11. In Ihrer Stellungnahme vom 6.11.2009 nehmen Sie auf eine bei der MA 6 beantragte zeitlich begrenzte Grundsteuerbefreiung für die neu geschaffenen Dachgeschoßwohnungen vom 20.6.2006 Bezug (abgesehen davon, dass dies laut Wiener Wohnen angeblich der 21.6.2006 war). Stimmt es, dass diese angeblich damals erfolgte "Ämterverständigung" dem Mieterbeirat bisher nicht vorgelegt worden ist? Dem Mieterbeirat liegt aber sehr wohl eine Berufungsvorentscheidung des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrssteuern vom 2.4.2008 vor, in der von einer Beeinspruchung der bisherigen Grundsteuerfortschreibung durch Wiener Wohnen vom 20.12.2007 die Rede ist, mit der Wiener Wohnen  die noch gar nicht fertiggestellten Dachgeschoßwohnungen (Fertigstellungsanzeige 20.1.2009 - und sogar dort bezüglich der Dachgeschoßwohnungen noch fragwürdig) um mindestens 2 Jahre zu früh in die Grundsteuerbemessung mit einbezogen hat (ungeachtet der sowieso zustehenden Grundsteuerbefreiung für die ersten Jahre nach der Errichtung), aber die - durch Wiener Wohnen grundsätzlich selbst zu tragende - Grundsteuer für die "Alte-Leute-Siedlung" (Hanakgasse 1A) um etwa 3 Jahre zu spät eingemeldet hat (grundbücherliche Ausgliederung 2004, Wirksamkeit des Grundsteuerbescheides 1.1.2007). Wieso wird eine angeblich erfolgte Ämterverständigung, die angeblich eine Grundsteuerbefreiung erwirken soll, durch eine spätere Beeinspruchung der Grundsteuerfortschreibung durch Wiener Wohnen außer Kraft gesetzt? Stimmt es, dass dieser Einspruch gegen die Grundsteuerfortschreibung durch Wiener Wohnen einen Tag nach der ersten Aufkündigung der Kooperation mit Wiener Wohnen durch den Mieterbeirat erfolgt ist? Die im Schreiben von Wiener Wohnen vom 23.7.2009 angekündigte Rückvergütung für zuviel berechnete Grundsteuer im Rahmen der Jahresabrechnung für 2009 hat nach unseren bisherigen Recherchen möglicherweise stattgefunden – ist aber von uns in keiner Weise aufgrund der mangelhaften Belege nachvollziehbar. Wie erklären Sie all diese Umstände?
12. Sie schreiben, dass der Mieterbeirat zur Vorbegehung für die Schlussfeststellung eingeladen war - und dort bedauerlicherweise nicht teilgenommen hat. Stimmt es, dass der Mieterbeirat nach der am 4.6.2008 ergangenen Einladung für den 10.6.2008 unmittelbar darauf, am 5.6.2008 Details (wie z.B.: Um welche Adressen geht es überhaupt? Protokolle aus den bisherigen Begehungen. Welche Bauteile gibt es noch? Wurden an die Mieterlisten Mängellisten ausgeteilt? ...) zu dieser Vorbegehung angefordert hat, diese nicht erhalten hat und daher am 7.6.2008 eine Verschiebung dieses Termins gefordert hat? Ist es richtig, dass der Termin von Wiener Wohnen trotzdem abgehalten worden ist - halt mit nachträglichem Bedauern, dass der Mieterbeirat nicht anwesend war - und dass, abgesehen von der nachträglichen Bekanntgabe der betroffenen Adressen, keine weitere der angeforderten Unterlagen oder Informationen an den Mieterbeirat übermittelt worden ist? Dass auf das Ersuchen um Bekanntgabe von Mängel durch den Mieterbeirat keine Antwort erfolgt sei, ist nachweislich unrichtig! Wir protestieren noch einmal nachdrücklich gegen derartige Vorgehensweisen, die offenbar nur darauf abzielen, einen bewusst im Dunkeln gehaltenen Mieterbeirat als Feigenblatt und Vorwand für Maßnahmen zu Ungunsten der Mieter zu benutzen! Eine auch nur irgendwie geartete rechtsbindende Kraft solcher Aktionen zu Lasten der Mieter wird seitens des Mieterbeirats nachdrücklich in Abrede gestellt.
    

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

E. Schreiber

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Subject: NACHTRAG zu Ihrer Auskunft GWS 1358/2009/Scp/Art vom 29.5.2009
Date: Fri, 30 Jul 2010 10:52:13 +0200

Sehr geehrter Herr Doktor Ludwig,

leider ist uns bei unserer Fragenliste zu Ihrer o.a. Auskunftserteilung ein gravierender Fehler unterlaufen: Wir haben bedauerlicherweise noch eine weitere, ganz wesentliche Frage vergessen! Bitte sehen Sie uns nach, dass wir in dem ganzen Durcheinander, das uns da zugemutet wird, gar nicht mehr wissen, wo wir anfangen und wo wir aufhören sollen. Daher hier nun unsere nachträgliche Frage:

13. Ist es richtig, dass die Endabrechnung für unsere Anlage nunmehr so weit verspätet ist, dass die Wiener Schlichtungsstelle den Zuständigen bei Wiener Wohnen nahe gelegt hat, für 2010 keine weitere Verlängerung des vorläufig erhöhten Hauptmietzinses gemäß § 18 MRG zu beantragen, da dieses Ansuchen abgelehnt werden würde? Ist es richtig, dass Wiener Wohnen nicht von sich aus den Mieterbeirat davon in Kenntnis gesetzt hat, sondern dass dieser erst von einer Mieterin über diesen Sachverhalt informiert werden musste? Ist es richtig, dass die Anfrage des Mieterbeirats vom 2.4.2010 erst am 28.5.2010 beantwortet wurde? Ist es richtig, dass die Dachgeschoßmieter, die ja bezüglich der Errichtungskosten nicht in das §18-Verfahren eingebunden sind, aber auch vorläufig einen Anteil an den geschätzten Errichtungskosten als Hauptmietzins bezahlen, diesen weiterhin zu bezahlen haben, und das - im Fall einer nicht gelegten Endabrechnung - theoretisch auch bis ans Ende ihrer Tage? Ist es zutreffend, dass Wiener Wohnen nicht darüber Auskunft geben konnte, wieviel die Mieterinnen und Mieter bisher für die noch nicht abgerechnete Sanierung bezahlt haben?

Für den Mieterbeirat im Hugo Breitner Hof

E. Schreiber

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HIER die Antwort und der weitere Verlauf!